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9-11 Hartley Street Rozelle 238平卖343 万，贵吗？这里大有学问！

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

31/08/2025

悉尼house污水管与房价的关系，2025年8月三个案例的调研结果

悉尼的独立屋市场中，买家除了关注地段、户型与学区，也常会问一个问题：房子下面有没有污水管？

污水管位置与房屋的关系，可能决定买家的心理接受度，甚至影响最终价格。

近期三个案例，分别呈现了污水管对房价不影响、轻微影响与直接折扣三种情况。

案例一：Rozelle ——官方确认开发无碍，价格不受影响

成交情况：

9–11 Hartley Street，正式拍卖前以 $3.43M 售出，高于市场估值区间。
污水管情况：

物业下方有污水管道，但 Sydney Water 出具了书面文件，明确说明未来开发与加建不会受影响。

结果分析：

关键因素在于“官方背书”：买家最担心的是污水管妨碍重建或扩建，一旦有 Sydney Water 的书面确认，顾虑就消除了。
其次，房屋本身条件优秀：双门牌、双车位、北向后院、翻新良好，加上核心地段。
在竞争激烈的市场环境下，买家更关注房屋本身稀缺性，而不再将污水管视为减分项。

结论：正是由于 Sydney Water 提供的文件确认未来开发不受限制，污水管问题对成交价格几乎没有影响。最终的溢价成交，说明市场认可度极高。

案例二：Lurnea ——污水管包层存在，未来开发需额外审批

成交情况：18 Facey Crescent，带 Granny Flat，现已under contract
污水管情况：奶奶房建在污水管上，管道已做水泥包层（Concrete Encasement）。

结果分析：

自住与出租：不受影响，短期居住与投资安全。
未来开发：若改建 Townhouse，必须重新走 Sydney Water 审批流程（BOS 申请）。
- Townhouse 地基更深，可能进入管道保护区（ZOI）；
- 可能被要求调整布局或使用桩基础；
- 极端情况下需迁移管道，成本可达数万。

结论：对普通买家影响有限，但对于想要开发的投资者，污水管意味着潜在的不确定性和额外成本。

奶奶房建在污水管上，未来建Townhouse需不需要重做水泥包层？

案例三：Ryde ——污水管叠加地形，带来价格折扣

成交情况：6 Willow Cr，拍卖成交 $2.588M。
市场对比：若无污水管和前高后低的地形问题，预计可达 $2.8M。
污水管情况：房屋下方有管道，虽获 Sydney Water 批准，但买家仍视为隐性风险。

Sydney Water’s records show that a resident on the above property was built sewer to its sewer with our approval and apparently in accordance with the conditions of that approval.

Sydney Water advises that under the State Records Act it is required to maintain records relating to building over/adjacent to Sydney Water assets for a maximum of twenty five (25)years

结果分析：

污水管与地形的组合，降低了部分买家的出价意愿。
房屋条件本身不错（大宅、中上区、功能齐全），但最终成交价体现出约 20 万的“合理折扣”。
卖家 2017 年购入价为 192 万，8 年后仅增值 66.8 万，涨幅低于同区平均水平。
house底下有污水管少卖20万？6 Willow Cr Ryde 2.588M售出

综合对比：污水管影响的三种情形

无影响（Rozelle）：若有 Sydney Water 文件确认未来开发无碍，买家顾虑消除，价格维持甚至溢价。
有限影响（Lurnea）：自住与出租安全，但限制了未来开发弹性。
直接折扣（Ryde）：若缺乏权威背书，买家会以污水管为议价理由，价格出现实质下调。

买卖启示

买家：不要只听卖家口头保证，一定要查 Sewer Diagram，并确认是否有 Sydney Water 的正式文件。

卖家：若能出具权威文件，污水管的负面影响大幅降低。

投资者：若考虑开发，务必预留工程师审查与 Sydney Water 审批的成本和时间。

凯文老王说：
污水管对房价的影响，不在于它本身是否存在，而在于它对未来使用与开发的限制程度。如果 Sydney Water 明确表态“无影响”，市场就会放下顾虑；若存在不确定性或需额外成本，价格则会相应调整。

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Cherrybrook四房house274.6万成交，近Metro 值不？

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24/08/2025

160多万，如何买到现金流好、屋况佳的house？悉尼买投资房纪实

她成功拿下6房4卫大House，步行600米火车站，邻近优质OC学校！

🎬 从犹豫到落锤：她的买房故事

2025年7月初，Stacy正式委托我作为她的买方代理（Buyer’s Agent）。
一个多月后，在8月中旬，她就以160多万的价格，买到了一套6房4卫、带奶奶房的大House。

这套房子：
✅ 租金可观
✅ 位置便利（近火车站+优质学校）
✅ 屋况良好，可拎包入住

看似顺利，其实背后是长时间的犹豫与思考。
没想到结果比她预期来得快、结果非常好。

一、预算用满还是留有余额？

Stacy是我VIP购房辅导计划的学员。她和家人一直想买投资房，但始终难以下定决心：

她的纠结点

200-300万贷款额度用满买好区？

还是控制在170万以下，买现金流更好的差区？

在VIP辅导期间，她看过不少中产区的房子：如Cherrybrook、Castle Hill 的独立屋

我们还研究过Sylvania，Gymea、Sutherland 的house

甚至考虑过 Macquarie Fields、Fairfield

我还亲临Fairfield和Smithfield看过几套现金流不错，带有开发潜力的house。

但总能发现这样或那样的问题。

她在VIP辅导期间讨论过的房源

1️⃣ 前期目标：中等以上好区（预算200万左右）

最初Stacy的想法是：要在“体面区”买房。我们研究过的房源包括：

10 Forest Cl, Cherrybrook 下图

22 Nottingham Avenue, Castle Hill 下图

22 Nottingham Av, Castle Hill 2.768M是合理价吗？

27 Haven Court, Cherrybrook

6 Lanark Ct, Castle Hill

这些房子所在区域学区好、环境优越，但预算压力较大，现金流表现一般。

2️⃣ 后期转向：现金流友好区（预算170万以下）

在听到一些投资者“高负债买好区，结果被房贷压得喘不过气”的案例后，她开始调整思路：
“与其背房贷压力，不如买便宜一点、现金流更好的House。”

于是，预算从200万压缩到170万以下，目标房源逐渐转向：

44 Melrose Avenue, Sylvania

97 & 97B Talara Rd, Gymea

讨论完这两个房源后，我们开始转向

2 & 2A Gossamer Place, Macquarie Fields

18 Stafford Street, Cabramatta

20 Evans Street, Fairfield Heights

15 Cargelligo Pl, Woodcroft

122 Thorney Road, Fairfield West

这些区域虽然排名不算前列，但地大、租金稳定、现金流更可观。

二、反思与调整：我究竟要什么？

经过几轮试错，她逐渐明白：

房子是工具，不是目的。 买房是为了财富增值，房子只是载体。
不仅要买得起，还要养得活。
财务与心理承受力必须匹配。 好区但现金流差，差区但现金流好，要想清楚自己能承受哪一种。
低预算≠低增值。 核心是能不能找到“低价区里的好资产”。

当她厘清了这些问题后，方向终于清晰了。

三、圆满落幕：160多万买下6房大宅

最终，我们以略高于160万的价格拍下一套心仪大宅。

关键信息：

双层结构，6房4卫，带奶奶房

土地近700㎡，砖结构

内部超过300平

前庭18米

静街位置、屋况佳

租金约1400澳币每周

拍卖现场：

15组买家注册，50多人围观

最终价仅比卖家保留价高5万

仅比我们预算高3万

仅比第二名多出500澳元

中介都说：
“花500澳元赢下了这套house。”

开拍前，看到黑压压的人群，我说：
“平常心，买不到就算了。”
结果，这份从容，换来了一次险胜。

地址不公布，谢谢理解！

四、购房过程中的思考

在这次实战中，Stacy的认知实现了跃迁，我们探讨过许多关键问题：

悉尼哪里还能买到不贴钱的House？

中介报的租金靠谱吗？

300万买一套，还是买两套？

300万澳币预算买两个便宜的house，还是买一个贵的？最详细的解答

家庭信托买房的利弊？

差区租客会不会不交房租？空置率高不高？

买两套后，能否靠升值再refinance继续投资？

通过这些讨论，她的买房认知得到了迅速的提升。

五、经验总结

Stacy的成功不是偶然，而是：

理性判断：清楚自己能承受什么
不断试错：在不同区域和房型里比较
专业辅导：有经验的买方代理把关
果断出手：市场给机会时，能迅速决策

结论很简单：
👉 好房子不是等来的，而是靠主动筛选+快速决策

📣 如果你也在买房路上犹豫不决，不妨私信我。
本文所配图片非最后成交！

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📅 2025 年 8 月 28 日（周四）晚 8:00—9:00（澳东时间）
主题

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24/08/2025

Smithfield 占地1018平，上有三个出租单位，8个买家抢，192万售出

61 & 61A Brenan Street, Smithfield

8月23日拍卖纪实，这套位于 61 & 61A Brenan Street 的稀缺大地块+双屋组合，吸引了 8组买家登记参拍，现场有 30多位观众围观。在紧张而激烈的竞争中，最终以 $1,921,500 的成功落槌。

下图前面的house

现场拍卖

开场有买家即抛出 $1.6m 的起拍价，很快多位买家进入战局，出价你来我往，节奏迅速。价格在短短数分钟内突破 $1.8m，直逼市场心理关口。

当拍卖师宣布 $1.9m“On the Market” 时，现场气氛达到高潮。两位买家你追我赶，几乎每次仅以 $500-$1,000 的微幅加价拉锯。经过几轮竞价，最终在 $1,921,500 成交，第二名仅比最高价少 $500。

这一结果充分验证了：稀缺大地块 + 双屋组合，在当下市场依旧具备强劲的吸引力。

下图后面的house （有批文）

物亮点

这是一块面积 1,018㎡ 的大地块，16米的宽度，最引人注目的是上面前后而建的 两套独立house（61号 + 61A号）。

两个house均拥有：

独立电表与独立出入口

这两户都是十年的老租客

核心卖点包括：

潜在租金回报：每周可达 $1,900 – $2,000

分割潜力（STCA）：未来可选择保留一套，自住另一套，再出售其中一套

增建潜力（STCA）：后院空间足够，可考虑额外建造 Granny Flat

地理位置优越：靠近 Fairfield 与 Wetherill Park，生活配套完善，交通便利

无论是家庭自住+投资组合，还是开发商持有增值，皆具吸引力。

投资价值分析

以 约$1m 的土地价值 来衡量，这个house的溢价主要来自其双屋组合带来的即时现金流与未来开发弹性。

短期内，买家可以通过出租两套物业，轻松获得稳定的租金收入；长期来看，分割、转售或增建 granny flat，均能释放额外价值。

这种 “现金流 + 增值” 双重属性，正是投资者与开发商竞相追捧的核心原因。

不足与风险

当然，也并非完美：

目前租客的租金仅约 $1,600/周，与潜在租金有一定差距，存在后续调整空间。

车库被改成 studio，（第三个出租单位，周租金约350澳币）但尚未取得 Occupancy Certificate (OC)，未来若涉及合规或改造，需额外关注。

凯文老王说

此次拍卖的结果，再次说明在悉尼西南片区，大地块 + 双屋组合 是稀缺品，具备高度市场竞争力。

对投资者而言，这是一个 既能立刻产生现金流，又有长远增值潜力 的机会。对于双家庭买家而言，则是一套能自住、能投资、还能灵活规划未来的理想选择。

8个买家竞争，最终 $1,921,500 的成交价，也说明该大地house很受欢迎。

如果您想在悉尼寻找正现金流house，欢迎参加以下直播

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24/08/2025

悉尼Eastwood 262万买能建duplex的house？45 Raimonde Rd分析

45 Raimonde Road, Eastwood 262万售出，市场价吗？

45 Raimonde Road 是一栋独立屋，坐落在约 685 平方米土地上，正面宽约 15.24 米，原屋状况良好，五卧三卫，生活空间充足。

卧室：5

卫生间：3

车位：2

上市及成交价：2025 年 8 月 15 日成交

开发潜力：双拼住宅（Duplex）STCA

历史价格与邻居47号案例

隔壁47号去年（2024 年）该物业约 $2,400,000 入手

8月16日拍场售出 $2,620,000，和隔壁相比一年增值约 $22万

隔壁邻居正在建 Duplex，显示该街区双拼开发在实际操作中可行，市场认可度高

结合邻居开发案例和房产位置，可见该house具有 显著的开发潜力，特别适合投资者或希望未来翻新增值的家庭。

市场与区位分析

Eastwood 区低密度住宅土地稀缺，市场中位价约 $2.55M，长期走势稳健。

如果是能建duplex的土地，会远高于以上中位价.

该house近公交站、商圈及学校，交通便利、生活配套成熟，同时宽阔地块和侧面通道为双拼开发提供理想条件。

开发潜力评估

双拼住宅（Duplex）
该house土地面积与邻居案例均支持双拼开发（需 STCA 批准）

东西向宽敞后院和正面宽度利于规划双拼布局

潜在开发完成后，整体资产可增值
短期自住，长期增值
目前房屋状态良好，适合立即入住

一旦获得开发许可，可启动双拼，实现资产增值

凯文老王说

45 Raimonde Road 是 “自住兼投资型”物业：

对自住家庭，房屋宽敞、布局合理、生活便利，就是有点旧。

对投资者，土地开发潜力大，且已有邻居实际开发为参考

长期增值潜力仍然可观。

如果想在Eastwood买能建duplex的土地，这个性价比还可以。

当然，也有人觉得这个位置属于Parramatta Council管辖，不是属于Ryde Council，但是区域名称是Eastwood。

建议策略：

购入后可先自住或出租

同步规划 Duplex 开发方案（STCA）

参考隔壁案例，控制成本、最大化土地利用率

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24/08/2025

奶奶房建在污水管上，未来建Townhouse需不需要重做水泥包层？

奶奶房建在污水管上，未来建Townhouse需要重做水泥包层吗？

在悉尼买地或开发物业时，你有可能会遇到类似情况：
地块下有一条Sydney Water的污水主管道，已经做了水泥包层（Concrete Encasement），现在上面盖了Granny Flat。

我帮客户找房时就遇到了。

如下图

那么问题来了：
👉 将来如果想在这块地上建 两层的Townhouse或Duplex，是否需要重新做水泥包层？

🧱 原问题拆解

关心的其实有两个重点：

水泥包层是否还能继续使用？
Townhouse基础设计是否会影响污水管？

谢谢Luminous Planning 的专业解答

“理论上不需要重新再做，但需要重新单独走一遍 Sydney Water 审批，因为对结构设计有额外的设计限制。”

我们可以从以下几个角度来分析：

① 水泥包层是否需要重做？

如果原本的 Concrete Encasement 符合Sydney Water的设计标准（混凝土强度、厚度、宽度都达标），
→ 通常可以沿用，并不需要拆掉重做。
除非：
- 包层施工时存在质量问题；
- 或Sydney Water后来更改了设计规范。

换句话说，水泥包层不是一定要重做，但能不能用，还得看Sydney Water的复审意见。

② 为什么还要重新审批 Sydney Water？

即使水泥包层存在，只要你有新的建筑设计（比如Townhouse），都要重新向Sydney Water递交申请，走一遍 Build Over Sewer (BOS) 流程。

原因在于：

Townhouse的地基比Granny Flat要深，荷载也更大；

可能会进入 Sewer Zone of Influence (ZOI)（污水管保护区），影响管道安全；

Sydney Water会要求：

基础避开管道，或

使用桩基代替条形基础，或

工程师提供计算证明不会压坏管道。

③ 对Townhouse设计的限制

管道直径 150mm PVC，且已经有Concrete Encasement；
这种管道属于受保护资产，Sydney Water审批会更加严格；
如果你的Townhouse设计刚好落在污水管正上方，Sydney Water可能会要求：
- 重新调整布局；
- 甚至迁移污水管（费用高，通常 $15K–$40K+）。

凯文老王总结一下

水泥包层理论上可以继续用，不一定要重做。

但只要你未来要建Townhouse，必须重新走 Sydney Water的审批流程（BOS申请）。

Sydney Water会根据你的新建筑设计，决定是否需要额外保护措施或结构调整。

换句话说：
水泥包层不是问题，关键在于Sydney Water的重新审批。

下一步的行动建议

请结构工程师出具初步意见，看你的Townhouse设计是否影响管道；
找一位Sydney Water认可的 Water Servicing Coordinator (WSC)，提交BOS申请；
在做Townhouse可行性分析时，一定要考虑污水管带来的设计限制，必要时评估管道迁移成本。

后续需要做的工作为：

画 BOS审批流程图

做Townhouse初步布局方案，看看能否避开污水管；

或者整理成本比较表（桩基础 vs 重做包层 vs 管道迁移）。

答案不是简单的YES或者NO，需要进一步论证。

如果你觉得麻烦，放弃购买是最简单的选择。

后院有污水管横穿的house能不能买？做水泥包层费钱吗？

很多买家在看房时会发现：

后院有一条污水管，于是心里犯嘀咕——这房子还能买吗？其实，这种情况在悉尼非常普遍，不必过度担心，但确实需要了解一些规则。

为什么house一定会有污水管？

每栋房子都必须连接污水系统，否则厨房、浴室、厕所的污水无法排走。通常污水管会经过房屋一侧或后院靠近围墙的位置，这是最常见、最合理的布置。

如果污水管距离后院围墙 几米到十米之间，一般问题不大，因为这片区域通常就是后院空地，本来也不会用来建房子。

如果污水管从院子中间穿过呢？

虽然不多见，但确实存在。Sydney Water 也明白这会给业主造成不便，所以大多数房子设计时都会尽量避免。
万一遇到，也有解决办法：

下图由Sydney Water提供，有Conc Encased的标识

混凝土包封（Concrete Encasement）
就是在污水管周围浇筑混凝土进行加固。这样管道就能承受上方建筑的压力，允许在其上方建房。

参考成本：材料部分折算约 1000 澳元/米（仅材料费）。
但完整施工费用往往更高，还需考虑挖掘、人工、支护、工地条件以及 Sydney Water 审批与认证承包商的管理费用。
在 Granny Flat建造审批 中，业内也常用 1000 澳元/米 作为整体参考预算，但仍需结合具体情况调整。

因此，1000 澳元/米只能作为粗略预算材料费，实际价格明显更贵。

悉尼做水泥包层的整体费用千差万别，以下价格仅供参考

小型住宅项目（简单情况）：约 $8,000 – $15,000

一般独立屋/双拼开发：约 $15,000 – $30,000

复杂情况（深埋、临街、开发地块）：可能 3到6万澳币

建房限制：深度与窨井很关键

业内人士总结的经验规则：

一般污水管直径约 150 毫米。
埋深 ≤ 2.6 米：以管道为中心，左右各 0.6 米（总宽 1.2 米）范围内禁止建房。
埋深 > 2.6 米：以管道为中心，左右各 0.9 米（总宽 1.8 米）范围内最好不要建房。
若存在窨井：以窨井为圆心，半径 2 米范围内禁止建房。

这些限制是 Sydney Water 为保护管道及检修空间而设定的。

如果考虑加建或重建

一般流程如下：

找建筑设计师，根据业主需求出图。
设计前进行测量，明确污水管位置。
向 Sydney Water Tap In 在线系统申请 Building Plan Approval（建造计划审批）。

申请过程中，可能需要提交：

雨水排放计划（Storm water drainage plan）
废物管理计划（Waste management plan）
结构工程师方案（Structural engineers plan）
Basix 证书（Basix certificate）

Sydney Water 会根据图纸审查新建筑是否会影响现有设施，再决定是否批准。

简而言之：自己 DIY 几乎不可能，一定要请专业人士介入。

买家注意事项总结

后院靠近围墙的污水管很常见，通常影响不大。

如果污水管位于中间，可以考虑混凝土包封，但成本需单独核算。

建房限制主要取决于污水管深度和窨井位置。

加建/重建必须走 Sydney Water 审批流程，且需专业人士参与。

买房前务必请相关专家帮忙把关，避免后续成本超支或审批受阻。

house底下有污水管少卖20万？6 Willow Cr Ryde 2.588M售出

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2 Valley View Cr, North Epping 2.451M 你怎么看？

17/08/2025

她年近60，不会英文，不会开车，却成功购入R3区950平米双学区house, 仅240万

2025年7月初，王姐正式委托我作为她的买方代理（Buyer’s Agent）。五周后，我们顺利拍下了一套占地近950平米、位于R3区的双砖House——既可以翻新自住，也可以推倒重建成两套大的Duplex。

这看似顺利的结果，其实是她历时一年的寻房之旅的完美收官——她已经纠结了一年，找到我之后五周完成了购房马拉松。

一、购房背景｜年近60的新移民，诉求不少

王姐与女儿同住，拿到PR后，就把买一套属于自己和先生的自住房提上了日程。
难点在于：

先生目前仍在国内，买房意见需两人达成一致
她不会开车，出行全靠步行或公共交通
买房区域、房型和未来用途，都有多重考虑

购房条件清单（初始版）：

年近60岁，PR，长期居住悉尼
预算200–300万
Carlingford—Eastwood一带，或临近区域（如Oatlands、Telopea、Dundas）
步行2公里内有购物区
可翻新或推倒重建

二、看房日常｜带看 + 权衡 + 取舍

因为她不驾车，又年长于我，大部分看房我都亲自接送。

简单列举两天行程如下

7月11日看房

2 Valley View Cr, North Epping 下图

2 Cameron Place, North Parramatta

8 Ratcliffe St, Ryde

7月15日看房

40 Tintern Av, Telopea

45 Northam Dr, North Rocks

36 Lona Av, North Rocks

8 Denham Place, Dundas

除此之外，我们还实地看了：
17 Tulong Av, Oatlands（参加了拍卖，因超预算果断放弃）

16 Greens Av, Oatlands

18 Burke St, Telopea

32 St Aiden Av, Oatlands

71 Balaka Dr, Carlingford

93 Arcadian Circuit, Carlingford

134 Midson Rd, Epping

……

每次看房后，我们会邀请她先生参加Zoom会议，讨论结果，会议时间还要考虑国内时差。

三、拍卖现场｜仅多付1000澳元的胜利

2025年8月初，我们以240万零几千澳元的价格，成功拍下目标house，地址不公布，请理解。

这个house的大致信息：

区域：Parramatta Council
静街，不通车
小学、中学双学区
土地面积：约950平米
双砖结构，
R3，可建Duplex或Townhouse

拍卖当天：

4组买家注册
现场30多人围观
以仅比第二名高出1000澳币的价格胜出

四、购房过程中的讨论

在选房与决策过程中，我们讨论了几十个问题，摘要列举几个：

车库建在污水管上能买吗？
Council无加建记录的房子是否有风险？
是买拎包入住的，还是买可推倒重建的？

这些讨论的背后，是对房产法律、规划、改建可能性以及未来增值潜力的综合评估。

五、经验总结｜王姐的成功之道

王姐的购房成功，并不是偶然：
✅ 购房前明确核心诉求，避免走弯路
✅ 好deal不是等来的，要主动筛选、快速决策
✅ 找到经验丰富责任心强的buyer’s agent(买方代理)，让过程事半功倍

如果你也在为买房犹豫、徘徊，私信我。

17/08/2025

从东区顶层公寓到东区 Duplex——Harry 240 万喜获近海滩住宅，全程不到一个月

2025 年 8 月 7 日，对 Harry 来说，是值得铭记的一天。就在这一天，他们以 240 多万的价格，成功拿下了一套位于悉尼东区、近 UNSW 大学、坐落在安静街道上的 Duplex！

今天这篇文章，就带大家回顾 Harry 和他 partner 的买房全过程。希望这个真实案例，能为正在找房的朋友们——尤其是预算在 240 万左右、计划购买自住房的家庭，带来一些实用的参考与启发。

01｜从首次咨询到“上岸”，仅用一个月

2025 年 7 月 6 日，Harry 第一次联系我咨询，随后报名了 VIP 买房辅导套餐。经过一个月的全程陪伴（陪跑），他们顺利购入理想新居。

他们的购房需求非常明确：

预算： 200 万出头
位置：近 City、近 UNSW，不希望太远
配套：必须有车位
候选区域：内西或以及靠近 UNSW 的区域

02｜高效配合，让流程快人一步

每当发现符合条件的房源，我都会在当天或隔天安排 Zoom 会议，详细讲解房屋的优缺点、潜在风险及出价策略。

Harry 配合度非常高。每次看房后，他会快速完成一份 20个调查，并将合同和验房报告发给我。我这边快速展开分析，流程顺畅高效。

他们给我看的第一套房，是一套全新顶层公寓，可俯瞰悉尼港和曼利的海景，位于 Bellevue Hill 的高端项目。经过一个小时分析合同，看验房报告，分析数据后，最终放弃。

随后，我们又陆续讨论了以下几套：

1 Atkins Avenue, Russell Lea NSW 2046

房子下面有污水管

470 Lyons Road West, Five Dock NSW 2046

主路

2B Courland Street, Five Dock NSW 2046

近主路，需要大修

6A Wells Street, Chifley NSW 2036

靠近监狱

03｜最终成交：一套全家都满意的理想之家

Harry 最终拿下的 Duplex 占地近 220 平方米，地段安静、交通便利，去 UNSW 十分方便。

这套房通过私下竞价出售，竞争非常激烈。他们原本的心理价位是 240 万，但由于现场多方报价，最终以 2,423,000 成交。以当前市场超过 70% 多的清盘率来看，热门区域优质房源超预算 5-10 万是正常情况。

更重要的是，这套房两人都很喜欢，和之前看过的内西老房相比，居住体验大幅提升。

出于隐私考虑，地址不公布，谢谢理解！

04｜问的每一个问题，都是实战考验

买房过程中，Harry 提出的问题都很有针对性：

好区的公寓值得买吗？
验房报告有缺陷，怎么判断问题的大小？
Five Dock 主路的房能不能买？
需要大翻新的房子是否值得入手？
如何判断卖家提供的验房报告是否可靠？

这些问题几乎涵盖了自住买家最关心的领域——市场风险、物业状况、价格判断与竞价策略。每次讨论后，我们都会根据新信息及时调整方向，确保每一步都稳妥。

05｜买房没有标准答案，只有不断实战与成长

买房横跨建筑、金融、市场、法律等多个领域，没有谁能说自己“什么都懂”——包括我自己。

我一直相信，最好的服务不是单纯给答案，而是与买家并肩作战、共同成长。每一次看房、每一场拍卖、每一个决策，哪怕最后没有成交，都是一次宝贵的实战演练与经验积累。

如果你也正在找房，或对某套房源拿不准主意，欢迎联系我。

17/08/2025

在悉尼远郊区帮客户抢100万出头、正现金流的House——实话实说，难度很大！

我曾经帮老客户 Jenny 买过自住房和投资房，结果非常好！

今年 7 月初，她又交给我一个光荣且艰巨的任务——

用 100 万出头的预算，在悉尼买到一套 既有正现金流，又有资本增值潜力 的 House，而且还是用 Super 贷款买。

说实话，这种任务难度系数很高，因为要同时满足现金流和增值，还得过 Super 贷款的条件关，几乎是“可遇不可求”。

为什么难？

主要有四个原因：

A. 地域远
她的目标房源都在悉尼远郊区，要看房，每次都是长途奔袭。

B. 货源稀缺
这种房子市面上严重缺货，一旦有新上市，就必须第一时间冲过去看——就像消防员接到警报，随时准备出发。

C. Super 贷款限制
Super 贷款必须有冷静期，这意味着凡是必须拍卖，或卖家拒绝冷静期的房源，直接淘汰。

D. 批文与证书要求
Super贷款严苛，奶奶房必须有 OC（入住合格证），新加建必须有批文。

没有这些文件的房子，即使条件其他方面都不错，也得放弃。

过去一个多月，我十多次奔赴悉尼远郊区看房，每次往返 100 公里，总里程超过1000公里。

列举案例让你感受一下——今年 7 月份以来，悉尼 100 多万的 House 是怎么被“疯抢”的。

真实案例

1. 31 Goulburn St, Ruse
位于主干道前方，周边是密集公屋区，环境嘈杂；后院奶奶房没有 OC。
即便如此，7 月 5 日首开吸引 20+ 组买家，7 月 18 日以 $1,061,000 售出。

2. 7 Uther Ave, Bradbury
地势陡峭（前后落差超 4 米），右侧有 easement，大树挡位，奶奶房无 OC。
首开同样是 20+ 组买家，当天即以 $1,145,000 售出。

3. 9 Francisco Cr, Rosemeadow
疑似主屋旁加建无批文，但上市当天立刻售出。

4. 45 Midlothian Rd, St Andrews
前高后低，邻近高压线，有 easement，当天售出。

5. 73 Maxwells Ave, Ashcroft
小主路位置，上市后旋即以 $1,500,000 成交。

我调研筛选了近百套房源，现场至少看过30多套，要买到符合她要求的，信价比合适的，难度系数达到了五星。

如果你想在悉尼以 100 多万 买到 正现金流的 House，光“随便看看”是绝对不可能的，必须有经验、有策略、有速度、有耐力。

我打算用一次直播来复盘此次买房过程，分享买此类house的经验，同时，告诉大家避坑指南。

免费直播预告

📅 2025 年 8 月 28 日（周四）晚 8:00—9:00（澳东时间）
主题

100 多万预算如何在悉尼买正现金流的 House？怎么选区？怎么避坑？
现场回答你的任何购房难题。

📌 想参加，请私信我领取 Zoom 链接。

笔者提供以下服务