很多买家问我：在悉尼买地建 duplex，现在还有利润吗？
这个问题，如果放在 2020 年，答案很轻松：有，而且不少。但放在 2025 年的今天，情况要复杂得多。
我先说结论：还是有利润，但利润被压缩了。
在 Ryde，如果想达到开发商常用的 15% 毛利率，一般要把每套卖到接近 260 万以上；而在 Epping，很多项目得卖到接近 300 万一套，开发商才会觉得安心。至于能不能做到，就要看地段、学区、街景、方案和周转速度了。
Ryde 与 Epping 的行情
我们先看看市场能卖到多少。Ryde 最近成交的新 duplex 单套，大多落在 235–255 万 之间。
Epping 的情况稍微高一点，新建品质好的常见在 240–260 万 区间。如果遇到顶配产品，单价可以冲到 280–300 万。
再看地价。Ryde 与 Epping 想要符合 CDC 或 DA 做 duplex 的地块，预算一般在 250–310 万以上。这比当地独立屋的中位数要再高一截，因为要满足分割的宽度、面积和坡度条件。带现成批文的，还会再贵。
成本到底要多少？
很多人印象里，建一对 duplex 花 200 万就够。但那是几年前的价格。现在做一对中高配双层，前期、主体、外构加上应急金，常见报价在 170–220 万 之间。如果再算上设计、顾问、开发费、印花税、融资利息等软成本，总账一合，很容易跨到 480–500 万以上。
也就是说，随便做一对 duplex，整盘总成本（TDC）往往要接近五百万。
举例说明
拿 Ryde 来算，如果你花 260 万买地，建造成本 185 万，外加 25 万软成本，整盘成本大约是 470 万。如果建好后每套能卖 245 万，总收入 490 万，利润只剩 20 万，差不多 4%。如果能卖到 260 万，总收入 520 万，利润 50 万，毛利率 11%。要想达到理想的 15% 毛利，你得卖到 270 万一套才行。
再看 Epping。假设地价 290 万，建造 195 万，加上 30 万软成本，总账大约是 515 万。如果每套卖 255 万，总收入 510 万，基本打平。如果卖到 275 万，总收入 550 万，利润 35 万，大约 7%。要想稳稳做到 15%，单套售价得逼近 300 万。
结合这两年的实际成交，Ryde 多数项目能做到个位数毛利，Epping 普遍也是类似的情况。想真正达到 15%，得靠强学区加持、做工到位，再加上买家愿意为顶配买单。
谁还在做？怎么做更稳？
在这种行情下，小开发商更谨慎，往往选择先买地囤着，拿到 DA 或 CDC 批文，再择机开工。
中型团队会盯紧强学区、强街景，保证买家池够大，并且强调周转速度。
至于自住兼投资的家庭，风险感受比纯投资小很多：自住一套、卖一套，地价成本就摊掉一半，本身就是一种安全策略。
凯文老王说
对 Ryde / Epping 这样的区域，最关键的还是把“卖价阈值”算清楚。Ryde 的安全线大约是 270 万一套，Epping 更接近 300 万。如果倒推发现达不到，那就要么砍地价、要么控造价，否则别贸然开工。
另外，不要低估建造过程中的各种变更和延误，利息和时间成本一旦失控，很容易把毛利吞掉几个点。
相比之下，先拿到批文再说，反而是更稳健的做法。
题外话
Ryde 和 Epping 做 duplex 不是没利润，而是赚得辛苦。大多数项目只能做到个位数毛利，真正能达到 15% 的，往往是地块素质特别好的项目。
对开发商来说，周转速度比一味加配更重要；
对普通家庭来说，自住兼投资仍然是可行的逻辑。
一个简单的公式来核算
（单套售价 × 2）≥ 总成本 × 1.15
算不够 1.15？
那就要么砍地价、要么压建造，要么想办法卖更高，否则最好别开工。
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