标题所示的问题，在实际买房过程中大量存在。

以我辅导的一个买家为例，她的预算是大约200万。

每次她会给我发两到三个房源，然后我们一起调查分析，分析结束后她会继续跟进我们认为的好房子，去参加拍卖，差的房子放到一边。

这样经过几轮后发现了一个问题，她盯着的好房子总是超过200万的预算，没有盯着的差房子倒是低于预算，但因为觉得差房子有这样或那样的问题，没有持续跟进，更没有去参加拍卖。

我相信这不是个别现象，你在买房过程中是否有类似经历？这是一个很常见的现象，今天我们思考一下，怎样才能脱离困局？

我提出以下五个思考方向，供你参考。

首先，我们要将自己的预算和该区的中价位对号入座，看自己的预算是在该区中价位之上还是之下，如果在中价位之下，一定要有做好有扣分项的准备。即使是在中价位之上，比如200万的中价位，你预算210万，比中价位高十万，很大可能避免不了扣分项。

这里还是谈到了如何看待扣分项的问题。

【历时四年写的原创长文】99个买房常见扣分项，附各个扣分项的详细链接和解释，值得收藏，欢迎转发！

其次，要知道自己在乎什么，不在乎什么，买房最好的结果是你在乎的东西刚好都还不错，不在乎的东西有扣分项也没关系，反正你不在乎！千万不要追求事事完美，在预算有限的情况下去追求完美只有一条出路，那就是买不着房。

第三，如果你的预算低于该区的中价位，要放弃那些高大上的房子，因为买到的概率极低。说武断一点， 几乎为零。

第四，在买卖房产整个交易过程中，卖方占有更大的自主权，买方通常处于被动状态。要留心和中介沟通过程中卖房中介的语气语调和表情，这些都有可能透漏给你一些额外的信息。

通过观察house内的摆设，你也可以读到很多信息，比卖家的年龄，民族，职业和习惯爱好等。

第五，因为房东的心态，心理价位，卖方中介的销售策略在不断变化， 所以，买房过程中有很多不确定的因素，我们在看中某个house后要积极调研，看准后要积极出价（如果不是一定要走拍卖流程），变被动为主动。要知道出价不被接受你也不会损失什么，不要觉得丢面子，中介在为卖家服务。

你要将自己的利益最大化，所谓的面子一钱不值。

买房和相亲类似，门当户对很重要，当然也有不门当户对的，这样的概率不高。

买房要找到和你的预期价位对应的房产，如果你有能力，可以去买有扣分项但你可以改变这些扣分项的房产，主动增值，这样的交易很有增值潜力。

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2024年1到12月凯文地产原创文章汇总

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

大家好，今天和大家分享一个高效买房的故事。

主人公是我的VIP 辅导学员——他从 8 月 25 日开始找房，到 9 月 25 日就顺利买到心仪大宅。

一个月搞定！是不是很快？

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01｜明确需求，效率翻倍

他的买房目标一开始就很清晰：

• 预算：400万到500万
• 区域：上北（Turramurra、St Ives、Pymble 一带）
• 房型：至少 4 房 + 双车库
• 状态：最好拎包入住，也可做小翻新
• 学区：孩子入读 Knox

有了这么清楚的定位，整个买房过程自然事半功倍。

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02｜全程高效配合

他是个行动派。

每次看完房，他都会第一时间把情况告诉我。

合同、验房报告也都迅速交过来，让我能快速帮他分析风险。

一旦锁定目标，就能马上进入谈判，不拖泥带水。

这就是为什么他只花了一个月就“上岸”的关键。

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03｜看过的房子（部分案例）

别看时间短，看房的质量可一点不低。

86 Douglas Street, St Ives
6房3.5卫3车位，大地块超过 1000㎡，预期租金 $1,600-$1,750/周。虽然不错，但最终没有买到。

20 Selwyn Street, Pymble
这套中介追得很紧，但他很干脆：“超过某某价格，不考虑！”——果断舍弃。

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04｜最终选择：

最后，他以 430多万 的价格成功买下了上北满足需求的大house ，在拍卖前谈成的！

这套房的优势：

• 占地近一千平
• 前脸近30米
• 五房+双车库，符合需求
• 近Knox
• 房子状况还可以，满分10分可以打8分

出价过程一波三折：

• 中介问要不要提前买
• 谈判在 4.3与 4.4 之间拉锯
• 最后直接跳过拍卖的激烈竞争，干净利落！

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05｜买房心得

总结了三句话：

1. 目标要清晰：区域、预算、学区都想好，不走弯路。
2. 出手要果断：看中的好房子，价位也合适，不要犹豫
3. 专业很重要：合同、验房、议价，没有专业指导，容易掉坑。

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凯文老王说

从报名辅导到成交，一个月搞定，这样的案例说明：只要方向明确、配合高效，完全可以做到。

如果你也在找房，或者对某套房源拿不准主意，欢迎私信我。

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本文所配图片非最后成交！

近期上北买房的成功案例

上北买房纪实：一年纠结，三周落定——300万出头，Ying拿下带泳池双层大宅

买房的路上，总会遇到一些遗憾。近我替客户参加拍卖，这三场记忆深刻，分别在 Newtown、Castle Hill 和 Oatlands。

这三场巧合的是，每一场都打到最后，只剩下我和另一组买家在场上“死磕”。最终，我在客户的预算顶点停下，把机会留给了对手。

回过头看，这三套房子以当时的成交价，其实都算不错的 deal。
但作为买方代理，我必须尊重客户的底线——预算。买房不是比谁更冲动，而是比谁能更冷静。

前两个deal是买投资房，后一个是买自住房，不同的客户。

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案例一：Newtown ——租金回报可观的带奶奶房的排屋

地址：138 Gowrie Street, Newtown NSW 2042
成交价：$2,571,000（2025年9月20日）
基本情况：

• 占地 152㎡
• 建筑面积约 97㎡
• 5间卧室，3间浴室，1个车位
• 租金回报预估：约 $1,550–$1,800/周

这套房子位于内西 Newtown，地段闹中取静，租赁需求旺盛，非常适合投资。拍卖当天，有6组买家注册，气氛紧张。出价一路从180万飙升，最终落槌在257.1万。
我陪客户坚持到最后阶段，但最终超过了预算，只能放手。

现在看，当时的成交价对比该区类似房源，性价比还是挺高的。

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案例二：Castle Hill —— 主屋+奶奶房，双重收入潜力

地址：1 Wilton Close, Castle Hill NSW 2154
成交价：约 $2,432,000
基本情况：

• 占地 695.6㎡
•  22.8m 宽度
• 主屋：4卧室，2浴室，双车库
• 奶奶房（约10年）：现代化设计，可独立出租
• 分区：R3 Medium Density（中密度），未来具备开发潜力

Castle Hill 一直是自住和投资都很热门的区域。这套房子不仅地块方正，位置优越，离Castle Towers和地铁都很近，而且带奶奶房，意味着双重租金收入。

当天有6个注册买家，出价从190万开始，一直加到243万左右才落槌。

这类带奶奶房的house在未来会越来越稀缺，当时买到的人可以说锁定了一个好机会。

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案例三：Oatlands —— 家庭自住型大宅 上图

地址：17 Tulong Avenue, Oatlands NSW 2117
成交价：约 $3,205,000
基本情况：

• 占地约 929㎡
• 前宽29米
• 宽敞户型，适合大家庭
• 学区房：靠近Oatlands Public 和 The King’s School

这套房子拍卖当天场面十分火爆，30多人围观。叫价从230万一路飙升，经过几十轮加价，最终超过了320万。

客户很喜欢这房子，我也一直帮她坚持到预算上限，但价格还是冲破了预定的数字。
虽然有些遗憾，但守住预算，才是理智买家的必修课。

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三场拍卖的共同点

1. 竞争激烈：三套房子都有多个买家参与，最后都只剩下我和对手在较劲。
2. 价格合理：最终成交价比预期高出5–10万，但从长远看仍算划算。
3. 理性止步：每次都是因为超过客户预算，才停下。

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回头看——好机会，也要量力而行

从今天的市场情况来看，当时的成交价都不算贵，甚至可以说是“好 deal”。

但买房不是赌博，预算就是底线。

不是要赢得这个房子，而是要赢得一个好deal。

作为买方代理，我的责任是：

A 在拍前海量筛选，只找好的deal

（这一点比上拍场更重要，很可惜，部分买家并没有意识到）

B 现场帮客户全力争取；

C 在关键时刻提醒客户守住底线。

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凯文老王说
三场拍卖，三次坚持。虽然都没能拍下，但客户没有多花一分钱，也避免了冲动。客户对我说，“虽败犹荣！”
这也是买房过程中最宝贵的：冷静、理性，以及在市场热烈时，依然能守住属于自己的那条线。

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如果你也在找房，私信我我！

很多朋友私信我，希望我讲一讲 300–350 万预算的购房策略。前几期直播我们聊过 100–150 万、200–250 万、250–300 万的买房方案，这次就来说说 300–350 万。这个价位看似“宽裕”，但真正买起来仍然有很多细节需要权衡。

完整的直播回放如下

为什么 300–350 万更具挑战？

选择太多
300–350 万的预算覆盖的区域非常广，上北、Ryde 大区、山区、北海滩、Parramatta ，内西都在范围内，如何取舍？

买房目的不同
多数人是买自住房，也有少部分考虑投资，怎么兼顾？

需求差异大
学区、土地、交通、房型……自住买家的需求千差万别，不可能面面俱到。

因此在这场直播里，我结合真实案例，拆解不同购房策略，让你对 300–350 万的选房思路有更清晰的认识。

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悉尼哪些区域有机会？

在 300–350 万这个预算下，常见的选择有：

• 上北（Upper North Shore）：安静、绿化好、学区优质，常见 4–5 房、800–900㎡ 地块，带前后花园。
• Ryde 大区：交通便利、房龄跨度大，有不少翻新房和重建潜力。
• 山区（Hills District）：土地大、性价比高，适合注重空间和学校的家庭。
• 北海滩：生活方式区域，户外设施丰富，但交通相对不如内陆方便。
• 内西：靠近市区、配套成熟，但土地面积通常较小。
• Parramatta Council 及周边：新旧房并存，未来潜力较大。

无论选哪里，都要提前明确自己的核心需求：是学区？土地？交通？还是房屋状态？300–350 万的预算必须有所妥协，不能追求完美。

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六个真实案例拆解

 Oatlands – 17 Tulong Avenue
4 房 2 卫 2 车位，929㎡ 大地块，前宽 29 米，现代化厨房，近名校与轻轨。拍卖成交价 3,205,000 澳元。
优点：地块大、前后庭院宽敞、采光充足。
扣分项：房龄 40 多年，部分房间层高 2.4–2.5 米。

 Pymble – 6 Nadene Place
6 房 4 卫 2 车位，942㎡ 大地，三层全砖+混凝土结构，cul-de-sac 尾端，靠近名校和火车站。拍前指导价 275 万，最终 325 万成交。
优点：地大房多，适合多代同住。
扣分项：地势较低，有潮湿问题，靠近 A3 主路噪音与空气污染。

Marsfield – 33 Sobraon Road
5 房 3 卫 4 车位，682.9㎡，宽度 19.5 米。2025 年 9 月以 3,351,000 澳元成交。
特点：学区房，土地适中，房型现代。下图

 Stanmore – 90 Macaulay Road
占地 245㎡、内部 171㎡，4 房 2 卫 1 车位，全砖翻新。拍前指导价 3M，最终 3.35M 成交，溢价 11.7%。
优点：位置优越、拎包入住。
扣分项：土地面积不大，飞机的航线下。下图

还有两个案例请看直播回放

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总结：300–350 万买 House 要把握的关键

1. 先明确最核心需求
   列出必须满足的 3–5 项：学区、土地、交通、房型等。
2. 接受部分缺点
   这个预算不可能面面俱到，提前想好哪些扣分项可以接受，比如离火车站远一点、房龄老一点等。
3. 不要盲目追高或追低
   预算 300 万，不要去找中价位高于 350 万的区；

   预算 350 万，不要去找中价位高于 400 万的区，否则买到的可能是硬伤房。

   反之，也不要找中价位过低的区。

4. 保持行动力
   一旦开始找，不要轻易停下来。市场在变，机会随时出现。
5. 需要时寻求专业协助
   买家代理或 VIP 辅导可以帮你筛选房源、评估价值、参加拍卖，减少时间成本。

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凯文老王说

300–350 万这个价位，是悉尼自住房买家的“甜蜜点”，既能进入成熟区域，又能选到结构良好的独立屋。关键在于提前明确需求、理性取舍、持续行动。

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我专门写文章谈过前高后低的house，关注度很高，链接如下

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案例分析：买前高后低的house好不好？

现在，有买家请我谈谈前低后高！

在悉尼以及很多华人喜欢的区，经常会看到一些“前低后高”的地块。所谓“前低后高”，就是靠近街道的一侧地势较低，而后方逐渐升高。这样的地形在地产开发、日常居住体验，甚至在风水层面都有不同的优缺点。

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 建筑与排水角度

优点

1. 排水顺畅：
   下雨时，雨水自然会往街道方向流，不容易在后院积水。对于喜欢在后院做花园、泳池或户外活动区的人来说，这一点非常友好。
2. 后院视野更好：
   因为后院地势高，站在后方往外看，往往更开阔、更有层次感。做一个高处的阳台或观景区，可以享受到比普通平地更好的景观效果。

缺点

前院易积水：
如果开发商在建房时没有做足前院排水设计，雨水可能堆积在车道或门口，久而久之对地基和使用体验都有影响。

房屋显得压低：
从街道正面看，房子容易显得“低矮”，不够气派。为了提升视觉效果，往往需要加台阶、抬高地基，这会增加施工成本。

车道坡度问题：
车道从街道往上坡时，如果角度过大，车辆进出可能出现刮底盘的风险，也不太方便老年人或小孩日常出入。

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开发与建筑成本

“前低后高”的地形，对开发商和业主来说意味着一些额外的支出：

A 填土与挡土墙：
为了让室内地坪保持平整，前方可能需要填土或修建挡土墙。这不仅增加费用，还需要考虑后期维护。

B 下水管道连接：
如果市政下水管道在街道一侧，那么“前低”刚好顺势，施工更简单省钱。反之，如果下水管在地块后方，就可能需要安装抽水泵或做额外管道提升，费用显著增加。

换句话说，买这种地块一定要问清楚：市政下水管道在前还是在后？ 这会直接影响开发和使用成本。

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居住体验

除了建筑层面，这类地块对生活品质也有一些特别的影响。

• 隐私性强：
  后院比前院高，日常生活区不容易被街道上的行人看到，更有私密感。
• 噪音缓冲：
  房子前低，可以起到一定的隔音效果。车来车往的噪音不至于直接冲进屋内，尤其适合临街的地块。
• 日照与采光：
  如果后方的坡度过陡，或者邻居的房子建得很高，前方的房子就可能被遮挡，影响采光。这一点要结合房屋朝向来判断，特别是朝南的地块，日照影响更明显。

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风水角度

华人买房常常会考虑风水，而“前低后高”的地形在风水里颇有讲究：

• 有靠山：
  传统观念认为，后方高意味着有“靠山”，象征家庭有后盾、事业稳定、运势长久。
• 前院积水的隐忧：
  不过，如果前院排水不畅，容易积水，在风水上被称为“财水淹门”，被视为对财富运势不利。

因此，风水上总体倾向于肯定“前低后高”，但前院的排水系统是否完善就成了关键点。

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凯文老王说

“前低后高”的地块优缺点并存：

好处：

• 排水更自然顺畅
• 后院更开阔，景观效果好
• 居住更私密，噪音干扰少
• 风水上有“靠山”之意

不足：

• 前院可能积水
• 设计与施工成本较高
• 车道坡度需要仔细考量
• 日照可能受后方影响

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2024年1到12月凯文地产原创文章汇总

33 Sobraon Road, Marsfield NSW 2122

拍卖结果：$3,351,000（2025年9月20日）
土地面积：约 682.9 m²
街宽：约 19.5 m
房屋：5房3卫4车位

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一、成交背景与市场环境

Marsfield 属于 City of Ryde，紧邻 Macquarie 大学、Macquarie Shopping Centre 和地铁站，学区包括 Kent Road Public、Epping Boys High、Ryde Secondary College，教育资源优越。

近几年 Marsfield 独立屋价格稳定上涨，尤其是临近地铁和大学的街区，对自住和投资者都有吸引力。

2025 年 9 月同类 650–700m² 的五房房屋成交价多在 $3.0–3.4M 区间，本次 $3.351M 的价格位于高位，反映了买家对 地段+学区+潜在重建价值 的认可。

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二、亮点

• 位置优越：步行可达 Macquarie 大学、购物中心、地铁站，交通、教育、商业资源集齐。
• 稀缺地块：682.9m²、19.5米街宽，高地、平整，潜在开发灵活（STCA）。
• 五房大宅：可自住或多代同堂，未来可翻新提升租金回报。
• 学区强：Kent Road Public、Epping Boys High 等传统优质学区。
• 投资属性：Marsfield 的租客多为大学教职工、留学生家庭、科技园区职员，租赁需求长期稳定。

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三、潜在不足与风险

• 污水管限制：屋子右侧约 2 米宽度有污水管道占用，会对未来建造位置、车道布置或分割有影响。
• 后院朝南：对一些注重阳光的买家吸引力略低。
• 轻微路冲：前方道路稍有对冲，对风水讲究者略有影响。
• DP714190  RESTRICTION(S) ON THE USE OF LAND 限制：写明不能建两套（即使 STCA 也需要特别豁免），削弱了“必然可建双拼”的卖点。

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四、价格解读

• 土地价值：以 Marsfield 区 2025 年中位价和可开发地块行情估算，19.5m 街宽+682.9m²地块，理论上在 $3.1M–3.4M 区间。本次拍卖结果 $3.351M 属于略高于中位的成交价。
• 房屋现状价值：五房大宅自住可用，拎包入住，对自住型买家有吸引力。
• 投资/开发价值：虽然有土地开发限制限制，但大地块+宽街宽仍具增值潜力；若未来政策变动或成功解除限制，可大幅提升价值。

综合来看，这个价格反映了 自住+投资两类买家博弈 的结果：自住买家看重地段和学区，愿意付溢价；开发商虽然受 RESTRICTION(S) ON THE USE OF LAND 限制，但仍把地块当潜在储备。

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五、对买家/投资者的启示

1. Marsfield 蓝筹学区房：只要学区优势和地铁便利不减，长期保值能力强。
2. 重建或加建需核查契约：买地前一定要看合同 和 排水图，搞清能否真建 duplex。
3. 价格参考：同等地块未来 12 个月大概率仍维持在 $3.1–3.4M 区间，除非政策放宽或 DP714190  RESTRICTION(S) ON THE USE OF LAND 解除才可能再拉升。
4. 租赁回报：以当前房况五房估计租金可达 $1,300–1,500/周，毛回报率约 2% 左右，属于典型高价值自住型地段。

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凯文老王说

33 Sobraon Road 以 $3.351M 成交，体现了 Marsfield 学区+地铁+大地块 的强吸引力，即便存在RESTRICTION(S) ON THE USE OF LAND 限制和污水管约束，仍有买家愿意溢价成交。

对于自住买家，这是一处可立即入住的大宅；对于投资者或建商，则是一块需要耐心和策略的“潜力股”。

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免费直播预告

2025年9月 23日（周二）晚 8点澳东时间直播ID
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9月20日，Stanmore 的 90 Macaulay Rd 迎来了一场备受关注的拍卖。这是一栋 4房2卫1车位的全砖翻新住宅，拍前指导价约 3m，最终以 3.35m 落槌，超过指导价 11.7%。

从现场氛围到出价节奏，这场拍卖很好地诠释了 Inner West 当下优质改善型产品的市场逻辑。

现场气氛与出价节奏

拍卖当天，有 40 多人到场围观，买家与邻居的关注度极高。

开拍后，价格迅速从 3.05m 拉升至 3.15m，随后进入“小碎步”试探式加价：
3,180,000 → 3,194,000 → 3,208,000 → 3,211,000 → 3,213,000。

节奏在中段明显放缓，双方在心理底价之间反复试探。

但在尾声阶段，一位亚裔买家果断出手，直接把价格拉到 3.35m，一举拿下。

整个过程呈现出典型的 “中段碎步试探，尾段果断越价” 格局，展现了买家的决心与市场的竞争烈度。

成交价背后的逻辑

为什么这套房子占地245平，内部171平，能卖到 3.35m？

我们可以从五个维度来解读：

 1. 设计和做工

房屋由建筑师操刀翻新，挑空设计、混凝土地面、木作细节、石材中岛、太阳能与 EV 预留一应俱全。买家无需担心翻新支出，可直接拎包入住。对于 Inner West 的家庭客群，这样的“完成度”极具吸引力。

2. 地段与街景

Macaulay Rd 属于 生活静街，步行可达 Weekley Park与 Percival Rd 小商圈。既安静又便利。

 3. 户型稀缺

四房配置在 Inner West 本身就是稀缺品，更难得的是上下两层均设卧室与卫浴，满足多代同堂的灵活需求。

4. 航线因素

拍卖过程中，10:48 分有起飞的飞机飞过，提醒买家这是航路覆盖区。但从竞价表现来看，这一因素并未显著压低心理预期。买家更看重的是产品与地段，噪音影响在权衡中被淡化。

5. 市场锚点

Stanmore 的房价中位数仍在 220–230 万区间，而优质翻新四房本来就处于更高的价格带。买家愿意为完成度+ 地段支付超过指导价 10–15% 的额外溢价，本次 3.35m 的结果正好落在该区间的上沿。

买卖双方的启示

对买家
拍卖中的碎步试探往往会让人陷入“价格疲劳战”。若心理价位在 3.3x，一次性果断越级出价，反而能迅速锁定战局，避免反复试探被动加价。

对卖家
当天 40+ 人围观，证明 **定价与宣传策略准确**。合理的指导价加上充分的曝光，可以最大化吸引目标买家群体，最终在拍卖场上实现溢价成交。

凯文老王说

90 Macaulay Rd 的拍卖再次印证了 Inner West 升级型买家的购买逻辑：他们愿意为优质翻新房支付溢价，尤其是位于静街、拥有四房配置的产品。

免费直播预告

2025年9月 23日（周二）晚 8点澳东时间直播ID
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2024年1到12月凯文地产原创文章汇总

作为一名买家代理，自十年前（2015年）取得地产执照以来，找房、看房、分析房源一直是我的日常工作。在看房过程中，我经常针对特定房源或房产类型撰写分析文章。从目前收集的反馈来看，买家们对这些文章非常喜爱，因为市面上此类内容十分稀缺。

写作是我的爱好。随着不断地积累，此类文章已超过800篇。我不愿将这些文章据为己有，而是希望与房产投资者们分享，因此便有了您手中的这本书。

本书被命名为《手把手教您在澳洲买House》，原因如下：

1.“手把手”——本书内容均源自实际操作案例，力求提供直观的指导。

2.“在澳洲”——尽管书中绝大部分案例来自悉尼，但在澳洲买House的关键要点和考量因素基本通用。澳洲各州的购房基本原理和操作细节相似，只需关注当地的法律法规及房源特点，即可为购房决策提供有力参考。

3.“买House”——本书主要分析的房产类型是House，因此书名中特别强调这一点。

过去五年，我撰写了大量地产分析类文章，《手把手教您在澳洲买House》这套书将分为若干册发行，本书为第四册。如果您能从本书中获得知识并提升认知，那将是我最开心的事情。

本册精选了44篇文章，总计5.3万字。考虑到文章的时效性问题，本书选编的均为无时效限制的文章，因此，即使几年后重读，仍然对您有所帮助。

某些时效性较强的文章，例如特定日期某房源的分析或某场拍卖的情况，未被收录。这些文章并非不重要，而是作为书籍，我们更关注读者在一年或几年后阅读时的体验。

本书所选文章写于2025年上半年，并在编入本书时经过筛选，确保其中内容具有长期参考价值。

如果您有疑问或希望预约一对一咨询，请私信！

买家代理原创《手把手教您在澳洲买house》首发，4万多字，关键是“免费”！

参加免费直播，免费获取该书

2025年9月 23日（周二）晚 8点澳东时间直播ID
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2024年1到12月凯文地产原创文章汇总

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

买房和买车一样，在最后付款前，你需要仔细看一遍。

过去三周，我每周都有 Final Inspection，所以，特地写一篇文章提醒大家该注意什么。

Final Inspection（交割前最后验房）是你在 settlement 前最后一次确认房子状况的机会。

通常在交割前 1–3 天进行，由买家和中介（有时卖家也在场）一起完成。

这一环节看似“例行公事”，其实关系到交房后你的权益，千万不能忽视。

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Final Inspection 要做的事情

1. 确认房屋整体状况

• 房屋应保持与签合同时一致，没有重大损坏或恶化

• 检查墙壁、地板、天花板是否有新的裂缝或水渍

2. 核实合同约定的修复

• 如果合同里卖家答应修东西（如漏水、家电、门窗等），要核实确实完成

3. 检查电器与设施

• 灯具、空调、炉灶、烤箱、洗碗机、热水系统是否正常

• 开关插座、抽油烟机等电器是否安全运作

4. 检查管道与水流

• 打开水龙头，看冷热水是否正常

• 检查冲厕所是否顺畅，有无漏水

5. 确认门窗锁具

   门窗能否正常开关，锁是否能用，车库遥控器是否可用

6. 检查卖家遗留物/垃圾

• 房屋应交付“Vacant Possession”（空置交付）

• 检查是否有卖家遗留的大件垃圾、破旧家具或废弃物

7. 检查院子/车库/储物间

• 园艺工具、化学品等是否清理

• 车库、储藏室应干净并可使用

8. 确认 inclusions（包含物品）

  合同中约定的物品（如窗帘、灯具、洗碗机）应保留，

   卖家不能私自更换或拆走

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常见的错误

1. 只走马观花，没有系统检查

2. 忽略合同中的附带物品（卖家把窗帘、洗碗机、灯具换成便宜的）

3. 没检查电器与管道（settlement 后才发现空调坏了、热水器不工作）

4. 没检查清洁与垃圾（大量垃圾留给买家处理）

5. 太晚检查，留给处理问题的时间不足

6. 未带合同/清单对照，忘记核对 inclusions & exclusions

7. 没拍照留存证据，后续追责困难

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凯文老王给你几条实用小建议

• 带上合同、Inclusions 清单、手机拍照，逐项核对

• 建议在 settlement 前 3 天进行，留出时间处理问题

• 发现问题，马上联系律师，在 settlement 前要求卖家解决或补偿

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为方便大家操作，我整理了一份清单，带去现场逐项勾选即可：

• ✅ 整体状况：房屋与签约时一致；墙、地、顶无新裂缝水渍

• ✅ 电器与设备：灯具、空调、炉灶、烤箱、抽油烟机、洗碗机、热水系统全可用

• ✅ 管道与用水：水龙头冷热水正常；厕所冲水顺畅无漏水；排水畅通

• ✅ 门窗与锁具：门窗能开关；锁具齐全；车库门/遥控器运作正常

• ✅ 清洁与交付：Vacant Possession；室内干净无垃圾；车库储藏室庭院无杂物

• ✅ 庭院与室外：花园整洁；围栏排水沟正常；车道无损坏或垃圾

• ✅ 合同约定 Inclusions：窗帘、固定灯具、电器原样保留

• ✅ 记录与证据：拍照或录像；如有问题，立即通知律师

凯文老王提醒：
Final Inspection 是悉尼买房流程中最容易被忽视，却最能保护买家权益的环节。
只要提前准备、逐项核对、拍照留证，遇到问题及时通过律师沟通，绝大多数隐患都能在 settlement 前解决。

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2025年9月11日，位于 Cherrybrook 2 Dawes Place 的一栋五房四卫双车库住宅，以 $2,598,000 的价格售出。

这一结果引发了不少购房者的关注：在学区房竞争激烈、利率依旧处于相对高位的大环境下，成交价是否合理？

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房屋基本信息

• 成交价：$2,598,000
• 土地面积：763㎡
• 户型：5房 4卫 2车位
• 亮点：泳池 + Spa、三大起居区、楼上楼下双层浴室、太阳能系统、抛光木地板、双车库、低维护花园
• 学区：Cherrybrook Technology High School、Cherrybrook Public School（双优质学区）
• 便利度：近 Cherrybrook Metro、Pennant Hills 火车站、Cherrybrook Village 购物中心、Castle Towers

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成交价的合理性

1. 学区溢价

Cherrybrook 的最大卖点一直是 优质学区。本房产同时位于 Cherrybrook Public School 与 Cherrybrook Technology High School 的学区范围内。

学区房的稳定需求，使得该类物业即便在市场波动期，依然能维持较强的价格支撑。本次成交，再次验证了学区溢价的作用。

2. 户型与功能布局优势

该住宅面积宽敞，拥有 三大起居区（formal lounge、family living、rumpus），适合多代同堂或人口较多的家庭。
上下双层浴室的设计，为家庭生活带来便利，尤其适合有老人或需要独立空间的家庭成员。

泳池与 Spa 的配置，加上低维护的平整草坪，进一步提升了生活品质，对于注重休闲娱乐的买家群体而言是明显加分项。

3. 市场对比参考

根据 Domain 数据，过去12个月内，Cherrybrook 共成交约 60 套五房住宅，价格区间大多集中在 $2.3M – $2.8M。

一般位置的五房住宅，成交多在 $2.3M – $2.5M。

学区优质、带泳池或装修较新的物业，则可达到 $2.6M – $2.8M。

结合 2 Dawes Place 的地块面积（763㎡）、学区优势及整体功能配置，本次 $2.598M 的成交价位于合理区间的中上水平，既不算溢价过高，也符合市场预期。

4. 热度与节奏

该物业于 8 月 15 日首次上市，至 9 月 11 日拍卖，市场曝光 28 天。周期较短，表明买家兴趣浓厚。
中介展现了高度的专业性，通过精准定位买家群体和积极带看，实现理想成交。

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潜在不足与买家考量

当然，房产本身也存在一些潜在问题，买家在后期需要考虑：

1. 挡土墙问题：房屋左侧挡土墙有倾斜迹象，未来可能需要重建或加固，这将带来数万的潜在费用。
2. 前院蓝桉树：虽然距离主体建筑尚有一定间隔，但需长期关注和定期清理屋顶树叶。

相关链接

Cherrybrook四房house274.6万成交，近Metro 值不？

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

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