分类： Uncategorised

NSW新洲政府通常在每年一月下旬邮寄土地税征收通知单到你家，如果你没有收到，只可能是以下四种情况

• 你还没有买房。
• 你只买了一套房并且还是自住
• 你买了投资房但还没有达到土地税征收起征点822，000澳币
• 你达到了起征点，但更改了邮寄地址或者邮路出了问题。

 

通常，出现第四种情况的可能性不大，如果你预估该交土地税，请迅速排查。

 

回到正题，发现你房子过去一年土地价值增长太多该怎么办？ 近期，有买家向我诉苦，其实，我同病相怜，有苦难言。

 

我今年的土地税账单上有一个投资房去年土地价值增长了50万澳币，从125万增长到175万，和去年的土地价值比，增长了40% （ 50除以125=40%）

 

这个投资房所在的区笔者以前提及过，好东西一直和大家分享，请大家看这两篇文章。

 

 

核查过该区过去一年的房价增长情况，总体价格上涨了30%，但为什么这个投资房上涨了40%呢？是位置太好吗？

 

于是，我按照账单上的Email发了一封邮件，翻译成中文大致意思是

 

我发现所有的house地价都涨了，但这个房子的地价涨得令人吃惊。

 

这个投资房去年的地价为1250，000澳币， 但是今年为1750，000澳币， 上涨了500，000澳币，相当于上涨了40%，一个非常大的涨幅。

 

我查了一下我邻居的土地价值， 它的土地面积为594.3平方米，地价为1 510 000澳币，土地面积只少我的6个平方米，但土地价值少了240，000澳币

 

我有两个疑问

为什么一年土地价值上涨了40%？周围的房价并没有涨40%

 

为什么我只比邻居多6个平方的土地，而土地价值多240，000？

 

一天后，回邮件了，相信是群发邮件，内容如下

 

Dear Si/Madam,

 

If you would like the land value on your Notice of Valuation or land tax assessment reviewed, you can lodge an objection. To do this, please use our online objection service at www.valuergeneral.nsw.gov.au

 

If you lodge an objection you will need to provide:

 

• Sale prices of similar properties that sold around 1 July of the valuing year. Include the addresses and sales dates, having regard to how comparable these may be to your property, or how the market may have changed since the date of the sale.
• Rationale/Statement demonstrating what you believe your land value should be in line with your supporting evidence.
• Copies of any relevant documentation.

This will help us to do a thorough review.

 

If your concern relates to the property information on your Notice of Valuation, you can provide this information via our customer enquiry form https://www.valuergeneral.nsw.gov.au/services/contact-us.htm?execution=e3s1

 

During the review we will examine the concerns you raise and the information you have provided.

 

Further to your enquiry, if you feel that the affects of Covid-19 have not been reflected in the 1 July 2021 land values you can contact our dedicated assistance line on 1800 458 884.

 

我打算深入做一下调查，按照对方的要求提供文件，拟将地价下降20万。

 

有读者会问，土地价值提高了不是好事吗？说面你的房子更值钱了。

 

对的，是好事。在不交土地税的时候是好事，但是，如果你准备持有十年，土地价值不断攀升，土地税会是一笔很大的开始。正如我邮件你所说的，只想评估机构给一个合理的土地价值，而不是多6平方土地，多24万的土地价值。 24万乘以2%等于4800澳币每年，十年四万八

 

说明，土地价值超过5，026，000澳币，按照2%计算土地税。

 

想知道地价是否下调，请看下集。

 

 

买家进入房市后，会接触到一个高频词，中位价。

 

什么是中位价？ 中位价和平均价有什么区别？

 

有买家以为是一个意思，有的买家知道有区别，但具体区别是什么不见得说得清，我们今天来捋一捋。

 

先看下面的例子

 

以下列出了 9 个房产销售，按从小到大的顺序排列。

 

1   $600,000

2   $645,000

3   $650,000

4   $651,000

5   $655,000

6   $660,000

7   $700,000

8   $800,000

9   $1,900,000

 

平均价

 

平均价格通过将所有销售额相加并除以销售个数来计算。

 

以上所有销售额的总和为 7,261,000 澳币，除以 9个销售额后，平均售价为806,777澳币。

 

中位价

就是一半的售价高于它的销售价格，一半的售价低于它的销售价格。

 

以上为例，中位价（中间值）是第五笔交易，价格是655,000澳币，4个销售额高于它，4个销售额低于它。

 

为什么中位价更好用？

 

从上面的示例可以看出，中位价往往比平均值更好，更准确，是一种更好的统计指标，因为它代表了更多的销售价靠近这个数字。

 

从范例可以看出，中值不受到非常高或非常低的销售价格的影响。

 

在我们的示例中，第九笔销售比第一笔销售贵130万。

 

第九笔的销售价格是第一笔的三倍还多10万，这笔的销售大大提升了销售平均值。

 

如果将第九笔销售排除掉，只计算前八笔的平均值，平均价格是702，350澳币， 比九笔销售额相加除以九的平均值少了十万澳币。

 

通过以上的例子，我们清楚地知道平均值容易被特别低或特别高的销售影响，导致不靠谱。

 

如何利用中位价来分析房源？

 

使用中位价的最大好处是，有助于让买家更好地了解该区是否负担得起，并提醒买家哪里有潜在的机会。

 

例如，买家发现一处房产的价格低于该地区的中值，可能意味着它的价格被低估。

 

如果它远高于中位数，可能意味着要价太高，或者该物业有一些特别之处要引起买家注意。

 

在我们的示例中，第九笔交易一定有独特不同的地方才能有如此高的价格。

 

在做房产调查时，如果想买的house状况在该区处于中间位置，但价格明显偏高，要进一步进行调查，多问几个为什么？这样做有利于你合理出价。

 

 

Croydon Park（克罗伊登公园，以下简称CP）是悉尼内西区的一个区。CP位于CBD西南 10 公里处，区内东南方向的区域由坎特伯雷-班克斯敦市管辖、区内西部由Burwood伯伍德市管辖，区内东北方向的区域由内西区地方政府区域，一个区由三个不同的council管辖，隔一条街就属于不同的council，所以，买房时要注意。

 

Croydon（克罗伊登）位于CP北部，它和和CP不同，是一个独立的区。

 

CP沿 Georges River Road 有一条商业购物区，靠近 Burwood、Ashfield 和 Campsie 的大型购物中心，离市中心也不远。

 

与邻近的区相比，CP相对较大。区域内主要是住宅，但沿着乔治河路有一条商业地带，这是一条贯穿CP的主干道， 将CP分为南北两部分。

历史

CP最初是占据悉尼大部分地区的土著达鲁格部落领土的一部分。更具体地说，它可能是 Wangal 氏族（以Concord康科德为基地）的所在地，但也可能是 Cadigal（悉尼）或 Bideagal（植物湾）氏族的所在地。

 

位于乔治河路和库克斯河之间的前布莱顿农场的一部分被亨利帕克斯购买，并于 1877 年 9 月 29 日星期六在皮特街的 Temperance Hall 通过拍卖进行细分和出售。

 

亨利帕克斯将此分区重命名为CP，以将其与北部的Croydon（克罗伊登）区分开来。

 

1878 年和 1880 年，在克罗伊登北部建造火车站之后，使用CP名称进行了两个大的土地细分。这些构成了当前CP的规划。克罗伊登大道和库克斯河交界处的一块易发洪水的土地被保留为公园。

 

1886 年建立了一所小学，以满足该地区越来越多的儿童的需要。自来水于 1889 年连通，污水处理系统于 1910 年代连通。1914 年，CP成为了一个独立的郊区。

 

大约在1890 年，豪宅 But-har-gra（原名 Mandama）建在乔治河路上。一座坚固的两层砖房，结合了意大利和联邦元素。它于 1934 年由 Button 家族赠予英格兰教会，目前用作摩尔神学院学生的住宿，并被列入遗产名录。 地址位于on the corner of Georges River Road and Croydon Avenue

 

商业区

克罗伊登公园沿乔治河路有一条商业地带，穿过郊区的中心，以及郊区其他地区的一些其他商业企业。郊区的商店包括Post、Domino’s、McDonald’s、Subway、TAB、IGA Supermarket、华人餐馆，咖啡厅，酒店，花店等

 

交通

Croydon Park 没有火车站，但乘坐巴士前往 Ashfield、Campsie 和 Burwood 的邻近车站很方便

 

413 是连接悉尼 CBD 和 Campsie 的最重要的服务。

420 是一条主要的巴士路线，从 Westfield Burwood 到 Westfield Eastgardens，途经 Croydon Park、Campsie、Rockdale 和悉尼机场。

420N Westfield Burwood 至 Westfield Eastgardens 夜间服务。[12]

464 Ashfield 经 Croydon Park 和 Burwood 到 Mortlake

466 Ashfield 经 Croydon Park 和 Burwood 到 Cabarita

490 Drummoyne 经 Burwood、Croydon Park 和 Campsie 到 Hurstville

492 Drummoyne 经 Burwood、Croydon Park 和 Campsie 到 Rockdale

410 Hurstville 经 Croydon Park 和 Burwood 到 Macquarie Park

 

库克斯河沿岸还有一条自行车道，将霍姆布什的奥林匹克公园与植物湾连接起来。

 

学校

克罗伊登公园有两所小学：克罗伊登公园公立学校和圣弗朗西斯泽维尔天主教学校。

 

公园

CP拥有众多公园和公园用地，尤其在靠近库克斯河的区域。

 

人口

根据 2016 年人口普查，CP有人口 11,012 人。56.0% 的人出生在澳大利亚。

最常见的其他出生国家是中国 6.5%、意大利 4.7%、黎巴嫩 2.9%、印度 1.7% 和韩国1.7%。

 

最常见的血统是意大利 13.5%、澳大利亚 12.4%、英国 11.7%、中国 10.4% 和爱尔兰 6.5%。 53.5% 的居民在家中讲英语以外的语言，主要语言是意大利语 8.5%、阿拉伯语 6.6%、普通话 6.2%、粤语 4.4% 和希腊语 3.5%。

 

在 2016 年人口普查中，CP对宗教最常见的回答是天主教 39.8%、无宗教 20.2%、未说明 7.5%、东正教 7.0% 和圣公会 6.7%。

 

房价

该区house中位面积460平米，中位价1.9M，过去一年， 价格上涨了30%

 

2月5日（周六）上午11点我在拍场上帮老许买到了心仪的house，他非常满意。

 

去年11月，他委托我为买家代理，一路走来，并不一帆风顺。 去年11月底的一次拍卖中，我们预算充足，胜券在握，但对手丧失了理性，我们果断放弃，不和他抢。

我说，“买房是为了赢得一个交易，而不是一个对手。”

一月初，中介说我们看中的房子能以某某价格成交，我们预交订金，写好合同首页，苦等三天后，卖家还想加五万，不玩了，我们放弃了。

 

2月5日这场拍卖，我们做足了功课，老许全权委托，给我最大的自主权在拍场上出价，幸运的是没有疯狂的对手，卖家比较温和，我们出价最高，但还是没有达到卖家的保留价。拍卖结束后，经过几轮谈判，卖家以低于保留价19万的价格卖给了我们，房子保养得非常好，静街，面对公园，土地平整，house超级大，是一个很不错的交易。

 

历时三个月时间看似不长，但经历的事情并不少。我们看过分析过的房源超过十个，其中既有私卖也有拍卖，还有off market, 都一一过招。

 

如果你问我怎么帮买家，答案既简单又复杂，“如果接受了客人的委托，就当作自己要买房子一样。”

 

非常感谢老许的信任，这是帮他买房成功的关键！

 

因为隐私的需要，我无法公布买家的地址，谢谢理解。

很多华人买家对买家代理这个职业不熟悉，还不清楚买家代理能帮买家做什么？

这里啰嗦几句

BUYER’S AGENT，中文称为买家代理，这个职业的诞生有特殊的背景。

 

在澳洲，卖房中介代表卖家的利益，他们的职责是尽可能将房子价格卖高，以满足卖家的期望。

买家代理代表买家的利益，帮买家购买物业，确保所购物业符合买家目标并在出价方面代表买家，买家代理一样需要持证上岗，需要参加系统学习，向政府注册登记，每年继续学习和年审。买家代理只向买家收取费用。

有什么特殊原因找我作为买家代理？ 在此，我列出十条

 

二十年一直在关注并投资房产，积累了很多的经验。

今日悉尼地产专栏作者，澳洲财经见闻专栏作者，善于观察现象和分析数据

将经验汇编成两个课程，《找deal课》， 《旧房翻新课》，不仅授之以鱼，还授之以渔。

 

深谙卖房中介的玩法，并善于破解

有渠道获取off market房源

充当你买房的智能秘书，节省你找房看房的时间

 

深谙私卖技巧，帮你控制成交价格

替您参加拍卖

积极承担责任并保守您的秘密

协助客户找律师和贷款渠道

 

 

2月5日，我帮买家以低于保留价19万买到心仪的house，有读者好奇想知道我用了什么特殊的招数，其实，没有啥奇招，就是熟读人性。

 

当拍卖出价最高，但还没有达到保留价，这时候最重要的事情是稳住阵脚，不要急着表现出以下两种情绪。

 

第一种情绪，不满！ 我已经出价最高了，为什么不卖给我，不加钱，就这么多！

 

第二种情绪，直接加价，加五万，加十万，甚至直接加到房主的保留价。

 

这两种情绪之所以不对，是因为这两种玩法都是在和自己玩，没有摸清楚卖家的底牌。

那么正确的做法该怎样？

 

正确的做法是，当拍卖师宣布拍卖结束，第一名留下来和房主商讨价格时，你需要有一个冷静思考的时间。

 

在2月5日拍卖结束后，我们当时面临的情况是

中介出示保留价310万，而我们的拍卖最高出价288万，中间有22万的差额，中介很着急，马上围过来，希望我们出价300万成交。

 

我对中介说

 

“请给我们十分钟，需要讨论一下。”

 

然后我和买家走到街对面，特意远离中介，一起讨论策略。

 

3分钟过后，中介走过来，说卖家295愿意成交。

 

我说， “我们还没有讨论完，请再等一下。”

 

再过3分钟，中介又过来了，催促我们说295可以吗？

 

我和买家商量，回复了价格290

 

再过5分钟，中介过来说，我们已经非常努力，希望你们出到292。

 

我的回复是，“请给我们5分钟，我们需要再商量一下。”

中介在周六非常忙碌的，他们急着赶赴下一场拍卖，在卖家和买家中跑了无数趟，最后说，“我们已经尽到最大努力劝说卖家，希望你们291成交！”

 

我和买家仔细商量了一下，价格在我们预估范围内，在整过过程中，卖家着急买，共降

19万，我们只加了3万。

 

为防止卖家有其他变故，如反悔想加价，我再三和中介确认价格，并让卖家先在合同上签

字，然后我们签字。

 

以上就是拍卖结束后议价的整过过程，不知道读者悟出了什么。

 

如果说有什么策略，可以取一个名字叫“以逸待劳”，就是不慌不忙，静静等待。

 

在拍场最高出价没有达到保留价，通常会发生三种情况

• 卖家和最高出价者协商出一个新价格。
• 卖家变为私卖。
• 卖家不卖了。

 

发生第一种情况的可能性最大，因为，卖家已经花了不少卖房成本，并且开放了至少四周，已经有一定的疲劳感，想尽快结束这件事。所以，建议出价最高者不要放弃这个议价的机会，既不要一毛不拔，也不要加价太多，随机应变加一个小的额度表明诚意就好。

 

有没有卖家变成私卖或者不卖的情况呢？有的，我也见到过，但还是第一种情况最多。

 

买卖就是一个博弈的过程，既要有得玩，又要玩出精彩，双方还不伤和气，技巧真不少。

 

世上没有两场一摸一样的拍卖，也没有两个一摸一样的议价过程，一定要察言观色，随机

应变，没有一成不变的招数，只有亘古不变的人性。

 

2022. 2月5日，3 Johnson st Chatswood 拍卖价格为3.13，很多买家惊呼，捡漏了！

 

有学员请我分析这个房源，因为没有去过现场，也没有看售房合同，本想拒绝点评，但我看到了大家的求知欲望，所以，抛砖引玉，供大家参考。

 

我们先看一下这条街去年的销售纪录

9 Johnson st 2021年3月2日销售价格4.7

1A Johnson st 2021年4月24日销售价3.3

69 Johnson st  2021年6月5日销售价3.7388

 

2021年是房价疯涨的一年，邻居去年卖到了3.3. 这个才3.13，买家当然会惊呼便宜。。

 

3 Johnson st 土地价值2.2M，两边临街，相当于两个前庭，宽度分别是17.17和30米，土地面积524平方米。

 

土地价值占房价比

2.2除以3.13=70.28%， 这个比值比较高！

 

笔者没有亲临这个house，也没有看过销售合同，细节不好评说，但如果没有其他重大缺陷，对买家来说，这是一个好交易。

 

我不大喜欢用捡漏的这个词，这个词的背后有自诩自己的专家的意思， 比如古董捡漏，就暗示自己有几刷子，是资深玩家。

 

在我看来，在无数双眼睛盯着的热门区域（即所谓好区），不要有捡漏的心态，用不断学习进取的心态更好。

 

所谓好区的捡漏，通常要有以下两种能力，

 

• 你能看到潜在价值，比如翻新，加盖，推到重盖或分地的潜力。
• 你愿意并有能力做以上的事情。

 

这两种能力不会空降给你，如果你不主动钻研，或拜师学艺，能力不会主动钻进你的脑袋，行家也不会主动教你。买家需要不断地寻找学习资源，在学习中成长，在成长中学习。

 

具备以上两种能力后，要想捡漏，不要守株待兔，还要做以下两件事

 

• 积极寻找锁定区域的新房源，一旦发现符合你胃口的新房源，第一时间到现场查看，并在看房时告知中介你资金已经准备就绪，想购买什么样的房子，只要你态度诚恳，中介通常会乐于推荐房源，包括未上市房源。

 

• 经过综合辩证分析，发觉这真是你的菜，一定要到拍场争取机会。当然，拍场捉摸不定，有

 

可能会超出你预期的价格，但如果你不上拍场，即使低于你的预期，你也买不着。

 

在我看来，捡漏是一个技术活，不是运气活，希望买家能懂。

 

什么是保留价？

 

就是卖方愿意出售其物业的最低价格。在设置了保留价之后，买方出价超过保留价，卖方必须出售。

 

需要注意的是，除了卖家和拍卖师之外，保留价对其他人都是保密的——拍卖师会在拍卖时达到保留价时会提醒参加拍卖的买家，但不会提前告知。

 

拍卖没有达到保留价会怎样？

 

这意味着流拍。如果发生这种情况，中介会邀请出价最高的人与卖方谈判，看看是否可以协商除一个新的价格。以下是笔者亲身经历的案例

 

如果协商不成，通常会变成私卖或被卖家撤回。

 

达到保留价会发生什么？

一旦在拍卖中达到了保留价，表明这个物业今天一定会被出售，出价最高者将成为获胜买家。

 

必须知道最核心拍卖规则

想举牌必须提前注册

不要迟到，虽然迟到可能会让你补注册（不一定）

要注意何时达到保留价，并知道过了保留价该怎么办

知道赢得拍卖你该干什么？（填合同首页，签字并预付10%）

 

在参加拍卖前，必须牢记：

 

• 用机智冷静来获得最佳交易。您一定不能告诉任何人你的底牌，尤其是卖家中介和拍卖师。

 

• 在开拍前想好针对这次拍卖的策略，将各种情况都设想好，不要到拍场临时去想。

 

• 我们的目标是赢得一个好交易，而不是竞争对手，当碰到底牌比你大的买家，果断离开。

一个月前， 笔者写过一边文章， 就是某投资house一年地价上涨40%， 决定反对。反对申请提出后，Valuer General NSW行动很快，不到一周结果就出来了，反对无效，维持原定土地价值。

 

笔者劳神费力花了很多时间申请， 这精力白花了吗？

 

没有，实话说，收获颇丰。

 

这是笔者第一次提出土地价值的申诉，提交反对报告费了一些周折，反对申请需要使用官方提供的表格，网上申请，按照指引一步一步往前走，如果中间有遗漏或者写错，就无法进行到下一步，需要耐心。好在工作人员挺负责，每一次碰到问题，我写邮件求助， 隔一两天会有工作人回电话指导，直到成功递交申请。

 

这个反对申请设计得很复杂，填写完House地址信息后，表格会自动提供该house附近土地面积相近house的相关信息，这些house都是在地价评估日期前后售出的，你觉得哪一个交易可以支持你的观点，就选择这个房子，然后陈述理由。

 

在Valuer General NSW回复的邮件里， 有一封评估师的报告，这一份报告很长，评估师做了很多详细的说明，我翻译后摘录如下。

 

我们审查了Earlwood 住宅用地的可用销售证据，并进行了以下比较。分析的house土地价值在 1,270,000澳币到 2,020,000 澳币之间。

 

Sale 1 是一个较大的战斧形土地，临街面较小。它的土地价值为 1,270,000澳币，由于其形状、通道和限制，被认为不如您的土地。

 

Sale 2 的土地面积较大，临街面积较小。它的土地价值分析为 1,780,000澳币，由于其大小、轮廓和位置，被认为与您的土地有些相似。

 

Sale 3 的土地面积稍大，但出入受限。它的土地分析价值为 1,510,000澳币，由于其形状、通道和限制通道，被认为不如您的土地。

 

Sale 4 的土地面积相似，临街面更宽。它的土地分析价值为 2,020,000澳币，由于其正面有更高的发展潜力，被认为优于您的土地。

 

Sale 5 的土地面积较大，有景观。它只适合作为一个单一的居住地。它的土地分析价值为 1,870,000澳币，被认为优于您的土地，价格更高。

 

结论。

 

您的土地面积为 600.6平方米，在评估日的土地价值为 1,750,000澳币

 

您物业的土地位于R2 低密度住宅

 

评估的土地价值适当考虑了土地的内在和外部特征，包括其土地大小、尺寸、轮廓、景观、位置和周边发展。

 

您的house是一块矩形地块，位于街道地势高的一面，地势缓慢上升然后陡峭上升，house位置很高，视野开阔，有City View。该土地位于购物中心东南约600米处, 周边主要是独立住宅。

 

以上是报告摘录，您从这份报告里学到了什么？

 

我做一下总结，抛砖引玉。

 

战斧形状（刀把形状）的地会便宜一些

 

前庭窄的地会便宜一些（前庭很重要）

 

600平米是一个坎，低于600和超过600 在有些区的土地价值差价会很大

 

有景观的地会贵一些

 

近购物中心的地会贵一些

没有实现自己的初衷，但看完这个报告笔者很平静，原因很简单，官方回复的这份评估报告再次证明我以前对土地价值的判断是正确的，四年前投资这个house是一个非常正确的决定。

 

 

负扣税 negative gearing

 

在一个财政年度中，如果投资物业的支出超过投资收益Income所带来的收入，这个亏损的额度可以从你该财政年度总收入的应纳税额度中直接减去，从而带来税务上的优惠，这种优惠中文称为负扣税，英文称为Negative Gearing。

 

明眼人一看就知道，虽然称之为税，但其实不是税。

 

负扣税就是用这个负向应纳税收入来冲抵你在其他方面的收益，进而降低该年度纳税额。

 

负扣税能用来做什么？

要知道，在澳洲负扣税的抵税方式已经被多金人士“玩坏了“！

 

当您运用负扣税投资时，收入突然变低。 原因很简单，在使用了“负扣税”之后抵消了原本的高额应税收入！

 

许多人愿意做“negative gearing”这种“赔钱买卖”，是因为税务上的优惠。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高，就无形找到了一种大笔避税的方法。

 

哪些投资者需要负扣税？

高收入人士利用负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如工资收入（Salary/ Wage）、资本利得（Capital Gain）等，以此降低应税收入，达到减少缴税的目的。

 

对于高净值人群来说，投资房产不仅能享受物业增值的收入，还能获得极大的负扣税收益！所以澳洲的多金人士会用多余的钱投资房产。

 

至于哪些投资房产哪些费用可以申报退税，请看以下链接。

 

但笔者（wechat kevinwang117119)要提醒买家，不要为了享受负扣税而买房，这只是买房的一个点，并且是要慎用的一个点， 以后有机会再展开说。

 

大家或许听说过这样的故事

 

张三在一年前有200万澳币的购买力，花2万澳币请了一位靠谱的买家代理，三个月后买到了心仪的house，目前升值到260万。

 

李四也有200万的购买力，没有找买家代理，一直自己努力看房，阴差阳错，一直没有找到满意的，直到一年后200万还没有花出去。他没有花一分钱，看上去也没有亏一分钱，但就是没有买着房。

 

你说张三和李四谁赢谁输呢？他俩起点相同。

 

有很多买家对买家代理究竟能帮自己干什么不是很清楚，虽然网上也有一些介绍，但大部分说得不够通俗易懂，为了将道理讲得更明白，作者决定通俗一把， 用代写作业做一个类比，让大家迅速知道买家代理的作用。

 

事先声明，代写作业是违反校规校纪甚至法律的行为，不是阳光下的交易，这里只是借用来做一个类比。

 

代写作业是你雇佣一个学识渊博的人替你写学校的作业，并获取学分。

 

买家代理是你雇佣一个经验丰富的人去帮你买房子，完成你的投资或自住计划。

 

请枪手代写作业通常是时间不够或能力不够，所以，才请枪手出马。

 

请买家代理通常是时间不够或经验不够，所以，才请人代劳。

 

是不是有很多共同之处？

 

代写作业成功的关键有三，

• 枪手要熟悉你代写的科目。
• 枪手必须认真负责，马虎一样会翻车。
• 知晓学生的诉求，他只要pass千万别弄成HD。

 

请买家代理成功的关键有三

• 代理一定要有丰富的房产交易经验。
• 代理一定要客观分析买家的需求，哪些需求买家能实现，哪些不能实现。
• 代理要有克服困难的能力，购房通常不会一帆风顺，但要急买家之所急，想买家之所想。

 

请买家代理越来越流行原因有三

买家越来越忙，忙完本职工作，已经疲惫不堪。

卖家的背后是职业化的卖家中介，如果你没有请买家代理，你大概率就是一位业余的买家，在买卖博弈过程中，谁更会玩，谁占上风呢？

在笔者看来，在房产买卖这个交易过程中，买家是被动弱势的一方，买家要思考，怎样才能获得主动权？

 

如果你是一个学习不努力，又不缺钱的学生，估计会想到请枪手。但笔者想告诉你，这是违纪的。

 

如果你是缺时间，缺经验的买家，在买家代理费付得起的情况下，代理能解决你的大问题。这和代写作业不同，是法律允许并支持的！

 

我看到有的买家拿着钱在房市里晃悠了一年多，特别辛苦，特别沮丧，特别着急，但一无所获。

 

买家代理只收1%的代理费用（笔者目前的收费标准），而去年悉尼的房价已经涨了30%，回头再看，那点代理费根本就不值一提。

 

笔者反对学生请枪手代写作业，但鼓励买家找买家代理，这笔账很划算。

 

你可能听说过这样的故事，某富二代读书不太行，但靠请枪手代写作业也混毕业了，这对于靠自己努力学习的同学来说公平吗？

 

不公平，学校明令禁止，在有些国家这样做是违法的。

 

但类似的事情发生在房产投资领域，就是你找一个经验买家代理帮你买房，会怎样呢？

 

• 法律支持。
• 帮你挣到了钱。
• 节省了你的时间。

 

所以说，找买家代理就是在房产投资领域合法地“代写作业”，借用别人的经验，借用别人的时间来赚自己的钱，写自己的作业，何乐而不为呢？

 

所以，笔者想说，在买房这样事上，你要大胆地请人“代写作业“。