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地点

Curl Curl Lagoon 和 Greendale Creek，将 Curl Curl 与 North Curl Curl 分开。邻近郊区包括淡水（沿布莱顿街的边界）布鲁克维尔（沿哈伯德路的边界），温加拉是相邻的地方。 Curl Curl 海滩沿着东部边界延伸，一直延伸到 North Curl Curl 海滩。

 

海滩

Curl Curl 的海滩分为北和南两部分，Curl Curl 以北部海滩的冲浪运动而闻名。

 

Curl Curl 海滩有两个志愿冲浪救生俱乐部，South Curl Curl SLSC 成立于 1918 年，North Curl Curl SLSC 成立于 1922 年。 从 9 月底到澳新军团日，北部海滩委员会雇用专业救生员在这片海滩巡逻。 海滩的两端都有咸水岩池。

历史

Curl Curl 这个名字似乎是昆斯克里夫、淡水、曼利谷更大区域的原住民名称。 Curl Curl 这个名字可能来源于达鲁克土著短语 curial curial，意思是生命之河。

 

Curl Curl Lagoon 这个名字最初是用于 Manly Lagoon，它在 Queenscliff 流入大海。在 Curl Curl 海滩排入大海的泻湖被命名为 Harbourd Lagoon，直到在 1980 年代作为更名计划的一部分更名为 Curl Curl Lagoon。 Manly Creek 最初被命名为 Curl Curl Creek，Queenscliff Headland 被称为 Curl Curl Headland。

 

1858 年，塞缪尔·贝内特（Samuel Bennett）（死于 1903 年）以 600 英镑的价格购买了位于格林代尔溪以南的 Curl Curl/Brookvale 地区的一处 80 英亩（32 公顷）的土地，直到 1870 年代中期一直由 Bennett 耕种。 这个地区后来被称为布莱顿公园。

 

人口

在 2016 年人口普查中，Curl Curl 有 2,414 名居民。 70.1%的人出生在澳大利亚。下一个最常见的出生国家是英格兰，占 6.2%。 83.0% 的人在家只说英语。对宗教最常见的回答是无宗教 34.2%、天主教 27.4% 和圣公会 15.5%。

 

家庭住户占78.2%，是主要住户类型，单人住户占16.8%。每月抵押贷款支付中位数为 3,100 澳币，远高于全国中位数 1,755 澳币

 

环境

Curl Curl南靠砂岩山丘，东靠海洋，北靠 Greendale Creek / Curl Curl Lagoon。 1980 年，当地社区成立了 Curl Curl Lagoon Friends 以使泻湖及其集水区恢复正常。

 

从淡水海滩到 South Curl Curl 铺有木板路

运动和休闲

公园和运动场位于 Curl Curl Lagoon 和 Greendale Creek 的两侧。

Curl Curl 青年俱乐部自 1958 年以来一直组织足球和无挡板篮球运动。

 

Curl Curl 业余游泳俱乐部在春季和夏季期间在 South Curl Curl 岩石游泳池定期举办周六下午的游泳活动。该俱乐部成立于 1966 年，每年都为所有年龄和能力的游泳运动员举办游泳赛事，从学习者到竞技运动员。

 

 

公共交通

Curl Curl 有 6 条巴士路线提供服务，

136 Manly 到 Chatswood，

139 Manly 到 Warringah Mall，

E65 South Curl Curl 到悉尼 CBD，

E76 Dee Why 到 Wynyard，

E77 Dee Why 到 Wynyard，

159 Manly 到 Dee Why。

 

学校

Freshwater Senior Campus 是 Northern Beaches 中学的一部分，面向 11 年级和 12 年级的学生，位于 Curl Curl 的 Harbourd Road 和 Brighton Street 的拐角处。

Manly Campus 是 Northern Beaches 中学的一部分，面向 7 至 12 年级的学生，位于 Abbott Road 和 Harbord Road 的拐角处，Curl Curl。

 

Stewart House 位于 South Curl Curl 海滩的马路对面，斯图尔特之家于 1935 年 3 月开业，超过 150,000 名儿童受益于斯图尔特之家的住宿。

 

Curl Curl North Public Sc​​hool 是一所小学，位于 Playfair 路，靠近 Abbott 路。

房价

基于过去三个月房价中值的上涨，CURL CURL 上涨了 0.86%。

 

该区房价中位数上涨至379万澳币，三年平均年利润为 20.35%。

 

该区平均租金1597澳币每周，总租金收益率为 2.19%。

 

这篇文章主要讨论房子本身不是heritage item，但是房子位于conservation area，如果房子本身是古迹 heritage，笔者将另写一篇文章讨论。

 

如果你寻找位于City五公里内的house和排屋，位于古迹保护区的可能性是很大的，笔者对这种房子很熟悉，因为曾经买过，也做过不少分析。

 

关于这种类型的房产，买家可能会有以下问题

 

第一，这种房子能买吗？

 

笔者的答案可以买，根据我的经验，不仅可以买，而且增值还不错。

 

但是，我做一下声明，因为我掌握的数据都是离悉尼市区五公里的古迹保护区，离市区更远的还没有做深入调研，更远的要具体分析房源。所以，下文说的观点主要是针对离市区五公里的。

 

同时提醒，不管什么类型的房子， 一定要做20个调查，不能说因为是某个特点的房子买了就一定能挣钱，就不做深入调查了。

 

第二， 古迹保护区会取消吗？

在购买的时点，你要做好在你持有期间不会取消的准备，这是购买时正确的心态。

 

第三，会影响银行的估价吗？

按照我的经验，不会。

 

第三，影响房子的增值吗？比如7年或10年翻一番。

会和大势保持一致，某些时候某些区域甚至会涨得更好。

 

第四，古迹保护区的房子能推到重建吗？

可以，笔者就推到重建过，但是必须请heritage专家向council提供证明，这房子为什么必须推倒，重建后会设计成什么样子，是否和当地风貌保持一致。

 

换句话说， 古迹保护区的房子和普通区域的房子相比，推倒和重建都必须具备一定的条件，不能随便来。

 

必须指出，同为古迹保护区，不同区有不同区的特点，不同council有不同的规定，有的council管得松，有的council管得很紧，为了保护房屋的某些特征，如建筑风格，fence等, 他们可能会拒绝买家的DA申请，有的DA批了，但会附加很多条件。因为保护区不仅仅是保护房子，还要保护整个区域的风貌，保证房屋和整个区域风格一致。

 

当然，任何保护都不是为了阻止买家居住条件的提升，比如，有的排屋在100年前建设时没有电力设施，有的没有抽水马桶，我们能阻止居民使用电和使用抽水马桶吗？ 所以，内部翻新加建改建都是可以的，但一定要向council申请，避免产生不必要的麻烦。

 

第五，古迹保护区有什么优点吗?

凡事利弊兼顾，既然被列为古迹保护区，肯定是有年头了， 我们想一想，一百年前的先辈为什么要优先开发这里呢？而不是别的地方？

 

在我看来，大部分古迹保护区的位置都是好位置，接近市区或某区域中心，交通方便，所以如果为了自住，买个好位置的，不必计较是否在 conservation area， 重点是买家是否喜欢。

 

事实上，很大位于conservation area里房子价格不菲，比如悉尼的东区，价值五百万以上一点都不稀奇。

 

第六， 有买古迹保护区房子亏本的吗？

其实，买哪儿房子都有亏本的，这不是房产类型的问题，而是买前要做深入调查。

 

以上只是知识分享，笔者不是古迹保护专家，在购买古迹保护区房产时，特别是买完后想改建加建甚至重建的，请进一步咨询专家意见。

我小红书绝大部分文章是点赞的，粉丝读者正面评价的，但也有例外， 比如这一篇文章，获得过万次的阅读，在点赞的同时，也有粉丝提出质疑。

 

质疑的原因很简单，就是既然这个house买得这么好，说说地址何妨呢？

 

在他们看来，解决质疑的方法特简单，公布这个house的地址就好了。

 

但是，我为什么不这么做？或者说，我为什么不能这么做？

 

因为这不是我的house，而是买家的house，公布地址必须取得买家的同意。

 

不过，我问你，如果你是买家，你会同意吗？

 

我相信绝大部分买家会“不同意”。

 

如果买家不同意，而我公布这个地址会有什么后果？当然是买家严重的不高兴，甚至不欢而散。

 

追根溯源，这笔交易之所以能成功，是因为有买家的委托，我的能力是其次的。

 

买家和我之间存在雇佣关系，所以，我的职责是为买家负责，而不是读者。（请原谅我这么直白）

 

至于有的读者怀疑是在“造假”， 是为了卖课，他们这么理解一定要自己的理由，我不能阻止对方这么想。但是，我也有不说地址的权力和理由，这都是非常正常的思维方式，也是正常的社会现象。 彼此相安无事，存在就是合理的。

 

我想告诉读者的是，如果将来某一天你是我的客户，你也会为你保守秘密。

 

同时，想提醒拟找我分析房源的买家，我不会将你提供的房源分享给任何第三方，更不会自己去买这个房子，这是职业道德。

 

文末，为了满足部分读者强烈的好奇心，可以来一点提示，买家在经验交流中谈到买房的目的之一是为了方便孩子上学，学校是Knox， 所以，house 不会离学校太远， 我只能提示这么多。所以，绝对没有过Hornsby, 不在Berowra, 更不会在Woy Woy.

 

我是为客户服务的，凡是导致客户不舒服的事情我都会避免，谢谢理解。

“混凝土癌症”是指由于混凝土内部因为污染物的存在而引起的混凝土退化，最终导致建筑物的钢筋膨胀，随着钢筋膨胀，周围的混凝土开始开裂，最后破坏了建筑物的整体完整性和强度，在某些外力的作用下，发生坍塌。。

 

当发生以下两点时要怀疑是否为混凝土癌症：

第一，混凝土开裂或剥落；

第二，从混凝土内部渗出锈迹；

 

混凝土癌一般的房屋检查不易发现，一旦不幸买到隐含混凝土癌的房子，这是一个不可忽视的隐患，严重的时候可能导致买家血本无归，只能推倒。混凝土癌多见于位于海边的混凝土建筑。

 

混凝土癌的生发，源于混凝土的三大基本成分：水泥，混料（砂，石块等），和钢筋。高碱性的水泥，和高含硅的混料，会发生化学反应，生成粘胶状的硅酸钠反应物，硅酸钠会吸水分，并因而膨胀，破坏混凝土的结构。所以水泥和混料的选取，以及它们混合的比例，是极有讲究的。外行看起里都是混凝土，但其实差别非常大。

 

混凝土一旦有了开裂，空气和雨水便会侵入其中，水分会加剧硅酸钠化合物的膨胀，开裂就会更大。

 

而海边的空气不但潮湿，还含有很高的盐分，高盐潮湿的环境，特别有利于钢筋的锈蚀。钢筋没有暴露在空气中并不意味着它不会生锈，因为水泥的多孔性，会形成毛细管效应，毛细管将水分吸入混凝土深处，而水分在混凝土中几乎不会蒸发，往往会造成一块混凝土结构外表看起来很完整，里面的钢筋却已锈烂不堪。

 

有一个真实的故事，一幢海边豪宅，外表看起来非常壮观，但检查时发现其实钢筋已经烂掉，金玉其外，败絮其中，当地政府为安全起见，责令房主搬出，房主最后选择推到重建。

 

所以一旦建筑的混凝土发生癌症，建筑的内部坚固度会大大降低，碰到地质变动，或地基松动，受力不匀便很可能造成瞬间结构崩溃，惨剧不可避免。

 

去年有一位买家在看验房报告时发现拟购买的物业有混凝土癌症的隐患，与我讨论时，我建议她放弃，因为风险不可控。一个月后，她找到了另外一处中意的物业。

 

以上内容只是知识分享，我不是鉴别混凝土癌症的专家，验房一定要找专业人士。

Rozelle位于悉尼中央商务区以西 4 公里处，属于内西区council。

 

Rozelle 位于Balmain 和Lilyfield 之间。 Iron Cove 位于西北边界，而 Rozelle Bay、White Bay 和 Johnstons Bay 构成东南边界。这三个海湾环绕着 Glebe 岛的集装箱港口。

 

历史

Rozelle（罗泽尔）原名 Balmian West

到 1877 年，Balmain West 的人口有所增加，而 Balmain 邮局已不足以满足周围居民不断增长的需求。居民请求建立自己的邮局，1880 年，Balmain West 邮局在韦斯顿路（现维多利亚路）和威瑟科姆街交界处设立。在接下来的 10 年里，Balmain West 的人口进一步增长，并于 1891 年新建一个邮局。

 

1892 年 12 月，在新邮局开业之前，邮政局长宣布 Rozelle（以附近东南部的 Rozelle 湾命名）为 Balmain West 邮局的新名称。新的 Rozelle 邮局于 1894 年开业，到 1900 年代初，郊区本身和当地居民都采用了这个名称。

 

Rozelle 和 Rozelle Bay（在旧地图上通常显示为“Rozella Bay”）这个名字源于在悉尼第一个郊区 Rose Hill（Parramatta 附近）大量发现的鹦鹉，这里是新殖民地的主要养殖区。鹦鹉在悉尼内西湾地区也很丰富，通常被称为“玫瑰山鹦鹉”。

 

遗产名录

Rozelle 拥有许多列入遗产名录的网站，包括：

卡兰公园：污水泵站

维多利亚路：白湾电站

 

地标

作为景观中的主要建筑，燃煤白湾发电站在 20 世纪为悉尼供电了 70 年，最后一次使用是在 1983 年。该发电站现在废弃在白湾罗伯茨和维多利亚路的交界处。

 

在半岛的西侧，现代风格的 Iron Cove 大桥于 1955 年开通，横跨连接 Rozelle 和 Drummoyne 的 Parramatta 河。罗泽尔一侧的桥旁边是巴尔曼发电站的所在地，该发电站于 1996 年被拆除，为住宅公寓让路。

 

东侧矗立着ANZAC Bridge（澳新军团大桥），于 1996 年竣工，连接内西区和悉尼市区。桥下是它的前身Glebe大桥，于 1901 年开通。

 

卡伦公园内有一所精神病院，开放于1878 年至 1914 年间，现在已经废弃，但许多原始的砂岩建筑至今仍然保存完好。

 

Rozelle 公立学校位于 Darling Street 和 Victoria Road 的拐角处，于 1877 年用砂岩建造。另外一个翼楼由 W.E. 设计，建于 1881 年。学校现已列入国家遗产名录。

 

Rozelle Market周末市场在周六和周日开放，位于Rozelle小学院内， 是近City一处非常有名的周末市场

 

人口

在 2016 年人口普查中，Rozelle有 8,725 人。 61.9%的人出生在澳大利亚。最常见的出生国家是英格兰 8.2%、新西兰 3.0% 和爱尔兰 1.2%。 78.1%的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话 1.2%、希腊语 1.2% 和西班牙语 1.1%。对宗教最常见的回答是无宗教 42.2% 和天主教 22.1%。

 

在建工程

Rozelle 立交桥

一个新的连接地下高速公路的立交桥，可连接 M4-M5 Link Tunnels 和 City West Link，以及 Iron Cove Bridge 和 Anzac Bridge 之间的 Victoria Road 地下侧路。 Rozelle 交汇处还连接了未来的西部海底隧道。可见是一个非常重要的交通枢纽。

 

Rozelle 立交桥附近的隧道将从废弃的Rozelle 铁路场进行。它将为 Rozelle和附近的居民提供新的交通选择，并将废弃的场地改造成多达10公顷的开放空间。

 

Sydney Metro

Bays Station 将首次为Rozelle和周边居民提供铁路交通，这是通往CBD和西郊的重要连接。Bays Station 的建成将成为该地区房价的催化剂。

 

Bays Station 将位于 Glebe Island 和 White Bay Power Station 之间。它将提供通往未来海滨长廊的通道，该长廊将沿着白湾从北向南延伸。White Bay 南部将有一个新的车站入口，靠近拟建的 Bays Waterfront Promenade。

 

目前有超过十个工程吊车在该区忙碌，政府大把砸钱在此，离city这么近，交通这么方便，还靠近海湾，房价不涨都难。

Victories 将Rozelle 分为东西两部分，Victoria rd 以东(毗邻Balmain）的部分比较贵，靠近Lilyfield部分便宜一些。

 

Darling st 位于该区最高点，将该区分为南北两部分，靠南的部分可以看到市区美景和澳纽军团大桥，靠南的部分可以看到Iron Cove bridge

 

Rozelle交通方便景色优美，毗邻Birkenhead Point Shopping Centre，购物方便，区内有很多能看海的公寓，公寓中价位1.2， house中价位2.21， house最高价超过6M，而且一屋难求。

因为想帮买家尽快买到心仪的house，所以，笔者从2021年圣诞节到2022（今年）一月上旬一直没有闲着，帮买家各处看房，有很多感想。

 

这里想说说一个很重要的感想：长期留在市场上卖不出去house有什么特点？

 

为什么谈这个话题？因为在圣诞节和新年假期这段时间，大部分中介休息，也有的中介公司安排轮休，卖家（房主）通常不会在此期间放出房源，所以买家看到的通常是积压了很久的房源，我就来谈谈这些房源的特点。

 

第一个特点，房子有硬伤

 

关于house的硬伤，我以前提到过四大硬伤（潮湿，地基，白蚁，噪音），这四大硬伤是物理性的，还有别的硬伤，非物理性的，比如

 

古迹建筑

 

没有入住证

 

开发或使用限制等

 

这里举一个例子，近期看到的。

 

靠近核心区域，位置非常好，有一个house是古迹建筑，进行了翻新和加建，看上去很漂亮，但放在市场上已经超过三个月。

 

对绝大多数普通买家而言，古迹建筑本身是一个硬伤。

 

这个house除了是古迹之外，还有一个硬伤， 就是还没有拿到OC（入住证）。

 

这两个硬伤对于新手买家而言可能一知半解，甚至会忽视，在笔者看来，这两个硬伤的冲击力不亚于发现外墙有巨大裂缝。

 

第二个特点， 房东在价格上特别贪心。

 

一个发生在上周的真实案例

 

有一个已经有三十年历史的house，买家经过看房，看合同，家庭讨论，决定买这个house，house广告标价2.39M，买家出价2.4，超过广告的出价。

 

经过三天的等待，终于等来了房主的回复，要再加五万才能成交，笔者果断拒绝并帮买家要回了定金。

 

到这个阶段，卖家中介L已经和笔者已经从生人变成了熟人，他给我讲述了这个卖家C的故事。

 

2021年的三月，卖家C找到卖家中介L，想将自己的house卖到2.8，卖家中介很实在，说有困难，可能最多2.4到2.5，卖家C对这个答复不太满意，于是找了另外一家中介A，中介A信誓旦旦说能卖到2.8， 结果2021年4月的拍卖最高出价2.45M。 其实，对这个30年的house来说，已经是不错的价格，但卖家C不满意，愿意流拍。

 

流拍后，卖家C感觉还是中介L更实在更靠谱，于是将信誓旦旦的中介A换成了最先接触的中介L。

 

中介L还算认真负责，每周开放看房，这个house在市场上挂了大半年，一直再没有人出价到2.45，所以，卖家C将心理价位将为2.35，广告报价为2.39.

 

但当有人出价到2.4时，卖家C贪婪的本性又起来了，想让买家出到去年的流拍价。可惜没人陪她玩了。

 

所以，长期卖不出去的house的第二个特点是房东很贪婪，往往要价过高。

 

当然，长期无法卖出的房子可能还有别的特点，但最主要的是这两个特点，你同意吗？欢迎留言。

 

在这里告诉大家一个找房省时间的办法，某房源在市场上放了很久，如果你很忙， 不要去分析这样的房源，大概率是浪费你的时间。 当然，如果你的时间充裕，该房源的某个卖点刚好合你的胃口，就另当别论。

 

 

Annandale距离市区5公里，属于内西区council管辖。

 

Annandale的北面是悉尼海港的Rozelle Bay，南面是Stanmore，东面是Lilyfield，而西面是Leichhardt。

 

对悉尼华人来说，很多人不知道这个区，即使有的人知道，也仅仅知道名称而已。这个区华人比例非常低。

 

根据2016年的人口普查，Annandale的人口有9,451。在澳大利亚出生的占66.3%，英国占5.2%，新西兰占2.5%，中国占1.2%。

 

Annandale以排屋为主，建筑大都超过百年，有很多房屋位于古迹保护区。Hunter Baillie Memorial Presbyterian 教堂， Johnston’s Creek Sewer Aqueduct等建筑还被列入保护文物。

 

Annandale没有大型购物中心，当地居民通常前往附近的百老汇或Leichhardt购物。

 

这里的老房子转手率较低，很多由家族持有，代际相传，很少推到市场，所以，一屋难求。

 

Annandale以Terrance（排屋）为主，占65.4%，独立屋只占4.5%，公寓占27.2%。

 

Annandale的居民以专业人士最多，占43.8%，管理阶层占18.4%，文职则占11.8%。个人每周收入中位数为$1,162，较新州的$664为高。家庭收入中位数为$3,304，也远高于新州的$1,780中位数。

 

不过，居民最爱的是有着小镇风情的Annandale中心区，这里有别具特色的小店，店主和客人打成一片，一边购物，一边闲话家常，特别有亲切感。

 

Annandale的公共交通以巴士为主，有多路巴士前往悉尼市中心和Lilyfield、Leichhardt和Coogee等城区。居民也可以前往北面的Rozelle Bay或Jubilee Park乘坐轻轨，Dulwich Hill向东可到悉尼中央火车站，向西南可达Dulwich Hill。根据统计数字，38.1%的居民开车上班，17.9%乘坐巴士，7.1%选择步行。

 

Annandale有不少公园，例如Bicentennial Park，所以可以补其不足。和邻近的Balmain相比，Annandale没有那么繁华和挤迫，街道宽阔，绿意盎然，更为宁静舒适， 所以受到不少年轻家庭欢迎。

 

 

 

买家在交割之日通常是风平浪静，按照程序走，不起波澜。但也有极少数会出问题，笔者估计了一下，在这极少数出的事情中，应该是标题中提出的问题最多。

 

比如， 有买家说，settle前一天律师打电话给我说卖家要延迟一天，结果又打电话说要延迟一周。

 

笔者的看法

 

我在买房过程中也碰到类似的情况，当时的卖家在卖房的同时还买房，所以，他在同一天要完成两个settlement， 一个是卖房的， 一个是买房的。 因为他那个买房的交割日期延迟了， 所以，我买房的交割日期也延期一周。律师当时的意见是同意对方推迟交割。

 

其实，站在第三者的角度来看这件事，不站在买家的角度。 卖家推迟交割通常不是无理取闹，99%的卖家应该是碰到了不能控制的情况，如

养老院入住日期延迟

卖房后无法找到合适的住所

资金原因

卖房的同时买房

 

所以，通常卖家不会无故给买家添堵。

 

其实，转念一想，推迟交割也有好处。

 

第一，只有交割后才有利息，推迟交割意味着你推迟支付利息。

第二，合同已经签订，从合同交换到交割日之间房产的增值属于你，但你并没有付全款。

 

买家如何应对卖家推迟交割，不同州，不同的合同条款稍有不同，但总的说来，不外乎以下两种方法

 

方法一，追究卖方责任。 但实际不好落实。虽说可以索赔，但很麻烦，贷款利息还没有开始付，延期没有明显的损失。

 

方法二，请你律师出notice of completion，规定日期内不交割就取消合同。

如果你真心喜欢这个房子，估计不会迈出这一步。

 

请记住，卖房合同是卖方律师起草的，所以，卖方通常占据着主动权。

 

笔者这里只是经验分享，如果碰到类似的法律问题，请咨询您的律师。