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Chippendale（奇彭代尔）是悉尼City附近的一个小型内城区，位于CBD南部边缘，属于City Council管辖。北面是Broadway(百老汇), 南面是Cleveland St，东面是悉尼中央火车站，西面是悉尼大学。

 

历史

 

该区名称的由来是因为该区最著名的居民，William Chippendale，他曾是该区的土地所有者。

 

该地区最初由土著达鲁格族的加迪加尔人占领。 1819 年，威廉·奇彭代尔 (William Chippendale) 获得了一块 95 英亩（38 公顷）的庄园, 一直延伸到现在的Redfern雷德芬火车站。 1821 年，奇彭代尔以 380 英镑的价格将庄园卖给了所罗门·莱维。

 

所罗门·莱维于 1833 年在伦敦去世。莱维的继承人将超过 62 英亩（25 公顷）的土地卖给了威廉·哈钦森。

 

商业区

Chippendale的东侧与 CBD 相邻，有很多商业用途的物业，包括办公室，仓库咖啡馆和酒吧。NSW交通局的总部设在这里，婚姻出生和死亡登记处也在这里。西侧主要是住宅区。

 

悉尼中央公园

拥有 168 年历史的 Carlton & United 啤酒厂于 2006 年 12 月关闭。Frasers Property Australia 于 2007 年从 Foster’s Group 购买了啤酒厂场地，并向政府提交了对 5.8 公顷场地进行重大更新项目的计划。

 

“中央公园”包括大约 255,000 平方米的商业和住宅空间、保留一些历史建筑以及开发一个名为 Chippendale Green 的大型新公园。 [

 

中央公园一号是该地块上的一座大型混合用途住宅和商业建筑。因为上面种满了绿色植物，被人戏称为“草楼”。

 

Balfour街公园位于 Balfour 街和 O’Connor 街的拐角处，是通往中央公园的步行通道。奇彭代尔的人均开放空间是悉尼郊区最低的（悉尼市开放空间研究，2006 年）。 Chippendale Green 的加入提供了稀缺的绿地，但鉴于新开发项目带来的相应人口增长，Chippendale 每位居民的绿地不足 1 平方米。

 

学校

澳大利亚圣母大学位于该区北部，校园建筑散布在该区。

 

悉尼科技大学UTS位于该区北部边缘

 

悉尼大学位于该区西部边缘

 

波士顿大学悉尼校区位于15-25 Regent St, Chippendale NSW 2008

 

Torrens 大学的Ultimo campus也位于该区附近，46-52 Mountain Street
Ultimo, NSW 2007

 

所以，称该区为大学城最合适不过了。

 

文化

 

Chippendale 已成为悉尼的主要创意艺术区之一，在这个小街区拥有十几家画廊（包括 White Rabbit Gallery、MOP Projects 和 Pine Street Creative Arts Centre）。该区每年还会举办各种创意活动，例如 Beams Festival。在中央公园的建设过程中，弗雷泽与弗雷泽合作提供了艺术家驻留项目，而奇彭代尔则成为了一个充满活力的创意社区。

 

人口

自中央公园开发以来，奇彭代尔的人口结构发生了显着变化。在 2016 年人口普查中，奇彭代尔有 8,617 名居民。 26.7%的人出生在中国。最常见的其他出生国家是澳大利亚 20.9%、印度尼西亚 5.3%、泰国 3.6%、香港 2.3% 和英国 2.3%。 29.4%的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话 26.4%、粤语 5.5%、印度尼西亚语 4.7%、泰语 3.4% 和越南语 1.8%。最常见的宗教信仰是“无宗教信仰”50.3%，其次是佛教 10.0%、天主教 9.7% 和圣公会 2.5%。

 

相比之下，在 2011 年人口普查中，只有4,057 名居民； 38.3% 出生在澳大利亚，50.1% 在家里只说英语。

 

2016 年人口普查继续显示，奇彭代尔的大多数人都在就读于教育机构（58.2%）。

 

2021年10月该区房价信息

House中价位（主要是排屋）1.69M，过去一年的年增长率27%，租金回报率4.9%，虽然数据还过得去，但没有跑赢高增长的区。疫情影响了该区的房价增长和租金，但随着疫情影响的减弱，该区是不是会有超出平均增长的机会呢？

 

在疫情的笼罩下，国际学生流失80%以上，所以，作为大学城的Chippendale房价没有跑赢高增长区非常好理解，但该区的house（主要是排屋）增幅也不错。

 

如果你想购买200万左右的排屋，投资该区是一个机会，这是一个比较安全的投资区域，该区的租客不仅仅有学生，还有在City的打工者，再加上疫情还没有完全结束，价格温和，如果疫情已经完全结束，投资该区排屋的红利期预计就该结束了。（关于公寓，另外再讨论）

 

投资有风险，本文仅供参考。

 

假如你打算买100万的house，贷款80%，所以，准备20万澳币首期就够了吗？

 

如果你只准备了20万，那肯定是不够的。

 

今天，我们来聊聊怎样才算钱已经准备好。

 

有一项支出大家一定很清楚，那就是首付，比如100万的house，首付20万

 

除此之外还有哪些费用？

 

印花税，假如在NSW，买的是二手房且自住，印花税大约4万。

 

律师费，这里以1000澳币计算

 

房屋保险费，这里以1000澳币计算

 

虫害建筑检查（不一定有），这里以500澳币计算

 

贷款保险费（不一定有）贷款比例过高才有

 

买家代理费（不一定有）找买家代理才有

 

市政费和水费，交割后才有，一年以2000澳币计算

 

翻新费（不一定有）有些旧房需要翻新。

 

以上能说得出数字的钱大约5万，另外准备5万应付特殊情况（说不出数字的钱），所以，除首付20万外，建议再准备10万。

 

所以，假如你能贷款80%，我建议你要准备30万的预付款，不一定都用完，有备无患。

 

说完预付款金额之外，说一个废话一般的问题，怎样才算准备好了首期？有人以为这是老生常谈，但的确有人因此买房翻车。

 

以下情况算不算准备好首期？

钱在国内

钱在股市

别人答应还的钱

卖掉这个房子买下一个的钱

父母答应给你的钱，比如20万澳币

 

作者非常肯定地告诉买家，以上的情况都不算准备好了买房款

 

准备好首期最准确的定义是存放在澳洲银行活期存款里的钱或者是你手上持有的现金

 

疫情后，在线拍卖变得更容易被买卖双方接受，因此买家提前了解网上拍卖的流程和工作原理很重要，尤其是对买家而言。

 

网上的拍卖和现场拍卖大同小异，以下有一些重要提示，可帮您在网拍中取得成功。

 

1. 提前inspection并向中介询问更多细节

请至少两次到现场看房，暴露出问题的部分要重点检查，要核算修理这些问题需要多少费用。

 

潜在买家要向中介提出至少三个问题。

 

如果有必要，请安排验房师验房。验房时，平时看不见或不怎么看的部分是重点。

 

2. 需要做大量的调研

 

笔者曾说，没有做不了的调查，只有不想做的调查。

 

特别强调，要调查该区近期类似房产的销售情况，检查市场上待售的其他房屋，货比三家不吃亏。

 

 

3. 了解网拍规则

 

由于online在线拍卖是一种新事物，每个在线拍卖平台有不同的规则，具体取决于它在哪个平台上运行，因此提前了解规则很重要。

 

在拍卖前注册时，需要提供有效的身份证件。如果有请买家代理，买方代理也需要注册并提供委托文件。

 

4、提前注册登记

一定要在规定的时间前完成注册，在拍卖开始前十分钟，不要离开你的电脑屏幕。

 

5. 提前准备好首期

 

有些卖家中介需要潜在的出价者提供存款证明，以便成功后付款。但也有很多中介不需要提供，但准备好首期是必须的。

 

6. 准备好你的贷款

准备好贷款是买房最重要的事情，没有之一。土豪现款买房者除外

 

7. 准备好你的出价策略

通常来说，出价会面临以下五种情况，想好这五种情况下你的出价策略

第一种情况，有人和你抢，一直压着你，志在必得；
第二种情况，就你一人注册；
第三种情况，拍着拍着，超出你的底价；
第四种情况，你出价最高，但没有到保留价。
第五种情况，出价最高，且超出保留价，赢得拍卖！

 

8. 拍卖时保持冷静

 

一定要听清楚对方的出价，步步为营。拍卖是为了赢得一个好交易deal，而不是这个房子。

 

 

好几位买家问笔者这个问题，所以，在此统一回答。如果你有不同看法，欢迎补充

 

我的回答分为五个部分

 

• 不能说完全没有，但托是法律禁止的，所以， 凯文认为， 一个正规的卖房中介公司，是不会安排托的。但是，不能保证个别的中介公司为达到某种目的铤而走险。

 

• 既然中介公司安排托的可能性很小，那么卖家有可能安排托吗？

不能说完全没有，但一定要知道，托是不会买这个房子的，他如何做到既做成托，又避免成为赢家？ 这是他必须思考的问题。

 

• 托生存的空间只能在达到保留价之前（reserve price），因为在达到保留价之后，他再参与竞价，无法成功脱身。

 

• 笔者个人认为，在出价达到保留价之前安排托没有多大意义，因为，有经验的出价者是在拍卖的收尾阶段再出牌，这时候大部分拍卖已经超过保留价（reserve price），托已经抽身而退，有经验的出价者和托在拍卖的时点上没有交集。

 

• 对于没有达到保留价的拍卖，有经验的出价者会和托碰上面，但是，如果最后托以低于保留价赢得了拍卖，房东是邀请托去议价还是第二名去议价呢？ 如果托不买，出价的第二名会不会意识到这是托？或者即使没有意识到，也可能因为第一名没有买，他也丧失了购买的兴趣。这都是有可能的。

 

托只有在一种情况下起作用，就是push刚上拍场的新手出价，比如，在没有达到保留价的阶段，托狠狠地逼新手一把，等到价格达到保留价的临界点，新手还没有回过神来，保持刚才的节奏，还在狠狠加价，比如明明可以只加一千，却加成了五万甚至十万，完全忽视托虽在拍场，但不会再出价。

 

凯文认为，一个有经验的买家可以忽视托的存在，拍自己的房子，让托闹腾去吧！将重点放在对房子的估价上，盯着自己的预算和价格，将竞争对手（包括托）放在第二位。

 

说到这里，明眼人已经看到请买家代理参加拍卖的作用，在纷繁复杂的拍卖中，新手买家哪有那么大的察觉力？这就是请买家代理的作用之一。

 

拍卖最终还是在自己和自己的竞争，不是对手，更不是托。可能有人不懂这句话，没关系，慢慢悟。

 

 

今年澳洲雨水成灾，从昆士兰下到新洲，很多房屋浸泡在雨水中，笔者有一个投资房漏雨，期待雨过天晴去维修，好几位朋友家也有类似情况。

 

在建房或维修屋顶的过程中， 一个很自然的问题会产生，屋顶究竟是瓦好还是colorbond（铁皮）好？

 

既然这两种材料都占有一定的份额，所以，应该是各有利弊。

 

在比较哪种屋顶适合你的房屋，你需要考虑到很多因素，如房屋的梁木结构，打算花多少钱算，打算用多少年等。

 

笔者曾将一个百年老房的瓦顶换成了铁皮顶，花了3万多澳币（五年前的价格），随着时间的推移，铁皮越来越受欢迎。在此将两种屋顶比较一下。

 

1.建筑空间

在建筑高度一定的情况下，瓦顶需要更大的斜度才能保证雨水的流速，这就降低了建筑的使用空间， 这也是铁皮顶越来越多的原因之一。

 

2. 成本对比。

瓦片比铁皮重好几倍，所以，传统瓦片需要屋顶的梁木非常结实，能承受更多的重量，所以，瓦顶在承重梁设计，人工与木结构材料方面需要更多成本，我将百年老房瓦顶换成铁皮顶就是为了省这方面的费用。

 

3.施工时间。

瓦顶非常笨重，需要专门的机械搬运，而铁皮定轻非常多，施工时间铁皮屋顶快于瓦顶。

 

4. 寿命对比。

瓦片寿命大约70年，不过要经常修补替换破损的瓦片。

Colorbond大约可以使用40年到70年时间。

 

5 样式对比。

瓦片样式比较单一，但可以喷上不同颜色的油漆。

Colorbond铁皮有众多的颜色，众多的样式，比瓦顶选择面更广。

 

6 噪音对比。

对抗噪音瓦顶更好，但Colorbond铁皮屋顶通常放隔热棉，有隔音隔热效果，但抗噪不如瓦顶。

 

7. 对屋顶的木结构要求不同

传统的瓦片比铁皮重很多，瓦片的屋顶要求木结构的间距一般在45厘米。

铁皮屋顶可以相对宽，通常是60厘米

 

8 维护难度。

瓦片容易碎，更容易开裂导致漏雨。

同时屋脊Ridge tiles开裂现象普遍，所以，要定期维护更换。

Colorbond铁皮颜色可以保持更多年，几乎不花保养费。

 

根据以上八个方面的不同，屋主可以根据自己的要求进行选择，各取所需。

今年澳洲发生特大洪水，从QLD到NSW，面积之大，范围之广，是一场巨大的灾难。

 

有媒体说是百年一遇，也有媒体声称千年一遇，千年一遇的说法马上引起质疑，澳洲哪来的千年历史？

 

不管怎么说，洪水很大是一定的！被水淹过的房子很多是一定的！那么，可以乘机“捡漏”，买被水淹过的房子吗？

 

支持的一方理由只有一条，那就是房子变便宜了。

 

据说，有卖家急于脱手，想半价或6折出手被水淹过的房子，有买家看到了机会，原来买不起的house现在也买得起，心动了！

 

心动也别着急去行动，我们先听听反对派的意见。

 

反对买的理由主要有以下三点

 

1，一次被淹，以后还会被淹。 被淹的区可能会被重建，但地势基本不可能改变。

 

2. 被淹后保险费会非常贵，不买保险又不大可能，甚至有些区域保险公司不提供保险。

 

3. 贷款会很麻烦，银行批还是不批恐怕要打一个问号。

 

这三条，条条重要，条条在理。

 

这次洪灾，还有一种特殊情况，布里斯班的居民反馈说

 

华人区sunny bank附近有些区域就是flood zone，但最近两次的洪灾根本没受到影响。

 

综上所述，笔者想说

1. 已经有被淹记录的区域哪怕再便宜，不建议买，因为即使你买了，心里也不会踏实。

 

2. 在划定的洪水区，但房屋实际并没有被淹过，小心求证，谨慎购买。

 

笔者相信本文发出后会听到不同的意见或声音，比如，有买家会说

 

1. 有些房屋在建造时已经考虑过洪水的问题，即使被淹也没事。

 

2. 有些房屋打折后比地价还便宜。

 

3. 洪水过后几年记忆会被逐步淡忘，最后洪水区房价涨得也不错。

 

这些意见笔者将统统接受，如果买家已经找专家论证过，也仔细核算过投资回报，觉得还是洪水区有利可图，还是想买，我不阻难，但暂时保留意见。

 

任何一个潜在的房源当然都是有瑕疵的，在买房这个事情上，谨慎一点是明智的。

 

在生活中，完美是不可能存在的，买房碰到问题也是常态。

 

但是在买房过程中，我们总会有这样或那样的忐忑不安。

 

有时候，我们不得不感叹，这些不安全感就是自己在买房过程中或买房后的各种遗憾或后悔。

 

这是真的，我们一不小心就会买错房。。

 

这些错误是怎么铸就的？为何是如此的常见？

 

买错房，是我们任何一个人都可能犯的错误，而这也可能是某些人一辈子最昂贵的一个错误，更不要提这种错误对家庭经济和下一代的影响。

 

国家会系统性的去解决冠状病毒的危害，各种传染病的危害，酒后驾驶的危害和吸烟危害等各种社会问题，但是对于如何买对房子这件事，政府的指导并不多，即使你买错了，政府也不给你发后悔药。

 

更让人难过的是，人们买错房的原因其实很简单。下面就是常见的几类原因：

 

一，我们不了解自己究竟想要什么

 

开始找房子的时候，我们对房子的诉求充斥着模糊的憧憬：

 

“我想买一个舒服的房子”，“看上去满意”，“当房东！”

 

并不是说这些情绪是错的，而是说这些情绪不够精确，根本没法用来描述我们究竟要什么样的房子。

 

每个人都有自己的dream house，每个人都有自己的特殊诉求。只是从没有人会真正的鼓励我们，去分析自己在找什么样的房子。

 

所有想买房子的人，最紧急和首要的任务，其实就是去剖析自己究竟要什么。

 

买家需要了解自己独有的需求，了解这些问题的起源是什么，更重要的是，明白什么样的房子不是你想要的，从而远离这样的房源。

 

一个好的房源，不是完美无缺（世界上没有这样的房子），而是多少有一些不足（如果什么都好，那一定贵，这也是毛病）。

 

一个最佳的结果是，一个有缺憾的人，找到一个有缺憾的房子，但这些缺憾不是你最在意的。

 

当你有了 “买了之后一定会美好！” 这种想法后，就要敲响警钟了。

 

很多时候，往往是这种想法会出问题：

 

也许你在买的那一刻忽视了某些缺憾，但实际上这个缺憾是你不能忍受的；

 

也许你在买的那一刻你以为你不在乎这个房子远在郊区，但每天通勤3小时真的要了你的命。

 

这些看似不大的问题，在买后数年经过放大，可能会造成灾难。所以我们要提前知道哪些是你在乎的，然后先解决你特别在乎的问题。

 

在刚开始找房时，你就应该问一下自己，我究竟最在乎什么？”

 

麻烦的是，我们对自己究竟最在乎什么，是非常难以知晓。这常常需要深入的思考，甚至需要一位导师来帮助你，比如有经验的买家中介。

 

在买房之前，我们常常没有办法经历那些，让我们见识到自己对买房的懵懵懂懂。当买错房让问题暴露出来的时候，我们更倾向于夫妻双方谁当时做错了决定（如果是夫妻买房）。

 

而你身边的普通朋友，并不会有任何的动力去帮分析你深层次的需求，他们很多时候更乐于告诉你一些道听途说的事情。

 

所以，我们常常看不到自己本性中欠缺的一面。

 

我们对自己如此缺乏了解，也就难怪我们不知道自己想要找怎样的房子。

 

二，我们不了解配偶究竟在想什么

 

因为你的配偶和你一样，陷入同样的对自己缺乏了解。即使配偶和你能坦诚交流，TA同样没有办法，有效的让你知道自己究竟要什么。

 

很自然的，我们会试图去了解彼此的需求。

 

我们会不断地去开放看房，去拜访附近的邻居，去征求自己父母的意见，去见律师，去申请贷款，去鉴别房源的好坏……, 总之，忙得不亦乐乎。

 

这一切让我们心里有了一丝安慰，好像我们非常努力。然而这一切的效果，都要建立在一个正确的需求上。

 

一个更理智的做法，你的买家中介会详细地给你做分析，或者找一位心理咨询师，不带任何偏见地引导你，去了解你真正的需求，而不是和周围的攀比，或者是你的面子。

 

我们需要去了解，买到房并持有这个房之后你的真实体验。

 

 

三，没有房是一个糟糕的体验

 

没有房子会在一定程度上得不到社会的认可，无房户会遭受很大的压力。

 

过了一定年纪，没有房在社会上很难立足，甚至会导致找女朋友难，结婚难等问题。

 

四 学校不教房地产投资

 

我们应该买房了，但突然发现，我们在学校呆了那么多年，学了那么多知识，但没有人教你如何买房，而且，买房也不需要持证上岗，付钱就行。

 

我们在买第一套房之前对于房产知识的了解是很少的。大部分买家是急匆匆上车，在买房前不会想买房后的问题，我们不会对买房后的生活刨根究底，也不会真诚地询问哪些买错房的人究竟是怎么犯错的。

 

买错房的人通常在没有深刻明白究竟要买什么样的房子的时候就买房了，并以为如某些中介所说，“买了就赚了！”

 

在理性买房时代，买房前要考虑的是这些东西：

 

—我究竟要什么

 

—我配偶要什么

 

—我们的预算能买到什么

 

—哪些需求是非要不可的

 

—哪些可要可不要

 

—十年后这房子质量如何，谁会接盘？

 

对于非理性买房的人，可能考虑的是这些东西：

 

—我买这个房子是否便于找到女朋友

 

—这里特别近火车站

 

—这里买菜方便

 

—我朋友住附近

 

—这家摆设很温馨

 

—这家有入墙柜

 

—我太太喜欢

 

—我爸妈喜欢

 

 

五  我们以为买房可以无师自通

 

对于房产的渴望，我们有一种愿望以为自己天生就懂房子，因为我们一生下来就住在某个房子里。

 

我们一生下来就住在某个房子里并不意味着你懂买房子，这是两个不同的概念。

 

我们想要拥有喜欢的房子，想在那个房子里长久生活；想在那个房子里结婚。

 

我们以为房子是快乐的保障；我们以为房子能为自己找来安全感，让我们远离焦虑。

 

我们以为房子是一个瓶子，能把我们的快乐装起来。

 

然而，房子和这种快乐的感觉之间没有必然的因果关系。这种感觉来自于平静的内心，来自于满足感和幸福感，甚至来自美食的刺激，房子只是其一，其他的也不可或缺。

 

结论

买房并不是天生就会，很容易犯错误。

 

买房需要深入分析自己，并和伴侣深入沟通

 

如果你还是搞不定，需要找一个买房的导师。

 

房子是幸福的一部分，但并不是全部。

 

根据 2016年人口普查，Cammeray有7006位居民。在Cammeray，有63.6％的人口出生在澳大利亚。最常见的出生国是英国6.6％，新西兰2.8％，南非1.7％，印度1.5％和中国1.4％。 78.6％的人只在家里说英语，第二种最常见的语言是普通话，占1.7％。

 

在坎梅雷，最常见的宗教回应是“无宗教”，“天主教”，“圣公会”和“圣公会”，分别占36.6％，24.5％和14.2％。

 

Cammeray是一个住宅区，位于CBD北面五公里，占地1.5平方公里，属于北悉尼议会管辖，邮编2062。

 

商业区

Miller Street是Cammeray的主要商业区，设有餐厅，咖啡馆，当地邮局，加油站和小型生意。

 

交通

Cammeray的位置非常靠近CBD Warringah高速，可方便私家车出门和Bus前往各个方向。Bus四通八达，Cammeray是到CBD的最后一站，中间无任何红绿灯和停靠站。

 

学校

Cammeray有两所公立学校，面向从幼儿园到6年级的学生。Cammeray公立学校位于郊区的北侧，而2016年开业的Anzac Park公立学校位于南部。

住宅

Cammeray的house是十年投资回报率9.43%， 公寓8.25%，这个回报大于悉尼大部分地区的10年投资回报。

 

公园和休闲

敦克斯公园

Cammeray提供了一系列的体育设施和开放空间，而周围的天然丛林和middle harbor( 中海港)可以健步走和划船。

 

敦克斯公园（Tunks Park）是一个比较大的闲运动场地，被灌木环绕，东部面向middle harbor。它有人行道，游乐场和野餐区，并拥有三个运动场，夏季可用于板球，冬季则可用于足球和橄榄球。可通往西部的纳雷姆本（Naremburn）和北部的北桥（North bridge）。

 

坎梅瑞公园（Cammeray Park）是一个宽敞的绿地，可为足球和橄榄球提供全年无休的人造草皮场地。它被私人网球场，滑板公园，板球场和高尔夫球场所环绕。

 

格林公园（Green Park）是市区的开放草地区，用于休闲活动和dog狗。它还有两个公共网球场和一个儿童保育中心。

有买家问我，买一栋公寓Block of  Units可行吗？ 虽然价格贵一点，但好像资本增值和租金收入还不错。

可能有买家对Block of Units究竟是什么不是很清楚，举一个例子说明一下

28 Parramatta Rd Forest Lodge NSW 2037

这栋楼在疫情前是悉尼大学的学生宿舍，有7个studio 和7个一房一厅，共计14个Unit，2021年11月12日拍卖售出，价格7.05M，笔者亲临拍卖现场，5.5起拍，只有四组买家注册登记，举牌15次拍卖结束，被华人买家购入。

疫情将房地产市场置于一个特殊情况下，悉尼大学之所以卖楼也是在这种特殊的背景下。

这类住宅是否能买和传统的住宅地产计算方法不同，净收益率是一个很重要的核算指标。

Block of Units的优势

多个租客，多个收入来源，可以分散收入风险，同时空置的机会低。

出售时有灵活性，可以每个Unit单独出售，也可以整体出售。

收益率通常高于同区的公寓。

Block of Units的劣势

悉尼的Block of Units不便宜，投资者通常需要大量资金投入。

贷方机构通常将Block of Units当作商业贷款，这需要投资者准备更多首期和支付更高利息。

有可能将unit分契，但申请和批准的过程要耗钱耗精力，比如安装防火墙就很耗钱。

Unit单独出售获利可能没有你想的那么乐观，尤其在疫情的情况下。

房产被分割后，市政费会增加。

维护费很可能会增加，特别是building很旧的情况下，市政费和水费将高于标准房屋。

笔者的看法

因为Block of Units是商业贷款，所以，建议在考虑买Block of Units的同时，可以找同等价位商业物业的投资回报作为参考。

商业物业包含的种类繁多，包括但不限于办公室，餐馆，工业区，医疗中心，酒店，幼儿园，养老院，加油站，农场等，通常来说，商业物业有以下优势

现金流好

租期更长

有些商业地产不受疫情影响。

疫情对Block of Units有一定的影响，如果Block of Units净收益低于某个指标，比如7%，可以选择放弃而寻找其他类型的商业地产来投资，通常来说，投资商业比住宅物业更难把控，请买家提前做好功课。

 

租金收益有两种类型：总收益和净收益。

 

总收益是通过年租金收入和房产价值计算的。

净收益是通过包括所有涉及的费用来计算的。

 

如何计算租金收益？

要计算房产的总租金收益，请将您的年租金收入除以房产价值，然后将该数字乘以 100。房产价值可以是您购买它的金额，也可以是它的当前市场价值。

 

假如你在悉尼西部100万澳币购买了一处房产，每周租金为 500澳币，将此数字乘以 52。

 

500 x 52 = 26,000

 

总租金收益率=年租金收入/物业价值

 

总租金收益率= 26,000 / 1,000,000

 

总租金收益率= 2.6%

 

计算净收益率

要计算房产的净收益，必须先算出相关费用， 费用包括但不限于

 

保险

物业管理费

空租成本

维修费用

法律费用

检查费

维修费

中介代理费

贷款利息

等等

 

年度费用是通过将上述项目对应的数字相加，假定该物业的年度费用是6千澳币。

 

净租金收益率 = [(年租金收入 – 年开支) / 物业总成本] x 100

 

净租金收益率 = (26,000 – 6,000) /1,000,000

 

净租金收益率 = 2%

 

通常，租金收益率高的房产（8-10%）意味着它的房价被低估，租金收益率低（2-4% ）的房产可能意味着房价被高估。

 

疫情以来，悉尼的房价一直飙涨，但房租几乎没涨，有的区还下跌，导致租金收益率降低。

 

作为投资者，高租金收益率更好，因为会产生稳定的现金流。建议投资者瞄准租金收益率高于 5.5% 的物业，查看各地区的平均租金收益率可以帮助你判断某笔交易在该区是否合适。

 

通常来说，远离市区的物业租金收益率高于近市区的物业，但资本增值通常是相反的，投资者要在这两者之间寻找平衡点。高级投资者在寻找增本增值和现金流俱佳的物业，做到这一点需要深入学习。

 

了解什么是租金收益以及如何计算可以帮助评估房产的利润或损失。

 

本文只是知识分享，不构成你的投资建议。