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去年底，我辅导一位学员在该区买到了一个大house，价格2.1，发在小红书上部分买家表示不相信，今天就介绍一下该区。

 

Wahroonga距离CBD约18公里，邮区编号2076，由Ku-ring-gai和Hornsby管辖。

 

历史

Wahroonga 是一个土著词，意思是“我们的家”，可能来自 Kuringgai 语言组。

 

在英国殖民NSW的早期，该区主要活动是砍伐这里生长的高大树木。 Wahroonga 于 1822 年首次被英国殖民者托马斯·海因德斯（Thomas Hyndes）占有，他是一名罪犯，后来成为富有的地主。

 

海因德斯的土地后来被商人和木材获取者约翰布朗收购。在布朗清理完土地上的木材后，他种植了果园。后来，艾达、露辛达和罗兰大道以他的三个孩子的名字命名。 他的名字位于 Lane Cove River 上的 Browns Road、Browns Field 和 Browns Waterhole。

 

北岸铁路线于1890 年开通，自此这里成为富商建造带有大花园住宅的热门地区。 Wahroonga 邮局于1896 年10 月15日开业。该区的大部分发展发生在 1920 年代和 1930 年代，也就是100年前。

人口统计

根据 2016 年人口普查，Wahroonga 有 17,371 名居民。 60.4%的人出生在澳大利亚。最常见的出生国家是英国 5.6%、中国 5.6%、南非 2.6%、印度 2.2% 和新西兰 1.9%。

 

71.7%的人在家只说英语，其他在家使用的语言包括普通话（6.7%）、粤语（3.1%）、韩语（1.7%）、波斯语（1.2%）和印地语（1.1%），讲普通话和粤语的居民相加占比近10%

 

地理位置

东边North Turramurra

南面Warrawee、Turramurra和South Turramurra；

西北方Thornleigh和Pennant Hills；

西面Normanhurst

北面是Waitara、Hornby和North Wahroonga

 

该区最大的特点是树木众多，大小公园20个，占全区面积约8%。其中，Wahroonga公园位于火车站北边，临近火车站，有很多参天大树，有儿童游乐场，包括秋千，滑梯，小火车，旁边还有咖啡店，深受孩子和大人的喜爱。该区北面是有名的Ku-ring-gai 国家公园。

 

交通

Wahroonga 火车站位于北岸线，可前往中央火车站和Hornby(霍恩斯比)。

 

Wahroonga 是通往纽卡斯尔的 M1 高速公路的悉尼终点。太平洋公路通过公路将 Wahroonga 与北岸的其他地方连接起来，而 Pennant Hills Road 的北端始于 Wahroonga，并在 Pearce’s Corner 与 M1 高速公路相交。 Comenarra Parkway 是一条小干道，从 Thornleigh 经 Wahroonga 和 South Turramurra 延伸到 West Pymble。

 

NSW的上北岸巴士服务提供前往 Wahroonga 部分地区的巴士服务。

 

 

学校

很多人选择住在该区是因为该区优质的教育资源，并以自住为主

公立小学Wahroonga Public School，位于Burns Road，

Knox Grammer School，校门在在Pacific Highway，很醒目

女校Abbotsleigh，中学部位于Pacific Highway，小学部位于Woonona Avenue

天主教书院St Leo’s Catholic College，位于Woolcott Avenue

天主教小学Prouille School，位于Water Street

 

购物

主要的购物和商业区是毗邻火车站西侧的Wahroonga Village。它有各种各样的商店，包括几家咖啡馆、餐馆、商店和精品店和IGA 超市。

 

较小的商业中心是位于 Wahroonga 东部的 Hampden Avenue 购物区和位于 Wahroonga 西南部 Fox Valley 路的 Fox Valley 购物中心。

 

房价和房屋

Wahroonga独立屋占总住宅数的83%，所以，说这里是一个house区不为过，这个比例明显高于悉尼64%的占比。

 

公寓占比8%，占比非常低，其他类型的房屋，包括Semi和排屋（Terrace）仅占7%。

 

著名街道

Wahroonga著名的街道包括 Water Street、Burns Road、Iloura Avenue 和 Billyard Avenue

 

该区过去十年house平均增长率为9.75%，超过悉尼大部分区域。

 

 

 

 

这篇文章将分为三个部分，讨论我们华人购买量不大或者说不是很熟悉的物业：排屋，位于文物保护区的房子和文物建筑。

 

上篇讨论排屋，中篇讨论房子本身不是heritage item，但是房子位于估计保护区（conservation area），下篇讨论文物建筑。

 

上篇  排屋

 

笔者喜欢投资悉尼市区附近的排屋，说到排屋Terrace，首先得谈谈排屋的前世今生。

 

排屋起源于17世纪的英国，以后传入世界各地的原英国殖民地，如今在香港、爱尔兰、澳洲、新西兰、加拿大、美国、新加坡和马来西亚，仍能看到大量17世纪到20世纪初建造的传统排屋，以及此后建造的类似建筑。

 

英文排屋一般称为terrace house或terraced house，也有称作row house，linked house或town house

 

不过，目前市面上所说的town house和Terrace差别已经非常大。

 

排屋和Townhouse很像，但是排屋之间联系很紧密，占地很小，可以是一层，也可以是两层或三层，中间有公共墙。

 

区别在于Terrace是永久产权，Torrens title，可在政府批准下翻新改造甚至加建。

 

Town House是分契式产权Strata title，不可私自改造外观。

 

悉尼的排屋起源于淘金热，大部分排屋建在这个时期。

 

进入二十世纪，话锋一转，排屋因年久失修，逐渐走向衰落。

 

时过境迁，三十年河东，三十年河西，随着悉尼市区的发展壮大，住在市区附近的人收入越来越高，这些高收入人士为了减少通勤时间，原本不入法眼的排屋重新得到青睐。

 

笔者从2002年起在悉尼市区工作，为了减少通勤时间，打算从离市区16公里的郊区搬到City附近居住，有幸在当时碰到了我的地产投资老师，他让我关注市区附近的排屋。

 

经过他的指点，我踏上了寻找排屋和买排屋的历程，十多年来， 我一直分析关注City附近的排屋价格，十年内绝大部分翻番。

 

排屋的优点如下

 

排屋占据有利的地理位置，靠近市中心，交通便利，去CBD上班，去购物，去市区景点，十几分钟说到就到。

 

排屋的前后院通常都不大，打理方便。

 

排屋不用交物业管理费。

 

部分排屋有车库或停车位，即使没有停车位也可以申请免费的路边停车。

当然，排屋也有一些问题

 

有些排屋面积小，采光，通风和隐私会受到一定影响。

 

因为排屋房子老，要定期维护。

 

虽然有缺点，但以下这一点很关键，足够掩盖缺点，那就是

 

排屋比其他类型的房产更容易卖出溢价

 

原因如下

 

近市区五公里的土地面积非常有限，排屋有地理位置的优势。

 

排屋的数量有限，不可能被复制，是稀缺品。

 

因为近City，有足够多的高收入买家愿意购买。

 

去年三月 285 Glebe Point Road 一个破败不堪的排屋拍到3M吗？据说翻新维护费就需要一个1M， 4M就买一个排屋，买家是多给了点，但从侧面也反映出市区附近排屋的需求度。

 

其实，四百万还不算最的，市区东面（上东区）排屋卖出五百万早已不是新闻。

 

 

中篇：文物保护区的房子

 

排屋大都位于文物保护区，所以，上篇和中篇的话题相关性很大

 

如果你寻找位于City五公里内的house和排屋，位于古迹保护区的可能性很大，笔者对这种房子很熟悉，因为曾经买过几个，有经验，也有教训。

 

购买这种类型的房产，买家可能会问以下问题

 

第一，这种房子能买吗？

 

笔者的答案是可以买，根据我的经验，不仅可以买，而且增值还不错。

 

但是，事先声明一下，因为笔者关注的绝大部分是悉尼市区五公里范围内的古迹保护区，离市区更远的还没有做深入调研，要具体分析房源。

 

郑重提醒，不管什么类型的房子， 一定要做20个调查，不能说因为是某个特点的房子买了就一定能挣钱，就不做深入调查了。

 

第二，古迹保护区会取消吗？

 

在购买的这个时点，你要做好在你持有期间不会取消的准备，这是购买时正确的心态。顺便说一句，古迹保护区取消是非常困难的，只会随着时间的推移，这些保护区越来越稀缺。

 

第三，会影响银行的估价吗？

 

按照笔者的经验，不会。

 

第三，影响房子的增值吗？比如7年或10年翻一番。

 

会和大势保持一致，有些时候某些区域甚至会涨得更好。

 

第四，古迹保护区的房子能推到重建吗？

 

可以，笔者就推倒重建过古迹保护区的房子，2013年推倒一个house建成两个排屋，但是必须请heritage专家向council提供证明，这房子为什么必须推倒，重建后会设计成什么样子，是否和当地风貌保持一致。

 

换句话说， 古迹保护区的房子和普通区的房子相比，推倒重建的条件更苛刻。

 

必须指出，同为古迹保护区，不同区有不同区的特点，不同council有不同的规定，有的council管得松，有的council管得很紧，为了保护房屋的某些特征，如建筑风格，fence等, 他们可能会否决房主的DA申请，有的DA批了，但会附加很多条件。因为保护区不仅仅是保护房子，还要保护整个区域的风貌，保证DA批复后和整个区域风格一致。

 

当然，任何保护都不是为了阻止买家改善居住条件，比如，有的排屋在100年前建设时没有电力设施，没有抽水马桶，我们能阻止居民使用电和使用抽水马桶吗？所以，内部翻新加建改建都是可以的，但一定要向council申请，避免产生不必要的麻烦。

 

第五，位于古迹保护区的房子有什么好处吗?

 

凡事利弊兼顾，既然被列为古迹保护区，肯定是有年头了， 我们想一想，一百年前的先辈为什么要优先开发这里住在这里呢？而不是别的地方？

 

在笔者看来，大部分古迹保护区有很好的location，接近市区或某区域中心，交通方便，如果为了自住，买个好位置的，不必计较是否在 conservation area， 重点是买家是否喜欢。

 

事实上，很多位于conservation area里房子价格不菲，比如悉尼的东区，价值五百万以上一点都不稀奇。

 

第六， 有买古迹保护区房子亏本的吗？

 

其实，买哪儿房子都有盈利，都有亏本的，这不是房产类型的问题，而是买前要做深入调查。

 

下篇：Heritage文物建筑

 

文物建筑在市场上占比不大，但偶尔还是会碰到，我们先说说文物建筑不好的地方

 

第一，文物建筑改建非常困难，所以，买的时候要有心理准备。

 

第二，文物建筑重建几乎不可能，即使重建也得让你建成和以前一摸一样的。听说一个故事，某买家一把火烧掉文物建筑，想推倒重建，结局是吃不了兜着走。

 

第三，文物建筑如果符合条件可以在后面加建，笔者年初看到一个文物建筑，前面的旧house保留，后面加建了两层，并加建了granny Flat。但是要提醒有类似想法的买家，文物建筑加建的DA，CC 和OC都很难搞，这个house在卖的时候还没有拿到OC，推测最大的可能不是卖家不想拿或者不知道拿，而是拿OC有难度。

 

看完缺点，我们来谈文物建筑的优点

 

优点一，heritage 的位置通常不错，一百年前的先辈，一定会找好的location建房子。

 

优点二，建筑质量普遍不错，选材很讲究。100年前的房子还在，说明比同时代同类型房子的质量好。

 

优点三，有审美和艺术价值，比如，那带图案的彩色窗户玻璃，看上去就不一般。

 

优点四，ceiling很高，2.7米以上是常态。

 

优点五，文物建筑砖石结构的很多，非常结实，冬暖夏凉。

 

优点六，有些文物建筑售价并不高，通常低于同类型但非文物的房子。

 

对买家的建议

 

通过以上分析，好像优点还挺多，但笔者对文物建筑敬而远之，原因很简单，我不是文物建筑方面的专家，不熟不做。但并不意味着你不能买，如果你对文物建筑研究颇多，或者有文物建筑专家作为你的顾问，也是有可能的。

 

如果一定要买，建议如下

 

一定要请律师仔细读合同。

 

一定要请文物建筑专家作为你的顾问。

 

如果涉及翻新和加建，一定要找有文物建筑经验的施工方。

 

以上只是笔者的个人观点，不一定对，仅供参考。在购买排屋，古迹保护区房产和文物建筑时，请进一步咨询专家意见。

 

笔者碰到一些买家想自建房，我会问一句，“你建过房子吗?”

 

大部分买家的回答是没有建过房子，我建议他多走访一下自己建过房的朋友，然后再做决定。

 

2013年到2018年，笔者干过一个推到重建的项目，历时五年，回头再看，这个项目给我带来了还不错的回报，但如果有机会让我重新选择， 我会果断决定，“ 不要自建房！“

 

笔者还有一个项目DA已批，当迟迟不想（敢）动工，原因是对上次自建房还心有余悸。

 

结合笔者”不堪回首”的经历，说说自建房的九大难。

 

建房过程复杂，这是第一难

 

建房不是一个一蹴而就的过程，过程非常复杂，买完破房后需要拆除，申请DA，CC，打地基，铺设管线，建框架，做屋顶，内部装修…….大工序里还包含无数个小的工序。

 

如果自建房在古迹保护区，在申请DA时需要使用古迹保护专家的顾问服务，同时要落实在施工过程中。

 

每一个工序都有不同材料选择的问题，如果你不内行，只会被builder牵着鼻子走。

 

整个建房的过程少说也有30个工种，包括拆除，木工，砌砖，围墙，空调，窗户等等。

 

找好builder很难，这是第二难

 

笔者找的builder是一位西人，做事可靠，但当时已经六十多岁，在工程做完一大半时因突发疾病去世，后来东寻西找，找到另外一位builder帮忙完工。

 

基建这个行业非常忙，凡是做得不错的，基本不打广告，到处打广告的，不是刚入行的， 就是公司刚成立的。(可能有点武断，但大概率是这样)

 

不得不提醒，建筑行业要留心骗子，一不小心容易被骗。我认识一位地产中介朋友，精明能干，但他居然在建房过程中被builder骗了，只能说道高一尺魔高一丈。

 

找一个好的设计师很难，这是第三难

 

笔者找的设计师是一位西人，刚开始接触时觉得还不错，回头看，他是耽误项目工时最多的人，他耽误工时的费用远远大于付给他的设计钱。这也是这个项目为什么花了五年的一个很重要的原因。

 

所以，一定要找一个有经验，有责任心的设计师，谁都会这么想，但在实际生活中，有些事可遇不可求。

 

还有一点，很多设计师对施工成本不熟悉，设计得很好看，但施工成本奇高。

比如，窗户加宽十厘米，成本多几千；地基加深十厘米，成本多几万。

 

房东维护自己的权利很难，这是第四难

 

很多建筑商签合同前和签合同后是截然不同的两幅面孔，正如有人所说，“合同前和蔼可亲，合同后六亲不认“，碰到这样的建筑商，往往是买的没有卖的精，房东往往是第一次签合同，但建商已经在市场上身经百战，刀枪不入，炉火纯青。

 

很多房东以为可以通过法律途径讨回公道，但事实是吃亏上当没有地方说理，讨回公道成本奇高。

 

有位业内人士半开玩笑说，“法律是公正的，但律师是收费的，如果有律师说百分百会赢，基本是在骗你。“

 

一个不争的事实是，法律偏向施工方，而不是房主。 我想问一个问题，建筑合同是谁起草的，当然是建筑商，如果是让你起草合同，你是偏向自己还是对方呢？

 

建筑时长不可控，这是第五难

 

请房东明白一点，没有任何一份合同会保证一定在某年某月某日之前一定完工，合同往往会加上天气，材料，运输等等不可控因素和条件，让完工时间变得不确定，不可知，而且你还无计可施。

 

很多房子因为建设的工期漫长，成为半截子工程，把房子给拖垮了。比如，今年澳洲东部地区雨季特别长，会影响很多房子的工期，可以预料，长期浸泡在雨水中的木头，会成为今年建筑质量的隐患。

 

工程一拖再拖，会导致某些材料的老化变质，比如，木头的日晒雨淋，防水的老化，钢筋的锈蚀，同时，各个工程之间的衔接一环扣一环，这个工序的拖延会导致下一个工序的进程。

 

身心健康备受摧残，这是第六难

 

在建房的整个过程中，房主将长期处于自己不熟悉的领域，面临各种纠纷，同时还要不断地支付各种账单，这个难度可想而知。

 

笔者回顾自己所走过的人生不同阶段，发觉自建房是自己犯错最多的时期，没有任何一个阶段犯过这么多错误，差点走不下去。幸运地是有一位老师始终是我的坚强后盾，他给我指路，帮我排忧解难，要不是他，我很有可能会中途卖掉未完工的房子。

 

还要提醒房主，建房很可能会影响夫妻关系，如果夫妻在某个施工细节意见不统一，很可能导致家庭战争。

 

建房特别考验房主的身心，我所认识的自建房人士，90%以上经历各种磨难，没有经历磨难的一定中Lotto了！

 

建筑商看人下菜，这是第七难

 

你可能参观过建筑商的展房，以为你的房子建成后会和这个一模一样，亲爱的，too young, too simple.

一分钱一分货，很可能按照你的价格建造出来的会是另外的一个模样，想建得更漂亮，很简单，两个字，“加钱！“

 

要知道施工队伍对建筑商提出的要求言听计从，但对业主提出的要求可能置之不理，这是有可能的。 建筑商对施工人员来说是长期饭票，但对业主来说是一锤子买卖。

 

建商这个领域是劣币驱逐良币，在某些特殊的时期，有良心的建筑商可能没有奸商活得滋润，导致整过行业的风气会被劣币带坏。

 

在建房过程中，因为客户没有鉴别力，导致建筑商看人下菜，明明可以少收的费用，变成多收；明明可以用更好的材料，变成用便宜的，如果房主是建筑的门外汉，有可能被算计。

 

研究各种建材的区别，特花时间，这是第八难

 

建房通常是builder包工包料，优点是省事，缺点是材料除非是事先合同约定好，通常是builder说了算，builder当然要考虑成本。这也是很多房主和builder发生纠纷的导火索。

 

不过，我的这个项目采用builder收取固定的管理费，买材料builder会征求我方意见，由我们付账单，这种做法的优点是材料质量有保证，builder和房主中间不会扯皮，缺点是房主要去研究各种材料的优劣，需要多花时间，有时候为了买更好的材料，要多花钱。

 

建材价格飙升，这是第九难

 

澳洲统计局数据显示，截至2021年12月，在过去的一年里，钢材价上涨43.1%，木材价上涨39.7%，塑料管24.7%。 羊毛出在羊身上，这意味着你的builder或你自己要比一年前多花数万或者数十万买材料，价格上涨是不争的事实。

 

以上是我主张不要自建房的九大理由，如果你有自建房经历，不知道有多大的认同感，欢迎留言。

 

但是，笔者相信还是有人会前赴后继去自建房，要不这个行业怎么会生生不息？ 包括笔者本人，说不定几年后还会再来一次自建房，为什么会这样呢？ 原因很复杂，想说清楚将是一篇大文章，以后再写。

笔者来澳洲二十年，第一次看到这么长的雨季，如此之大的降雨量，为此，特写一篇长文来说说洪水，雨水和房子房价的关系。

 

本文分四个部分，3166个字，阅读时间大约8-10分钟

 

第一部分

被水淹过的房子便宜卖，能趁机“捡漏”吗？

 

今年澳洲发生特大洪水，从QLD到NSW，面积之大，范围之广，是一场巨大的灾难。

 

有媒体说是百年一遇，也有媒体声称千年一遇，千年一遇的说法马上引起质疑，澳洲哪来的千年历史？

 

不管怎么说，洪水很大是一定的！被水淹过的房子很多是一定的！那么，可以乘机“捡漏”，买被水淹过的房子吗？

 

支持的一方理由只有一条，那就是房子变便宜了。

 

据说，有卖家急于脱手，想半价出手被水淹过的房子，有买家看到了机会，这折扣太大了，不得不心动！

 

心动也别着急去行动，先听听反对派的意见。

 

反对买的理由主要有以下三点

 

1，一次被淹，以后还会被淹。被淹的区可能会被重建，但地势基本不可能改变。

 

2. 被淹后保险费会非常贵，不买保险应该不可能，甚至有些区域保险公司不提供保险。

 

3. 贷款会很麻烦，银行批还是不批要打一个问号。

 

这三条，条条重要，条条在理。

 

这次洪灾，还有一种特殊情况，布里斯班的居民反馈说：

 

华人区Sunnybank附近有些区域就是flood zone，但最近两次的洪灾根本没受到影响。

 

综上所述，笔者想说

 

已经有被淹记录的区域哪怕再便宜，不建议买，因为即使你买了，心里也不会踏实。

 

 

2. 在划定的洪水区，但房屋实际并没有被淹过，小心求证，谨慎购买。

 

即使笔者这么说，但一定会听到不同的意见或声音，比如，有买家会说

 

1  有些房屋在建造时已经考虑过洪水的问题，有抗洪能力，即使被淹也没事。

 

2. 有些房屋打折后比地价还便宜，我心动了。

 

3. 洪水过后几年记忆会被逐步淡忘，最后洪水区房价涨得也不错，值得投资。

 

这些意见笔者认为都对，如果买家已找专家论证过，也仔细核算过投资回报，觉得洪水区还是有利可图，还是想买，笔者并不阻难，因为投资风险是自担的。

 

笔者目前还没有发现有谁分享买洪水区的房子盈利的，为防止特例发生，如果你刚好买洪水区的房子盈利了，欢迎分享给我。

 

 

第二部分

房子被水淹过或者漏水严重该怎么办？

 

这次澳洲洪水引起了大家的广泛关注，假如不幸您的房子被洪水淹过，或者您打算去洪水区“捡漏”，就会面临标题提出的问题。

 

被洪水淹过的房子要注意三个问题，如果你的房子漏水严重，也应该注意这三个问题。

 

1 地基

 

地基经过水的浸泡，特别是长时间的浸泡会造成安全隐患。

 

长期雨水浸泡，地基周围泥土将变软膨胀，承载力变弱。基础差的地基，特别是地基浅的房屋很可能受到影响，注水后，膨胀土会发生变形，影响地基的稳定性。

 

地基如果建立在松土上，洪水过后会出现裂缝，严重的甚至会倒塌。地基如果建立在岩石上会稳固很多。

 

如果房屋采用的是混凝土框架结构，短时间浸泡在水中也不会受到很大影响。如果你不放心，等洪水退后，可以请专业人士对房屋支撑结构表面的混凝土进行强度检测。如果发现外层混凝土表面已被腐蚀，可刨去表面，重新加固。

 

一些砖木建筑在雨水长期浸泡后，强度会明显下降。再次入住此类房屋前，必须请专业人员进行安全鉴定，如有安全隐患，必须修好后才能入住。

 

2 水电

 

洪水会对房屋内的水电产生破坏，在入住前，应该先详细检查，然后视情况进行修理或更换。

 

房屋发生洪水后，即使浸泡时间短，水流入房子并不深，在整个房屋经过清洗、消毒后，也不能立即通电，需要等太阳晒干或自然风干，然后请电工检测，先排除电路故障，防止因短路等问题引起安全事故。

 

家用的上水和下水管道也需要认真检测，修复和消毒，以防止污水进入饮用水的管道，导致健康问题。洪灾之后有大疫，说的就是洪水的污染。

 

3.墙壁

 

洪水过后，如果墙壁长期浸泡在水中，是需要经过一些处理。

 

对于多层建筑，也许只有Ground Floor 被淹，一楼及以上没有被水淹，只是有雨水从门窗缝隙流入，这比较好处理，需要将水擦干净，保持室内通风。同时，在晴天让尽可能多的阳光照入室内。

 

如果墙壁长期浸水，洪水退后会发现油漆脱落，外观开裂、发黄等现象，屋主需要等墙壁干透后再进行铲除修补。

 

以上三点不仅对被洪水淹过的房子有用，对漏水的房子，长期潮湿的房子处理方法也是类似的。

 

 

第三部分

地基潮湿有什么危害？如何解决地基潮湿的问题？

 

一、地基潮湿的原因?

 

雨水渗入土壤，经过裂缝进入地基，这是地基潮湿的最主要原因。

 

如果浴室或厨房漏水，长期不处理，也会导致地基潮湿。

 

如果房屋处于地势低的位置，积水过多，地下水会透过混凝土，地板或墙体的裂缝进入地基。

 

若施工不当，混凝土地板下的防潮层破裂，地下室内或埋在地下的水管漏水太多，下水管道堵塞或破裂，会引起滞留水返回地面。

 

如果屋顶的排水系统做得不好，会导致雨水进入地基。

 

二、地基潮湿有什么危害?

 

地基潮湿会导致房屋地基出问题，同时，白蚁非常喜欢潮湿阴暗的环境。

 

地基潮湿发霉会导致霉菌在室内和室外生长，孢子粉随空气流动，遇到潮湿、温暖的环境就会粘附物体表面并繁殖蔓延，从而使地基和地下室墙面滋生霉菌，长期接触和吸入霉菌,可引发呼吸道疾病和过敏症等，例如支气管炎、扁桃体炎、哮喘等。

 

三、如何解决地基潮湿的问题?

 

1、防潮处理

 

这在基建时就应该采取的措施，要用防潮效果比较好的材料，另外地下室地板、墙面都要做防水处理。

 

2、通风

 

加强空气流通对防潮是很有帮助，可以有效降低湿气含量。所以，在做地基和修地下室的时候，要加装通风口，有条件的可加排气扇来通风。

 

3、使用防潮垫

 

4、干燥剂除湿

 

可以在地基的basement或地下室放一些有防潮除湿效果的小物品，比如干燥剂、炭包、生石灰等，这些东西可以吸收地下室的潮气，降低空气湿度，起到一定的防潮效果。不过干燥剂是有使用寿命的，需要定期更换。

 

第四部分

 

长期雨水或潮湿会导致house的三个硬伤

 

笔者一直推荐买家买旧房，但并不是任何旧house都可以买。

 

买家可以看房，但精明的卖家和销售中介总有办法掩盖或隐藏问题。这时候，请一位经验丰富的验房师会可以帮你识破绝大部分伎俩。

 

买旧house发现以下三大问题千万不要掉以轻心，基本上和水有关。

 

一  地基或结构问题

 

如果房屋建在一个地势低洼的地方， 你在看房的时候又发现了或大或小的裂缝，大概率地基是有问题的。

 

即使房屋建在一个地势平坦的地方， 但如果地基挖得不够深，也会有地基问题。

 

通常来说，地基问题处理起来比较麻烦，万一想买，一定要找相关专业人士查看，并评估风险和修理成本。

 

有些地基或结构问题是雨水或长期潮湿导致的，有的不是。

 

二  白蚁

 

澳洲的白蚁虫害还比较普遍，特别是在买老房子时，白蚁检查是一个很重要的买前检查。

 

白蚁检查是一项很专业的检查，普通买家靠自己观察有一定的难度。

 

买家如果发现House的部分房间刚被粉刷过，这可能隐藏了某种问题，比如裂缝，漏水，霉斑或者是白蚁，专业验房公司可以通过仪器发现某些问题。

 

在看房过程中，或许你会发现，某个房间会放上一个大的地毯，很好看，但可能会是遮挡地板糜烂用的。或者某个墙角有一个大柜子，可能遮挡了墙壁漏水所造成的污渍。

 

卖家会有很多种方式隐瞒问题，所以，当某个地方不能被看到时，需要问一下为什么。

 

白蚁喜欢潮湿的环境，所以，这次雨季过后，请进行白蚁检查。

 

三 潮湿

 

潮湿会导致两大问题，第一，地基问题，我们在第一条里已经谈到。

 

第二，空气里充满霉菌，影响健康。

 

卖家掩盖霉菌味道的方法有很多

 

第一，在开放前通风

 

第二，用空气清新剂

 

第三，制造咖啡或者烤面包的味道

 

有些潮湿问题是可以解决的，有的不可以。

 

买房一个很重要的目的是遮风避雨，所以，不要小看雨水带给房子的不利影响，买房尽量挑地势高的地方，远离洪水区，建房过程中保证施工质量，防止雨水渗入室内，做好防潮处理这些都是非常必要的。

 

本文只是知识分享，如果涉及到咨询专业人士，请以他们的意见为准，本文仅供参考。

 

 

 

澳洲大选的日子是5月21，大选后加息仿佛是铁板钉钉。

 

如果你打算5月买房，该怎么办？

 

长期关注房市的买家不难看出，清空率下降了，这对想买房的你来说，究竟是好事还是坏事呢？

 

好处有

A房价停滞甚至某些区域房子降价了。

B房东的期望降低了。

C竞争不那么激烈了。

 

坏处有

A不急着卖的房东不卖了。

B某些区域房源减少了。

 

笔者在澳洲房市潜水20年，经历了几次房市的上涨和下跌，分别针对四类人谈一些策略，不一定对， 仅供参考。

 

第一类人  

已准备好贷款和首期，买自住房。

如果你看中了某个房子，满足了你和你配偶的各方面诉求，价格合适，可以拿下， 不要太犹豫。

 

对华人来说，自住房不仅仅是一个房子，还有其他方面的含义，如心理的安全感，家庭的稳定，买自住房不要犹豫，宛如“男大当婚，女大当嫁”。

 

至于是买公寓还是house，买在哪儿，尽量家庭内部取得一致意见，不要因为买房，小两口闹崩了。

 

重要提醒，请在出offer或拍卖前做好20个调查。

 

第二类人

已准备好贷款和首期，买投资房。

如果你打算买投资房，可货比三家，出手可以比自住房稍缓一点。有点像开车等在give way, 看右边，看左边，有机会再通过。没有必要和别人抢，等待合适的机会。

 

在趋势不明朗的时期，很多投资专家说持有现金是最安全的，但投资房如何帐算得过来，可以出手。

 

第三类人

卖小换大

如果你打算卖掉自己目前的自住房换成一个大的，这里涉及到两个问题。

第一是目前的自住房能否卖出好价钱，第二是买大的自住房能否买到好价钱。

咨询你的贷款经理，如果能转贷，可以先拿出钱，暂时不卖，而是先购买大房子。等到房价到上升阶段再卖小的。

 

第四类人

卖大换小

如果你打算卖掉自己目前的自住房换成一个小的，这里也涉及到两个问题。

目前的自住房能否卖出好价钱，买小的自住房能否买到好价钱。

方法同第三类人，咨询你的贷款经理，如果能转贷，可以先拿出钱，暂时不卖，而是先购买小房子。第四类人比第三类人的情况好办很多，不难操作。

 

目前这个阶段，不要轻易卖房子，特别是自住房，原因很明显，就是价格不够美好，如果衔接不好，从有房变成租房，会有很多不适应，特别是家庭主妇不适应。

 

首先问一个问题，如果天气不好，有暴雨， 你会按照原定计划去看房吗？

 

很多人会改变计划，改到天气好的时候再去。

 

这样做是错误的，坦白地告诉你，在房产投资的前几年我也犯同样的错误。

 

我们要买的房子有遮风挡雨的功能，在下雨天，刚好去检测这个功能，时机再合适不过了。

 

下雨天看house要检测以下部分

 

看house屋顶是否漏水

悉尼的买家上个月关注过上北7百万的新豪宅漏水，这种情况通常发生在雨季。

 

老房子如果是瓦顶，时间长了，会有些瓦片破损，导致漏雨。 如果是铁皮顶，在屋顶装skylight的地方，装太阳能的地方，在铁皮和墙壁的衔接处，通常是漏雨的高发地段。

 

看downpipe数量是否够

有的house 排水管（downpipe）数量不够，比如应该有10个排水管，结果只安装了8个，下小雨没问题，在暴雨的时候，会发生雨水排不及的情况。

 

看排水管是否堵塞

有的house靠近大树，会发生树叶堵住排水管的情况，导致下雨时，水会直接从gutter流出，不经过downpipe，严重的还会发生雨水倒灌。

 

检测潮湿度

可以带一个湿度计，看房间不同地方的潮湿度。如果没有湿度计，经验买家可以用手指感觉墙壁内测的潮湿度，有些老房子没有做防潮层，湿度感会非常明显

 

看地下室是否渗水

今年3月初， 一位买家在下北看房，晴天的时候没有发现任何问题，offer已出，但倾盆大雨时再次去看房，发现house的地下室已变成蓄水池，如果不是因为暴雨，根本发现不了问题

 

以上说的是house，下面说说公寓在雨天能发现哪些问题

 

建议对公寓内部做一次全面的检查，包括阳台、窗户、外墙上的各种管道洞口等。

 

窗户包括窗框、外沿、窗顶、窗台、飘板等。

 

特别提醒，注意公寓的顶楼更容易漏水。

 

除公寓室内，还要看公寓外的情况

一看公寓的停车场是否有积水，如果有积水，轻则是防水没有做好，重则容易造成地基问题，更严重的可能导致墙体裂缝。 通常情况下，暴雨后受灾最严重的通常是Ground的住户，有的小区内部地形高低不平，如果排水系统跟不上，那地势低的楼层就是受灾区。

 

二看公寓旁的的草地有没有下陷。如有下陷，要进一步调查或果断放弃。

 

三看屋顶是否有积水，同时检查排水是否通畅。即使不买顶层也要看，因为顶层是公寓的组成部分，屋顶建筑质量能反映整栋大楼的质量，并影响到将来Strata的费用。

 

再次提醒，

最好的看房时间就是雨天，而且雨下得越大越好，如果看房之前有几天持续下雨那就更好了。

 

Artarmon是悉尼下北岸的一个郊区，位于悉尼CBD西北9公里处，属于威洛比政府管辖。

 

历史

1794 年和 1796 年，给予士兵和解放者土地以鼓励耕作。最重要的农场由威廉·戈尔 (William Gore, 1765–1845) 所有，他是新南威尔士州州长威廉·布莱 (William Bligh) 的教务长。戈尔在 1810 年获得了 150 英亩（0.61 平方公里）的赠款，并以他在爱尔兰的家族庄园命名为 Artarmon。戈尔山以他的名字命名。

 

Artarmon 邮局于1909 年12 月1 日开业。

 

自从城市发展以来，Artarmon 一直是一个以家庭为导向的区，因为该区具有多种功能，并有很多郁郁葱葱的公园。

人口统计

根据 2016 年人口普查，Artarmon 有 9,523 名居民； 46.5%的人出生在澳大利亚。紧随其后的最常见出生国家是中国 9.8%、印度 4.8%、英国 3.3%、香港 2.9% 和日本 2.4%。

 

大约 50.9% 的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话 11.5%、粤语 6.6%、日语 3.3%、韩语 2.7% 和尼泊尔语 2.4%。讲普通话和粤语的居民近20%

 

对宗教信仰最常见的回答是无宗教信仰 36.7%、天主教 18.1% 和圣公会10%。

 

Artarmon 的家庭每周收入中位数为 2,183 澳元，明显高于全国中位数 1,438澳币

 

商业区

Artarmon 拥有住宅区、商业区和工业区。高楼在铁路线的西边，house在东边。此外，工业区位于戈尔山高速公路以南。汉普登路的火车站旁边有一排长长的商店，车站东侧的威尔克斯大道有几家餐馆。 Artarmon 公共图书馆是威洛比市的分馆之一。

 

Artarmon Fair 每年五月举行。

 

交通

Artarmon 火车站位于悉尼火车网络的北岸和西线。戈尔山高速公路在 Artarmon 与太平洋高速公路交汇。 Willoughby Council 已经开始在 St. Leonards 和 Artarmon 工业区之间提供免费穿梭巴士。前往CBD的巴士通过太平洋高速公路连接。

 

学校

Artarmon 公立学校成立于 1910 年，是一所为当地社区服务的小学。它是最好的学术学习学校之一，也是唯一拥有 2 个天才班 (OC) 的学校。它在 2018 年排名第一。

喜欢artarmon什么？

多种住房类型、铁路连接、餐饮和便利设施的良好组合、迷人的日本村庄、干净和绿色

 

不喜欢artarmon的地方？

价格、缺乏饮酒/夜生活机会

 

有媒体称该区成为“最被低估的悉尼郊区”之一，主要是因为很多人忽略了该区，但 Artarmon 提供了人们在北岸生活中可能想要的一切，而不会在便利设施或活动方面完全消失。

 

该区有大型和小型购物场所，还有较大的商店和仓储商，预算不同的人可以选择住在车站的一侧（公寓）或另一侧（House）。

 

该区土地中位面积697平米，中价位3.8M，house价格区间2.8-5.67

今年复活节去蓝山游玩，勾起了我的一件往事， 2017年我差一点在蓝山买了一个大酒店（老酒店）。

 

过去若干年，一旦有空闲时间，在domain, real estate上溜达是我的放松方式之一。2017年的某一天，我正在网上漫步，突然眼前一亮，发现了这个。

 

房源在Mt Victoria , 住在悉尼的人，即使没有去过这个地方，也会在中央火车站的显示牌上和这个名字混了个脸熟，这个站是去蓝山火车的终点站，所以，广播里经常会提到Mt Victoria。

 

维多利亚山（邮编：2786）是蓝山的一个小镇，它是位于蓝山西端的小镇，距离悉尼CBD约 120公里，海拔约1,052 米，人口2016 年为1016 人。火车站建于 1868 年，到 19 世纪后期，该镇已成为一个定居点，同时成为悉尼富裕家庭的避暑胜地。

 

查数据发现，2014年该物业曾打算销售，拟定的售价是2.25M，上市560天后还是没有售出，2017年重新上市，价格低于2M，刚好被我瞅见了。

 

我先后两次去现场查看，有点动心，

动心的原因如下：

这个物业的规模壮观，30间房，20个浴室，还有商业厨房，娱乐活动室，基建成本恐怕就得2M

这个物业有好几千平米的土地

价格很诱人

 

反复思考，征询老师的意见，他建议我放弃，主要原因是当地人口太少，同时维护（修）成本太高。当时我有一点不舍，但因为路途遥远，并忙于生意，精力有限，只能放弃。

 

今年回眸再看数据，感觉自己躲过一劫，幸亏在2017年没买这个。

该物业在2017年10月售出，售价1.9M，273 days listed

2022年4月售价2.4M, 166 days listed，也就是说刚售出不久。

 

五年增值50万，花了166天才卖掉，如果我当时买了，真的是买了一个烫手的山芋，增值有限，且很难脱手，好险！

 

我们在找deal过程中会碰到很多诱惑（吸引）我们的东西，比如这个大酒店的体量，占地面积都是诱惑我的地方，但因为人口的限制，和CBD的距离，无法让这个物业成为一笔好的deal(交易)。

 

成为一个好人好难，做了100件好事，一件事做错了，就成为一个坏人。

找一个好deal很难，注意了30个事项，一个要素忽略了，毁了一笔交易。

 

有买家给我电话，说自己去年抢了一个房，担心买在高点，有点焦虑了！

去年11月前的大部分时段，很多买家带着抢的成分买房，和今年目前的形势大相径庭。所以，有买家在反思是否买在高点，这是人之常情，合情合理。

悉尼拍卖清空率 

2022年4月16日   50% （去年同期85%）

2022年4月23日   57% （去年同期83%）

人是受周围环境和情绪影响的，能做到万人皆醉，就我独醒，这需要达到一定的境界才行，环顾四周，只要少数人能做到。

买家看到去年买的房，今年有下跌的趋势或者说已经下跌，焦虑是难免的。今年不用抢，也有好交易在等你，价格还美丽，后悔在所难免。

相对于去年2021， 运气较好的是2020年初买房的人，或者更早，2019年的买家，那时候疫情才爆发，大家都在观望。

有人说今年买房看哪儿？

自住以喜欢为原则，没有所谓时机，男大当婚，女大当嫁，准备好钱，相中了，双方满意是最重要的。

投资请关注房价在下调，租金却在上涨的区域，如果掐指一算，能产生现金流，或者说，收支能够平衡，不需要贴钱，可以接着往前走，悉尼这样的房子已经很难找，抓住就是机会。

2022请试着从以下几类交易中找deal

A各种原因急着卖并且一定会卖的房子，如遗产房，离婚房。

B有一定缺陷但是可以通过翻新修补解决的。

C财务有压力，资金接不上趟的房子，如买了一个大house，想卖小house或公寓，大的已经搞定，而小的还在待售中。

近期我还看到几例政府的house拿出来拍卖，这种房子通常一定会走掉，而且保留价通常不高。

 

想学习找deal 和旧房翻新， 请加微信 kevinwang117119

 

9 Reserve St Beaconsfield NSW 2015

这个独立屋位于Beaconsfield, 有买家对这个区不熟，其实离Green Square火车站也就600百米，离市区五公里，属于Sydney City Council管辖

 

土地面积 240平米，10.82米前宽，10.67米后宽， 左右的深度分别是21.69米和23.52米

土地价值1.05M

2017年4月1日售价 1.32

 

这个房子原打算4月23日拍卖，并将原定的拍卖价1.5降到1.275，

有买家打算23日参加拍卖，结果提前一天，也就是2022年4月22日拍前售出，售价为1.34

比2017年购入价仅多两万

 

我们将地价除以本次购入价，得出地价占房价比

1.05 / 1.34 = 78.35%

 

买这个房子的优点

A地价占比高

B已经有DA

C 前房主没有挣钱

 

买这个房子的纠结点

DA有效期期内是建还是不建？

是否愿意费钱费力去建？

 

笔者认为，如果合同里面没有什么特殊事项，对买家来说，这是一笔好交易。对卖家来说，应该是卖亏了。