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2022年5月21日即将进行联邦大选，回顾过去，我们可以看到大选和房产政策有密切的关系。

 

1985年取消负扣税的滑铁卢

1985年工党政府针对民众的抱怨（房价过高），决定全面取消负扣税，但事与愿违，18个月内主要首府城市租金大涨，当时的总理霍克重新恢复了负扣税。

 

2019年联邦大选工党为什么会输？

原因之一或者说是重大原因是工党提出要是对负扣税进行重大改革。

 

2022年的工党识时务为俊杰

工党候选人阿尔巴尼斯今年竞选不提取消负扣税，深刻领会前车之鉴。

 

2022年财政预算送了三份大礼

从新财年起，First Home Guarantee首次置业保障计划新增 25000 个名额（加上以前的1万名，共计每年有 3.5万个名额），允许首次置业者以低至 5% 的首付购买符合条件的住宅物业，而无需支付贷款人的抵押贷款保险。

 

Regional Home Guarantee

从 2022 年 10 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日，支持一万名符合条件的购房者，包括非首次购房者和永久居民，以低至 5 %的首付在偏远地区购买或建造新房。

 

Family Home Guarantee

从2021年7月1日到2025年6月30日，每年支持 5000 名符合条件的有孩子的单亲父母购买他们的第一套住房或以低至 2% 的押金重新进入住房市场。

 

Home Guarantee Scheme的房价限额提高，NSW最高90万澳元，其他州也都有上调。

 

收入要求

First Home Guarantee年收入低于12.5万澳元的首次置业单身人士，或年度总收入低于20万澳元，且同为首次置业者的家庭才可以申请。

 

有专家说这些政策无异于扬汤止沸，无法从根上解决问题住房不足的问题，醉翁之意不在酒（解决住房问题），而在拉选票也！

 

普通买家大选前能干什么？

4月16日悉尼拍卖清空率50%, 4月23日悉尼拍卖清空率59%.，而去年同期的拍卖清空率在80%以上。

 

房市降温，不要浪费了一场大选，别人谨慎我贪婪，在大家持币观望的时候，或许就是你出手的好时机，尤其是大选前的两周！

 

因为工作原因，我接触到不少的买家，目前这个时期，最爱问的两个问题如下

第一，现在买房合适吗？

第二，如果买，我该买哪儿？

 

先不着急回答你的问题，我们来看看悉尼4月23日的三笔交易

 

离悉尼CBD五公里居然有1.34M的独立屋

 

大家看地产新闻，看到的是某某house卖了一个天价，卖了一个record，这种新闻关注的是卖家的利益，不是买家的。

 

我作为买家中介，关注的是买家的利益，所以，我关注的通常是新闻不刊登的交易。

 

提出一个问题，在2022年4月下旬，离悉尼CBD五公里有1.34M的独立屋？你相信吗？

地址：9 Reserve St Beaconsfield NSW 2015

 

这个独立屋位于Beaconsfield, 有买家对这个区不熟，其实离Green Square火车站也就600米，离市区五公里，属于Sydney City Council管辖

 

土地面积 240平米，10.82米前宽，10.67米后宽， 左右的深度分别是21.69米和23.52米，2021年7月1日评估的土地价值为1.05M

 

上次销售记录，2017年4月1日 售价1.32

 

这个房子原打算2022年4月23日拍卖，并在拍卖前几天将原定的拍卖指导价从1.5降到1.275

 

有买家打算23日参加拍卖，结果拍卖前一天，也就是4月22日拍前售出，售价为1.34，23号的原定拍卖取消。

 

这个价格比2017年购入价仅多了两万澳币

 

我们将地价除以本次购入价，得出地价占房价比

1.05 / 1.34 = 78.35%，很难找到比这么高的。

 

找这个deal的优点

A 地价占比高

B 已经有DA

C 前一手没有挣钱

D 离市区5公里独立屋不多，是稀缺品

E 离火车站600米

F 周边三房公寓1M+

这个deal也有不足

A DA有效期期内是建还是不建？

B板房

C有点吵

D租金不高

 

笔者认为，如果合同里面没有什么特殊事项，对买家来说，这是一笔好交易。对卖家来说，绝对亏钱了。

 

Epping house有一千平米土地卖多少钱？

 

Cumberland St是Epping的好街之一，4月23日该街的8号进行现场拍卖

 

8 Cumberland St Epping的地价是2.01M（2021年7月1日评估价）土地面积 999.1平米。前脸宽18.29，深度54.86米，这条街75%为自住买家，我们能猜出4月23卖了多少钱?

 

拍卖共有三组买家出价，现场竞争并不激烈，最后以2.604成交

 

我们算出地价占房价比为2.01 / 2.604 = 77.18%，这个比值也是非常高的。

 

中介提供的信息说新买家可以翻新，加建和重建。作为想买房的你，觉得这笔交易如何呢？

 

hunters Hill 也能找到3M + 占地720平米的house

 

我们先查一下hunters Hill 的中价位，4.14M，中价位超过4M的区在悉尼并不多。

这样一个中价位，能买到的3M+ 的house吗？

 

答案是可以，我们一起来看一下

地址 30 Barons Crescent Hunters Hill  NSW 2110

 

土地价值 1.9，土地尺寸21.69/21.34 乘以31.93/35.86，720平米

这个房子的前庭是32米，是更长的一面临街，而不是短的一边，这和大部分house不同。通常来说，前脸越宽越值钱。

房子内部面积215平米， 车库 45平米。

 

2022年4月23日，现场拍卖，Guide 3.4，现场从3.5起拍，拍到3.62无人出价，拍卖师出vendor bid 3.65，最后成交！

 

我们计算一下地价占房价比 1.9 / 3.65 = 52.05%

 

有人说这个比值没有前两个高，通常来说，如果在豪宅区，达到这个比值已经非常高了。

 

当然， 也有人说这条街位于hunters Hill的边缘地带，且后面是森林，价格便宜一点也正常，但从拍卖现场看竞争并不激烈，有一点无疑，房市真的降温了。

 

从这三笔交易我们看到了什么？

A 离市区5公里居然有1.34的独立屋。

B Epping一千平米的地居然只要2.6（离市区18公里）。

C公认的好区720平米带游泳池只要3.65（离市区9公里）

无论你是想买1M，2M，3M都有潜在的好的deal

 

清空率这么低，为何买家不赶快找Deal呢？

 

再好的市场，也有差的交易；再坏的市场，也有好的交易。我们在看看大势的同时，更要仔细地研究具体的的deal。

 

目前这个阶段，说买的理由如下

第一，  看好目前的房市，竞争不激烈；

第二，  首期已有，贷款已预批， 不买房干什么？

第三，  别人犹豫我贪婪

第四，  和去年比，有更多的好deal。

 

说不买的理由也很充分

A  已经涨了这么多，恐怕买在高点；

B  大选在即，大选后政策不明朗；

C  加息在即， 后面会发生什么还不好说；

D  很多人都在等，我也顺便等等。

 

我们想买房，就不得不研究卖房人的心态。

我们思考，卖家为什么要卖房呢？不外乎以下七种原因

A   已经退休， 看到房市在高点， 卖掉去养老。

B  小房换大房，已买新房子，卖掉小房补贴大房。

C  大房换小房，子女长大，大房不好打理。

D  去世

E  离婚

F  搬迁

G  投资房不挣钱， 乘着房价好卖掉离场

如果不是以上原因，房主大概率是不会卖的， 因为卖掉后， 大部分买家能做的事情还是买房。

 

综上所述，目前是一个买房的好时机，而不是一个卖房的好时机，但总有人不得不卖，乘大部分买家袖手旁观，你可以乘机买起来。

 

澳洲联邦大选在即，你我几乎没有可能当上总理，但出手买套房还是可以的。

关注house的朋友可能发现了一种特殊的zoning E4， 这究竟是什么？今天我们就探究一下：

E4 Environmental Living is a zone for land with special environmental or scenic values where residential development can be accommodated. Development in this zone is to give priority to preservation of the particular environmental qualities of the land.

 

上述意思是

E4 环境生活区是一个具有特殊环境或景观价值的土地，可用于住宅开发。该区域的开发要优先保护土地的特定环境质量。

 

有买家问我，E4 zoning土地面积很大，风景秀丽，我能买吗？在此以Ku-ring-gai的官方解释为例子展开说明，其他council的解释请看对应council的官网，但Ku-ring-gai council 的解释有一定的参考价值。

 

为什么我的房产被划为 E4 区？

E4环境生活区适用于具有特殊环境或景观价值的土地，该土地可进行住宅开发。

E4区域适用于环境保护或各种需要保护因素的组合，例如存在受威胁的生态群落、生物多样性的群落，具有河岸保护价值的区域、具有风景价值或存在丛林大火疏散风险的区域，这使得council不得不采用特殊政策保护该区域。

 

也有人理解为E 4是重点保护环境，其次才是保护房子或建房子， 有一定的道理。

 

我可以在 E4 区域内做什么？

经同意，在 E4 区内允许进行以下开发：

住宿加早餐

社区设施

住宅

环保设施

环保工程

防洪工程 Flood mitigation works

家庭托儿服务Home based childcare

家庭企业  Home businesses

家居行业  Home industries

休闲区Recreation areas

道路

第二住宅

 

E4区的开发限制是什么？

土地用途

E4 区在允许的土地用途范围内有一些限制。

进行住宅和二级住宅是允许的，但禁止托儿中心和暂托日托中心。（Childcare centers and Respite day care centers）

 

最小地块要求

E4 区内的土地对细分的最小地块面积要求为 1500 平方米。这意味着每个新地块必须至少1500 平方米的面积。

 

容积率

E4 区内的土地具有 KLEP 容积率地图上显示的最大容积率。然而，尽管容积率地图上显示了容积率，KLEP 书面文书中的第 4.4(2D) 条包括一项计算，该计算允许 E4 区土地上的容积率更大。第 4.4(2D) 条允许建筑面积比率是基于地块大小比例变动。

 

环境

E4 环境生活区适用于具有环境属性或风险因素的土地，例如生物多样性和河岸地区，或丛林火灾危险。要查看哪些适用于您的 E4 土地，请查看 KLEP 河岸、生物多样性和丛林大火易发地图以确定您的土地和财产是否受到影响。

您还应该参考 KLEP 2015 书面文书中的相关条款，以及 DCP 中的相关控制。

 

我可以在 E4 区的土地上进行豁免开发吗？

是的，您可以根据 2008 年国家环境规划政策（豁免和遵守开发法规）进行豁免开发，前提是您需要遵守为每种开发类型列出的指定开发标准。

您应该使用电子住房代码 (EHC) 进行检查，该代码是一个免费的在线系统，允许用户确定提议的工程是否属于豁免或合规开发。

议会网站上的“计划和法规”>“建筑和开发”>“建筑或翻新”>“住宅”>“电子住房代码”下有一个指向“电子住房代码”的链接

或者

网站 www.onegov.nsw.gov.au > 服务 > Home Owners, Builders & Renovation > 电子住房代码

 

我可以在 E4 分区的土地上进行合规开发吗？

是的，从 2015 年 10 月 23 日起，您可以根据 2008 年国家环境规划政策（豁免和合规开发法规）和 KLEP 2015 进行合规开发，前提是您遵守为每种开发类型列出的指定开发标准。

您可以根据 2008 年国家环境规划政策（豁免和合规开发法规）的以下部分进行合规开发：

• 第 4 部分房屋改建守则
• 第 7 部分拆除代码

 

KLEP 2015 的附表 3 允许 E4 分区土地内的住宅符合开发规定，但开发项目不得位于 KLEP 2015 确定的任何部分内：

• 6.1 酸性硫酸盐土壤（1-4 类土地）
• 6.3 生物多样性保护
• 6.4 河岸土地和毗邻的水道

KLEP 2015 未采用 2008 年国家环境规划政策（豁免和合规开发法规）中关于住宅的以下规定，因此不适用于 E4 分区土地：

• 3.9 所有开发项目的最大场地覆盖率
• 3.10 最大建筑面积
• 3.11 附属建筑的最大建筑面积
• 3.24 景观区

代替这些规定，最大场地覆盖率和最大建筑面积（​​容积率）将与 KLEP 2015 对 E4 分区土地的要求保持一致； 2015 年 KLEP 附表 3 中规定了有关附属建筑和景观面积最大建筑面积的规定。

2008 年国家环境规划政策（豁免和遵守发展法规）附表 6 的一般条件也适用。

 

为什么没有通知我，我的房产被划为 E4 区？

2013 年地方环境规划草案于 2013 年 3 月 25 日至 2013 年 5 月 6 日正式展出。

市议会在 2013 年 3 月向居民发出了 40,000 多封信，告知他们 2013 年 Ku-ring-gai 地方环境计划草案正在公开展示，并且该新计划绘制了 Ku-ring-gai 的土地用途和区域。信中包含一份支持手册，其中提供了计划的详细信息、在哪里可以找到更多信息、展览的更多细节以及如何提交正式文件。

 

笔者不是这个领域的专家，只是分享信息，更多信息请咨询土地所在的council或咨询对应的专业人士。

 

在此提醒，购买E4区域的房子所使用的规则和通行的规则不同，请进行更多的调研。

 

Neutral Bay是悉尼下北的一个区，位于CBD以北约 1.5 公里处，属于北悉尼council管辖。

 

Neutral Bay得名于悉尼港的海湾，Kurraba Point 曾是 Neutral Bay 的一部分，2010 年被划分出来为单独的一个区，邮政编码 2089。

 

Neutral Bay周边包括北悉尼、Cammeray、Milsons Point、Cremorne 和 Cremorne Point。

 

历史

Neutral Bay 这个名字起源于早期殖民时期，悉尼港的不同海湾被划分为不同的进港船只，这个海湾是所有外国船只停靠的地方，因此得名Neutral Bay。

 

该地区的原住民名称是“Wirra-birra”。 1789 年，第一舰队抵达悉尼后不久，总督亚瑟·菲利普 (Arthur Phillip) 宣布该海湾为中立港口，外国船只可以在此停泊并接收水和补给。。

 

Neutral Bay在1967 年 8 月 18 日至 1999 年 3 月 29 日期间是澳大利亚皇家海军潜艇HMAS的所在地。它是HMA Oberon 潜艇的所在地，第一艘 HMAS Oxley在此调试。在第二次世界大战期间，该基地被改建为 RAN 鱼雷维修机构 (RANTME)。

商业区

Neutral Bay 的主要购物区被称为 Neutral Bay Junction，位于 Military Road 沿线，这是贯穿 Neutral Bay、Cremorne 和 Mosman 的主要道路。它拥有许多商店、餐馆和咖啡馆，购物中心以超市和杂货店为主，还有相距不远的Woolworths 和Coles。

 

交通

在 2016 年人口普查中，39.2% 的就业人员乘坐公共交通工具上班，36.4% 乘坐汽车。

Neutral Bay 码头位于 Hayes Street 的尽头，由公共 Neutral Bay 渡轮服务和私人渡轮提供服务。

Warringah高速公路沿着 Neutral Bay 的西部边界延伸，向南连接悉尼 CBD，向北连接到Chatswood。道路交通拥堵问题，是当地选举的一个筹码。

 

人口

在 2016 年人口普查中，Neutral Bay 记录的人口为 10,488 人。

 

种族分类：

英语25.2%；澳大利亚 15.5%；爱尔兰人 9.5%；苏格兰 8.1%；中国人 5.4%

 

海拔高度

Neutral Bay 是一个高度落差极大的区，不过，这也成为她的特色。

 

优点

便利的位置、美丽的风景和迷人的历史住宅

街景非常美丽，许多砂岩墙和建筑物给人一种迷人的氛围，让人想起Balmain。

绿树成荫，街道和公园都充满了漂亮的花卉色彩，盛开的蓝花楹是另一个亮点。

Neutral Bay可能是悉尼最适合游览的区之一，特别是对于那些喜欢喝好咖啡或户外用餐的人来说。

 

缺点

房价偏高

街道狭窄

交通拥挤

没有火车站。

非常陡峭，步行困难

居住

不定期会有大house卖出惊人价格，但Neutral Bay提供了多种住房类型，多金可以选择独立house，预算不足可以买公寓，预算更少的可以租住在该区。

 

该区中位土地面积273平米，house中价位3.01M，

 

2022.5月3日（周二），澳洲联邦储备银行召开董事会，宣布加息到0.35%，这是澳洲央行近 12年来首次加息！

 

随后，各路专家，各路博主纷纷刷存在感，说澳洲房价要下行，要大幅下调，甚至说要崩盘的都有。

 

笔者不喜欢预测房价，但20年的直觉告诉我，加息对房价会产生影响，但影响是有一定限度的，夸大加息影响会对买家产生误导。

 

普通买家加息后能干什么？

4月16日悉尼拍卖清空率50%, 4月23日悉尼拍卖清空率59%.，4月30日悉尼拍卖清空率58%，5月7日悉尼拍卖清空率59%

 

清空率下降，银行加息，联邦大选，这三个事件同时发生的时候并不多，这也导致众多买家这一周在持币观望，别人谨慎我贪婪，在大家持币观望的时候，或许就是你出手的好时机，尤其是大选前的两周！

 

我不预测房价，专门分析房源，以找到好deal为一大乐事。

 

今天我们来分析三个房源

房源一

17 Sophia Crescent North Rocks  5月7日 2.01M售出

这个房源专门供预算只有2M的买家提供思路。

 

预算只有2的买家目前在市场上占比很大，他们也是焦虑度最大的一群人。

在此提醒一下，预算是4M的人无法理解预算是2M的人的苦衷，因为在找房过程中彼此的关注点有很大的差别。

 

这个房子的优点

占地772平米，建筑面积309平米

地势高

门脸大气

建造结实

North Rocks 公立学校，99分

两间巨大的娱乐室

凉棚，宽敞的后草坪，精心打理的花园

六间宽敞卧室，好几间带阳台

三间现代浴室，化妆间，主卧套间

可停放两辆车的安全车库，有储藏室

数分钟即至 North Rocks 商店、公园和 Muirfield 高尔夫俱乐部

缺点

离森林近

 

这个房子去年11月期望2.4-2.6卖掉，但没能卖掉。

该房子土地价值0.96，土地占房价比约50%，但1M买不了这块地，1M也造不了这个房。

这个house特别合适预算两百万，想买质量还不错，不想翻新维护，寻找理想居住场所的买家。

笔者预测，等到市场转暖，这个house的价格预计会很快回到2.4-2.6M去年卖家的期望价格。

 

房源二，这个房源供预算3M以上的买家参考

9 Merlin st Roseville

优点

学区

Roseville Public school 99

Killara high school 97

距离Roseville station 1.14千米

双砖

1220 平方米的土地，20m 前庭

维护良好，自 1938 年以来（84年来）仅历经两位业主

有休息室和正式餐厅（可改为卧房）

开放式家庭房，可欣赏花园景观，直通休闲露台

三间卧室，两间浴室和一间化妆间

如有需要，可将娱乐间改为卧室

广阔的草坪，带日光浴平台的巨大游泳池，蔬菜园和柑橘园

 

不足

位于保护区，其实位于保护区不见得是扣分项，位于保护区的房子由于限制开发，有利于保持周围建筑的低密度。

房子老，但从另外一个角度看，老房还在说明建筑质量不错。

这个房子的地价是2.45M，售价3.64M，地价占房价比 67.3%。比值还是很高的。

我对老房子和保护区的房子有一定程度的偏好，为什么呢？

因为历经沧桑才能看出质量，有政策保护才能造成土地稀缺，新的买家很难进入。

我并没有看这个house的售房合同，如果有律师特别提醒的注意事项，那要另当别论。

 

房源三。这个参考房源比较特殊，笔者并不想深入评价这个deal，想以这个房源位参照物，告诉你一种找deal的方法

房源  9 Dallwood Ave Epping，4月30日拍场售出

这个house的优点

单砖24年新的别墅，地理位置和户型设计受自住买家喜爱。

小学100分，Epping West Public School

中学98分 Cheltenham Girl High School

距离火车站1.64KM

静街，

土地面积720平米，土地平整方正

购物方便

 

缺点

旧房子

东西朝向

3.8的价格包含溢价

 

拍卖过程

9 Dallwood Ave, Epping 拍卖实录

现场近百人围观，有9组买家注册，其中5组举牌，$2.7m起拍，最后以$3.8m售出，远超出卖家期望。

可将拍卖分为三个阶段

阶段一： 2.7起拍，一组华人和一组印度人掐架到3.2

阶段二： 从3.3开始，另外两组华人加入，阶段一掐架的印度人和华人退出

阶段三： 3.35 on the market, 阶段二加入的两组开掐，一组直接加到3.5，想将对方拍熄火，对方迎难而上，毫不退缩，但显然直接加到3.5的发力更猛，最后3.8拿下。

 

笔者分析以上房源和回顾拍卖过程并不上想深入点评以上交易，相信各位看官自有评说。

 

笔者辅导的一位VIP学员也参加了这场拍卖，其实她是想以这场拍卖的结果来决定她5月2日是否该签一个购房合同，她看中的房源在EPPING附近的区，那个大house疏于打理，看相不咋样，但并没有大的硬伤，只是需要一些维修，土地价值比这个房子仅少一万澳币。我和她深入讨论的结果的是她最多只需要花十万澳币来维护和翻新就可以达到和9 Dallwood Ave Epping相似的效果。

 

5月2日，她如愿签下了合同，价格2.2M， 加上翻新费十万预计2.3， 比9 Dallwood Ave Epping这笔交易整整少了150万澳币。

 

9 Dallwood Ave Epping 地价占房价比为 1.56/3.8 = 41.05%

她签下的房子地价占房价（房价已经加上了预计10万的翻新费）比为 1.55/2.3 = 67.39%

 

我必须保密，所以无法公布她所购买house的地址，请读者理解。

 

要找到一个好的deal我们要做一些别人不愿意做或者做不了的事情，一个房子如果人见人爱，价格就上去了，这时候如果非要硬碰硬，溢价是一定的。

 

很多买家关心加息对房市的影响，关心是一定的，毕竟还款压力大了，但如果因噎废食就大可不必，因为辩证法告诉我，凡事利弊兼顾。

 

回顾历史，加息会对房市造成一定的影响，但由此得出房价会大幅下跌甚至崩盘就有点耸人听闻了。

 

我再一次强调找deal的重要性，认真研究deal比过分关注加息有意义得多，只要我们掌握正确的方法，勤于思考，勇于探索，总能找到超额回报的房源。

 

今早有粉丝给我留言，他写道

谢谢王老师，你的一句话鼓励了我“别人恐惧，我贪婪”。

我在家附近买入了一块旧地，银行全额估值，我非常开心，地理位置优越，地又大，换成去年这个价格，我是没有极会抢到的。

不同的人有不同的解读，你怎么解读目前的房市，欢迎留言讨论。

 

经常有网友请我分析房源，最常见的做法是发给我一个链接，然后客气地来上一句，“王老师，请帮我分析一下，谢谢！”

 

我很发怵这样的咨询，因为买家对我有重大的期待，仿佛我掌握着买或不买的大权，所以，我不敢胡言乱语给说上一气。但如果真的要让我做出点评，我需要花上非常多的时间做调研，半小时以上是必须的，但我一天除去吃饭睡觉非做不可的工作外，又能有多少个30分钟呢？

 

有买家表示不理解？分析一个房源至少要30分钟？ 我以为你瞟一眼就行了？

 

真的，不是谦虚，您高看我了，我没有那么大的本事，我和你一样需要做20过调查，特殊的房源还要做特殊的调查，30分钟已经很草率。同时，我还要将你的需要和这个房源进行匹配，需要占在你的角度帮你取舍。

 

我不得不强调，我在不了解你需求的情况下，无法帮你分析房源，就像我根本不了解你的性格和需要，就要我帮你找女朋友一样。 买房子和找朋友一样，是一个匹配的过程，是一个双向选择和沟通的过程，我没有本事在根本不了解你的情况下做出判断。

 

好多位学员在做完VIP辅导后对我我说，“我买房子，您的功课做得比我还认真！”

 

的确如此，我分析房源认真的程度通常是超过客户的。

 

有朋友问我，在你调查房源的过程中，最长的你花了多长时间？

 

前奏和结尾不算，我为比较复杂的房源做分析，花了一整天的时间很正常。

 

复杂房源主要是指，需要翻新的，加建的，推到重建的房源，还有一些情况复杂但客户又非常想买的房子。

 

同时，必须强调， 我不是万能的，我也有很多不懂得问题，在这些未决的问题上，我需要请教其他专业人士或询问相关部门，这也需要时间和精力。

 

所以，如果你没有购买我的时间，我很难有精力做免费的房源分析，谢谢理解。

 

好消息是， 我在免费讲座上会赠送一些免费辅导的机会，敬请关注。

 

 

 

 

 

 

5月3日（周二），澳洲联邦储备银行召开董事会，宣布加息到0.35%，这是澳洲央行近 12年来首次加息！

 

文章开始之前，我们回顾一下过去五周的悉尼拍卖清空率

4月16日拍卖清空率50%,

4月23日拍卖清空率59%，

4月30日拍卖清空率58%，

5月7日拍卖清空率59%

5月14日拍卖清空率57%

 

清空率下降，银行加息，联邦大选，这三个事件同时发生的时候并不多，这也导致众多买家这两周在持币观望，别人谨慎我贪婪，在大家持币观望的时候，或许就是你出手的好时机，尤其是大选前的两周！

 

我不预测房价，专门分析房源，以找到好deal为一大乐事。

 

今天我们来分析两个5月14日拍卖的两个房源

 

217 Tryon rd East Lindfield 3.5M

 

优点

全砖占地 841 平方米，前宽19.2米，深度43.89米

内部面积304平米

三个车库和储藏室

四间卧室

两间浴室、全套家庭浴室、内部洗衣房

多个起居室

超大的温室家庭房

主卧室包括一个套间和一个可以通往楼下客厅的电梯。

 

学区

Lindfield East Public school 99分

Killara high 97分

Linfield railway station 2.31km

 

缺点

要做一定的翻新

后院不平

 

地价占房价比 1.94 / 3.5 = 55.43%

 

这笔交易合算吗？ 我们从四个角度看

 

角度一，对比街对面的156号

街道对面的156 Tryon road在今年3月19日卖出，售价4.55，土地面积866平米，建筑面积228平米，有山景。

 

同在一条街，面对面，售出时间相隔两个月，217便宜了95万，究竟哪个值？

有人说156号有山景，山景能否值95万呢？不同的买家有不同的评判标准。

 

换一个角度思考，如果156号放到5月中旬来卖，是否能卖到4.55？请买家思考。

 

角度二，对比同一条街的227号

同一条街227号上周（2022-5-7）卖出，售价312万，很破，近公园，合适推到重建，据说是被一建筑公司买走，价格便宜了38万。

 

227合适推倒重建，中介都这么说，看中介为227写的广告

Opportunity knocks on the door of this sunny mid-century home offering amazing scope to substantially expand or completely rebuild to create your dream residence (stca).

 

推倒重建的成本和翻新的成本不是一个重量级的。

227前庭17米，117前庭19.2米，前者比后者少了两米。

 

如果预定计划是推倒重建，227还是可以，但是如果翻新和重建两可，217更合适。

 

角度三 该区中价位

East Lindfield 中价位是3.88M， 217售价3.5M，比中价位低38万。

 

角度四 auction guide

从中介的guide 3.3来判断3.5的售出价对买家来说很合算

拍卖保留价通常至少比guide高10%，也就是说卖家的心理价位至少在3.6以上。

 

从以上四个角度看，217 Tryon road East Lindfield在5月14日的拍卖中，买家以3.5的价格购入是一笔好交易。

 

房源二

 

101 Melba Drive East Ryde NSW 2113

学区

Ryde east public school 95分

Riverside Girls high 94分

North Ryde station 1.87km’

 

优点

1119 平方米的土地面积，前庭15.24米

最近翻新的双层双砖住宅

俯瞰 Lane Cove 国家公园，可拎包入住

宁静、私密的丛林景观

明亮的开放式客厅和用餐区

高高的天花板和落地窗

起居空间和卧室与阳台相连

公共空间改为第 4 卧室或客房非常容易

地下储藏室和车库

交通便利，15分钟快速巴士通勤到CBD

 

不足

地势落差很大

 

分析

地价占房价比1.38/ 2.395 = 57.74%

拍卖指导价2.15，拍卖售出价2.395， 估计这价格刚到卖家的期望值，没有多大的溢价。

 

通过以上两笔交易说明，在清空率低，市场低迷的时期买房也有很多机会，对买家而言是一个买房的好时期， 如果以上两笔交易发生在市场火热时期，再多付10%溢价预计并不是什么难事。

 

下周六就是5月21日联邦大选的日子，究竟谁执政很快就会有结果，有首期有贷款的买家，留心大选前最后一周的机会，大选后，部分莫名犹豫的买家或许就不犹豫了。

2022年5月21日是一个非常重要的日子，澳洲联邦大选，很多卖家和中介在安排拍卖和销售时，尽力避开这一天，这非常好理解，但还是有敬业的中介和急着卖房的房东选择了521，悉尼当天预定安排了335场拍卖，208场上报，133笔成交，清空率64%，略高于前几周的清空率。

 

大选干扰了部分买家的注意力，但还是有全心尽力的买家在大选当天买到了房。

 

虽然拍卖数量有所下降，但笔者依然发现有好deal。

 

我不预测房价，专门分析房源，以找到好deal为一大乐事。

 

今天我们来分析5月21日的三个房源

 

房源一， 如果你的预算只有130万

21 Boundary st Darlington 2008  1.3 Sold

土地面积119平米，地价0.99M， 售价1.3M

地价占房价比 0.99/1.3=76.15%

优点

前庭5米

3 间大卧室，2 间在楼下，抛光硬木地板

价格如此美丽，居然还有车位

距离Redfern 车站 500m

靠近悉尼大学

距离市区 3 公里。

双街出入

两层布局

缺点

只有一个厕所

厕所和厨房联通

自住买家可能不喜欢

笔者愚见

土地价值占比非常高

130万买到两层三房有车位近悉尼大学的terrace，这deal难找

如果买家的预算只有1.3，买投资房，无论是从现金流还是资本增值来考虑，是一笔好交易。

 

房源二， 预算260万

18 Tennyson Rd Gladesville 4 beds Sold 2.58M

4房三浴一车位   Land value 1.94

地价占房价比 1.94/2.58 = 75.19%

优点

638.6 平方米，Duplex 潜在地块

两面临街，位于Tennyson Road 和 Brereton Street 的拐角位置

位置优越，近水边、学校、Putney 和 Top Ryde 商店

方便前往Gladesville 购物村

主体部分三间宽敞的卧室、两间浴室和一个整洁的厨房，

Bedroom 4 可独立出租，有独立厨房厕所

洗衣房、独立卫生间和宽敞的上锁车库。

缺点

需要翻新

推倒重建成本高

 

房源三， 如果你的预算260万

66 Ray Road Epping NSW 2121

3房1卫两车位 5月21日2.575 sold 印度买家成为新房东

前庭宽21.34米，深度53.34米，地价1.95M

地价占房价比 1.95/2.575 = 75.73%

优点

双砖。

不是文物建筑

不在古迹保护区

占地 1132 平方米

本条街自住超过75%

距离Epping火车占1.02KM

超大3间卧室，带步入式衣帽间和入墙柜。

近40平米的family room

可以进行翻新并加granny flat 或添加游泳池。

车库

校区Cheltenham Girls、Epping Heights public 和 Epping Boys High school

缺点

老房子

非街静

 

6月18日此house的邻居68号将进行拍卖，感兴趣的买家可以持续关注进行对比。

 

Balmain位于悉尼CBD以西 2 公里处，属于内西区议会管辖。

 

它位于杰克逊港环绕的巴尔曼半岛上，西南邻罗泽尔Rozelle，西邻Birchgrove，东邻巴尔曼东。 Iron Cove位于半岛的西侧，东南侧是White Bay，东北侧是Mort Bay。

 

作为传统的蓝领，巴尔曼是工会运动开始的地方。是1891 年澳大利亚工党成立的地方，它的社会历史和地位对悉尼和NSW（新南威尔士州）都具有高度的文化意义。

 

在欧洲人定居之前，该地区居住着澳大利亚原住民adigal 和 Wangal 人。该地区早期定居者的故事讲述了当地土著人如何通过驱赶袋鼠穿过茂密的半岛，下山到东端的孔雀角，在那里猎杀袋鼠。

 

在殖民早期，土地被出租用于农业和养牛。 1814 年，邻近的 Birchgrove宅基地被卖给了 Roland Warpole Loane，他是一位来自英国地主家庭的商人和定居者。毗邻 Balmain 庄园的 100 英亩土地租给了Loane。

 

工业

半岛在1800年代迅速变化，成为悉尼首要的工业中心之一。聚集在莫特湾周围的工业包括造船、金属铸造、工程、锅炉制造以及莫特码头和工程公司的工厂，该工厂于 1855 年开业——1958 年莫特码头关闭，成为莫特湾公园的所在地。

 

巴尔曼的工业化程度不断提高，创造了对廉价住房的需求。码头所有者将小块土地出售给企业家，然后他们建造了小别墅并将其出租给工人。

 

煤矿

1897 年，一家英国公司在现在的 Birchgrove 公立学校旁开设了一座煤矿。

 

由于煤炭的供应，巴尔曼电站从 1909 年开始分阶段建成。然而，在1920年代发生了重大的劳资纠纷，一些股东在1928 年呼吁关闭该矿。 次年，煤矿仍然雇用了 299 名矿工。到 1930 年，煤矿业主放弃该矿，由矿工联合会 成立的Balmain Coal Contracting Company 接管，以保持矿井的运营，但由于争议不断，该煤矿于 1931 年关闭。

 

1933 年，有人提议从现已废弃的矿井中提取天然气用于商业用途。 1936 年，有人呼吁悉尼市议会接管该矿，但最终没有下文。

 

铁路

1920 年代铁路的开通进一步确立了巴尔曼的地位，1950 年代，大量移民的涌入增加了巴尔曼的人口。

 

绅士化

随着工业的衰落，巴尔曼的换代升级始于1960 年代，Balmain 之所以能吸引中产阶级，部分原因在于它位于海滨，同时靠近悉尼CBD的位置。

 

不断增长的房地产价值和滨水区开发继续将该区剩余的工业淘汰出局。 1996 年，利华兄弟遗址变成了一系列公寓大楼，保留了少数原始建筑。发电站于 1998 年被拆除，为建公寓腾地。幸运地是，巴尔曼工业历史的许多房屋被保留为古迹遗产。

 

商业区

Balmain 拥有众多露天咖啡馆和餐饮场所，达令街是巴尔曼的主干道，拥有精品店、高档餐厅和咖啡馆以及饮酒场所。

 

这条街上的地标包括邮局和法院大楼、巴尔曼市政厅、历史悠久的西太平洋银行、巴尔曼消防站和巴尔曼工人研究所。

 

新南威尔士州水警总部于 2007 年底迁至巴尔曼的卡梅伦湾。

 

交通

巴尔曼有几个渡轮码头，包括泰晤士街巴尔曼（Thames Street Balmain）

 

Balmain 的道路网络与三个主要道路相连——Darling Street、Beattie Street 和 Montague/Mullen Street。这些街道的车速有限制，通常为 40 公里/小时，并且都是带有平行停车的单车道。

 

有轨电车曾经沿着达令街一直行驶到巴尔曼东的码头。

 

为 Balmain 提供服务的公交系统巴士服务包括：

441 – Birchgrove 经由 Rozelle 和 QVB 到新南威尔士州美术馆，

442 – Balmain 经由 Rozelle 到维多利亚女王大厦，

445 – Balmain 到 Campsie，

433 – 巴尔曼到马丁广场

 

公园

Balmain 拥有多个公园，包括 Gladstone Park、Birrung Park 和 White Bay Park。

 

运动和休闲

Balmain 是 Balmain Tigers 地区橄榄球联赛足球俱乐部的所在地，现在 NRL 由 Wests Tigers 橄榄球联赛俱乐部代表。2005 年老虎队在总决赛中击败北昆士兰牛仔队赢得了英超联赛冠军。

 

巴尔曼也是巴尔曼足球俱乐部的主场，这是一家半职业足球俱乐部，参加过新南威尔士州全国超级联赛。2015 年，他们获得了澳大利亚全澳足协杯 32 强的资格.

 

巴尔曼帆船俱乐部位于附近的 Birchgrove，是一年一度的巴尔曼帆船赛的举办地。

 

Balmain中位土地面积168平米，中位价2.5M， Balmain East中位价3.1M，房源稀少。

 

 

房源一， 预算180万的买家

 

92 Dartford Rd, Thornleigh  售价179万

3 卧室两位两车位

土地大小

29.67米/ 26.16米 乘以 38.4米/32.28米

土地价值106万

地价占房价比1.06 / 1.79 = 60%

 

优点

土地面积为1061平米，建筑面积为114平方米

上一次出售在 1930 年 1 月。

转角位置

静街

平整草坪和大花园

三间很大卧室并有衣柜

多个公用空间

中介广告说有增加空间的潜力(STCA)

 

缺点

Heritage

 

点评

看售房数据，2022年2月11日打算卖280万，三个月后降价100万以179万的价格售出。

换句话说，仅仅三个月，卖家的期望值就下降了100万，背后究竟有哪些原因，值得思考。

 

有一些买家看到文物建筑就绕着走，其实，如果价格美丽，还有开发潜力，可以考虑买。文物建筑在遵守一定规条的情况下可以开发。今年初，我见过一个文物建筑，两年前110万购入，购入后主体建筑后面加建了100多平，并加盖奶奶房，近期卖到了280万。

 

备注：该house NSW Value General登记的面积位901.1平米，比中介公布的少160平米，需要进一步核实。但不管是900平米还是1061平米，地都很大。

 

 

 

 

房源二  想在下北买300万以下house

87 Ernest st Crows nest

284万拍卖前售出

 

学区

Cammeraygal high school 93分

 

土地

284.5平米土地， Land value 179万

地价占房价比1.79/2.84 =64%

 

优点

租金好

6房4浴

2个停车位

临近新Metro地铁站，2024 年通车

一个三居室两卫的排屋 + 一个三居室两卫的小屋

两个独立的住宅，每个都有自己的花园

双街出入

关于小屋（第二住宅）

独立的双层小屋，通过Burlington Lane进入

明亮的开放式起居和用餐空间

朝北庭院

每个房都有入墙柜

主卧有独立浴室

 

缺点

如果想地大静街，这个不符合要求

 

点评

想在下北找租金好，增值好的的deal, 这个可以

 

备注：新火车站地址

on the western fringe of the Crows Nest village, between the Pacific Highway and Clarke Lane (eastern side of the Pacific Highway) and Oxley Street.

 

Crows Nest中文翻译成乌鸦巢，悉尼下北岸的一个区,位于悉尼CBD以北5公里处，位于North Sydney管辖。

 

历史

乌鸦巢最初是1821年授予 Edward Wollstonecraft 的 524 英亩（2.12 平方公里）土地的一部分。 从现在的 Crows Nest 所在地延伸至 Wollstonecraft。爱德华·沃斯通克拉夫特建造了一座小屋，名叫“乌鸦巢” 。

人口

在 2016 年人口普查中，乌鸦巢有 4,798 名居民，54.2%的居民出生在澳大利亚。

 

最常见的出生国家是英国 5.5%、新西兰 3.4%、日本 2.5%、印度 2.4% 和中国 2.3%。

 

69.2%的人在家只说英语, 在家使用的其他语言包括日语 2.9%、普通话 2.6% 和粤语 2.1%。

 

对宗教信仰最常见的回答是无宗教信仰 39.7% 和天主教 19.9%。

 

38.7%的人处于 25-39 岁年龄段，而澳洲全国这一比例为 21.1%，所以，年轻人占比很大。

 

最常见的祖先是英国 23.0%、澳大利亚 17.5%、爱尔兰人 9.8%、苏格兰人 6.8% 和中国人 5.9%。

 

商业区

Crows Nest 是一个重要的商业区，以其各种商店和餐馆而闻名。

 

交通

Warringah高速公路沿 Crows Nest 的北部边界延伸，而太平洋高速公路是沿西部边界的主要道路。新的悉尼Metro建在Crows Nest 北侧建车站，预计于 2024 年开通。

 

学校

北悉尼女子高中，1993 年以来，该校一直占据原Crows Nest 男子高中的所在地。

北悉尼男子高中

Cammeraygal 高中

该区优点

 

毗邻靠近许多提供大型商圈，如North Sydney ，Chatswood、该区基本上拥有居家所需的一切，无需穿过海港大桥去CBD。

 

该区有Woolworths 和 Coles，还有很多精品店。

 

Crows Nest是一个时尚的餐饮中心，感觉有点像Newtown的缩小版。主要街道两旁是各种美食和外卖区以及小型零售店，选择面很广。

 

对于下班后不爱回家的人来说，这是在下北的理想选择，据说Crows Nest是在下北酒吧最集中的场所之一。

 

这个区经过十年的发展，变化很大。

 

该区缺点

 

非常缺乏停车位，尤其在 Woolworths 外面，当试图在 Willoughby Road 的主要餐饮中心附近停车时，寻找车位会让人感到沮丧。

 

有一些噪音问题，既来自繁忙的交通，也来自繁忙的商业。

 

持续的高层建筑开发在一定程度上破坏了原来的氛围。

 

与Newtown相比，这里的“夜生活”稍逊一筹，但好处是让人感觉更加安全。

 

大部分独立式房屋都坐落在较小的街区上，大部分没有提供买家在购买house时所期望的大空间。

 

近年来，Crows Nest 的房产价格飙升，导致很多买家认为在此买房“遥不可及”。

 

适合年轻的专业人​​士、小家庭居住。

 

House价格

该区house中价位280万，并且严重缺货。该区House十年平均增长率为10.63%，超过了悉尼大部分区域。