2022.6月3日这一周悉尼有好交易吗? 举两个例子!

 

随着进一步加息,悉尼房价进入下跌周期。本周悉尼清盘率54%,该数值表明悉尼房市已经由卖方市场转为买方市场,有首期,已做好贷款预批的买家请做好实弹射击的准备。

 

部分去年抢房的买家今年有后悔的苗头,提醒这部分买家,你也不一定买错了,这也要分具体的deal。

第一种情况,为本不稀缺的物业多付了溢价,这部分溢价摊销起来困难一些。

第二种情况,你买的是稀缺物业,无论在哪种房市下,买家都愿意付溢价,去年多付一点溢价以后还是能很快涨回来,不要自我责备。

 

笔者不预测房价,只分析具体的deal,以找到好deal为一大乐事。

 

6月3日这周分析近市区的两个house的交易,事先说一下我找deal的标准,作为一个地产投资人,我将至少十年翻一番作为地产投资的硬指标,即使客户没有这方面的考虑或要求,我也会将此要求植入我的潜意识,毫不放松。

 

所以,想提示一下,如果您是想住得舒服,特别是预算并不高的情况下想住得舒服,可能会对我找的deal有不同看法,这是很正常的情况,不要求全责备我, 也不要修正自己的观点来跟随我。

 

一个铁的事实是,没有两个人对同一笔交易的看法是一摸一样的。诉求不同,选房标准不同,关注的点也不一样。

 

第一个房源,预算310万

12 Tressider Avenue Haberfield NSW 2045  售价3.125M

3房1浴3车位,土地面积708平米(16.08/23.69 乘以 40.27/35.52)

地价占房价比66.24%

学区

Haberfield public school 98分

Burwood Girls High 93分

 

优点

距离light rail 火车站210米

上市仅26天售出

本街自住率90%

50年第一次售出

高celling

宽敞休闲和用餐空间

阳光大后院,适合孩子和宠物

大型储物棚

木材和花岗岩厨房,不锈钢欧式电器

三间超大卧室

客厅或餐厅可变为第四卧室

车道和车棚可以停五辆车

步行到学校、巴士、轻轨、Bay Run 和水边公园

数分钟可达 Haberfield 的咖啡馆、餐厅、Leichhardt 市场

缺点

部分买家可能会觉得三个卧室不够用

 

为什么入选?

占地708平米,这在内西算大面积。

同一条街24号在去年9月售价为363万,15号去年8月售价360万,本house和这两个同街的house比价格便宜了近50万。

 

第二个房源,预算180万

45 Annesley Street Leichhardt NSW 2040 售价1.78M

3房1浴2车位,占地296平方米

土地价值1.32

地价占房价比74.15%

优点

80年来为同一家庭所有

安静街道

联邦建筑

高天花板

宽敞整洁厨房

三间卧室,两间带入墙柜

内外两个卫生间

缺点

飞机噪音‘

需要一定的翻新

 

为什么入选?

如果只有178万的预算,想在距离市区5公里找到近300平米的土地三房的house,这交易不错。

虽然有飞机噪音,要翻新等缺憾,但在此预算范围内还是物超所值,从132万的土地价值就可以看出来。

 

Leichhardt 有人称之小意大利,属悉尼内西区,离市区5公里!

 

人口 14,625(2016 年人口普查)

密度 3203.7/km2

成立于 1846 年

邮政编码 2040

海拔 40 m

面积 4.565 平方公里

位置位于悉尼中央商务区以西 5 公里处。

 

该区64.2%的人出生在澳大利亚,最常见的出生国家是英格兰 5.0%、意大利 3.2%、新西兰 2.5%、中国1.1% 和爱尔兰 1.0%。

 

72.8%的人在家只说英语,在家使用的其他语言包括意大利语5.2%、西班牙语 1.8%、希腊语 1.4%、普通话 1.1% 和粤语 0.9%。

 

对宗教最常见的回答是无宗教 41.1% 和天主教 26.4%。

历史

土著人类学

Leichhardt曾经是Dharug(Eora)语言组的Wangal广泛居住的地区。Wangal 被称为“wanne”,最初从东部的 Balmain 和 Birchgrove 郊区延伸到西部的 Silverwater 和 Auburn。目前尚不清楚该部落中有多少人,一些研究表明在更广泛的悉尼地区有 8000 至 10000 名土著人,季节性迁移和部落之间的暴力冲突会在不同时期改变这一数字。北部边界是帕拉马塔河。

 

欧洲定居点

Leichhardt 以普鲁士探险家 Ludwig Leichhardt 的名字命名,他在 1840 年代因其 4800 公里的探险而受闻名,该探险队寻找从昆士兰南部到澳大利亚北部海岸的英国定居点埃辛顿港的陆路路线(现代城市达尔文以北约 300 公里)。

 

Leichhardt于1871 年被宣布为自治市。1949 年,它与安嫩代尔和巴尔曼市合并。 1967 年,市政边界被更改为包括 Glebe 和 Camperdown 的部分地区。

 

2003年,市政边界再次更改,将 Glebe 和 Forest Lodge 排除在外,Glebe , Forest Lodge自此属于悉尼市政厅管辖。

 

商业区

Leichhardt的主要商业区位于Norton Street,Parramatta Road(Great Western Highway)以北,与Balmain Road平行。

 

诺顿街商业区包含住宅楼、餐厅(包括意大利和其他国家的美食)、咖啡馆、餐馆和零售店,书店和杂货店。还有酒店、Palace Cinema 和两个购物中心中——MarketPlace Leichhardt 和 Norton Plaza。

 

Parramatta 路沿线也有商业建筑。

 

意大利论坛位于诺顿街附近,模仿地中海城镇广场设计。一个仅供行人使用的中央庭院,设有室外和室内餐厅用餐以及 Leichhardt 图书馆,楼上被小商店和精品店所环绕。

 

诺顿街全年举办各种活动,特别是每年10月的意大利嘉年华,展示了该地区的意大利文化。

 

第二个购物中心,Market Place Leichhardt位于马里恩街和洪水街拐角处的哈伯菲尔德。 Market Place Leichhardt 设有免费停车场,有Woolworths、Aldi、Target 和 60 多家专卖店,该中心于 1975 年开业。

交通

Leichhardt 可通过几条主要道路抵达,包括 Parramatta Road(Great Western Highway)、Norton Street、Balmain Road、Marion Street 和 Catherine Street。 City West Link 沿着 Leichhardt 的北部边界延伸,是一条主干道,是A4 的一部分,可以通过 Anzac 大桥到达 CBD。

 

Leichhardt Bus Depot 位于威廉街和德比郡街的拐角处。

 

该区巴士线路众多,以下是可以到达Leichhardt 的巴士路线:

 

437 从五码头经哈伯菲尔德市西环线前往 QVB

 

438X、438N 线路 Martin Place、Railway Square、Parramatta Road、Leichhardt Town Hall、Haberfield、Abbotsford

 

440路从Bondi Junction经Railway Square, Parramatta Road, Leichhardt Town Hall, Rozelle (Terry Street)前往Rozelle

 

445 路站点 Balmain (Darling Street)、Rozelle、Leichhardt、Petersham、Dulwich Hill、Hurlstone Park、Canterbury 、Campsie

 

469 从 Leichhardt 前往 Glebe,为近年新增线路

 

480、483、461X 从 Domain (461X)、Railway Square (480、483) 出发,途经 Parramatta Road (Leichhardt) 和 Ashfield 商店到 Strathfield 站

 

470 从环形码头、森林小屋、安嫩代尔和莉莉菲尔德出发

 

居住在Leichhardt 南部可以前往附近 Petersham 火车站搭乘火车

 

住在Leichhardt西部和北部可以乘坐轻轨

 

 

学校

 

Leichhardt 拥有多所小学和一所中学。

 

Leichhardt 公立学校是一所男女同校的公立小学,成立于 1891 年,位于马里恩街。

 

圣哥伦巴小学是一所天主教、小学、男女同校的公立学校,成立于 1898 年,位于埃尔斯维克街。

 

圣菲亚克小学是一所天主教、小学、男女同校的公立学校,成立于 1894 年,位于凯瑟琳街。

 

Sydney secondary college Leichhardt 校区是一所男女同校的公立中学7-10年级(设有精英班),成立于2002 年,位于巴尔曼路。

 

房屋

Leichhardt 靠近CBD,是一个经济快速增长的地区,因为它距离市中心很近,所以住房不是很便宜,而且很紧俏。Leichhardt的房屋类型包括各种排屋,独立屋,也有新住宅和公寓楼。

 

41%的居住住宅是排屋、半联排别墅或联排别墅,35% 是独立的密度住宅,22% 是公寓。

 

该区居民的平均年龄与悉尼其他区(36 岁)相似,完全拥有房屋的人(23.4%)低于还房贷(34.2%)或租房者(40.1%)。

 

 

房子交易频繁(13年换4手),能不能买?  

 

本周有学员让我分析一个房源,该house过去十三年转手了四次。为了不给该房源的新买家带来困扰,笔者不公布地址。

 

该房源四次交易时间为

  • 2009年,2016年,2021年,2022年,学员的问题是,频繁转手的房子能买吗? 为什么?

 

先说结论,如果我是买家,对于频繁交易的房子,我不会买,理由有以下几点。

 

首先,用反证法。

如果是一项优质资产,卖家会惜售,好房子的转手率肯定要低于差房子,谁住着舒服会急着搬走或卖掉呢?

 

换一句话说说,如果是一个好房子,你作为卖家会很快售出吗?持有的时间越长越好对不对?从上几任卖家的行为可以判断,这不是一项优良资产。

 

其次,并不是每一个房子你在看房和验房时就能发现问题,有些问题是看不见的。正如中国有数千年的风水学说,现代科学家说有暗物质存在一样,房子看上去没有问题,但住进去老出事。

 

第三,房产每次的交易成本是很高的,笔者提倡在买的时候至少要打算持有十年,卖家愿意支付高额的交易成本退场,说明伤心了。

 

第四,如果你铁了心要买,建议你走访一下附近的邻居,特别是久住这条街的邻居,他们或许能告诉你一些意想不到的故事。我在《house找deal课程》上将问邻居写进了20个调查,肯定是有原因的。

 

当你作为买家进入一个新的区,一定要放下身段,多看,多问,多想,不放过每一个调查的机会。十年前,我在Rozelle买房时,问完邻居后,走进了Darling st 的一家餐馆,趁老板有空,和他攀谈起来,他熟知该区的很多住户,我收获很大。

 

最后,前几任房东提早离场,就是用脚投票,三十六计,走为上策,那你也要赶快走吧,不用纠结这个房子了,天涯何处无芳房,去找下一个!

 

以上仅为个人观点,不一定对,仅供参考!

 

Kevin Wang   0401 481 701    NSW JP
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加息后,房价是跌还是涨? 具体deal见分晓!6月18日晚直播

 

​澳洲连续两个月加息,究竟对房价有何影响?

浏览一下各种媒体,大部分是唱跌的,说加息后更多人买不起房,买得起的购买力也变弱了,各种预言家说跌10%到20%的都有,还有很多预测是各大银行的经济学家发出的,大家听听而已,因为以前预测不怎么准,这次准不准也是未知数。

当然也有说涨的,说涨的有以下三大理由。

理由A,受全球供应链影响,建筑材料无法及时到货,导致大量建筑合约延期,也就是新房供应短缺,按照目前的形势预测,澳洲房地产市场的供给很难在短时间内缓解。

理由B,房屋空置率下降而租金上涨也从侧面印证了房屋短缺的问题。

理由C,随着澳洲国境的全面开放,临时签证和永久签证的人陆续进入,他们都需要住房,无疑进一步造成租房困难和住房短缺。

对于涨跌,笔者先不下结论,因为无论你说是涨还是跌总会碰到一些特例,比如你说跌,但某个区逆流而上,表现很好;你说涨,但某个区整体下跌,某个房子售价却特别高,这都是有可能的。

笔者不善于预测房价,更乐于找具体的deal,笔者愿意找几个加息后的deal来和各位探讨涨跌。

你怎么看目前的房市?欢迎参加免费课。

直播时间:

6月18日(周六)晚7:30—8:30

 

6月7日一次加息0.5%,6月11日这一周悉尼有好deal吗? 举两个例子!

 

随着进一步加息,悉尼房价进入下跌周期。上周悉尼清盘率54%,本周悉尼清盘率53%,该数值表明悉尼房市已经由卖方市场转为买方市场,有首期,已做好贷款预批的买家请做好实弹射击的准备。

 

部分去年抢房的买家今年有后悔的苗头,提醒这部分买家,你也不一定买错了,这也要分具体的deal。

第一种情况,为本不稀缺的物业多付了溢价,这部分溢价摊销起来困难一些。

第二种情况,你买的是稀缺物业,无论在哪种房市下,买家都愿意付溢价,去年多付一点溢价以后还是能很快涨回来,不要自我责备。

 

笔者不预测房价,只分析具体的deal,以找到好deal为一大乐事。

 

分析6月11日这周两个house的交易,事先说一下我找deal的标准,作为一个地产投资人,我将至少十年翻一番作为地产投资的硬指标,即使客户没有这方面的考虑或要求,我也会将此要求植入我的潜意识,毫不放松。

 

所以,想提示一下,如果您是想住得舒服,特别是预算并不高的情况下想住得舒服,可能会对我找的deal有不同看法,这是很正常的情况,不要求全责备我, 也不要修正自己的观点来跟随我。

 

一个铁的事实是,没有两个人对同一笔交易的看法是一摸一样的。诉求不同,选房标准不同,关注的点也不一样。

 

第一个房源,预算180万

 

180 Vimiera Road Marsfield NSW 2122

 

6月11日拍场售出1.715M

 

3房两卫三车位,613.4平方米,宽度15.32,深度40.23,Ryde council管辖

土地价值1.47m

 

优点

卖家持有超过20年

单层住宅,不用爬楼梯

公共空间大,有生活区、餐厅区和家庭区

三间卧室,带入墙柜、高天花板

抛光木地板,分体式空调,后院合适孩子

中介广告说有开发的机会(STCA)

在Epping Boys High,Cheltenham Girls High 和 Eastwood Heights小学的学区

 

缺点

房间不够多

本house被Stewart Park和182-184 Vimiera 隔开Epping road,但还是离这条主路较近

 

为什么入选本周好deal?

理由一

2022年5月11日(一个月前)邻居176号257万售出,售价比180号贵85.5万( 2.57-1.715= 0.855m), 176号土地面积比180少12平米,但为5房 比180号多两房,为此多付85万是否值?

 

理由二

180号和176号土地面积大小一样,180号地价占房价比为1.47/1.715 = 85.71%, 176号地价占房价比为 1.47/2.57 =57.2%

 

 

第二个房源,预算250万

 

85 Fitzroy Street Burwood NSW 2134

 

4房2浴4车位 土地面积501.88平米  宽度13.72米,深度36.58米

售价2.48M  土地价值1.91M

 

优点

本街自住率85%

学区Burwood小学97分,Burwood女子中学93分

距离火车站510米

宽敞的前院和修剪整齐的后花园

宽敞客厅,挑高天花板和彩色玻璃窗

独有用餐空间与设备齐全的厨房

厨房配有宽敞的木质橱柜和优质电器,采光窗

四间采光卧室,带书房空间的宽敞主卧

实用浴室,内部洗衣房带卫生间

带卫生间的车库,宽敞的车道停车位和额外的车位

 

缺点

老房子,需要定期维护

 

为什么入选本周好deal?

理由A

地价占房价比1.91/2.48 =72%

 

理由B

同街52号今年3月18日售出,售价350万,5房两卫两车位,占地645平米,内部面积202平米,

85号6月11日售出,售价248万,4房2浴4车位 土地面积502平米,内部面积161平米,

52号比85号土地面积多143平米,内部面积多41平米,出售时间早三个月,价格贵了102万(350-248=102), 这两个房源,哪个deal更好呢?

 

笔者挑选以上房源是基于合同的基本事项没有问题,如果律师合同提出重大关注事项,要另当别论。

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Family Trust家族信托买房的优点和缺点?

作为一名买家代理和地产投资教练,经常被问到能否用家庭信托来买房。

 

为了让买家充分了解家庭信托(下文简称FT)买房的利弊,所以就有了这篇文章。

 

事项声明,笔者既不是律师, 也不要会计师,所以,以下文章仅仅是知识分享,当你决定设立

FT时,一定要找对应的专业人士。

 

买家问这个问题的起因很简单,持有房产可以用个人名义,公司名义,FT名义,这三者之间有什么区别呢?

 

由于篇幅原因,本文仅讨论了FT(家庭信托)的优点和缺点。

 

什么是家族信托?

家庭信托是一种全权委托信托,用于持有家庭的财富和资产。

 

信托是一种法律结构,在该结构下,受托人为他人(受益人)的利益持有财产,有合法所有权。

 

受托人拥有权力来处理财产,并且将该财产上产生的利润都分配给受益人。

 

在FT中,受益人通常是同一家族的成员,家族中的人或家族控制的公司将成为受托人。

 

受托人拥有裁量权,包括对信托收入分配的自由裁量权。因此,FT可以成为保护您的资产、降低您缴纳的税款并控制风险的工具。

 

FT的一些优点和缺点。

 

FT的优点

 

A 规划税收

FT按最高的所得税税率征税,即 45%。

 

FT分配给受益人的信托收入均按收到分配的受益人的所得税税率征税。

 

FT常被用于最大限度地减少整个家庭支付的总所得税。

 

一般来说,家庭信托的受托人将信托收入分配给信托的受益人,并为所得税率低于其他方的家庭成员分配更多的分配。这减少了受益人为信托收入缴纳的税款总额。

 

B 资产保护

FT可以保护家庭财富免受债权人的侵害。

 

通常,当一个人欠钱而无法满足还款要求时,债权人可以要求动用负债人的个人资产来偿还应付债务。

 

个人资产包括房屋、汽车和其他人以其名义拥有的财产。

 

如果FT持有个人资产,那么信托的受益人对这些个人财产没有合法权利。因此,受益人的债权人无法触及FT。包括万一受益人破产,FT也无法触及。

 

C 资本所得税折扣

从出售资产中获得的任何利润都应缴纳资本利得税。

 

对于出售信托持有超过 12 个月的任何资产所获得的任何利润,家庭信托可以获得 50% 的资本利得税折扣。

 

D亏损转到下一年

信托不会将任何损失分配给受益人。这意味着受益人将不会被要求向信托捐款以弥补损失。

 

同时,FT每年的损失可以结转到下一年。

 

家族信托的缺点

 

A 贷款困难

FT不能保留利润以在接下来的年度再投资。

与个人名义投资,公司名义投资等结构相比,银行不愿向FT结构提供贷款。

 

B 制约了生意的发展

虽然FT这种结构提供了很多好处,但它限制了生意的发展能力。

由于会对未分配的信托收入征收高额税收,受托人几乎总是要分配完所有收入。

 

C 设立FT需要设立费和运行费

 

D 家庭纠纷

家庭之间发生争执是很正常的。

如果信托持有大量家庭财富,则可能会发生有关信托控制权的争议。如果信托契约没有明确规定任命或更换受托人的程序以及信托收入的分配方式,则更有可能发生家庭纠纷。

为避免此类纠纷,信托契约必须制定明确的程序来解决这些问题。

 

F受托人的责任

从资产保护和税务规划的角度来看,家族信托为受益人提供了极好的保护。

 

但是,受托人对信托的义务负有法律责任,包括其所欠的任何债务。

 

如果受托人是个人,这可能会给受托人带来重大的个人风险。

 

这也同时解释了为什么公司经常被用作FT的受托人。

 

FT缺点的三个关键点

FT对以下三个方面并不能很好解决

 

增长很快的生意;

 

面对家庭纠纷

 

受托人的责任

 

你应该设立家庭信托吗?

 

这将取决于您的个人情况。

 

建议约见有FT经验的律师和会计师,以确定家庭信托结构是否可以使您和您的家人受益。

 

考虑到TF带来的好处,值得考虑去设立。

 

重要提醒

如果你目前是个人名义持有房产,将现有的房产转移到家庭信托会产生相关税费。

 

上文只是一些简单介绍,更多信息,请询问你的律师和会计师,并以他们的解释为准。

 

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NSW Estate Agent Licence No. 2010 5754

 

2022.6.18 悉尼house好deal

房源一,预算240万,想买1000平米大地house

 

68 Ray Road Epping NSW 2121 6月18日 240万售出

3房1卫两车位

 

优点

朝北

占地1005 平方米,临街宽度18.9 米,深度53.34米,土地价值2.01M

去Epping车站和商店很方便

有重新开发潜力 (STCA)

三间相当大的卧室,均配有吊扇和木地板。

开放式厨房,带燃气灶和不锈钢器具。

瓷砖浴室

洗衣房有卫生间。

带顶棚的烧烤区

巨大的后院,有建造奶奶房潜力

步行至车站、巴士站和商店。

学区Epping Heights Public Sc​​hool、Carlingford High School、

Cheltenham Girls High School、Epping Boys High School

 

缺点

老房子

非静街

 

入选理由

理由一,地价占房价比 2.01/2.4=83.75%

 

理由二,5月21日其邻居66号 2.575卖出,66号的土地面积1132平米,地价1.95M

68号土地面积1005平米,少127平米,但价格少了17万5千。

 

附近邻居反馈说66号比68号好,所以,便宜近20万属于正常。

笔者在5月21日分析过66号,认为这两笔交易从买家角度来看都还不错。

 

 

房源二,预算330万左右

 

38 Boomerang Street, Haberfield, NSW 2045

 

4房两卫生间两车位, 土地面积689 m²,宽度15.34/15.24米, 深度45.83米

 

$3,325,000 Sold on 18 Jun 2022

 

优点

这条街自住率90%

已经翻新过

抛光木地板,挑高天花板,百叶窗

带燃气壁炉和独立阅览室的休息室

餐厅配有华丽的装饰砖壁炉

平整草坪的大型后花园,in-ground salt water pool

大厨房提供燃气灶、不锈钢器具

特大号主卧室,带现代卫浴套房,入墙柜

两间特大卧室、第四个房间也可作为书房

空调,上锁车库,停车位

短距离到The Bay Run、公园、咖啡馆和餐厅

步行片刻可到 Haberfield 购物村

到city 6.5公里

 

缺点

这条街通巴士,如果想找完全没有路过车辆的街道,这条街不是。

 

入选理由

理由一, 这是一个已经翻新过的物业,可拎包入住。。

 

理由二, 地价占房价比,2.05 / 3.325 = 61.65%  对于已经翻新的物业来说,这个比例合适。

提醒买家,地价占比非常高的house通常是需要翻新的甚至是推倒重建的,不合适新手购买。

 

理由三, 这条街18号今年4月29日售出,售价4.43M,土地面积582平米,售价贵了105万

 

 

买房碰到一些不好的东西(扣分项)该怎么取舍? 附80个买房常见扣分项

 

我们在买房过程中是不是会碰到这种情况?在预算有限的情况下,总能给房子挑出一些毛病,怎么看待和取舍这些扣分项?

 

今天我教给你一招,看是否管用。

 

今天这篇文章专门讨论房子外部环境的扣分项,如房子附近有繁忙公路,高压线,加油站,教会,庙宇,科研基地等。

 

提到以上事项不同的人反应是不一样的,有的买家认为房子已经比同类型的房子便宜不少,就冲着这个便宜,可以买。

 

但另外一些买家态度非常坚决,碰到这个(如高压线,加油站等)一票否决,再便宜也不能买。

 

以上两种情况是不是很常见?甚至在一个家庭,夫妻双方看法都不一样。

我在做买家代理和买房辅导时经常碰到这种情况

 

笔者推荐的做法是

实行一票否决,或者夫妻双方有一方不同意,建议不要再纠结这个房源,因为,这个看法一旦形成,是很难改变的,买房通常是长期持有,特别是自住房,一旦买了,会长期面都这个问题,而这个问题按照你的思维惯性是不可能短期内改变的。

 

如果你们没有否决,只是觉得不够好,但还是可以接受,那可以接着往前走。

 

千万不要勉强自己,比如,我真的不喜欢,但我喜欢占这个便宜,这种心态会在买后导致麻烦。

 

每个买家都有一个自己买房的禁忌,就像每个人吃饭有不同的禁忌和喜好一样,你有哪些禁忌呢?或许还不一定清楚,可以做一下自测。

 

自测的方法很简单,看完后凭第一印象写Y(可以买)或者N(不能买),不要纠结和思前想后。

 

笔者搜集各路买家的反馈列了一张表, 不能说列出了所有的扣分项,但80%以上的扣分项基本整理出来了,你买房前不妨查一下。

 

1.治安差的区

 

2.土地面积太小(如300平方米以下)

 

3.三角地或地形不规则

 

4.板房

 

5.前脸太窄

 

6.路冲

 

7.房子低于街道

 

8.有大树

 

9.某种族的人太多

 

10.靠近高压线,变电站

 

11.近发射塔

 

12.近坟场

 

13.近医院,急救站

 

14.靠近繁忙公路

 

15.house靠近公寓

 

16.离火车站太远

 

17.heritage

 

18.靠近垃圾场

 

19.太近学校

 

20.靠近监狱或管教所

 

21.房子很破

 

22.朝向不好

 

23.购物不方便

 

24.近悬崖的

 

25.靠近消防站

 

26.有游泳池或没有游泳池

 

27.凶宅

 

28.靠近公屋

 

29.靠近老人院

 

30.有石棉

 

31.地不平

 

32.紧靠火车线或者在飞机航线下

 

33.靠近corner位置(很喜欢或很不喜欢)

 

34.厕所没窗

 

35.门口有环形岛

 

36.不喜欢邻居

 

37.远郊区(太喜欢或不喜欢)

 

38.近酒吧或餐馆

 

39.house旁有排水渠

 

40.房子附近的路面发生过车祸

 

41.光照不好

 

42.不喜欢内部布局

 

43.铁皮顶

 

44.院子太小

 

45.接壤的邻居太多

 

46.门口有bus站

 

47.没有公共交通

 

48.有easement

 

49.邻居可以看到后院

 

50.一个不喜欢的朋友住在该区

 

51.ceiling不够高

 

52.邻居正在建房或打算建房

 

53.历史保护区 heritage conservation area

 

  1. 工厂区或近工厂区

 

  1. 近色情场所

 

  1. 离婚房(想买或特别排斥)

 

  1. 老人离世房(想买或特别排斥)

 

  1. 转手频繁

 

  1. 有过白蚁

 

  1. 有裂缝

 

  1. 离商业区太近

 

62.山火区

 

63.洪水区

 

64.某种建筑材料,如瓦顶,单砖,轻钢等(特喜欢或特不喜欢)

 

65.该区没有朋友

 

66.邻居的房子太破

 

67.不在好学区

 

68.山脚

 

69.靠近森林

 

70.没有华人店铺

 

71.公司title的房子

 

72.排屋(特喜欢或特不喜欢)

 

73.楼花

 

  1. House Land(特喜欢或特不喜欢)

 

75.近期土地会被政府征用

 

76.离工作地点太远

 

77.高密度公寓

 

78.附近会加盖高楼

 

79. 改建没有经过council批准

 

80. 有漏水痕迹

 

转载请联系微信 kevinwang117119

 

2022.6.25 悉尼house好deal

房源一,预算170万,买悉尼华人区近600平米4房双砖house

 

105 Donald Street Hurstville NSW 2220

 

4房两卫 575平方米, 6月25日售170万

优点

此街自住率90%

单层双砖

占地 575 平方米,临街面宽 16.1 米

Easycare 单层布局,带采光客厅

宽敞阳光充足的后院

带燃气灶具的木质厨房,充足的橱柜空间

四间卧室,主卧室包括入墙柜和现代套间

带组合淋浴/浴缸的浴室

花园棚

前院停车

距离巴士站很近

中介说有STCA的机会

二十一年来首次出售

缺点

没有车库,但可以前院停车

 

入选原因

理由A  地价占房价比很高 1.41/1.7=82.94%

 

理由B,该街道去年售价记录,18号卖2.5258m, 91号卖2.18m, 32号卖2.66m, 59号卖2.4m

 

理由C  笔者看到某机构对该house估价为200万,可供参考

 

 

 

房源二,预算330万,买内西好区大house

18 Gloucester Street Concord NSW 2137

4房两位两车位 占地556.4m²

 

6月25日330万售出

 

优点

本街自住90%

15.24m临街面

占地556.4平方米

中介广告说潜在duplex地块(STCA)

单层布局,宽敞的公共空间和休闲区

三间双人卧室以及一个独立的书房,可做第四卧房

设备齐全的燃气厨房,超长餐吧

易于维护的后院,铺砌露台和草地

多个街边车位和后方大棚

上次出售1993年,30年来首次投放市场

安静的家庭社区

步行即可到达 Majors Bay Road

近商店、海滨公园和高尔夫球场

缺点

老房子,需要维护

入选理由

理由一  地价占房价比2.35/3.3=71.21%

 

理由二,同街道28号同宽同深度的板房house去年11月售价244万,同街道2号土地面积746平米去年售价388万

 

理由三,该house宽敞舒适,未来有升级或开发的可能性。

 

Haberfield 距离悉尼CBD6.5公里的花园区,大宅大地

Haberfield位于悉尼CBD以西 6.5 公里处,属于内西区council管辖。

 

Haberfield 位于Iron Cove 南部,它的东边是Hawthorne canal,西边是 Iron Cove Creek,西南边是 Parramatta Road。

 

哈伯菲尔德在 20 世纪初被称为“花园区”,保留了完好的公园、绿树成荫的街道和带有完美花园的联邦时代的大house,整个区都被列入遗产名录,它还以意大利文化而闻名。

 

历史

欧洲定居点

1803 年,士兵尼古拉斯·贝利 (Nicholas Bayly) 获得了该地区的第一笔土地赠予,但两年后将其卖给了西蒙·洛德 (Simeon Lord),后者称其为多布罗伊德庄园。 1825 年,Lord 将这片土地作为结婚礼物送给了他的女儿 Sarah Ann 和她的新婚丈夫 David Ramsay,直到本世纪末,它一直在 Ramsay 家族的手中。 Ramsays 在该地区开发了果园,并为包括 Yasmar(Ramsay 倒写)和圣大卫长老会教堂在内的各种家庭成员建造了许多精美的房屋。他们还创建了该区的四条街道:

Ramsay Street,

Dalhousie Street

Boomerang Street

Waratah Street.

古迹建筑

哈伯菲尔德的大多数房屋都受到“遗产令”的保护,这也是该地区仍然存在如此多原始维多利亚时代和联邦房屋的主要原因。

 

房屋和物业的翻新和增建必须遵循严格的准则,以确保它们忠于时代风格。

该区的house翻新有以下规定

禁止在现有屋顶空间内增加第二层

禁止拆除任何受保护的房屋,

确保房产的“硬表面”与“软表面”的比例为 50:50

(hard surface’ to ‘soft surface’ on the property)

确保房屋外观涂成联邦颜色

 

哈伯菲尔德有一个遗产协会来帮助居民维护他们的遗产。

 

麦当劳

2011 年,麦当劳提议在 Haberfield 的Parramatta 路建造一个店铺,这遭到了当地居民的强烈反对,他们希望保护郊区的“文化和建筑遗产”。开发申请于 2009 年被 Ashfield 委员会驳回, 然而,麦当劳向新南威尔士州土地和环境法院提出上诉,上诉于 2011 年成功,但进行了修改。

 

麦当劳在哈伯菲尔德开业后,有人抱怨该地点散发出异味。

 

学校

哈伯菲尔德有三所小学,但没有高中。其中两所学校是公立学校:位于 Bland Street Denman 大道拐角处的 Haberfield 公立学校 和 Waratah 街的 Dobroyd Point 公立学校。

 

交通

内西轻轨

为哈伯菲尔德服务的三个站点中没有一个位于郊区的中心位置。

Hawthorne(靠近 Barton Avenue)和 Marion(靠近 Marion Street)是服务 Haberfield 的主要站点。

Taverners Hill(靠近 Parramatta 路)位于郊区的东南角,南部与 Summer Hill 接壤,东南与 Lewisham 接壤,此外还与 Leichhardt 接壤。

 

公交路线

461(从市区到 Parramatta Rd)、

406(从 Five Dock 或 Hurlstone Park 到 Dalhousie St)、

438(从市区或 Abbotsford 经 Ramsay St)

439(从市区或 Mortlake 经 Ramsay St)

 

City Rail 的Summer Hill 火车站靠近郊区南部边界

 

人口

人口统计

在 2016 年人口普查中,哈伯菲尔德有 6457 名居民。

人口年龄高于国家平均水平,中位年龄为 44 岁,19.6% 的人年龄在 65 岁及以上。

 

66.6%的人出生在澳大利亚。下一个最常见的出生国家是意大利 12.7% 和英格兰 2.8%。

 

人口普查中对宗教最常见的回答是天主教 47.5% 和无宗教 25.2%。

 

64.8%的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括意大利语 20.7% 和希腊语 2.1%。

 

该区优点

以联邦和维多利亚式住宅为特色,烟囱点缀着草坪,通常是大街区。

 

低密度、宽敞的生活,周围有大量挥之不去的“旧钱”。

 

该区居民乐于维护房屋和维护社区的古朴风格。

 

意大利传统显而易见,不仅在于一流的优质餐饮和咖啡馆,也包括其老年居民的人口统计和面孔。

 

Parramatta Road 沿线的巴士服务非常频繁,去City方便。

 

该区缺点

哈伯菲尔德并没有在飞行路线上,但途径Leichardt 飞机传来的噪音还是有的,如果你对飞机噪音很敏感,要引起注意。

 

Haberfield 的价格非常昂贵,对大多数买家来说价格已经很高

 

该区周边有主干道

 

 

房价

该区house中价位310万,过去一年房价增长22.83%, 平均租金820澳币,租金回报率为1.4%