在买房过程中会发生各种奇葩事，在没有交换合同之前，你还真的不知道你是否能成为新房东。

参加拍卖的房子故事通常比较简单，公开透明，价高者胜。

但私卖呢？你看不到和你竞争的买家，中介告诉你的信息虚实未知，完全不信无法完成交易，全信又担心被骗。

讲一个五年前发生在我身上的故事，和出offer有关。

2018年2月，看中了一个house，这个house原计划在2月24日（周六）拍卖。

2月23日（周五）下午， 我第二次来参观这个house，基本看中了，占地600多平，建筑面积300多平米，离市区十公里，地势高，视野开阔，能看到市区美景，如下图。

中介告知，我可以提前出价，取消冷静期，他会帮我争取在拍卖前成交。

我问他有多大把握，中介说：“基本没问题”。

这个时候我犹豫了一下，但考虑到已看中了这个house，以前买房也取消过冷静期，并顺利成交，最终决定按照中介说的去做，写好了10%的支票，取消冷静期。

之所以这么做还有一个原因是因为周六我刚好还有其他的安排，免得改变原定的计划。

2月24日 （周六）中午，我忙完手头的事情打中介电话想询问结果，没接通。发短信，没回。

2月25日 周日，接着打电话发短信，还是没有回。查该地产公司网站，该公司周日休息。

2月25晚，一夜无眠，这究竟是怎么回事，“我被套路了？”

2月26日早上，主意已定，准备在中介上班的第一时间取回支票，取消合同。

一到中介办公室，中介就拿出合同告诉我，“房主签字了！”

询问为什么周六不回复，对方告知，“房主八十多岁，舍不得卖，昨天才签字！”

询问我方律师，律师告知，双方都已签字，建议成交。

回头再看整个过程，作为买家很不爽，仔细揣摩，觉得有两种可能。

第一种可能，也是中介说的可能。

当时这个house只有我一个买家出了无条件的offer, 中介觉得第二天拍卖只有我一个诚意的买家，不如拍卖前一天搞定买家，卖家那边他估计没有问题。

第二天拍卖取消，但这个高龄卖家估计当天还在犹豫纠结是否真要卖出自己住了多年的house，所以，拖到周日才签字。中介周六没有回复，是因为周六卖家没有签字，他不好回复。这个解释倒也自然其说。

第二种可能

中介拿着我的offer去找其他潜在的买家让其出价，想取得更高的offer，周六找了一天，没有找到，所以，周日才让房主签字。

当然，以上两种可能都是猜测，或许还有其他的可能，只有卖家中介最清楚。

回头总结经验教训，我出Offer时过分相信了中介的口头承诺，“周六一定给答复！”这一条没有写到纸面上。应该落实到书面，注明offer有效时间，如2月24日下午三点offer失效，这样就可以避免上述情况发生。

我最终买到了这个house，但用户体验很糟糕，觉得此中介非常恶心！几年后，我回头再看整个事件，心态已经很平和，但很替这个中介惋惜。原因何在呢？

我买到了这个house，但并不感谢他，甚至想给他差评，他协助卖家完成了交易，自己赚了提成但损失了名声。如果我没有买到，也没什么损失，支票取回，但一定会给他差评。以自己找deal的能力和积累的经验，过不了多久还是可以找到好的交易。

总之，我无论是否买到这个house，都没有多大损失，而这个中介却丢掉了职业道德和客户的信任。

几个月后，得知卖房给我的中介已不在这家地产公司工作，是辞职还是被炒鱿鱼，不得而知。

买家可以运用自己的认知或借助外脑来鉴别一个house的好坏，但在买房的交易过程中会发生什么样的事情，还真的是一个未知数。所以，买到你中意的房子还真的需要缘分，不得不信。

澳洲房市是透明的？此话只对一半

后记

买这个house虽然被中介套路了一把，但五年过去了，发现这个house租金和增值都还不错。所以，我们在买房过程中不能求事事如意，但求结果满意。真诚地告诫买家，不要因为买房中有一些小挫折就放弃，鼓励你大胆地往前走！

为感谢你的阅读，特赠送买房出Offer的六条军规：

1、offer一定要书面

2、offer写明有效期，如2023年2月25日下午3点失效

3、告知中介10%已准备好

4、自己特别中意的房子可以取消冷静期

5、自己特别中意的房子，充分调查后，可以出到该给的钱

6、中介要你加价，如果超过了自己预期的最大值，不要加

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资

房源一

Ryde全新house占地近600平， 仅售345万

6 Frederick Street Ryde NSW 2112

2月14日以345万的价格成交

5房4浴双车库

占地594平方米， 宽度15.34/15.24  深度38.53/36.68

内部面积332平米

优点（看广告）

全新建筑设计的家庭住宅

这座设计精美的全新家庭住宅毗邻普特尼 (Putney)，占地 594.4 平方米，提供奢华的室内/室外生活方式。漫步即至 Putney Village、城市巴士、Ryde Aquatic Leisure Centre、Putney Public School、St Charles Catholic Primary School 和 Holy Cross College。

完美的室内设计

通过纹理、层次和灯光营造出迷人的氛围

巨大的高亮窗户勾勒出翠绿的景色和城市景观天际线

带管家餐具室和燃气灶台的白云石厨房

闪亮瓷砖泳池

五间采光充足的卧室，带入墙柜，

外加第六张床/媒体室

主卧带步入式衣橱和双向卫浴套房

主浴室带独立浴缸，第二间浴室至第五张床

中央空调，无钥匙进入，园景花园，葡萄酒区

内部入口直通双上锁车库，太阳能电池板，橡木和瓷砖地板

配备扬声器系统，车库车载充电器

销售过程

2023年2月14日以345万的价格售出

2022年12月10日流拍

2021年3月13日，builder购入破房155万

这个house在去年12月我曾仔细研究过，是我的买家看中的一个潜在房源，我们在去年12月10日流拍后出过offer，offer的价格非常接近345万，但卖家当时没有接受我们的offer，最后我的买家选择了另外一笔更好的交易。

所以，我和这个house有擦肩而过的缘分，看她在情人节落入有缘买家手中！

缺点

前高后低

前高后低的房子有什么缺点，我去年12月专门针对本房源写过一篇文章，链接如下：

案例分析：买前高后低的house好不好？

站在买家角度看是否为好交易？

从345万的成交价来看是一笔好交易，原因如下

原因一 全新建筑

原因二 土地价值 234万，地价占房价比234/345=67.83%，这个比值在全新建筑中算高的。

原因三 很多参观者，包括业内人士反馈，这个house的用料和做工还是不错的。

您对这笔交易看法如何？欢迎留言！

房源二

一个需要翻新的排屋卖163.5万

91 Wyndham Street Alexandria NSW 2015

4房2浴 占地183.4平米

土地价值127万，2月18日拍场售出163.5万

优点（见中介广告）

这个超大的房产为翻新者提供了一个绝佳的机会，它位于通往Alexandria公园的街道上，是一个具有多功能和潜力的住宅，可以升级、重新设计或完全翻新，并带来一些附加值。

这是一栋出色的住宅，将激发那些希望在靠近 Redfern 车站、科技园和 Erskineville ，优质内城位置购买住宅的人们的兴趣。

坐落在一个前庭超过 6米的地块上

现有的两层楼房屋已破旧但仍可居住

宽敞的开放式底层，设有起居区和用餐区

绿树成荫的私人后花园

厨房、浴室和洗衣房都需要升级

楼上的四间卧室加上一间日光浴室和楼下的书房

更新、翻新或彻底重新思考的空间很大

上一次出售是在 1999 年，售价38.2万

缺点

Limited Title

本街道有一定的车流量，特别是上下班时间

没有停车位

需要翻新

拍卖现场纪实

现场有90多人，30多组买家注册，183平米的土地上站满了人。

拍卖开始后，并不宽大的后院被挤得水泄不通。

拍卖开始，从一百万开始起拍，接下来出价如下（每组数字后面省略了三个零）

1200，1300，1350，1400，1420，1450，1460，1470，1480，1490，1500，1510，1520，1530，1550，1560，1570，1575，1580，1585，1600，1605，1610，1615，1620，1625，1627，1630，1635 成交

为什么现场来这么多人？

因为guide很低，是120万

到160万之后竞争激烈吗？

不激烈，也就三人出价

这个价格合理吗？

对有翻新经验的人来说，是一个好价格。

原因如下

原因一，和它隔壁相邻5户的101号2022年8月22日售出170万，土地面积143平米，4.4米前庭，土地价值110万。

原因二，和它隔壁相邻7户的105号2022年3月2日售出180万，土地面积152平米，土地价值108万。

这场拍卖说明了什么？

Guide低能带来人流，但不一定能带来出高价的。

目前这个阶段，买家买需要翻新的房产还是很谨慎

思考题：

上述两个deal，究竟哪一个更容易翻一番？哪一个增值更快？留给买家思考。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

我们当租客时，觉得作为租客好难；等你好不容易熬成房东，发现当房东也不容易。

当房东的不容易分为两部分，

第一部分为房屋的维修和保养， 我已经写过一篇，标题为《house维护的碎碎念》，请移步翻阅。

House，买你不容易，维护也不容易。house维护絮絮念

今天谈第二部分，租客的管理，

笔者总结出以下22条经验，看是否对你有帮助。

这22条分为两种情况，第一种委托中介管理；第二种，自己管理。

前十一条， 委托中介管理出租房

A 在我看来，找到一个合适的租房管理中介，可以省掉你90%以上的烦恼。如果没有省掉大部分烦恼，大概率是你找的中介不合适。

B 租房管理中介要找local中介，并要鉴别中介的管理能力。

C 如果你不清楚房屋所在的区哪家中介靠谱，可以问问周围的邻居，同时，去一趟中介的办公室。

D 除非你有非常特别的理由，中介能做的事情你不要插手。

为什么不要自己管理出租房？

E 中介公司有好的有烂的，要鉴别选用。不过，要记住，中介公司并不是房东，有些事情还是要多操心。（比如文章开头提到的房屋维护）

F 东西坏了首先鉴别是租客的责任还是房东的责任，如果是房东的责任，早修比晚修好。

G 专业的事一定找专业的人做，比如电工，水管工的活不要自己做。

H 租客的过分要求没有必要理会，比如入住的时候本来就没有空调，入住后希望加一个。

I  租房经理问我要选哪一个租客，我通常会反问他的意见。

J 一个族群内部有不同的租客细分群体，不要武断地说不要租给某某种族的人。

K 当租客提出要求降租，要谨慎，除非发生Covid 19这样的疫情。

后十一条， 自己管理租客

A 房东一定要和潜在租客见面，看十分钟看申请表不如花三分钟和租客谈一下。

B 看租客的收入来源是审查租客好坏的一个重要因素，但并不是唯一因素。

C 如果没有合适的申请人，领政府福利的租客也可以，但还是有充足收入来源的租客会更好。

D 如果潜在租客说了一堆前房东的坏话，当心他退租后，你很可能会成为他眼中的坏房东，建议拒绝。

E 要告诉租客，不要在晚上或是周末打扰你，除非紧急情况。这也是我前文说的不要自己管出租房的重要原因。

F 当租客通知要搬走的时候，要再三确认他何时搬走，并发出书面通知，搬走前的注意事项有哪些。

G 买投资房要买中不溜秋的，买装修太好的和破破烂烂的都不合适，原因是房子太好的租客可能不爱护，太破的维修费用高，租金上不去。

H，租客住多久是选租客的一个重要考量因素，我通常不选只租半年的。

I 可以到谷歌搜一下已经递交申请的租客信息，比如输入手机号码或姓名，进入他的社交媒体，很可能会有新发现。

J 对要求立即入住的租客要多问几个为什么，要谨慎，除非你的房子长期租不出去。

K 当你觉得某个租客不合适，不要让其入住，空着也不要降低挑选租客标准，因为降低标准很可能是你的麻烦甚至噩梦的开始。

当房东不容易，但也有窍门，让我们共同探讨。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

200万的预算，该买哪儿？音频：00:0003:29

类似这样的问题， 我已经被问超过100遍，只不过预算可能是150万，250万，300万等等。

其实，这个问题的最准确回答是“不知道。”

因为我除了知道你的预算外，不知道你的具体需求是什么？

要知道，每个买家的具体需求是不一样的。

具体需求体现在

是自住还是投资?

需要好学区吗？

对土地面积有要求吗？

对建筑面积的大小有要求吗？

对离市区的距离有要求吗？

还有

你希望哪些东西一定要有?

哪些东西（缺陷）坚决不能有？

哪些可有可没有？

其实，没有两个人对要买的房子期望是一样的，千人千面非常正常。

当我了解了以上的具体问题后，可以选择的范围会窄很多，甚至只有几个区可以选。

还有一个问题要提醒买家注意，不要以为锁定某个区就万事大吉，买该区的任何一个房子就一定就能挣钱。

打一个比方，同一个区同一条街，相邻两个house， 房屋状况差不多，一个买家挣钱了， 一个亏钱。区是相同的，但结果不同，这说明什么，区重要，但具体的deal更重要。

如果你有250万的预算，就找中价位250万左右的区，如果期待目标房源状况非常好，可以尝试拿着250万的预算去220万中价位的区里去搜一下。

与此相反，如果想翻新旧房或找状况差一点的房子，可以拿着250万的预算去280万中价位的区里去搜。

还是我以前经常说的那句话，我们首先不要分析房子，先分析自己。

你以为你买的是房子，其实买的是对房子的认知。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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2月11日，位于Concord一个house的交易引起了笔者的关注。

4 Pamela Place Concord NSW 2137

2月11日周六190万澳币售出， 该house土地价值215万

3房1浴2车位，411平方米

宽度9.144 / 30.632   深度31.966 / 20.872

首先看中介广告

超值独立屋

在康科德非常便利的位置

寻找独立住宅的购房者很难找到比这更好的

位于死胡同的尽头，全新翻新

易于维护的单层布局和私人后花园

只需几个街区即可到达 Majors Bay Road 沿线的所有场所

步行即可到达爱德华公园

优点（摘自中介广告）

60 多年来首次上市

新地板

新油漆

朝北的后院

带顶棚的户外娱乐区

设备齐全的厨房

三间卧室和一间整洁的浴室

超大上锁车库，带储物空间和额外车道停车位

全砖房，可根据需要增建二层（STCA）

有可能进一步更新、扩展或重建并增加更多价值 (STCA)

步行即可到达学校、公园和当地咖啡馆

每季度大约支出：市政：332澳币，水：160澳币

本街自住率100%

缺点

土地不规则

室内面积偏小

入选原因

原因一， 地价大于房价25万，地价占房价比2.15/1.9=113%

原因二， 已经翻新， 可直接入住

原因三， 隔壁2号在2021年10月11日售出，价格252万澳币， 比本house贵62万，同为3房。

原因四， 后街邻居3 Smythes st 在2022年5月4日售出，价格223万澳币，比本house贵33万，土地面积仅373平米

关于这是捡漏还是硬伤，吃瓜群众意见不一，有的说是捡漏，买得好！有的说是硬伤， 他绝对不会买！你怎么看， 欢迎留下观点。

康科德(Concord) 是悉尼内西的一个区。它位于悉尼中央商务区以西 10 公里处，位于加拿大湾市的地方政府辖区内。来自 Concord 的人通俗地称为 Concordiens。

Concord West 是西北部的一个独立区。

历史

康科德(Concord) 得名于美国马萨诸塞州的康科德 (Concord)，康科德战役是美国独立战争 (1775–1778) 的第一批军事行动之一。一些历史学家认为，悉尼区被命名为Concord 是为了鼓励士兵和定居者之间的和平态度。该地区的第一批土地出让于 1793 年。

最初的 Concord Council 成立于 1883 年。经过 117 年的自治，Concord Council 于 2000 年与 Drummoyne Council 合并，形成了加拿大湾市。它也是周围教区的名称。

商业区

Concord 以 Majors Bay Road 购物村为基调，包括几家咖啡馆、餐馆、Coles Local、邮局、医疗中心和其他商业企业。 Cabarita Road 上还有一条名为“Cabarita Junction”的小型购物区，沿着这条路往 Breakfast Point 方向行驶，您会在 Mortlake Street 和 Brays Road 的拐角处找到一家小型咖啡馆和餐厅区。

交通

Transit Systems 通过 Concord 运营6 条路线：

410：Hurstville 经Campsie、Burwood 和 Ryde 到 Marsfield

458：Burwood站到Ryde

464：Mortlake 莫特莱克到Ashfield阿什菲尔德站

466：Cabarita Park 经 Bayview Park 到 Burwood 站

502：Cabarita 经Victoria Road 到市区

526：从 Concord 高中经 Burwood 和 Strathfield 到奥林匹克公园码头

康科德西火车站和北史卓菲火车站为康科德地区提供服务。车站位于距中央车站约 14 公里的北线上。

湾景公园渡轮码头

悉尼渡轮在Cabarita卡巴里塔码头停靠在康科德地区。

学校

Concord Public School

Concord High School

St Mary’s Primary School

Mortlake Public School

人口统计

在 2016 年的人口普查中，康科德有 14,533 名居民。其中62.1%出生在澳洲。

最常见的其他出生国家是意大利 6.4%、中国 5.3%、英国 2%、韩国 1.8% 和印度 1.5%。在康科德，57.6%的人在家只说英语，而全国平均水平为 77%。在家中使用的其他语言包括意大利语 11.0%、普通话 5.8%、广东话3.4%、希腊语 3.3% 和阿拉伯语 3.3%。

在康科德，最常见的宗教回应是天主教徒 45.4%、无宗教信仰 20.2% 和圣公会 7.8%。

房地产

该区house中价位280万，在过去 12 个月house投资回报 11.11% ，过去三年该区的房价中位数增长了59.09%。

租金平均回报806澳币，租金回报率 1.78%。

过去12个月house销售数量147个，平均上市天数35天。

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第一套

Terrace 5, 157-163 St Johns Road Glebe NSW 2037

4房两浴两车位296m²

优点（摘自中介广告）

这个宏伟的排屋提供了美妙的平和与隐私感。这座四居室住宅坐落在圣约翰伍德 (St Johns Wood) 的封闭式庭院中，提供比传统排屋更多的空间，拥有超宽的临街面，内部入口通往巨大的双锁车库，既安全又方便。

全屋翻新的室内设计，有多个生活区、一个沐浴在北向阳光下的庭院和一个约 70 平方米的挑高顶层，带学习区，非常适合作为青少年休息室，第 4房间或家庭办公空间。

附近有咖啡馆、手工面包店和酒吧，步行 1 公里即可轻松到达哈罗德公园 (Harold Park) 和Tram sheds美食和购物中心。

其他优点有

远离街道

有私人花园

门控

16 套精品住宅中的一套

楼上有3 间带入墙柜和阳台的大卧室

特大号主卧，带大理石卫浴套间和步入式衣帽间

宽敞的阁楼休息室/第4张床，带综合书房

宽敞的家庭房，抛光地板，带壁炉

带时尚石质台面的休闲岛式厨房

集成电器，充足储物空间，宽敞储藏室

宽敞的客厅/餐厅

2间浴室，楼下化妆间，内部洗衣房

楼上新地毯，逆循环空气，阁楼储物区

双上锁车库和储藏室（内部入口）

450m 至 Glebe Point Road 的咖啡馆、酒吧和餐厅

距离悉尼大学350m

靠近百老汇

杂费：水 $199pq，Council $306pq，Strata $1,786pq（大约）

拍卖现场纪实

15人围观，3组买家出价，没有华人买家。

从210万开始起拍，接着有买家出价215万，其他买家跟进220万，225万，

然后没有任何买家跟进，陷入冷场。

5分钟后，拍卖师vendor bid 250万，在无人回应后宣布流拍。

拍卖结束后以260万的价格售出。

思考题：

现场最高出价225万，最后260万售出，是中介厉害还是买家真的喜欢？

缺点

Strata Title

本拍卖观摩侧记是为买家提供最及时的一线信息，是否为好deal，留给大家评说。

介绍该区

推荐一个排屋区， 离悉尼市区只有三公里的Glebe, 紧靠悉尼大学

第二套

270 Bridge Road Forest Lodge NSW 2037

3房2浴3车位，300平方米

优点（摘自中介广告）

位于市区边缘黄金地段

56 年来首次出售，这个维多利亚式排屋为买家或投资者提供了一个绝佳的机会，可以在以其生活方式吸引力而闻名的地点获得大量超值。

它地理位置优越，靠近 Glebe 的中心，提供了一个多功能的家，目前为两个独立的公寓，提供可观的租金收入。

可以继续用作高性能投资资产，甚至可以转回大型家庭住宅以充分利用其规模和位置。

目前作为两间公寓出租，可改建为大排屋

清新明亮的室内设计

草地后院

后院三个停车位

特色壁炉

华丽的挑高天花板

两间翻新厨房、现代化浴室和内部洗衣房

楼上主卧室带传统花边阳台

漫步即至Glebe Point Road的咖啡馆、餐厅和交通

拍卖现场纪实

下午3:30 拍卖，有39人围观，三组买家出价，
出价如下（每个数字后再加三个零）
1750 起拍，1770，1800，1825，1830，1850，1865，1885，1900，1915，1925，1935，1950，1960，1975，1985 on the market
继续往下拍，出价为1990，2005，2010，2015，2020，2030

最后以203万售出

缺点

门口主路

本拍卖观摩侧记是为买家提供最及时的一线信息，是否为好deal，留给大家评说。

介绍该区

你认识悉尼的森林小屋（Forest Lodge）吗？它不是一个真的小屋，而是悉尼大学旁一个很小但很有特点的区

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奇斯威克 (Chiswick) 是悉尼内西的一个区。位于悉尼中央商务区以西9公里处, 属于City of Canada Bay管辖。

奇斯威克位于帕拉马塔河畔Abbotsford和五码头湾之间的半岛上。它被 Abbotsford、Russell Lea 和 Drummoyne 包围。

历史

Chiswick 周围地区最初以其原住民名称 Bigi Bigi 而为人所知。该区最初是Five Dock（五码头）农场的一部分。在 1850 年代，Fortescue 博士在该地区拥有一处庄园，他以伦敦西部泰晤士河上的村庄命名为 Chiswick。 Parramatta 河曾被称为“Antipodes 的泰晤士河”，附近的其他区也以泰晤士河地区命名，例如格林威治Greenwich, 伍尔威治Woolwich、亨利Henley和普特尼Putney

从 1884 年到 1998 年，Chiswick 的海滨有一个线磨机。

人口统计

根据 2011 年的人口普查，Chiswick有 2470 名居民。

最常见的血统是英国人 19.5%、澳大利亚人 16.3%、意大利人 12.5%、爱尔兰人 8.7% 和中国人 6.8%。Chiswick 的家庭每周收入中位数为 2,068澳币，大大高于全国 1,234澳币的中位数。

交通及商业区

码头

Parramatta River 渡轮停靠 Chiswick 码头。

Transit Systems 在附近运营着一个总站，公交车可以通过 Drummoyne 和 Victoria Road，或通过 Leichhardt 和 Parramatta Road，以及通过 Burwood 站到 Campsie 站的路线。

Chiswick 在Blackwall Point Road 有商店，靠近轮渡码头。

房产

投资Chiswick NSW 2046 的房主和房地产投资者满意这个区的表现，该区的房价中值上涨了 20.86%。

与其他区相比，该区在房地产价值升值方面的表现也更为强劲，house房价中值上涨至 440万澳币。

house平均每周租金已达到 1500澳币，当前中位价的租金回报率为1.77%。

Chiswick, 2046 根据本季度房地产价值增长中位数在澳大利亚排名第 1 位。

(摘自smart property investment 网站)

该区house上市房源很少，在写稿当日（2023.2.1）只有5个house房源上市。

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今天专门谈谈为出售而翻新的house有什么特点。

什么是为出售而翻新？

也有人称之为翻新炒房，就是低价买入某个房产，经过翻新后以更高的价格出售来获利。

翻新炒房的人必须找到了符合特定市场条件中特定标准的房产，这是关键。

购入价格、翻新成本，持有成本，预估销售价格和投资回报等是买入之前需要考虑的因素。

2023年1月28日，周六，笔者参观了一个专为出售而翻新的排屋，具体信息如下

12 Wigram Road Glebe NSW 2037

4 房3卫1车位 170m² 有阳台的Terrace

拍卖指导价350万，

拍卖时间：2 月 22 日星期三下午 5:30

购入价格 2021年12月2日 245万（市场高点买入）

中介广告介绍如下

KDE Group翻新的1886的 House，在2022 年重获新生。

这座建筑商翻新的住宅是一座优雅的全新现代翻新，充分利用了 5 米的临街面，展示了高端饰面和最高品质。采用进口意大利大理石和手工制作的瓷砖，精心挑选，与天花板玫瑰和檐口（1886 年风格的复制品）并排放置，有充足的自然光线。

优点（摘自中介广告）

3米高的天花板

c/yard 设置的手风琴门

北向院子

橡木镶木地板

保留经典细节

中央空调

采光良好

翻新壁炉

定制存储室

内置媒体柜

高端石制厨房，管家餐具室

带书房和 WIR 的顶层家长休息室

浴缸 + 套间 + 化妆间

加热地板

后院停车

数据分析

土地面积 170平米

内部面积 185平米

土地价值165万

笔者分析

从拍卖指导价可以推算出，预计卖家的期望价格在380万，我们可以关注一下最后的出售价格

380-245=135万，单纯从买入价格和出售价格分析上有135万的差额，房主在2021年12月市场高点买入，2023年2月市场低点卖出，我们可以关注一下2月22日的拍卖这个目标能否实现。

笔者的翻新目的通常是为了出租，在出租的同时长期持有。

对比A 为出售而翻新， B为出租而翻新，同为翻新，但因目的不同，其具体实施方案差别是非常大的，笔者的翻新课有专门讲解。

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如果你问我买不买这类为出售而翻新的房子，我的答案是不会，因为我更热衷买旧的翻新出租，同时，翻新后长期持有。

但并不意味着市场上没有这类房产的追捧者，今天现场看房的人就很多。

每一类产品会对应一些特定的人群，每一个房子最后只能有一个买家（赢家），只需要几个潜在买家感兴趣，就会是一台好戏（一场好的拍卖）。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

莱恩科夫 (Lane Cove) 是悉尼下北岸的一个区。Lane Cove位于悉尼中央商务区西北九公里处，是Lane Cove Council地方政府辖区的行政中心。Lane Cove West 和 Lane Cove North 是独立的郊区。

莱恩科夫占据杰克逊港（悉尼港）北侧的一个半岛，位于莱恩科夫河的入口处。距Chatswood地区行政和购物中心 3 公里，距麦格理公园 4 公里。

历史

该地区的大部分住宅增长发生在第二次世界大战之后，当时返回的士兵获得了 Lane Cove 周围的土地。相对便宜的土地价值在 1980 年代和90 年代飙升。

2006 年 1 月 20 日，Lane Cove North 被拆分成为一个独立的区。

商业和工业

Lane Cove 有一个购物中心，包括位于 Burns Bay Road 东端的步行广场，与 Longueville Road 交汇处。该区域有Coles超市、Woolworths超市、Harris Farm、酒吧和多家小型专卖店，还有大量的餐厅和咖啡馆。Longueville Road 的尽头是 Lane Cove Businessman’s Club，这是该地区唯一的本地俱乐部。

几家大型企业都位于 Lane Cove，包括统计软件公司 SAS 的澳大利亚总部、华纳兄弟的唱片公司、Festival Mushroom Records，以及位于 Lane Cove West 的Bluescope Steels Marketing 分公司。

Lane Cove 图书馆

Lane Cove 图书馆位于Lane Cove 的 Library Walk。图书馆进行了重大更新，进行了扩建和翻新，将图书馆空间从 1203 平方米增加到 3301 平方米。

格林威治图书馆，格林威治有一个小型分馆。

水上运动中心

Lane Cove 水上运动中心包含一个 50 米长的游泳池、一个 25 米长的游泳池、一个供幼儿和幼儿使用的浅水池以及一个设备齐全的健身房。还有水泉、桑拿浴室、水疗中心和售货亭。

交通

戈尔山高速公路将来自市区、机场和南部郊区的交通连接到 Lane Cove 的两条主要道路——向北延伸的太平洋高速公路和向西北延伸的 Epping Road。这些十字路口存在交通问题，所以有 Lane Cove 隧道的建设，该隧道将车辆从戈尔山高速公路直接带到M2。

汽车现在可以从 Baulkham Hills Shire 开往机场，而无需通过一组红绿灯（尽管需要支付通行费）。自Lane Cove 隧道开通后，Epping Road 的Mowbray Road 和Lane Cove 之间的两条车道被拆除，每个方向的左侧车道变为巴士线，将Epping Road 的部分路段缩减为每个方向的一条车道，以供乘客使用。

目前的254 路公交车路线主要沿着城市路线从 Longueville Road 经 Crows Nest 和 North Sydney 到达Wynyard。

作为 Lane Cove 隧道工程的一部分，在 Epping Road 和 Longueville Road 的交叉口建造了一个新的巴士换乘站，于 2008 年 3 月开放，大约有 25条独立的巴士路线（包括学校路线）从这里运营。这提供了通往悉尼西北部的连接，包括由 HillsBus 运营的前往城堡山和劳斯山的服务，以及通往车士活、埃平、北悉尼、麦格理公园/中心、格拉德斯维尔和德朗莫恩的公共运营服务。通往市区 (QVB) 快速巴士在早高峰期间非常繁忙。

一条自行车道沿着 Epping Road 的南部边缘从 Pacific Highway 到 Lane Cove River 建造。这条自行车道链接到戈尔山高速公路自行车道。连接的自行车道让骑自行车的人可以前往车士活、北悉尼、威洛比和麦格理公园。

渡轮服务沿 Lane Cove 河而下，在 Longueville Wharf 和 Greenwich Wharf 停靠。

最近的火车站距离Chatswood站和Artarmon站约 3 公里。

根据 2001 年的人口普查，4.1%的人口仅乘坐火车上班。其他出行方式包括乘坐火车和公共汽车（1.7%）、步行或骑自行车（5.9%）、仅乘坐公共汽车（14.3%）和汽车（71.0%）。

教育

Lane Cove 的学校有：

Currambena 学校 ， 一所私立的小学。

Lane Cove 公立学校，一所小学，成立于 1876 年，约有 800 名学生。

St Michael’s School 一所天主教小学，最初由慈悲修女会经营，1922年开办。

Saint Ignatius’ College, Riverview – a Jesuit high school for boys, founded in 1880.一所耶稣会男子高中，成立于 1880 年。

人口统计

根据 2016 年的人口普查，Lane Cove 有人口 10,817 人。

其中

性别分布：

男性居民（5,142 人或47.5%）明显少于女性居民（5,675 人或 52.5%）。

年龄分布：

中位年龄为 37 岁，而全国中位年龄为 38 岁。15 岁以下儿童占总人口的18.8%（全国平均水平为 18.7%），65 岁及以上人口占总人口的 15.3%（全国平均水平为 15.8%）。

种族多样性：

58.6% 的人出生在澳大利亚。其次最常见的出生国家是英国 5.2%、中国 4.5%、印度2.6%、新西兰 2.2% 和马来西亚 1.3%。69.5%的人在家里只说英语。在家使用的其他语言包括普通话5%、广东话2.8%、西班牙语1.2% 和波斯语 1.1%。

宗教

对宗教最常见的回答是没有宗教信仰 33.5%，天主教徒 25.4% 和圣公会 13.0%。

财务状况

家庭每周收入中位数为2192 澳币，这种差异也反映在高房价上，Lane Cove 的抵押贷款支付中位数为每月2600澳币，而全国中位数为 1755澳币。

交通

在人口普查当天，29.8% 的就业人员使用公共交通工具作为他们上班出行的至少一种方式，51.2% 的人使用汽车（作为司机或乘客）。

住房：

58.0% 为公寓，33.8%是独立屋，7.8% 是半独立屋（排屋或排屋、联排别墅等）。

平均家庭人数为 2.4 人。

Lane Cove 在房地产升值方面表现优于其他区。

House中位价300万零两千澳币。

过去 3 年，该区房价上涨带来的利润平均每年增长 14.33%。

上一季度的数据显示，与过去五年的平均年收益相比，Lane Cove 的房地产买家的资本收益较低。

因此，根据当前房价中值，房地产投资者可以获得1100澳币每周的租金收入。

房产在成功销售之前会在市场上花一些时间,在 Lane Cove，house通常平均挂牌时间为 45.6 天。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资

买房难，养房更难，如果你持有多套房产，是不是有这样的体验？

今天谈一下house雨水管堵塞的问题，这也是一个常见问题。

笔者2005年购买的老房子雨水管道堵塞，房龄近50年，购入后一直正常出租。

但雨水管堵塞，雨水直接排到地面，租客并不很关心这件事，这是房东操心的事。

原本以为是小问题，经过几个回合的咨询和若干时间的纠结，发现这不是一个简单的事。

为帮到大家，我将解决该问题的观点汇总如下

A 雨水管堵塞其实是一个潜在的隐患。

雨水管堵塞这个问题在验房时很可能发现不了，特别是并没有完全堵死，水还可以缓慢流走的情况。

如果是晴天，特别是长期天晴，并不能很容易发现水蔓延出来的痕迹。

我们所说的验房报告，验房师也很可能忽略这个。

B 对于院子已经做硬化，特别是有Drive way的House来说，想解决，不容易。

C 防止淤泥或树叶堵塞雨水管道，一定要在自己雨水槽加上一个Leaves Guard，这样可以尽量避免树叶或浮尘进到雨水管道，装的时候花点钱，但从长计议会少很多麻烦。

D一旦发现雨水无法从管道流走，要及时修理，拖得越久，越难解决。

E 不及时修理的后果是什么？

雨水在地基附近滞留，导致地基潮湿，严重的会导致地基下沉。

潮湿会引发霉菌，同时容易滋生白蚁。

F 雨水管道能不能接到污水管道？

不能，这个被发现，会有很重的罚款。

因为雨水可以直接排到街上流走，不需要处理。而污水要经过处理。

G 如何知道雨水管道的走向？

找Plumber之前最好能知道自己家管道的diagram

水往低处流，污水管和雨水管走向应该差不多，找到污水管的图，推导雨水管道的走向。

H 高压水枪很可能解决不了雨水管道的问题。

I 找水管工要问清楚的问题

问清楚Call out fee

用Camera要单独付钱吗？付一次费用还是按小时收费。

用Water jet要额外付钱吗？怎么收费？

雨水管通不开怎么办？

A 全部挖开铺新管道

开挖这种方式很好理解，但如果碰到水泥地面，特别是坚硬的水泥地面，这成本就上去了。

还有一点要注意，出了自己家院子是康嫂Council的地面，这是不能随便挖的，要预先批准。

B 找到堵塞的位置，只更换这个位置的管道

C  Relining 换衬

Relining的原理就是在原来的管道内部做特殊处理，比原来的PVC管坚硬，同时补上破损的地方。

维修成本估计

少则几百，多则数千，所以，找到症结，寻求正确的方法是关键。

由此产生的提示

1 没有gutter的house不要买，没有gutter 屋顶上的雨水很容易进入屋内，同时很可能导致墙壁变形和地基潮湿。

2 屋檐宽的house比屋檐窄的house好，屋檐有Overhang会对墙面产生很好的保护作用。

笔者并不是水管工，以上只是知识分享。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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