2023年1月11日下午，笔者好几次尝试登陆valuer general官网，但无法登陆，而过去若干年是一登就上，估计是登陆的人太多，瘫痪了。
笔者在每年的一月都有一些忐忑，想逃避一件事情，但注定无法逃避，那就是每年的土地税账单，这是每年都逃不掉的巨额账单，并且金额在逐渐加大。
鉴于去年悉尼房价下调10%，我想，地价差不多也该下调10%吧，但结果和预料的不同，参照对比各个house的土地价值，平均上涨额绝对超过了10%。
我查阅了过去十年悉尼土地价值的规律，地价会伴随房价的下调而下调，上涨而上涨，但2022年的土地价值，政府没有遵循游戏规则，开始不着调了。
本文为原创，合计3688字，阅读时长约9分钟。
第一部分 土地税是啥？
有买家会问，土地价值提高了不是好事吗？说明房子更值钱了。
对的，是好事。在不交土地税的时候是好事，但是，如果你准备持有十年，土地价值不断攀升，土地税将是一笔很大的开支。
目前，不仅买房难，供房也难，你赞同吗？
有买家问，对计划买房的我来说，有什么办法减少土地税吗？
当然有，首先，我们要知道什么是土地税？
土地税，是对土地所有者征收的一种税，每年征缴一次。在每年的12月31日或6月30日（不同的州规定不同）所持有投资用土地的总价值进行核算缴税，无论土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税务局（State Revenue Office），个人的自住用地和农业用地等，土地税在各个州是被豁免的。
有些州土地税是以市政厅（Council）所提供的“土地价值（Site Value）”为基础进行土地税计算的，而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单（Council Rate Notice）上。
笔者所在的NSW（新南威尔士州）在每年一月给土地所有者寄送土地税单，税单上列明了你所有房产的土地价值， 并列出了你本年度该缴纳的土地税金额。如果你拥有的house特别多，这将是一张很大的账单。
土地税税款主要用于当地的教育、健康、法律、秩序维护等公共事业。
土地税缴纳范围
自住房不属于土地税的缴纳范围，但如果在澳洲拥有以下房产，则需要缴纳土地税：
1、投资性房地产，包括住宅和出租房产
2、商务用房，包括商铺、办公室、工厂等
3、度假屋
4、未开发的空地
土地税的计算方法
土地所得税由纳税人所在州或领地的政府单独计算，各州纳税门槛和条件不同，以持有人6月30日（或12月31日）在本州内拥有的累计土地面积为基础，并根据估价师确定的土地价值计算。
若土地位于不同州，只按照该州内的土地累加计算。
第二部分 2023年NSW土地税政策
我们来看一下新南威尔士NSW关于2023年土地税的政策，汇总如下
A 地税的免征门槛继续提高，普通住宅门槛是地价低于$969,000。豪宅的门槛是地价低于$5,925,000。计算规则是当年和前两年的地价之和，除以3，得到当年的计算额，如果超了门槛，就开始收地税。
B 土地税提前付款的折扣，从之前的1.5%下调到0.5%。提前付款，指的是收到税务通知后的三十个自然日内一次性付款。
C 从2023年1月1号开始，海外买家的土地税Surcharge（没有免征门槛）税率从2%涨到4% 。这个税率从2017年的0.75%涨到2018年的2%，这次又是翻倍。
D 海外买家的定义指，海外身份（非PR或者Citizen），或者是澳洲PR（新西兰护照持有444签签证），但在12月31号前的自然年内，在澳洲居住低于200天（温馨提示：出入境记录已经和税务部门联网，侥幸心理不可取）。
E 如果有的house是夫妻一方持有，有的是双方持有，不用担心，你的土地税账单上会显示如何计算，并有详细的计算公式。
F 如果卖家只是持有部分产权，会按比例进行计算交税金额。
总之，为了征税，税务部门非常努力，这个请您放心。
第三部分 笔者2022年（去年）一月复议土地价值
NSW政府通常在每年一月下旬邮寄土地税征收通知单，如果你没有收到，只可能是以下四种情况
第一， 你还没有买房。
第二， 你只买了一套房并且是自住。
第三， 你买了投资房但还没有达到土地税征收起征点。
第四， 你达到了起征点，但邮路出了问题。
对于第四种情况，如果你预估该交土地税，请迅速排查。
回到正题，发现你房子过去一年土地价值增长太多该怎么办？
有买家向我诉苦，土地税账单金额高得惊人，其实，笔者同病相怜，有苦难言。
2022年1月收到的土地税账单上某投资房土地价值增长了50万澳币，从125万增长到175万，增长了40%（ 50除以125=40%）
核查过该区过去一年（2021年）的房价增长情况，价格上涨了30%，但为什么这个投资房上涨了40%呢？是位置太好吗？还是超过600平米价格就升一档呢？
于是，我按照账单上的Email发了一封咨询邮件，翻译成中文大致意思是
我查了一下邻居的土地价值， 它的土地面积为594.3平方米，地价为1,510 000澳币，土地面积只少我的6个平方米，但土地价值少了240,000澳币
我的问题是
为什么一年土地价值上涨了40%？周围的房价并没有涨40%？
为什么我比邻居多6个平方的土地，而土地价值多24万澳币？
一天后，回邮件了，相信是群发邮件，内容如下：
Dear Sir/Madam,
If you would like the land value on your Notice of Valuation or land tax assessment reviewed, you can lodge an objection. To do this, please use our online objection service at www.valuergeneral.nsw.gov.au
If you lodge an objection you will need to provide:
Sale prices of similar properties that sold around 1 July of the valuing year. Include the addresses and sales dates, having regard to how comparable these may be to your property, or how the market may have changed since the date of the sale.
Rationale/Statement demonstrating what you believe your land value should be in line with your supporting evidence.
Copies of any relevant documentation.
This will help us to do a thorough review.
If your concern relates to the property information on your Notice of Valuation, you can provide this information via our customer enquiry form https://www.valuergeneral.nsw.gov.au/services/contact-us.htm?execution=e3s1
第四部分 去年一月复议土地价值的结果
反对申请提出后，Valuer General NSW行动很快，派出估价师到现场察看（没有进屋），不到一周就公布结果，反对无效，维持原定土地价值。
笔者劳神费力花了时间申请， 这精力白花了吗？
没有白花，实话说，有收获！
这是笔者第一次对土地价值提出申诉，提交反对报告费了一些周折，申请需要使用官方提供的表格，网上申请，按照指引一步一步往前走，如果中间有遗漏或者写错，就无法进行到下一步，要有耐心。好在工作人员挺负责，每一次碰到问题，笔者写邮件求助，隔一两天会有工作人员回电话指导，直到成功递交申请。
这个反对申请设计得很复杂，填写完House地址信息后，表格会自动提供该house附近土地面积相近house的相关信息，这些house都是在地价评估日期前后售出的，你觉得哪一个交易可以支持你的观点，就选择这个房子，然后陈述理由。
在Valuer General NSW回复的邮件里，有一封评估师的报告，这一份报告很长，评估师做了很多详细的说明，笔者翻译后摘录如下：
我们审查了该区住宅用地的可用销售记录，并进行了以下比较。
分析的五个house土地价值在 1,270,000澳币到 2,020,000 澳币之间。
Sale 1 是一个较大的战斧形土地，临街面较窄。它的土地价值为 1,270,000澳币，由于其形状、通道和限制，被认为不如您的土地。
Sale 2 的土地面积较大，临街面较窄。它的土地价值分析为 1,780,000澳币，由于其大小、轮廓和位置，被认为与您的土地有些相似。
Sale 3 的土地面积稍大，但出入受限。它的土地分析价值为 1,510,000澳币，由于其形状、通道和限制，被认为不如您的土地。
Sale 4 的土地面积相似，临街面更宽。它的土地分析价值为 2,020,000澳币，由于其正面有更高的发展潜力，被认为优于您的土地。
Sale 5 的土地面积较大，有景观。它只适合作为一个单一的居住地。它的土地价值为1,870,000澳币，被认为优于您的土地，价格更高。
报告的结论
您的土地面积为601平方米，在评估日的土地价值为 1,750,000澳币
您物业的土地位于R2 低密度区域
评估的土地价值适当考虑了土地的内在和外部特征，包括其土地大小、尺寸、轮廓、景观、位置和周边发展。
您的house是一块矩形地块，位于街道地势高的一面，地势缓慢上升然后陡峭上升，house位置很高，视野开阔，有City View。该土地位于购物中心东南约600米处, 周边主要是独立住宅。
以上是报告摘录，各位从这份报告里学到了什么？
笔者做一下总结：
战斧形状（刀把形状）的地会便宜一些
前庭窄的地会便宜一些（前庭宽很重要）
600平米是一个坎，低于600和超过600 在有些区的地价会区别很大
有景观的地会贵一些
近购物中心的地会贵一些
虽然没有实现初衷，但看完这个报告笔者很平静，原因很简单，官方回复的这份评估报告再次证明笔者对土地价值的评判标准是正确的，四年前投资这个house是一个正确的决定。
2022年1月该house的土地价值已超过四年前的售价十多万澳币，每周租金1150澳币，回头看，是一笔好交易。
2023年1月该house的土地价值已经上涨为206万，比去年的175万上涨了31万，我真心觉得在2022年这house不可能升值，但地价还上涨了31万？
只是为了多征税，是不是吃相太难看？
所以，今年打算继续复议这个house的地价。
提醒想复议的地主，复议是免费的。
第四部分 四种少交土地税的方法
第一，将土地价值最高的house作为自住房，这是一个最简便无成本的省税方法。
第二，分散投资到各个州。如果你所拥有的房屋和土地位于不同的州，且都没有超过该州的起征点，那么将不用缴纳土地税。
第三，购买公寓不买house
公寓和house相比，具有较低的土地价值，所以公寓的土地税比房子的土地税要低很多。所以购买公寓相对来说比购买house可以减低土地税。但有买家说，大部分公寓资本增值不太好，那是另外一个话题。
购买公寓要支付其他的费用，甚至这些费用比潜在的土地税更高，所以要分析购买公寓是不是一个好的投资决定。
第四，用不同的法律主体购买
投资者可以选择使用多个不同的法律主体来购买。例如个人，公司，信托，SMSF（自管养老金）等，每一个法律主体单独缴纳土地税。
虽然这个方法看起来好像挺不错，不过设立和拥有一个公司，SMSF和家庭信托基金的相关费用也是很高的，甚至比缴纳土地税更高，不要因小失大。
在此声明，本人非会计师，以上只是知识分享，最后的决定意见请以您会计师提供的为准。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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