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2022年圣诞节前，居住在墨尔本的李先生买到了位于悉尼一个6年新近水的house，他和他太太非常满意。

去年5月，他委托我为买家代理，他的委托与众不同，提出五点要求

A 区域不限

B 价位不限，200万到500万都行

C 时间不急，半年一年都行

D不强调现金流

E 希望有很好的升值

从他的委托可以看出他对我的充分信任，站在一个买家代理的角度来看，这是最难得的。

2021年的房价一直在上涨中，他和我都觉得不是一个出手的好时机，但是，也不要放弃可能有的机会，我们跟踪了几个房源，目的是观察悉尼房市，体察一些细微的变化。

李先生本身在地产投资方面有丰富的经验，但因为住在墨尔本，并以墨尔本的地产投资为主，这次他委托我是因为我们认识多年，他知道我在地产投资方面有一些心得，并听过我的《找deal》和《旧房翻新》课，双方沟通非常顺畅。

我和他一直在观察和思考在悉尼的买房行动该何时出手，今年十月，这时候已经经历6次加息，部分买家已经出现了入市恐慌，他认为入市的机会来了，于是商量加紧看房找房的速度。

2022年10月看的house有

331 Queen st Concord West

35 Aitchandar Road Ryde

35 Morshead st North Ryde

2022年11月看的house有

10 Vale St Gordon

33 Fawcett St Ryde

23 Trevitt Road North Ryde

38 Moncrieff Drive East Ryde

64 Holborow St Croydon

9 Cameron Crescent Ryde

2022年12月看的house如下

6 Frederick St Ryde

20A Small St Putney

最后成交的house位于靠水的区，house前庭20多米，近500平，6年新，双砖双车库，静街，有巴士直达市区，也可步行到码头，该区的中价位超过400万，房主最初对售价的期望也超过了400万。（出于隐私的考虑，地址不予公布）

李先生在成交后的留言如下：

在成交环节我们非常谨慎，

A 委托了专业验房

B 委托了专业人士对验房找出的瑕疵进行报价

C 再三确认了settle时间

李先生从委托笔者找房到买到心仪的house，没有来过悉尼，我和他的沟通全部是通过zoom meeting和电话完成的。这告诉我们，异地投资不到现场也是可以实现的。

我们一起讨论过的问题有

该不该出offer？

如何出offer？

确定offer的价格

如何在两个house中进行取舍？

全新和次新的利弊

前高后低house的利弊

案例分析：买前高后低的house好不好？

HBCF保险开始的时间究是哪一个？（买保险的日期，完工日期还是拿OC的日期）

如何鉴别一个house长期无法售出纯粹是价格问题？还是质量有问题？还是两者都有？

如何判定房东是真卖还是测试市场？

还有很多问题，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资

12月17日，2022年最后一个拍卖日，在29 Westmoreland St Glebe拍卖现场碰到了米高先生，我们是第一次见面，他认出了我，是我小红书的忠实粉丝，对我的很多文章非常熟悉。

同时，他也是一位资深的地产投资者，勤于看房，勤于思考，我们的交流非常顺畅。他提出的问题很有代表性，对区域的提问偏多，估计很多买家也想问，于是整理出来以飨读者。

提示：以下回答仅是我的个人观点，并且是针对目前的市场形势的，不一定和你相同，也不一定对。很多区域随着时间的流逝会发生变化，不会一成不变。我看区，但同时更看重具体的的deal。

问：City周边的排屋如Chippendale，Surry Hills, Glebe价格降了，能买吗？

答：找到合适的deal，能买。其实，我更想说，目前是一个买的好时机，乘着价格低入市。

靠近悉尼CBD的大学城，Chippendale，在疫情后会有超出平常的表现吗？

问：Ryde council包括2E及周边适合华人买家吗？

答：如果仅有200万出头的预算，买这里合适，特别是自住，因为这里有华人买家喜欢的东西。

A 大的土地，500平米以上，600平很常见，华人喜欢大地。和内西相比，200万左右不可能有这么大的土地面积。

B 好学校，很多排名靠前的学校。

C 房价不是很贵，但和便宜的区也拉开了距离。

问：买华人区好不好？

答：如果华人人口占比太高，要小心。因为我们生活在澳洲，华人在澳洲是少数民族，如果在一个区占有太大的人口比例，对投资而言，并不见得是好事。不仅是华人区，其他族裔的聚居区道理是一样的。

问：Burwood怎么看？

答：未来十年的增值不会是悉尼最好的，也不会是最差的，保持中间状态，有人唱衰Burwood，其实不必。

我看区但更看具体的house，同一条街，不同买家，买相邻的两个house，一个人赚了，一个人亏了，这是为什么？区只是一个因素，买入的价格和时机不同会导致盈亏差异很大。

问：对上北怎么看？

答：上北在过去几年涨得很好，或者说涨得太好了，买的时候要具体研究房源，不要盲目跟风。

同时，上北的区有自己对应的购买人群，首先问问自己是否符合这些人群的特征，结合自己的预算和偏好综合对比不同的区域再做决定。

问：东区的公寓怎么看？

答：东区有些带景的老公寓有投资价值，适当翻新再出售，不比house赚得少，但要遵守一定的游戏规则。

问：你买过公寓吗？

答：没有。

问：你投资是自己摸索的吗？

答：我有自己的老师，跟着老师快二十年。

问：你过去主要投资哪些区域？

答：我的老师多年前就告诫我，不能离CBD太远。

问：你的买家代理怎么收费？

答：这要和买家具体讨论，看购买的价格和区域。

为什么要找买家代理？用代写作业来做一个类比，就非常好理解

回到文章开头提到的Glebe房子，拍卖指导价280万，拍到240万流拍了，想说的很多的，但因为没有成交，还是不说为好，谢谢读者理解。

笔者今年看了大量的验房报告，也多次陪着验房师验房，去年九月专门写过一篇

关于验房的文章，链接如下

哪些情况下需要验房？怎样读懂验房报告？

今年再从另外的角度写一篇。

为什么要验房？

为避免买房以后出现问题和产生额外费用，买家应该在购买前尽可能多地了解房产的状况。除了亲自检查物业外，买家还可以安排验房师前往，并出具检查报告。

作为准买家，当您要求签订销售合同时，要考虑是否要找验房师。

验房时长

验房通常持续半小时到一个小时。验房师需要进行以下检查：

检查门窗是否可以轻松打开并且不会卡在框架中

检查踢脚板、墙壁和天花板是否受潮或发霉

检查下垂的天花板或变形的墙壁

掀起地毯，检查地板是否腐烂或受潮

尝试打开水龙头并检查热水流出需要多长时间

冲马桶以检查水箱是否运行正常

查看水槽下方，轻轻摇动管道以测试坚固性

检查管道是否生锈和其他损坏

查看热水系统的尺寸和使用年限

检查所有潮湿区域的潮湿度

检查电灯开关并查看保险丝盒以评估电路寿命，并查看是否有漏电安全开关

查看屋顶、排水沟和排水管的状况

检查外墙是否有裂缝和其他缺陷

询问房屋是否具有能效等级。

在house的前后左右和室内，聆听以测量噪音水平

（在一天中的不同时间测试房产周围的噪音水平是个好主意，但验房师不可能前往多次，只能买家自己跑多次）

检查是否有奇怪的味道

（如附近的餐馆，排水沟或垃圾处理厂是否散发出强烈的气味？）

什么是验房报告？

房屋检查是买家在购买房产之前很可能需要做的一项检查。

建筑检查报告是对房产状况的书面说明。它包括任何重大的建筑缺陷或问题，例如潮湿、墙壁移动（开裂）、安全隐患及屋顶故障。

验房报告通常在买家交换销售合同之前进行，这样就可以发现问题，如果不加以检查，可能会忽略潜在隐患。

为什么买家需要一份建筑检查报告？

在购买房产之前完成建筑检查报告的好处是：

提前知道这个物业的问题是什么

使用这些信息来和卖家协商以较低的价格购买房产，即买家可能需要支付的维修费用

如有重大问题以及这些问题随着时间的推移将会产生什么影响

选择什么人来验房？

始终聘请具有资质的人员提供专业建筑检查报告。这些专业人士应该能看到隐藏的问题，并提出改进意见。

专业人员将确保报告的格式和内容符合相关的澳大利亚标准

需要提醒，确保您选择的人有足够的保险，尤其要有专业赔偿保险。

报告内容

报告的格式、细节和成本将取决于物业的类型。

验房报告一般包括

验房师应检查物业所有可见的部分。这些包括：

建筑物的内部

建筑物的外部

屋顶空间

地下空间

屋顶外观

您也可以要求检查特定项目或物业的一部分，例如：

石棉

电气安全开关

烟雾报警器

建筑检查报告通常包括以下内容：

车库、车棚和花园棚

洗衣房

厕所

小型挡土墙（即非结构性）

台阶

围墙

地表水排水

雨水管道

车道

其他详情

检验报告还应当包括下列信息：

委托人的名字

要检查物业的地址

检查原因

检查日期

检查范围

未检查的任何区域或项目的清单，未检查的原因，如有必要，提出进一步调查的建议

house整体状况的总结（考虑其年龄和类型）以及发现的任何重大缺陷

需要解决的重大问题

如有必要，建议由获得认可的专家（例如害虫检查员、电力供应部门、供水部门、结构工程师、岩土工程师、测量员或律师）进一步检查或评估。

报告中未包含的内容

建筑检查报告并不涉及房产的各个方面。

问题的严重程度会受物业的年龄和类型的影响

在提供有价值的建议的同时，该报告一般不会包括：

未检查或无法检查的部分

验房师专业知识之外的事项

维修费用的估计

小瑕疵

白蚁检测

验房师通常不会检查以下事项：

footings

concealed damp-proofing

电线和烟雾探测器

管道、排水和煤气装置

空调

游泳池和泳池设备

浇水系统

壁炉和烟囱

警报和对讲系统

地毯

洗碗机、洗碗机、烤箱、管道真空系统、热板和抽油烟机等电器

油漆涂料

电视天线

对于Strata和company Title的物业，验房师通常只会检查和评估单元内部和该单元直接相连外部的状况。如果买家希望验房师检查其他公共区域，需要申请一份“特殊用途”财产报告。

影响报告的因素

某些原因会影响最终的报告，包括：

由于天气或其他条件而难以检测的问题，例如潮湿和泄漏

您提供给验房师的信息

报告中指定的验房师“专长”的具体领域

可能被故意掩盖以使某个区域看起来没有问题的问题。

将报告用于其他目的

提前多久获得报告？

大多数验房师需要至少提前2-3 天通知才能进行建筑检查。您应该在销售谈判中尽早获得卖方的许可来检查物业。这将帮助买家决定该房产是否值得购买。

在您没有获得验房报告之前，花钱进行产权转让是有风险的。

冷静期内进行的检查

当您在NSW（新南威尔士州）购买房产时，在交换合同后有五个工作日的冷静期。在此期间，只要您发出书面通知，您就可以停止购买行为。

冷静期在您交换后立即开始，并在第五个工作日下午 5 点结束。

如果您在拍卖通过后的同一天通过拍卖或交换合同购买房产，则冷静期不适用。请务必向您的律师或持牌过户师核实您是否有冷静期，并且向您解释该过程。

要在冷静期完成建筑检查，请尽可能多地提早通知验房师。他们将不得不进行检查，准备报告，并且仍然给您时间来做决定并可能退出合同。

如果您退出，买家将被没收购买房屋价格的 0.25%。

其他类型的报告包括

特殊用途报告

虫害检验报告

预售（供应商）建筑报告

购买前的电气检查

石棉

游泳池

如果您对报告不满意

如果您对报告的任何方面或您与验房师的交往过程不满意，请尝试先与他们一起解决问题。如果他们是行业协会的成员，您可能可以获得免费的投诉处理服务。

如果您购买房产后发现建筑检查报告中未发现的问题，您应该寻求法律建议，尤其是当验房师的疏忽导致您损失大量金钱时。强烈建议您只使用有足够保险的验房师，尤其是在专业赔偿方面。

其他提醒

当使用建筑商或技工从事价值超过 5000 澳币的工作时，建筑商或技工必须：

获得 NSW Fair Trading 的工作许可

提供工作（人工和材料）价值超过 5000 澳币的书面合同

如果工作成本超过20,000澳币（某些豁免适用），则在收取任何押金之前和开始工作之前，向您提供该Home Building Compensation Fund certificate。

备注：本文参阅了NSW Fair Trading的相关规定和内容。

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房产拍卖有很多术语和行话，如果没有适当的知识储备，买家可能会在拍卖会上不知所云。在参加澳洲房产拍卖会之前，请先弄懂这些术语。

拍卖代理合同

在房产被挂牌拍卖前，地产中介（卖家中介）将和卖家签署该合同。本质上，该合同概述了房产的底价（如果有的话）、成本和佣金。

冷静期

冷静期是买方可以无条件取消销售合同的一段时期。但NSW拍卖售出的房产没有冷静期，这是在拍卖时一个重要的词，因为一旦落槌，就没有冷静期：买方有义务购买该房产。

买家面对“冷静期”这三个字，想问的问题一大堆，以下有你想问的吗？

Hammer price

这是在拍卖中出售该物业买家必须支付的价格，但卖家实际拿到的会低于这个数值，因为需要支付卖家中介佣金和某些费用。

 

市场价格/市场价值 Market price/market value

不要混淆这两个术语！您的物业的市场价格是为它支付的价格。市场价值是您的中介对房产价值所做的估值。

你可以拥有一栋价值200万的house，但拍卖的结果是230万澳币。第一个是市场价值，第二个是市场价格。

流拍Passed-in

如果房产没有能以拍卖代理合同中规定的底价出售，而卖方不想将房产“投放市场”，则房产将不被出售。

底价/无底价

关于拍卖保留价，以下是买家必须知道的！

底价是您愿意出售您的物业的最低价格。如果出价没有达到这个数字，则不会被出售。如果是这样，那么达到或超过底价的最高出价者将成为买方。

无底价意味着物业在没有保留底价的情况下出售，因此无论出价多少，最高出价者都会成为最终买家。

无条件出售Unconditional sale

通常，拍卖是无条件的。当它们被出售时，买方不能附加在他们同意购买之前必须满足的条件（例如建筑检查）。同时，没有冷静期。

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笔者进行一项案例分析，即买前高后低的house好不好？

绝大部分买家的直觉是不好，但究竟为什么不好，有没有好的一些方面？

要具体情况具体分析，想说清楚并不容易，在此我们探讨一下。

先来看看三个前高后低的house，这三套2022年12月上旬都在市场上，笔者都亲临过现场。

第一套 6 Frederick St Ryde

第二套 38 Moncrieff Drive East Ryde

第三套 33 Koombalah Av South Turramurra

说前高后低不好有以下原因

A 风水角度来说house要有靠山，前低后高house有靠山，前高后低无靠山。

B 排水如果没有做好，雨水可能会倒灌后院。

C 如果防水没有做好，屋内可能会很潮湿，潮湿会招致霉菌和白蚁。

D 听到街道上车的噪音会更明显，如果这条路车多就麻烦了。

E 住在Ground Floor窗户开向街道这边的，感觉被堵在地上。

F 前高后低的房子如果处于街道的最低点，同时树多，自然光会成问题。

G 通常同一条街地势高的那边比地势低的那一边贵。

但凡事利弊兼顾，前高后低并不是一无是处，有些前高后低的house也能找出优点来。

A 前高后低，很多后院有View，视野开阔，能看到别人家后院，但自家后院别人家看不到。如以上列举的第一套和第二套。

B 前高后低。街在高处，后院隐私不错，以上列举的三套后院隐私都不错。

C 如果不是该区域地势最低的，比如在本街低的一边，但和下一条街相比是高的一边，如前两套，视野很开阔。

D 带码头的房子，前高后低，价格不菲。

站在一个客观的角度，笔者想补充几点

第一点

前高后低谈的是地势问题，house的地势是很复杂的，在谈前高后低或前低后高时一定要结合房子在该区域的地势来综合考虑。

我的一位朋友，自住的house前低后高（通常被认为很好），但由于不是在最高处，所以后院被位于更高的邻居一览无余。

我的另一位朋友，买的是下北岸靠近海边很陡峭的一块地，前高后低（通常被认为不好），推倒重建，目前估价接近800万澳元。

第二点

前高后低其实也没有什么太大问题，主要是坡度不要太大。同时，排水和防潮要到位。

第三点

前高后低，地处高处，后院朝北，这样的房子，后院隐私不错，同时view比较好。

关于地势问题，汇总成三句话：

A 陡坡不如缓坡

B 在缓坡的前提下，北低南高好

C 后院朝北好

澳洲house 什么朝向最好？众说纷纭！

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北岩区是悉尼西部山区的一个区，位于悉尼中央商务区西北 26 公里处。继 2016 年议会区域合并后，北岩的大部分地区都属于Parramatta（帕拉马塔市）的辖区。 M2 Hills 高速公路以北的街道在The Hills Shire内。

历史

北岩 (North Rocks) 这个名字可以追溯到帕拉马塔 (Parramatta) 定居点的开始，甚至比最初称为罗斯希尔 (Rosehill) 的城市本身的名字还要古老。 1789 年，菲利普州长保留了罗斯希尔北部和西部的大片区域供政府使用，即现在的Northmead and Westmead。北部的保护区被描述为延伸至“北岩”。该地区也被称为耶路撒冷岩石。

North Rocks 是一个巨大的砂岩露头，位于 Hunts Creek 南侧的山脊。这些岩石有如此突出的特征，以致于以它们的名字命名该地区，但这些岩石没有被保存下来。

1841 年，当政府决定在 Parramatta 建造一座新监狱时，一家承包商买下了 Rocks，因为它们由该地区最好的砂岩组成 ，而且位置到Parramatta很近。1844 年，北岩的大部分石头变成了监狱的围墙和石板。

在 North Rocks 于 1958 年左右重新分区之前，它拥有大约 40个农场，包括桃园和油桃园、家禽养殖场和养猪场。当该地区被重新分区时，许多新住宅区之一被命名为 Lynwood Estate。

商业区

North Rocks 购物中心和皇家聋盲儿童学院位于 North Rocks 路附近。该购物中心建于 1970 年代，设有 Coles 超市和 Kmart 折扣百货商店以及 70 多家专卖店。直到 2015 年，它才以 1.27 亿澳币的价格卖给 Challenger。

购物中心旁边有Aldi超市、Anytime Fitness和First Choice Liquor。一些小商店也位于对面，在 North Rocks Road 和 Lawndale Avenue 的交叉口附近。

North Rocks Markets 是一个宝藏市场，该市场包括各种摊位，涵盖新品和二手商品、食品和电脑市场，并在该地区的不同地点经营了 20 多年。

Loyalty Road 周边地区有一个朝向北帕拉马塔 (North Parramatta) 的轻工业区，其中包括联合利华 (Unilever)、Rexona 和Officeworks 等企业以及各个工业区的许多其他企业。

交通

在 2016 年的人口普查中，只有 16.8% 的就业人员乘坐公共交通工具上班，69.1% 的人乘坐汽车（开车或坐车）。

M2 Hills Motorway穿过North Rocks，从North Rocks的Barclay Road、Carlingford的Pennant Hills Road和Baulkham Hills的Windsor Road可通往高速公路。巴士提供往返于整个地区的公共交通。

火车

北岩没有火车站。但是，从附近的 Epping、Castle Hill 和 Parramatta 火车站可搭乘火车。

公共汽车

Barclay Road M2 巴士站提供前往城市和城堡山的服务，以及前往麦格理公园、布莱克敦和Norwest 商业园的服务。前往市区的 Barclay Road M2 巴士通勤约 22 分钟。悉尼巴士提供从 Parramatta 火车站到 Epping 火车站的连接，途经 North Rocks 的不同部分，两者都在 North Rocks 购物中心汇合。

学校

Public

North Rocks Public School (which has an Opportunity Class)

Burnside Public School

Muirfield High School

Private

Christ the King Catholic Primary School

Tertiary education

United Theological College

设施

North Rocks 拥有许多公园和保护区，例如 Bidjigal Reserve

该区包括许多大型保护区（例如 Hunts Creek Reserve，那里有风景秀丽的巴拉卡瀑布）、体育设施、社区中心和多所学校，以及一个活跃的扶轮社和狮子会俱乐部。作为 Scout & Girl Guide 团体。

North Rocks 还拥有 Muirfield 高尔夫俱乐部、风景如画的公园式 18 洞高尔夫球场和位于巴克莱路的俱乐部设施。 Bidjigal Reserve 也有当地的垒球、足球、橄榄球俱乐部和 Murri-Yanna Track，可从 Whitbread Place 进入。

North Rocks 还是 1976 年滑板冬季奥运会的举办地。

人口统计

澳大利亚统计局进行的2016 年人口普查显示，北岩的人口为 7,965 人，其中男性 3,863 人，女性 4,100 人。

年龄分布

North Rocks 居民的中位年龄为 41 岁，而全国中位年龄为 38 岁。0-14 岁的儿童占人口的20.5%（全国平均水平为 18.7%），65 岁及以上的人口占总人口的 18.2%人口（全国平均水平为 15.7%）。

种族多样性

62.0%的人出生在澳洲。最常见的出生国家是中国8.7%、韩国 3.1%、英国 2.8%、印度 2% 和香港 1.9%。

North Rocks 最常见的血统是英国人 20.1%、澳大利亚人 19.4%、中国人 14.9%、爱尔兰人 6.8% 和苏格兰人 5.5%。

62%的人在家里只说英语。在家中使用的其他语言包括普通话 9.7%、广东话 6.5%、韩语 4.0% 和阿拉伯语1.9%。

宗教

对宗教最常见的回答是天主教徒 26.6%、无宗教信仰 25.5% 和圣公会 14.2%，

收入

平均每周家庭收入为2131澳币，而全国平均水平为 1438澳币。

住房

绝大多数（90.2%）的私人住宅是独立的房屋，另有7.7% 是半独立式（联排别墅等），1.7% 是公寓、单元房或公寓，平均家庭人数为 3 人。

该区在房地产价值升值方面的表现较为强劲，中价位为180万澳币，过去十年期间平均每年上涨 11%，平均每周租金约680澳币。

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2022年12月10日这周刚交完一个作业，一个只有162万预算的买家在悉尼终于买到house，这是一个很难交的作业，也是一个市面上绝大多数买家代理不接的作业（原因可以猜想）。

这篇文章复盘了帮买家Erika找房买房的过程，相信能给其他买家很多启示，特别是类似预算的买家。

Erika在今年6月3日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在9月18日聘请我为她的买家代理，在12月9日成功买入house，终于在圣诞节之前成功上岸。

Erika看房非常积极主动，过去半年，几乎没有一个周六闲着，不是看房，就是在看房的路上。

因为预算的限制，她不能找很新的house，要找有一定年头的。同时意味着特别好的区特别好的房子和她无缘。

在找到一个基本满意的房源后，我会在当晚或第二天晚上zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括房子的加分项，扣分项，出价策略等。

在VIP辅导期间，她积极参加拍卖，但好几次成为拍卖的第二名，饱受挫折。所以，她委托我成为她的买家代理。

在成为她的买家代理后，我们很多讨论就在房子的现场完成，发现什么问题，就调查什么问题。

她看过的房子有50多个，是一位非常勤勉的的买家，房源列举如下（非全部），最后买到的house地址出于隐私考虑不公布。

在VIP学员期间和聘请我成为买家代理后，我们研究过的房源如下

2022年7月看过的房子有

72 Melvin Street, Beverly Hills NSW 2209

24 Jellicoe Street Condell Park NSW 2200

23 Clarence Street Merrylands NSW 2160

43 Arthur St Punchbowl NSW 2196

20 Gleeson Av Condell Park NSW 2200

15 Jensen St Condell Park NSW 2200

3 English Street Kogarah NSW 2217

25 Fifth Av Condell Park NSW 2200

20 Gleeson Av Condell Park NSW 2200

2022年8月看过的house有

562 Henry Lawson Drive East Hills NSW 2213

22 Dibbs Street Alexandria NSW 2015

362 Wilson Street Darlington NSW 2008

30 Monie av East Hills NSW 2213 (下图）

1 Rees Av Belmore NSW 2192

14 Karool Av Earlwood 2206

42 Manchester Road Gymea NSW 2227

39 Banks Road Earlwood 2206

226A Nelson Street Annandale 2038

12 Garnet Av Lilyfield 2040

6 Neville Street Marrickville 2204

71 Arab Road Padstow NSW 2211

2022年9月看过的house有

62 Chamberlain Road Padstow NSW 2211

21 Boyd Av Lugarno NSW 2210

151 Mona Street Granville NSW 2142

23 Clarence Street Merrylands 2160

33 Stotts Av Bardwell Park 2207

24 Sandakan Road Revesby Heights NSW 2212

9月下旬她暂停了看房，因为要重新做贷款预批

2022年10月看过的house有

5A Jasmine Av Padstow Heights 2211

81-81A Renton Av Moorebank NSW 2170

40 Bligh Av Lurnea NSW 2170

15 Brisbane Av Lurnea NSW 2170

23 Hargreaves Street Condell Park NSW 2200

138 Rodd Street Sefton NSW 2162

32 Mackenzie Street Bondi Junction NSW 2022

27 Oxford Street Bondi Junction

26 Smith Street Tempe NSW 2044

68 Douglas Street Waterloo NSW 2017

66B Douglas Street Waterloo NSW 2017

31 Thurlow Street Redfern NSW 2016

2022年11月看过的house有

7 Rose st Chippendale 2008

10 Arundel st Forest Lodge NSW 2037

12 Clara Street Erskineville 2043

75 Cope Street Redfern 2016

81 Balmain Road Leichhardt NSW 2040

6 Ben Eden street Bondi Junction 2022

10 Ben Eden street Bondi Junction 2022

38 Edward St Darlington 2008

168a Church St Newtown 2042

26 Northumberland Av Stanmore NSW 2048

13 York St Glebe NSW 2037

Erika最后买到的house占地近620平，土地价值82万，115万成交，位于Sutherland Council，砖房并带有奶奶房，租金超过一千，有风景。

这非常符合她的财务状况，她需要买有很好现金流的物业，以面对8次加息的压力。

她的预算有162万，只花了115万，买完后还有47万的备存。

同时，这个house每周有一千出头的租金，让她在买房后没有财务压力。

半年来，Erika 提过的问题非常多，列举部分提问

R4 Zoning 是什么意思？

House旁边有蓄水池有什么不好？

参加拍卖要准备什么？

网站对一个house估价很低，要放弃吗？

如果拍卖只有我一人登记，该怎么办？

Boarding House是什么意思？

同一条街，面对面的house差价可以几十万甚至100万，这是为什么？

被水淹过的house可以买吗？

被水淹过的房子便宜卖，能趁机“捡漏”吗？

律师不建议买的house我可以买吗？

City附近排屋有车位和没有车位差价是多少？

中介提供的数据和土地局的数据不一样，以哪个为准？

66W是什么？

为什么有些house长期卖不掉？

网站上标注Sold和Under Offer有什么区别？

Heritage能买不？

原创长文：排屋，文物保护区的房子和文物建筑能买吗？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资

Dover Heights（多佛高地）是一个以住宅为主的区。该区的许多物业享有悉尼港和海港大桥的美景。部分物业同时享有海港和海景。

达德利佩奇保护区 (Dudley Page Reserve) 享有悉尼港的全景，是日落和野餐的热门地点。

多佛高地沿海保护区是邦迪至屈臣氏湾悬崖步道的一部分，拥有壮丽的海景。多佛高地沿海保护区由毗邻的温加保护区、罗德尼保护区和罗利保护区组成。

该区是澳大利亚最富裕的区之一，这反映在房地产价格上——就像附近的 Vaucluse 和 Bellevue Hill 一样，房价中价位超过650 万澳元。

ATO 的2014-2015 年税收统计数据将 Dover Height 的邮政编码列为 2030 年澳大利亚第二富有的人，平均应税收入为 185,684澳币。

Dover Heights 与邻近的 Rose Bay North、Vaucluse & Watsons Bay 郊区共享 2030 邮政编码。

历史

据信，多佛高地因其太平洋沿岸的悬崖而得名，该悬崖类似于在英国肯特郡多佛发现的悬崖。 1886 年，市政记录首次提及多佛高地，该地区最初用于鲜花市场。

1830 年，该地区的土地归 Daniel Cooper（1785-1853 年）所有，他是 Cooper and Levey 公司的合伙人，拥有 Waterloo Stores。零售商场位于该市乔治街和市场街的拐角处，该地点后来被Gowings Brothers 零售商占据，直到 2006 年。多佛高地于 1913 年被细分。

人口

在 2016 年的人口普查中，多佛高地有 3802 名居民。

53.7%的人出生在澳洲。最常见的出生国家是南非 14.8% 和英国 3.6%。

75%的人在家里只说英语。在家使用的其他语言包括俄语 3.1% 和希伯来语 2.7%。

对宗教最常见的回答是犹太教 48.5%、无宗教信仰 16.6% 和天主教徒 11.0%。

根据 id.com.au根据 2016 年人口普查创建的人口统计社区概况，多佛高地是澳大利亚犹太人口百分比最高的区。

每周家庭收入中位数为 3031澳币，50.3% 的家庭每周收入超过3000澳币。

多佛高地的住房成本很高，每月抵押贷款支付的中位数为4000 澳币。

Dover Heights 拥有悬崖顶和城市景观，拥有许多获奖的建筑名胜

著名建筑

197 Military Road, Dover Heights

由屡获殊荣的建筑师 Ed Lippmann 设计

Moebius House – – 129 Military Road, Dover Heights

由建筑师 Tony Owen 设计

Light House – 10 Wentworth Street, Dover Heights

由建筑师 Peter Stutchbury 设计，2015年澳大利亚皇家建筑师学会威尔金森奖获得者

悬崖屋

8 Wentworth Street, Dover Heights

The Wave Dover Heights – 185 /185A Military Road

由建筑师 Paul Brough & Andre Baroukh 设计

霍尔曼之家

20HunterStreet,DoverHeights

2005年澳大利亚皇家建筑师学会威尔金森奖获得者

Dudley Page Reserve

在此可欣赏北角美景

第二次世界大战期间，位于多佛高地悬崖顶的罗德尼保护区被澳大利亚皇家空军用作海岸防御雷达。

CSIRO 进一步利用该站点进行与银河射电辐射相关的射电天文学开创性实验，包括John Gatenby Bolton 在内的团队于 1945 年首次观测到太阳辐射。

房价

中位价650万澳币，目前房屋的租金收益率1.7%

平均租金中位数为2200澳币，过去 12 个月增值增长率为34.72%。

多佛高地的面积约为 1 平方公里，拥有公园5个，占总面积近7.6%。

2011 年该区的人口是3940 人。到 2016 年，人口为3795 人，显示该地区的人口在此期间下降了3.7%。 Dover Heights 的主要年龄组是 40-49 岁。

多佛高地的家庭主要是有孩子的夫妇，每月要偿还超过4000澳币的抵押贷款。

2011 年，多佛高地 76.6% 的房屋为业主自住，而 2016 年这一比例为 78%，增加了1.4%。

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帮助买家买房，发现一个现象：有的买家做决定很快，有的很慢。

同时还发现，买房做决定快的，在其他事情上做决定也快，慢的同理。

有的买家是一个超级害怕做决定的人，任何一个决定的思考（哪怕是一个细小的决定）都很费劲。

我们每天都要做出大量的决定，Facebook的创始人为了减少做决定的次数，买了14件相同的T恤，这样每天早上起床后不用思考穿哪件。

有的决定可以采用回避的方式（比如穿T恤），但有些决定无可回避。如果你是一个经常逃避做决定的人，要开始检查和思考这是为什么？

难以做出决定和选择，是为了回避后悔。当你发现你非常容易为自己的选择后悔，很可能这就是逃避做决定的深层次原因。

要知道一件事情，不管你最终是买2号的house，还是买8号的house，在买完后都会有后悔情绪。

因为 2号 有 2号 的好处，但也有不足；8号 有 8号 的优点，但也会有缺点。

所以，无论选哪个，都会后悔。

所以，建议买家，当房子差别很小，不要纠结，优先选择最利于成交的那个。

在辅导买家的过程中发生了好几次这样的现象，比如说2号房的价格已经谈好，可以签合同，但自己更喜欢8号，但8号卖家不急着卖，买家出的价没有达到卖家的期望，希望再加5-10万，面对这种情况是不是很纠结？该怎么办？

很简单，直接告诉8号卖家，我的出价是300万（打比方），这是我的最高出价，你不卖我就要买别的啦！

这样做既避免了丢掉8号的机会，也让自己心平气和地接纳了2号。

以下几点帮助有选择恐惧症的买家

A，培养自己的独立思考能力，而不是事事听别人的。

B，如果思路不清晰，那就写下来，画一个表格进行对照。

C，没有完美的选择，只有最合适当下的选择。

D，承担做决定带来的所有后果，包括好的和不好的，

E，很多时候，不做决定是最错误的决定。

对于买房这样的重大决定，你需要借助很多辅助工具，包括调查，数据，以及各种咨询顾问。

笔者的公众号（或搜凯文地产学院网站）提供了数百篇站在买家角度写的文章，你如果觉得迷茫，阅读这些文章可以提升自己的思考能力。

对于买房这样比较重大的决定，要看清楚自己究竟有什么，想要什么，哪些是自己能承受的，哪些不是。

以上问题一旦想好了，买房这件事的决定，真的不是那么难。

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2022年11月3日，笔者对本周成交的两个排屋进行了详细的对比。

在Bondi Junction，相邻的排屋在同一周售出，价格却相差45万澳元，情况如下。

房源一

 

地址：10 Ben Eden Street, Bondi Junction

成交价：123万澳元（估计）

这栋位于Bondi Junction、拥有两间卧室一间浴室且不带车位的房产占地107.5平米，有独立的起居和用餐区，原装浴室，带宽敞橱柜空间的整洁厨房，有户外娱乐区，客厅配有分体式空调。

 

该房产有潜力翻新和加建（STCA），销售中介为位于Kogarah的PRD Nationwide，非local中介，负责开放的是一位非常年轻的小哥，他说所有谈价的事情直接联系他的老板，他不负责。

该公司采用的是私下出价暗拍的方式，成交价格大约在123万澳元左右，成交日期为11月30日。

 

 

 

房源二

 

地址：6 Ben Eden Street,Bondi Junction （后卖掉的）

成交价：168.5万澳元

这栋位于Bondi Junction、拥有三间卧室一间浴室且不带车位的房产为已翻新的Federation排屋，三居室后方有行人通道。

它有开发潜力进一步加建（2号和4号邻居已经加建），以最大限度地欣赏城市景观，和隔壁房产保持一致（STCA）。

 

这里有新抛光地板，自然饰面，高天花板，三间带入墙柜的双人卧室，主卧带书房，配有起居室+阳光露台。

后院面向西北，后有行人通道，这里有资格获得2个停车许可，且有进一步开发潜力（STCA）。

销售中介为Bondi Junction的local中介Belle，也是该区售房占有率最大的中介，负责销售该排屋的是该公司的老板。

 

该排屋在12月3日公开拍卖，成交价格为168.5万澳元。

 

思考

为什么相邻的两个排屋（中间只隔一个号码8），间隔三天售出，土地价值和土地面积相同，价格却差了45万澳元，我们不难发现以下几点不同：

A 房屋状况不同，10号需要翻新，6号不需要

B 房间个数不同，10号有2个，6号有3个

C 销售中介不同，10号为外地中介，6号为本地中介

D 销售策略不同，10号为私下出价，6号为公开拍卖

提醒想卖房子的朋友注意以下几点

A 如果你近期想卖房，尽量不要将翻新工作留给买家，会严重影响售价

B 尽量找local中介

C 尽量找local中介能力最强的中介，通常也是排名最靠前的中介

提醒想买房子的朋友以下几点

A 如果你想捡便宜，不要买人见人爱的房子

B 近期需要翻新的房不受买家待见（追捧），如果你有翻新能力和经验，可以入手

C 非local中介销售的房源对你来说是一个机会（大概率）

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