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如果你从2022年1月开始看房，但直到今天还没买着，想问 “今年还有可能买得着吗？”

笔者直接告诉您答案吧， “90%以上的可能是买不着！”

原因很简单，

第一， 圣诞节快到了，新上市的房源越来越少，买家大概率只能炒剩饭。（从上市一段时间但没有卖出的房源中寻找）

第二，整体房价，悉尼岁末的房价比岁初至少跌了10%，大部分买家在过去几个月应该有占便宜的感觉，如果还没有出手，潜意识里或许想等明年再买，期待有更大的便宜。（这件事谁也说不清）

但今年还有10%的购买希望，不是吗？我们来谈谈这10%。

临近圣诞假期，大多数人打算度假，但还是有少量买家想在圣诞节之前签合同，等明年settle就明年吧！。

有买家认为圣诞前是购房的好时机，因为圣诞前待售的房子通常有特殊原因，导致卖家急于卖掉房子。

随着利息越来越高，有一些房产的持有者想甩掉“烫手的山芋”（某些贴钱的房子）。卖家或许会降低售价期望值，聪明的买家要寻找和抓住这样的机会。

除大势外，部分交易会受卖家个人因素的影响，如老人去世，急于搬家，需要卖旧买新，卖小买大等。

还有一个因素要考虑，2023年一月底新一学年开学，买家希望自己的孩子进入新的学校，卖家或许也有同一想法。

如果买家有一个执念，“我一定要在2022年之内买到房！”，但直到今天（2022年11月底）还没有看到中意的房子，请打消这个执念，因为，谋事在人，成事在天，今年最后几周不如放松心态，有则买，无则等明年，没有非买不可的房子。

买房表面看是一件很随性的事情，但如果深入想一想，这件事做对了大于很多事情的回报。如果买对一套房，每年给你带来十万澳币的回报，这件事情的意义大于

A 大学学了一个好专业

B  找到了一个好工作

但部分买家并没有意识到这一点，在这方面投资的时间和精力不够多。

温馨提醒，买房要避免四大硬伤，一套房产偏离市场价格很多，一定要做深入调研，找出原因。

买旧house哪四个硬伤最好不要碰？

笔者曾说，没有调查不出来的信息，只有不想调查的信息。所以，买房不仅是财务实力的竞争，也是认知力和判断力的竞争。

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两周前笔者分析过一个排屋，一年亏了15万，导致有部分买家认为投资排屋不值得，这未免有点以偏概全。

2022年11月12日拍场分析：这个排屋为什么一年亏了15万？

其实，任何一种房型，既有盈利的案例，也有亏损的案例，不要以为锁定某种房型就万事大吉。

为了给买家一个更全面印象，今天我们来分析一个排屋赚钱的案例。

这个赚钱的排屋离上次那个亏钱的排屋相距不到100米，结局却完全不同。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资

Sylvia 在今年6月6日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在11月5日参加拍卖成功买入house，前后历时近半年，在我辅导的学员中算“好事多磨”的一位。

多磨有多磨的原因，也有多磨的好处。学习的过程更长，见到的案例更多。

Sylvia非常自律，在发房源的同时，一并发来20个调查，50个数据，从不在调查房源的基本功训练上打折扣。

我非常欣慰有这些，因为这样在帮她分析时就不用去做一些基础性的工作。

因为预算的限制，她不能找很新的house，要找有一定年头的，这意味着可能需要做一些翻新。

在她做完房源的基本调查后，我会在当晚或第二天晚上zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括房子的加分项，扣分项，出价策略等。经过学习，她的买房分析能力在提升，到学习的后期，她已经能自己handle很多基本面的事情。

她看过的房子有近50个，称得上一位敬业认真的买家，房源列举如下（非全部），最后买到的house地址出于隐私考虑不公布。

6月份看的house有

24 alamein av Carlingford

53 Babbage Road Roseville Chase

18 Verletta Av Castle Hill

1 Bradley Drive Carlingford

154 Norfolk Road North Epping

22 Leysdown Av North Rocks

466 North Rocks Road Carlingford

24 Hibiscus Av Carlingford

7月1日开始看的house有

1 Keats Street Carlingford

39 Stirling Av North rocks

153 Boundary St Roseville Chase

14 Christel Av Carlingford

48 Lona Av North Rocks

53 Farnell Av Carlingford

40 Yalding Av North Rocks

45 Lawndale Av North Rocks

24 Torquil Av Carlingford（下图）

8月1日开始看的house有

59 Falconer St Wets Ryde

11 Blackburn Av North Rocks

3 Philip Place Carlingford

8 Japonica Road Epping

13 Tiernan Av North Rocks

3 Florence Place Epping

16 Alamein Av Carlingford

15 Audine Av Epping

9月1日开始看的house有

9 Robin St Carlingford

34 Pennant Parade Carlingford

31 Blackburn av North Rocks

29 Duntroon Av Epping

8 Johns Road Eastwood

54 Raimonde Road Carlingford

119 Kent St Epping

9 Anthony St Carlingford

10月1日开始看的house有

37 Alamein Av Carlingford

26 Haywood St Epping

86 Rutledge St Eastwood

4 Pterson Place North Rocks

20 Lyndelle Place Carlingford

17 Dunrossil Av Carlingford

11月1日开始看的house有

7 Montgomery Road Carlingford

4 Mckechnie St Epping

Sylvia最后买到的house占地近700平，土地价值102万，170万成交，附近小学和中学排名都很靠前。

她所购house间隔两个门牌号的邻居是今年2月购入的，买入价200万，土地面积近似，土地价值相同。

半年来，Sylvia提过的问题非常多，列举部分提问

地势低洼的house是不是要放弃？

有石棉的house是不是不能买？

如何看待地价占房价比？

水管图里突然多出一条弧线是什么意思？(如下图）

要不要参考Corlogic的估价？如何参考？

Corlogic的估价里包含土地价值因素吗？

Corlogic的估价为什么在一周内会变化？

如何参加暗拍？

门牌号13有问题吗？

游泳池要不要填？

高压线和价格便宜如何选择？

如何判断路冲？

如何看刚油漆过的house？

后院污水管横穿怎么办？

十四年交易四次的house能买吗？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

（本文所配图片非Sylvia所购house）

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Joan 在今年10月26日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在11月15日成功买到一个拍前售出的大house，前后历时20天，是一位速战速决，迅速理清头绪，快刀斩乱麻的买家！

Joan和她先生的工作领域是建筑，所以，对地产非常地熟悉，沟通起来畅快，几乎没有任何废话，双方都觉得很舒适。

因为对教育的重视，Joan对这次买house的学区非常重视，所以，找房先从调查学区入手进行筛选，学区差的不看。

因为是建筑背景，Joan将要买的house定义为旧房，甚至是可以推倒重建的house。建议买家，如果你不是建筑背景，真不要莽然这么做。

不同买家有不同买家的诉求和优势，买房前要看清自己的诉求和优势是什么。

Joan说话快言快语，直来直去，几乎每次对话都有惊喜。

在她做完房源的基本调查后，我会在当晚或第二天晚上zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括该house和需求的配比度，房子的加分项，扣分项，出价策略等。

她看过的house只有十来个，多快好省，和自己需求不搭的不看，非常务实。

房源列举如下，最后买到的house地址出于隐私考虑不公布。

27 Bimburra Av St Ives

49 Mimosa Rd Turramurra

10 Carissa Av St Ives

4 Coral Tree Dr Carlingford

43 Richmond Av St Ives

168 Grosvenor St Wahroonga

96 Warrimoo Av St Ives

9 Killeaton St St Ives

St Ives，悉尼上北自住占比82.9%。中价位近300万

Joan在成交环节一波三折，险象环生

A 该对哪个house出offer，还是两个都出？

B offer出多少？出多了自己不划算，出少了中介不理我

C 出Offer后中介不理我怎么办？

D 中介说卖家同意了，但还要改合同，需要等一天，这是缓兵之计还是真的？

F 要不要取消cooling冷静期

她新买的house学区满足了她的愿望，土地面积一千平，还有加建空间，价格200万出头，预算没有用完，没有用完的部分可以用来加建。

当然，也有一些小缺憾，但这些缺憾已经从售价中扣掉了。

Joan提过的问题有

现在出手还是等明年？

同时给两个房源出offer可以吗？

中介让我先出价是不是在套路我？

中介说拍卖前可以售出，让我出价，我该怎么出？

靠近森林的house能买吗？

怎样鉴别一条街是否合适推倒重建？

怎么知道是遗产房的？

中介是熟人会有什么好处？

拍卖没有卖掉的house如何讨价还价？

还有很多提问，无法一一列举。

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经常有网友请我分析房源，最常见的做法是发给我一个链接，然后客气地来上一句，“王老师，请帮我分析一下，谢谢！”

我很发怵这样的咨询，因为买家对我有重大的期待，仿佛我掌握着买或不买的大权，所以，我不敢胡言乱语给说上一气。但如果真的要让我做出点评，我需要花上非常多的时间做调研，不复杂的房源30分钟以上是必须的，但我一天除去吃饭睡觉非做不可的工作外，又能有多少个30分钟呢？

有买家表示不理解？分析一个房源至少要30分钟？我以为你瞟一眼就行了？

真的，不是谦虚，您高看我了，我没有那么大的本事，我和你一样需要做20个调查，特殊的房源还要做特殊的调查，30分钟根本不够用。

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同时，我还要将你的需要和这个房源进行匹配，需要站在你的角度帮你取舍。

不得不强调，在我不了解你需求的情况下，无法帮你分析房源，就像我根本不了解你的性格和需要，就要我帮你找女朋友（男朋友）一样。

买房子和找朋友一样，是一个匹配的过程，是一个双向选择的过程，需要和你沟通讨论，我没有本事在根本不了解你的情况下做出判断。

好多位学员在做完VIP辅导后对我我说，“我买房子，您的功课做得比我还认真！”

的确如此，我分析房源认真的程度通常是超过客户的。

有朋友问我，在调查房源的过程中，最长的你花了多长时间？

前奏和结尾不算，我为比较复杂的房源做分析，花一整天的时间很正常。

复杂房源主要是指，需要翻新的，加建的，推倒重建的房源，还有一些房子本身情况复杂但客户又很想买。

同时，必须强调，笔者不是万能的，我也有很多不懂的问题，在这些我不熟悉的领域，我需要请教其他专业人士或询问相关部门，这也需要时间和精力。

所以，我很难有很多精力做免费的房源分析，要先完成付费客户留给我的作业，谢谢理解。

好消息是， 我在免费课上会抽奖并赠送一些免费辅导的机会，不要错过。

怎么解读目前的房市？笔者将剖析近期悉尼的三笔交易，给您深度解读

免费直播时间：

11月22日（周二）晚8-9PM 澳洲东部时间

提供免费答疑和分析房源,预约报名请私信姓名和手机号码。

或长按以下二维码入群，如果你有朋友想参加，欢迎邀请TA进群。

如有提问或分析房源，请提前私信给群主。

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戈登位于悉尼上北，离CBD 14 公里，是 Ku-Ring-Gai council的行政中心。东戈登是戈登内的一个区域，而西戈登位于West Pymble的版图内。（因为重新规划过）

历史

“戈登”这个名字被认为是为了纪念威洛比戈登爵士，他在半岛战争期间是米切尔军团的军需官。

该地区的定居点大约从1820年开始。戈登的早期定居点最初被称为 Lane Cove。1816 年，在麦格理州长的授意下，戈登在 ‘Lane Cove’ 建立了最早的学校。第一个 Lane Cove 邮局于 1860 年 2 月 1 日开业。1879 年 6 月 1 日，在 Robert McIntosh 的 Gordondale 庄园之后，村庄和邮局的名称改为 Gordon。

戈登公立学校

前戈登公立学校于1878 年在太平洋高速公路旁建造，由乔治曼斯菲尔德设计。现在大部分被拆除并重建为图书馆和警察局，学校原名为Lane Cove 学校，1885 年 11 月正式更名为 Gordon 公立学校。校舍是为数不多的可追溯到悉尼北部开拓时代的建筑之一，所以，它被列入国家财产登记册。

戈登公立学校于 1989年关闭，但东戈登公立学校和西戈登公立学校仍存在。

交通

Gordon 位于主要交通干线太平洋高速公路上，靠近 Ryde 和 Mona Vale 路的交汇处，这些路形成了北部海滩、Home bush Bay 和圣乔治区和 Sutherland Shire 之间的连接。

戈登火车站位于悉尼火车网络的北岸线，在高峰时段提供频次较多的通勤服务。

火车站建于 1888 年，是爱德华时代车站的典范，最近增加了通往站台的电梯。

车站外的巴士站是多条路线的终点站，包括前往 St Ives、West Pymble、Mona Vale/Warriewood 和 Macquarie University 的路线。这些巴士由 Forest Coach Lines 运营。

学校

戈登拥有两所学校：

戈登东公立学校（K-6）

Ravenswood School for Girls (K-12)

Gordon West Public School 以Gordon命名，但位于West Pymble

Gordon Community Preschool 招收 3 至 5 岁的儿童。

商业区

戈登有一个商业区，沿太平洋公路和戈登火车站周围有许多商店和餐馆。 Gordon Centre是Charter Hall拥有的购物中心，其中包括Harvey Norman、Woolworths和许多商店和办公室。 Gordon Centre 最初是作为 Farmers & Co 百货公司建造的，现在是 Myer 的一部分，之后于 1985 年重新开放为 Gordon Center。

Bunnings Warehouse位于太平洋高速公路附近。

Gordon Village Arcade 是一个购物商场，也是Charter Hall 拥有的，包括许多商店，包括邮局。

位于太平洋高速公路上的戈登私立医院专门治疗心理健康，是新南威尔士大学附属的教学医院。

Ku-ring-gai 议会地方政府区域的行政大楼位于戈登。

人口

在 2016 年人口普查中，戈登有 7668 名居民。

戈登的人口年龄高于平均水平，中位年龄为 40 岁，而全国中位年龄为 38 岁，15.9%的人年龄在 65 岁及以上。

48.1%的人出生在澳大利亚。最常见的出生国家是中国 11.0%、韩国 5.2%、英国 4.5%、香港3.7% 和台湾 2.6%。

56.0% 的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话 15.1%、粤语7.4%、韩语 6.0%、日语1.5% 和波斯语 1.4%。

家庭收入中位数为 2313澳币，高于全国的 1438澳币。

住房

Gordon 56.6% 的私人住宅为独立屋，39.3% 为公寓、单元或公寓，4.0% 为半独立式（主要是联排别墅），平均每个家庭由 2.9 人组成。

戈登目前房屋的中位价为335万澳币，年资本增长11.67%。平均而言，房屋上市天数为46天。

如果您正在考虑在戈登购买投资物业，该区house租金收益率为1.75%，平均租金中位数为1100 澳币每周，投资回报率1.52%

戈登的面积约为 3.8 平方公里。它有13个公园，占总面积的近17%。2011年戈登的人口为6,591人。到 2016 年，该地区的人口为 7,676 人，同期该地区的人口增长率为 16.5%。

戈登的家庭主要是有孩子的夫妇，每月可能要偿还超过 4000 澳币的抵押贷款。一般来说，戈登的人从事专业工作。

2011 年，戈登75.6% 的房屋为业主自住，而 2016年降为68%，下降了7.6%。

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