在悉尼，双拼别墅（Duplex）是一种受到许多购房者和投资者青睐的住宅形式，但建设双拼别墅需要满足不同市议会的具体规定。以下为根据最新政策整理的规定信息。

总体规定（NSW ）

1. 最小地块面积：若地方环境计划（LEP）无特别规定，则至少 400 平方米。
2. 最小临街宽度：12 米。
3. 审批流程：
   • 可通过符合性开发证书（CDC）审批，通常约需 20 天完成。
   • 或通过市议会提交开发申请（DA）审批。
5. 这个新政策会不断推进更新，不同council实施时间会有区别，请以最新公布的政策为准。

 各council具体规定

   Ryde 市议会 

   最小地块面积：580 平方米。

最小临街宽度：15 米。

允许分地。

1. 1. Strathfield  市议会（R3 区）

最小地块面积：560 平方米。

允许建双拼别墅。

 

1. 1. Burwood     市议会
      • 最小地块面积：500 平方米。
      • 允许分地。

 

1. The  Hills 市议会
   • 最小地块面积：600 平方米。
   • 不允许分地。

      

2. Blacktown council  
   • 最小地块面积：500 平方米。
   • 角地允许分地。

      

3. Canterbury-Bankstown     市议会
   • 最小地块面积：500 平方米。
   • 允许分地。

      

4. Canada     Bay 市议会
   • 最小地块面积：450 平方米。
   • 最小临街宽度：14 米。
   • 允许分地。

      

5. Parramatta council  
   • 最小地块面积：600 平方米。
   • 最小临街宽度：15 米。
   • 是否允许建双拼需依据分区规则具体审核。

      

6. Mosman  council（R3 区）
   • 最小地块面积：600 平方米。
   • 允许建双拼别墅。

      

7. Willoughby     市议会
   • 最小地块面积：700 平方米。
   • 允许分地。

      

8. Lane     Cove 市议会
   • 最小地块面积：750 平方米。
   • 不允许分地。

      

9. Sutherland     市议会
   • 最小地块面积：600 平方米。
   • 允许分地。

      

10. Hunters     Hill 市议会
    • 最小地块面积：700 平方米。
    • 允许分地。

       

11. Randwick     市议会
    • 最小地块面积：450 平方米。
    • 允许分地。

       

12. Waverley/Woollahra     市议会
    • 最小地块面积：450-460 平方米。
    • 允许分地。

       

13. Hornsby/Kuringai     市议会
    • 目前不允许建双拼别墅。

       

注意事项

1. 1. 政策优先级：

州规定优先于地方规定（LEP、DCP 等地方政策需符合州法规要求）。

1. 1. 动态更新：各市议会的规定可能会根据政策调整，建议规划前与市议会或规划师确认最新要求。
   2. 分地问题：

部分市议会即使允许建双拼别墅，但可能限制分地（Torrens Title）。

以上信息为截至 2024 年 12 月 的整理内容，仅供参考。建议在规划双拼别墅建设时，与相关市议会或专业规划师核实具体细节。

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

看文章就要看原创，如果站在买家角度就更完美了！

关于悉尼地产的文章不少，但原创的很少，有个性色彩，站在买家视角的就更稀少了，笔者愿意为此做一点贡献。

五年的笔耕不辍，笔者写了600多篇关于悉尼地产的文章，陆续发在微信和小红书，同时刊登在凯文地产学院网站https://kevinproperty.au

欢迎到该网站的地产博客栏目点击阅读。

很多买家以为买房是感性的，喜欢哪个房子，不喜欢哪个房子，全部凭感觉，像学语文。

而笔者却认为，买房是非常理性的，首先要设定目标，并给这个目标房源设定一些不能妥协的条件，不符合这些条件就放弃，再去寻找下一个。在找房过程中要查找大量的数据和资料，并进行演算推理，有点像学数学。

我在替客户找房看房过程中遇到很多具体问题，怎么回答和解决客户的问题，作为一个买家代理，这是义不容辞的责任。这文章的诞生，绝大部分是我在帮助客户过程中碰到的具体问题。

因为是买家代理，所以我并不卖房，只站在买家的角度找房和买到物超所值的房子。

有人问我为什么写这么多的文章， 有三个原因

第一，当买家问我一个具体问题时，我会思考怎样全面系统地回答，还要兼顾好理解。当这个问题有比较清晰的答案时，就写成文章分享出来。

第二，通过写文章能让我更系统地看问题，而不停留在一知半解的层面。

第三，写作是我的爱好，通过写作我可以获得愉悦感，每当一篇好文章诞生，会很有成就感。

2024年1月到12月已写149篇，笔者预测，聪明的读者会将这些文章分为三类

第一类，含金量很高，深受很多买家（读者）的喜欢；

第二类，写得很平淡，可能是部分买家已了解的知识；

第三类，写得不够好，如深度不够，甚至观点和您不一样，欢迎深入探讨。

如果你在读这些文章时碰到第三种类型的文章，请一定告诉我，这是对我最好的反馈和支持。

为方便检索，特将2024年的文章分为以下八大类

找deal （37篇）

【历时四年写的原创长文】99个买房常见扣分项，附各个扣分项的详细链接和解释，值得收藏，欢迎转发！

CoreLogic 估价300万，333万售出是否合理？5 Newton Parade, Forestville

案例分析：3 Arthur Street, Concord 382万，11月23日拍场售出

Duplex卖出好价钱的五件套，卷起来吧！12a Lea Av Russell Lea案例分析

Putney 35 Boulton Street 391万买得值吗？近水且有双拼开发潜力

200万在悉尼买两个Duplex，值吗？——解析15 Clack Road, Chester Hill

Middle Cove 水景房427万售出，贵吗？40 North Arm Road分析

40 Alice Street Turramurra 342万成交，您怎么看？

Strathfield带网球场大宅 ，3 Victoria St，落槌价$6.85M

南区Oatley带水景和码头300万购入，值吗？11 Raymond St分析

售价是否合理？29 Iandra Street, Concord West

8 Coleridge St Pymble 360.5万售出？2024年9月14日拍卖成交价格分析

17 Albert Drive, Killara 四年新，一千平， 500万售出？

335万买23 Marceau Drive, Concord划算吗？

5 Irene Street, Wareemba以550万成交：是否为合理价格？

案例分析：内西近水Wareemba 700平开发用地557万售出，是合理价格吗？

4 Cormiston Avenue, Concord：4房house，288万买得值不？

7 Newton Road Strathfield 以1225万澳元成交，该区有四个豪宅过千万

59 Ramsay St Haberfield 1043平，3.272m买下值得吗？

47 Ormond St, Ashfield 7房分三套出租，2.675m买入，是否适合？

以311万购买Five Dock的8 Henry Street 是否值得？

deal分析：9 Fairwater Dr Breakfast Point，社区title的house能买吗？

天冷了，市场淡了一点！41 Breillat Street Annandale 拍卖观感

内西Croydon三房破屋为何能卖320万？解析6 Wright Street的售价之谜

溢价多的house有哪九大特征？以50 Parklands Av, Lane Cove为例，5月11日售4.98m

5月4日deal：内西靠水Chiswick,1163平大地旧房，只卖410万？

5月4日，悉尼大学甩卖学生宿舍，有加建机会，被忽略的好deal

5月4日deal：内西近水Chiswick 占地600平，4房3卫4车位，屋况好，该卖多少钱？不到3.9m

Five Dock周边大地破房已进入500万时代，18-20 Howley Street, Rodd Point 拍卖侧记

【4月6日】五码头Five Dock 这个破房凭啥卖到501万6千？31 Norman St

离市区4km, 5房仅187.5万 15 Junction Street, Forest Lodge

89 Arundel Street, Forest Lodge  2.17m, 附森林小屋介绍

26 Ginahgulla Road, Bellevue Hill  11.601m sold，本街最贵的交易58millon

49 Wolseley Street, Haberfield，222万，占地474平, 附Haberfield 介绍

14 Reginald Street, Wareemba 530万售出，近水开发用地，且买且珍惜

2 Lexington Avenue, Eastwood 240万售出，这笔交易如何？Eastwood 简史与现状

210万的预算买这个如何？25 Hocking Avenue, Earlwood

上东区149 Hopetoun av Vaucluse 445万售出，这笔交易如何？

24 Rawson St, Epping 315售出，这笔交易如何？

内西案例分析：半年前375万不卖，现在330万卖了，为啥？

在悉尼买自住房，400万和200万的区别

四个案例汇总分析：悉尼200万+预算的买家越来越难

deal分析：为什么Epping1214平 能分地十年新的大house 仅售362.5万？

问答篇（37篇）

【你问我答】新house 要做验房报告吗？新房的常见缺点有哪些？

2025年5月的联邦大选可能会对澳大利亚的房价产生影响

已经买入有硬伤的房子，必须卖掉吗？什么时候卖？

将阳台封起来做成阳光房，需要找康嫂审批吗？三面都没邻居。

视频答疑：父母刚拿到PR，帮父母买自住房，买在父母名下，还是买在family trust名下？

案例分析：为什么污水管横穿和地役权（Easement）会让一块土地不适合买？

150w预算买投资房，想要现金流好，悉尼有推荐什么区，什么类型的房产？附视频

长期买不到房的原因分析：到底是房子不好，还是你想太多？

我来告诉你，为什么买自住房这么难？

为何纠结是买自住房 还是 投资房？看清背后的逻辑

同一个house，为什么保险金额差别这么大？

圣城 St Ives 2024年1月到8月500万以上豪宅卖了多少套？有啥特点？

在进行房屋置换时， 究竟应该是先买后卖， 还是先卖后买？

新房优点很多，这里吹毛求疵，专门谈谈新建房的缺点

参加房产拍卖后，如果发现自己买错了房子，是否有办法放弃购买？

house门口的电线杠上有一个小型变压器，这house还能买吗？

Community Title社区产权的house能买吗？优缺点各有哪些？

如何判断某区的房价是否到达高点？四种调查数据帮你指路

300万澳币预算买两个便宜的house，还是买一个贵的？最详细的解答

如何看待近市区的Glebe 年增长率位于榜首达28.6%？

卖家持有house 3年 和 30年 卖房心态有何不同？

如何客观公证地看待地产自媒体专家？如何鉴别他们的专业度？

买房首先要分析的是自己， 而不是房子！

Ashfield 两个三房house隔周拍卖，价格差了100万，为什么？

回答提问：如何卖掉不赚钱的公寓？找谁卖？卖之前准备什么？

你会因为以下四点”瑕疵”而否决去买一个房子？说的就是你！

【你怎么看？】这笔交易性价比这么好，我的客户却没买？地价153万，成交价190万，可以分两套出租，租金1400。

有人主动上门想收购您的房产，该如何处理？

什么叫暗拍？暗拍揭秘和应对策略

400万的预算，为什么大部分华人会选上北而不是上东？

PK：400万预算选上北还是上东？续集

100万澳币悉尼置业之纠结：近郊公寓还是远郊house？举例分析

买房一定要砍价吗？不一定！

2024年上半年买家的窗口期有多长？房价将如何变化？1月18日晚直播见

为什么好deal可遇不可求，转瞬即逝？

2024年上半年在悉尼买房对买家有利！

客户买房故事（18篇）

4.2M买房：地价3M，近新5房house，近700平近水大宅

Jessy买房记：历时两个月，428万在上北买一千平大宅，20年新

买房故事：Jennifer 3.2M在悉尼下北买house

230万如何买投资房？历时15天，买7房4卫双车库大宅，duplex site，屋况非常好！

220万以下预算怎么买？历时10天，买4房3卫1车位3年新duplex

【买家故事】3.4M买悉尼内西有水景近高尔夫球场的5房house

【买家分享】St Ives买房记：不到250万买千平大宅，地价199万

盖瑞2M买房实录：历时28天，198万买山区4房两层大house

200万在悉尼内西Burwood Council辖区买house？Nina买房实战记录

【200万预算真实案例PK】悉尼内西 vs 悉尼山区买house 对比

1.6M在悉尼买house？历时39天，买双砖两层6房大house

3M买房实战：历时42天，300万买内西靠水610平house

4m预算买房分享：历时52天，418.8万买内西豪区770平大house

Lily悉尼买house：仅用20天，110万买到，640平4房

买房实战：历时两个月，210万买到无扣分项5房带泳池house

Susan买房实战：历时五个多月，250多万买近悉尼大学拎包入住四房带车位排屋

Carol投资纪实：挥泪卖公寓，house转手100多万差价，内西不成买上北

6个月一对一购房辅导，不限学时，不限房源套数，赠送找deal,旧房翻新和出租管理三个课程

贷款税务和财务（4篇）

如何减少土地税支出？澳洲各州土地税起征点

如何设立自管养老金SMSF？该注意什么？

【养老金买房】60多万的养老金，拿出50万 + 贷款50万买房，究竟划算不？有没有必要？

【土地税计算】投资房在妻子或丈夫（一方）名下，土地税是如何计算的？哪种持有方式更省税？以NSW某投资房为例。

翻新加建重建开发（16篇）

【奶奶房利弊谈】Granny Flat奶奶房建还是不建?  看完这篇再做决定

【四千字原创长文】十一年前我在悉尼古迹保护区建duplex，差一点烂尾

house不同部分和家居电器的使用年限

将旧房进行翻新需要council批准吗？

如何确认能否通过CDC申请？CDC和DA申请的区别？

R1， R2， R3， R4有什么区别？你能读懂土地分区zoning吗？

在洪水规划区建房如何核算成本？

NSW关于开发的 SEEP  LEP 和DCP,  分别是啥意思？三者之间的关系是什么？

回答提问：house要不要接通煤气管道？费用是多少？

怎么搞定Fence围墙纠纷？我的几个小故事

悉尼哪些suburb 由两个或以上的council 管辖？对买房会带来什么影响？

热点：大悉尼地区有哪8个优先发展区域？NSW哪37个交通站点附近会rezone？（原来31个，新增6个）

house位于flood planning area， 能买吗？

【热点追踪】NSW增加房屋密度的改革对上北Ku-ring-gai基建的影响 （约4000字）

Ryde duplex size的地主们对NSW即将出台的改革忧心忡忡

案例分析：Ryde这个地符合duplex尺寸，为什么不能建duplex？

法律法规篇（12篇）

买房找律师和找过户师有什么不同？

售房合同中unregistered dealings 是什么意思， 有多大风险？

一个法拍房， 售房合同里有多个caveat, 请问会存在什么风险？

买房选律师：处理速度决定成败，别让延迟回复搅黄了你的交易

新建房保险索赔（Claim HBCF ）的难度有多大？

地役权（Easement）的类型及影响：它真的是硬伤吗？

碰到有生物多样性保护(Biodiversity certified land)的house可以买吗？

卖方不提供建筑证书building certificate 意味着什么？

北海滩Killarney Heights 某house有滑坡风险，能不能买？

回答提问：我看中的house是一个遗产房，合同里写如果四个月内没有遗嘱认证（probate）就可以取消购买，请解释一下

买房付0.25%的定金，什么情况下可以退回？什么情况不退？

参加房产拍卖后，如果发现自己买错了房子，是否有办法放弃购买？

租务管理（10篇）

出租房多久进行一次例行检查，检查时关注什么？

买房就像买生意，生意的日常管理（出租管理和维护）才是细水长流

举例说明如何给自己的出租房合理定价？以Rozelle的house为例

出租房怎么招租怎么管？house怎么维护？8小时全方位教你怎么做，赠送VIP辅导！目录如下

出租管理不会？房屋维修踩坑？谁能教你？跟我来！4月9日开课

出租管理和维修头痛吗？手把手教你怎么做！

Cooktop旋钮14澳币搞定，居然要2599？我为什么收回中介管的投资房自己管？

【租务管理】经验贴，从上一个租客退租到重新租出，仅四天时间，怎么做到的？

自己管理投资房居然有三重回报？我告诉你怎么做！

中介提供的预估租金普遍偏高，买家在计算收益时要小心！

其他类（8篇）

买家代理原创《手把手教您在澳洲买house》首发，4万多字，关键是“免费”！

【圣诞礼物】免费送书：过去十年我是如何熬过来的？凯文自传《五十而知天命》首发

凯文的两本书在微信读书上线，一本是自传《四十不惑》，另外一本是《耄耋母亲抗癌日记》

买房避坑：警惕这些不常见的噪音，一旦买错损失惨重

定金已付，合同已签，静等卖家签字？小心煮熟的鸭子飞了

我的学习心得：跟巴菲特学地产投资

随便问问  VS  真心想改变，我为什么帮不到某些买家？

不要模仿我的投资，因为你不是我！不要模仿别人的投资，因为你不是他！

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

原本并不打算在五十多岁时再写一本回忆录，原因有三：

首先，步入五十岁之后，明显感觉到自己表达的欲望逐渐减弱，话也变得越来越少。那些了解我的人，不需要过多解释；而那些不了解的，解释再多也无济于事。

其次，自从写完《四十不惑》后，并没有获得期待中的成就感，反倒引发了一系列麻烦。2014年，书被同行们读到后，我在悉尼的生意（海外东方）迎来了更多竞争者，给我带来了压力。（可以在微信读书APP上搜这本书）

最后，自2019年开始修习内观静修后，尤其是在练习禁语之后，我意识到少说话，甚至不说话，有助于内心的修行。而写作，其实也是一种表达。

然而，有一件事改变了我的看法。

2024年7月，我重新阅读了十年前写的《四十不惑》。那一次阅读让我心生感激，因为如果没有这本书，很多事已经模糊不清，甚至让我怀疑是否真实发生过。书中提到我儿子们小时候的故事，而现在看着他们比我还高，我才意识到这些记忆早已淡去。

因此，我决定趁自己还有精力和记忆，把这一段人生故事写下来。也许在八十岁时再回头看，会是截然不同的感受。

苏格拉底说过，未经审视的人生没有意义。所以，通过这本书，我希望重新审视自己四十到五十岁这十年间的生活。

不回顾，不写下，便无法审视。

本书主要记录2014年至2024年间，我从43岁到53岁所经历的故事，7万多字！

经历的大事有

2013-2018 历经五年在Rozelle古迹保护区推掉重建duplex（一变二）

2014年10月 女儿出生

2015年 取得全牌地产执照

2019年 买入悉尼house

2019年10月 生意转让

2019年12月 蓝山内观

2020年 新冠病毒流行，居家隔离，写抗击疫情日记

2020年 和孩子们相处时间增多，写养育日记

2020年 Zoom直播，和居家隔离的投资者分享如何买房

2020年 启动地产培训和地产买家代理

2020年8月 母亲被发现患有口腔癌，陪护是我的天职

2023年3月 母亲病逝,感觉自己成了“孤儿”

2023年 买入悉尼house（悉尼持有house突破个位数）

这本书记录了我在经历这些事件时的所思所想，我面对的困难是什么，我如何熬过难关。

这本书分享了我在2020年所写的抗击疫情日记和养育日记，袒露了一个非常真实的自我。

拟将本书作为圣诞礼物送给你，免费！

想要这本书的朋友请给我发私信，留下你的邮箱即可！

本活动截至时间为2024年12月31日

阅读此书有任何感想，请不吝告诉我。

预祝大家节日愉快！

笔者其他原创书籍

买家代理原创《手把手教您在澳洲买house》首发，4万多字，关键是“免费”！

本书英文版已在亚马逊上线

凯文的两本书在微信读书上线，一本是自传《四十不惑》，另外一本是《耄耋母亲抗癌日记》

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Rex提出了上述问题，回答如下

我不清楚你是否有建筑背景，以及对澳洲房屋的了解程度，如果没有这方面的能力。

即使是新房，做验房报告依然是非常重要的。

特别是如果你在现场发现了一些疑点，更加要启动验房程序。

原因如下：

确保建筑质量

新房虽然是刚建成的，但可能存在施工质量问题或隐蔽缺陷，例如墙体裂缝、不平整的地面、不达标的防水处理等。验房报告可以帮助您发现这些问题。

符合法规要求

验房师会检查房屋是否符合当地的建筑规范和标准，确保开发商或建筑商履行了所有的法律义务。

保修索赔

新房通常会有保修期（例如6 年的结构保修），验房报告可以帮助您在保修期内发现并解决问题，避免将来产生额外的维修费用。

避免未来的隐患

某些问题可能在房屋交付时并不明显，但验房师可以通过专业工具和经验检测潜在的风险，例如水管漏水、电线布线不当等。

购买谈判的依据

如果您尚未完成交易，验房报告中发现的问题可以作为谈判的依据，要求开发商修复或提供一定的补偿。

建议：

选择有执照的验房师（Building Inspector），并确保他们有丰富的新房验房经验。

验房时尽量亲自到场，这样可以更直观地了解房屋的状况。

相关链接

关于验房的长文：验房师究竟要验哪些？哪些不验？验房报告有啥用？

新房优点很多，这里吹毛求疵，专门谈谈新建房的缺点

我曾经写过一篇文章，劝你不要自建房，九大难关等您闯， 点击率很高，请移步阅读。

原创长文：作为一个过来人，劝你不要自建房，九大难关等你闯！

新房的确有很多优点，但笔者想谈谈新建房的缺点，以帮助我们系统全面地看待和分析问题。

本文的角度可能有些吹毛求疵，但每一个观点背后都有实际案例支撑，并非空穴来风。

价格不便宜

首先，新建房的价格绝对不便宜。土地成本、设计成本、建造成本、贷款利息、政府的各种费用等，最终都要由买家来承担。这些成本加上开发商的合理利润，形成了最终的售价。因此，购买新建房的价格往往比二手房高出太多。

买家没有很多话语权

其次，买家在购买新建房时，往往没有太多的话语权。由于新房对大多数买家都有吸引力，如果一个新房同时吸引了多个买家，那么其价格势必会水涨船高，最终的成交价很可能超出预期。

不成熟的社区

此外，部分新建房，特别是house land package 位于新开发的社区，这些社区的基础设施和商业配套还不成熟。如果你是这些社区的首批入住者，那么你需要忍受购物不便、交通不便、基础设施建设噪音等诸多问题。

潜在的建筑问题

新建房在建筑过程中可能会存在各种各样的问题。入住后，你可能会发现许多质量问题。虽然你可能会认为建筑保险可以解决这些问题，但实际上，建筑商可能早已找不到了，让你无法寻求补偿。

施工细节无法保证

在施工过程中，施工方为了节省成本和时间，可能会在一些细节上偷工减料。入住后，你可能会发现许多地方的做工非常粗糙，不得不花费额外的时间和金钱进行修缮。

缺乏家的氛围

新建房由于没有人住过，缺乏家的氛围。你需要花费大量时间和精力，才能将这个地方打造成一个有温度的家。

潜在的隐患

新建房可能隐藏一些潜在的隐患。例如，下水道可能因为施工过程中掉入石头而不通畅；地基或屋顶中可能隐藏有毒物质，施工方为了省时省力，可能会忽略这些问题，给未来的生活带来隐患。

大部分为租客

部分新建社区中的房屋大部分可能会被用作出租房。这种情况下，社区的租客比例较高，可能会导致租金上涨受限，社区治安状况也可能因此变差。

总之，购买新建房虽然有其吸引力，但也有诸多潜在的缺点。作为买家，你需要充分了解这些问题，并做好相应的准备，才能避免在购房过程中遭遇不必要的麻烦。

希望这篇文章能给你提供一些有用的信息，特别是在买新房时要排查以上问题。

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

2025年5月的联邦大选可能会对澳大利亚的房价产生影响，具体取决于新政府的政策方向，特别是移民政策、住房供应措施以及税收和利率环境。以下是一些可能的影响因素和潜在变化：

1. 移民政策的变化

• 更多短期游客，减少移民：
• 如果新政府选择减少永久移民，增加短期游客，这可能会缓解长期住房需求的压力，但短期租赁市场（例如Airbnb）可能受益，导致租金上涨。
• 移民政策直接影响住房需求，特别是在大城市。高技术移民减少可能会对高端市场产生负面影响。

2. 住房供应政策

• 如果新政府出台鼓励开发更多可负担住房的政策（例如补贴或土地释放），可能会缓解房价上升的压力。
• 相反，如果政策继续支持现有市场结构（例如维持负扣税优惠），房价可能会继续攀升。

3. 经济和利率环境

• 大选后的政策通常会影响通货膨胀和利率。若经济政策导致通胀加剧，央行可能提高利率，这会对买家的购买力造成压力，从而抑制房价。
• 但若政府采取扩张性财政政策，可能会刺激市场需求，推动房价上涨。

4. 市场情绪与投机

• 大选带来的不确定性可能导致短期内的市场观望情绪。投资者和买家可能会等到政策明朗后再做决定。
• 投机者对市场未来走向的预期也会产生重大影响。如果预计新政策利好投资，可能会加剧价格上涨。

5. 区域市场差异

• 例如悉尼、墨尔本等移民热门城市可能受到移民政策调整的直接影响。
• 布里斯班、阿德莱德等次中心城市可能因相对较低的价格而吸引更多首次购房者和投资者，导致区域房价差异加剧。

两个在观望中的问题：

• 房价可负担性与市场稳定：确实存在矛盾，当前的政策既想稳定房价，又不希望市场过度冷却，这种矛盾需要更清晰的政策目标。
•  
• 通货膨胀与成本上升：我们正生活在通货膨胀的时代，这种趋势会进一步压缩普通购房者的购买力。

你怎么看大选对房价的影响？欢迎留言！

A 影响很大

B 没啥影响

C 不确定

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

5 Newton Parade, Forestville 在2024年11月27日以333.1万澳元的价格成交，而CoreLogic的估价为300万，成交价高于估价约11%。以下是对这一交易是否合理的分析。

---

市场表现与房源分析

1. 1. 房产基本情况
      该房产位于静街中的优质地段，占地917平方米，带有5间卧室、3间浴室和2个车位，并且房屋面积达到约409平方米。

      这类大面积、功能齐全的现代化家庭住宅非常适合大型或成长中的家庭需求。房屋结构现代，配备高级设施，如石材厨房台面、欧洲品牌电器、泳池和中央空调。优越的地理位置、临近学校及交通设施，也增加了其吸引力。

      

   2. 优劣势分析：

优点

静街位置，交通便利；

朝北后院，采光和庭院实用性优越；

土地面积宽敞，适合家庭生活；

进入备受欢迎的Killarney Heights High School学区。

缺点

泳池未达标准，可能需要买家后期改造；

房屋虽然现代，但仍可能需要一定个性化装修以满足买家需求。

1. 上市时间与市场需求
   此房产仅上市7天即售出，说明其在市场上的需求非常高。快速售出的情况通常表明房产定价接近市场预期，并且市场需求强劲。

---

估价与成交价比较

1. CoreLogic估价与市场实际成交价的偏差
   CoreLogic的300万估价通常基于历史销售数据、房屋属性及区域市场表现。然而，实际成交价达到333.1万，高出估价11%。这种偏差在高需求区域并不罕见，特别是在优质房源稀缺和竞争激烈的市场环境下。
2. 成交溢价的合理性
   该房产所在的Forestville区域近年来表现稳定，需求增长。结合房屋优越的地段、宽敞的面积及功能性来看，11%的溢价反映了市场对其价值的认可，尤其是考虑到它属于受欢迎的学区。

   此外，买家的心理因素，如对北向后院和优质生活环境的偏好，也会拉高成交价。

对比周边市场

根据Domain和其他平台的数据，Forestville区域近期成交的5卧室住宅价格多集中在280万-350万之间。考虑到这套房产的土地面积、建筑面积和学区优势，其333.1万的成交价在合理范围内，且稍偏高可能与竞价产生的溢价有关。

笔者在2022年9月专门介绍过该区，链接如下

Forestville 悉尼CBD以北 12 公里，中位价230万

免费答疑福利

如果你在买房过程中遇到任何疑问，欢迎整理出来。我会安排一次 Zoom 会议，为你解答问题，并将录制成视频。

时长约15-20分钟！

请提前整理好问题并发送给我，我将为你安排时间。

这是一个免费活动，但录制内容会公开发布，以帮到更多的买家！

每周只有两个名额，约满为止！

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

1. 
2. 一位墨尔本的买家Rachel提出如下问题
4.     父母刚拿到PR，我是买给父母做自住房，然后运用6年法则出租出去，还是买在family trust里面更划算？
5. ，时长06:39

回答如下

是买给父母自住后出租，还是放在 Family Trust？

买给父母自住并运用“6年法则”：

优点：

首次置业减免：如果父母首次购房，有可能享受印花税优惠或减免（视所在州的政策）。

“6年法则”减免资本利得税：在未来将房产出租后，只要父母在此期间不购买其他自住房，房产可视为自住资产，在6年内出售可免除资本利得税。

租金收入帮助还贷：6年内出租，租金可用作收入来源，缓解贷款压力。

缺点：

产权归属：如果将产权归父母名下，而您帮助支付贷款，未来财产分配可能较复杂。

租赁管理难度：如父母住后出租，可能需要对房产做小幅度改造以适应租赁需求。

通过 Family Trust 购买：

优点：

税务优化：租金收入可以在信托成员间分配，降低整体税率（尤其适用于家中有低税率的成员）。

资产保护：通过信托购买可有效隔离房产资产与个人资产，降低家庭资产风险。

灵活性：房产未来的处置更灵活，产权不需要过户即可更换信托受益人。

缺点：

额外管理成本：Family Trust 的设立、年审和管理需要支付一定费用。

资本利得税影响：Family Trust 不适用“6年法则”，未来出售房产时资本利得税可能较高。

笔者曾写过一篇文章专门谈家庭信托买房的利弊，链接如下：

回答提问：Family Trust家庭信托买房的优点和缺点？

建议：

如果父母计划长期自住，建议以父母个人名义购房。

Rachel还有一个问题：：

100万左右的预算，买投资房，希望有比较好的floor plan分租出去，以后略作修缮卖出去，即不考虑做开发。请问在墨尔本怎么买？

优选“地一两屋”布局的房产

“地一两屋”（dual occupancy）是您的最佳选择，因为这类房产可以提供两个独立租金来源，现金流稳定且回报较高。以下是具体建议：

关键要素：

两个独立的居住空间（可能是主屋+独立的Granny Flat，或两套相连但入口分开的住宅）；

各自配备独立的厨房、卫生间和居住空间；

独立的出入口和停车位更佳，可避免租客间的干扰。

区域选择：

选择房价在预算内，且租赁需求旺盛的地区，如靠近大学、医院、商业中心或交通枢纽的区域。

免费答疑福利

如果你在买房过程中遇到任何疑问，欢迎整理出来。我会安排一次 Zoom 会议，为你解答问题，并将录制成视频。

时长约15-20分钟！

请提前整理好问题并发送给我，我将为你安排时间。

这是一个免费活动，但录制内容会公开发布，以帮到更多的买家！

每周只有两个名额，约满为止！

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

交易概况

成交价格：382万
拍卖日期：2024年11月23日
房产特点：6房2卫3车位，占地600.7㎡，双层独立砖房。

 

以下将从房产优劣势、市场对比和投资潜力等方面分析这笔交易的合理性。

房产优点

1. 地理位置优越
   • 位于Concord中心地带，距离Majors Bay Road商业街、学校、公园仅步行距离，生活便利。
   • 靠近公共交通线路，便利性对家庭买家极具吸引力。
2. 房屋面积宽敞
   • 600.7㎡的地块在内城区属中等偏大，且房屋布局灵活，适合多代家庭居住。
   • 改建后的二层设计提供额外的生活空间，有宽敞的露台和多功能车库附带储物空间。
3. 保留了原有建筑特色
   • 高天花板、精致的原始细节和抛光木地板保留了历史建筑的质感。
   • 现代化的扩建设计（获得DA和CC许可），兼顾舒适与传统。
4. 社区氛围良好
   • 位于安静的街道，90%的居民为自住，社区稳定且适合长期生活。

房产缺点

1. 房龄较老，可能存在维修需求
   • 该房屋已有80年历史，窗户玻璃、老式窗户的拉绳等需要维修。
2. 缺少主人套房
   • 对于注重私人空间的买家，这一设计可能成为减分项。
3. 改建后的市场吸引力有限
   • 尽管增加了二层，但布局和设施和全新house相比还是有差距，可能对部分高预算买家（4M+）来说还有差距。

市场参照对比

1. 1. 相邻4号房产（对面）
      • 售价：2024年4月以382万售出，与3号成交价格相同。
      • 特点：旧房已经推倒，正在重建两个house
   2. 同街7号房产（已完成重建）
      • 售价：2022年以330万购入旧房，刚完成推倒重建完成（地块与3号相同）。
      • 推测重建价值：按当前地价，推倒重建成本可能在150万左右，表明全新独立屋的潜在价值在500万左右。

拍卖过程与价格分析

竞拍情况：

• 有四组买家注册
• 成交价高于保留价2万
• 获胜买家比第二名仅多5000澳币

成交价合理性：

• 与4号房产对比显示成交价一样，符合区域行情。
• 对比7号房产的重建增值潜力，3号也具备一定的长期投资价值。

综合评价：

这笔交易以当前市场行情来看，对自住买家而言，地段优越、空间宽敞，是一个好deal。

免费答疑福利

如果你在买房过程中遇到任何疑问，欢迎整理出来。我会安排一次 Zoom 会议，为你解答问题，并将录制成视频。

时长约15-20分钟！

请提前整理好问题并发送给我，我将为你安排时间。

这是一个免费活动，但录制内容会公开发布，以帮到更多的买家！

每周只有两个名额，约满为止！

 

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.