2025年2月8日，周六，高温，我观察了四场悉尼的house拍卖，分析如下

，时长03:06

Glebe – 37 Wigram Rd 

• 房产信息: 4房2卫1车位
• 面积: 内部面积210平方米，土地面积158平方米
• 租金: 每周1600澳元
• 拍卖指导价: 260万澳元

拍卖一开始，出价从240万澳元起跳，接着是250万、275万，最终以275.5万澳元成交。这场拍卖只有两组注册买家，250万之后只有一组买家出价。

Glebe – 121 Bridge Rd 

• 房产信息: 3房加书房，2卫
• 面积: 土地面积101平方米，内部面积150平方米
• 位置: 位于繁忙道路
• 租金: 每周1500澳元
• 购入价格: 2000年以39万澳元购入
• 拍卖指导价: 220万澳元

拍卖过程较为平静，出价从220万起步，经过两轮加价以231万澳元成交，现场只有一位买家。

Concord West – 10 Castlestead

• 4房2卫3车位
• 
• 土地面积: 695平方米
• 上次成交价格: 2010年以130万澳元成交
• 特点: 完成度高

拍卖现场有40多人围观，出价从290万开始，依次为300万、310万、330万（38号买家）、335万、340万。三组买家展开了激烈的竞争，其中两组为华人买家。最终在350万on the market，经过一番较量，华人买家以360万澳元胜出。

Croydon – 10 Brady St

• 房产信息: 4房2卫
• 
• 土地面积: 696平方米
• 特点: 后方有扩建
• 上次成交价格: 2007年以95.8万澳元成交
• 看房情况: 大约70位围观拍卖，其中约一半为年龄较大的亚洲买家

拍卖从285万开始，依次为290万、295万、300万、305万、310万、312万、314万、316万、318万、320万。随后竞价持续至332万成交。

这场拍卖的竞争由两位买家推动。

总结

通过这四场拍卖，不同区域市场的差异以及买家心理的变化。比如，Glebe第一场拍卖几乎没有强有力的竞争，第二场没有竞争，而Concord West和Croydon的买家之间的竞争很激烈。

建议:

对于想近期买房的朋友，我建议密切关注所买区域的市场动向。如果有任何问题，欢迎随时私信我，我将提供更多具体建议和分析。

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Evie在今年1月6日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在1月底成功买到，前后历时4周。

这次购房的预算最多可以到195万，再高就超预算了！

成功买到后，我们复盘了一下购买过程，视频如下：

，时长03:32

最初的找房计划是这样的

预算1.7 -1.9

不介意老house

也可考虑买townhouse或者duplex

自住为主

无孩子，但考虑小学学区

不考虑交通

在看的区 Winston hills, Baulkham hills，Ermington，Castle hills，Cherrybrook，North Rocks

相对能接受的扣分项是树和坡

很介意路冲和大路

不同买家有不同的诉求和优势，买房前要看清自己的诉求和优势是什么，这很关键！

在做完房源的基本调查后，我会在当晚或第二天zoom meeting，如时间紧迫，需要当天出价，我们直接电话沟通。

Zoom meeting会讨论目标房源的细节问题，包括该house和需求的配比度，房子的加分项，扣分项，出价策略等。

这次分析的房源不多，可能她还关注了其他一些，但没有进入我们的讨论范围。

我们讨论过的房源列举如下，

68 Barnetts Rd， Winston Hills 上图

132KV的高压线，直线距离160m，在后院的某些地方可以直视到高压线。

靠近高压线是一个大的扣分项，我建议她不要跟进，即使Guide很便宜。

24 Carole Av Baulkham Hills 下图

 

她在1月底买到了满意的house，完成了一件大事。地址不公布，谢谢理解。

这个house基本满足了当初的愿望

The Hills shire council

上下两层

屋况好

后院朝北

好校区

购物方便

房间大

土地面积700多平

面宽近20米

当然，这个预算也有一些小缺憾，如泳池不合格，略有前高后低，但已经满足了当初买的愿望。

我们讨论过的问题有

2025年一月份二月份这段时间是不是整体价格会低一点？二月份可能就会开始上涨吗？

高压线的存在会直接影响地价吗？我稍微对比了这个区的地价（临近高压线）和不临近高压线区域的地价，其实从NSW land value网站上并没有体现出太大的区别

如何出offer？

律师看完某house的合同，说好几个地方有结构改动，如厨房厕所等都没有经过council审批，这种情况是可以接受的嘛？还是说会对以后造成隐患？

将旧房进行翻新需要council批准吗？

Bella vista的duplex可以考虑吗？

你想买duplex吗？请看这篇，买duplex的利与弊？

您之前课上说如果房子很好卖的话中介就不会太热情，但是这个中介一直联系我们提高一点offer，是不是说明没太多人注册auction或者是feedback不是很好？

如果我们加到某某价格会不会offer出高了？

中介说有别的买家出价是真的吗？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

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她在去年11月2号买到投资房，从委托我买房到拍卖成功，前后历时仅15天！

这个超级大house在settle 成交后被卖家返租了一个月，然后放到租赁市场，已经租掉了。

为此，买房–交割–出租这三个环节都已经完成，为此，我做了一次回访，复盘整个买房经历！视频如下

，时长06:47

她这次买投资房的需求如下

预算2m左右，好的房子可以超

买house

增值要好

租金回报要高

要有开发潜力

以200万左右的预算，想达到以上要求，同时要逃避各种扣分项，选择不是很多。

不同买家有不同的诉求，买房前要看清自己的诉求是什么，这很关键！

这次我们到现场看了四个，分析了大约十多个，举例如下：

15 Clack Road Chester Hill

10房6卫2个车库， 就是两套duplex，我们参加了拍卖，参加这个房子的拍卖需要准备的功课特别多，难度有点大。

原因有三

ANZ银行的法拍房，7个Caveat

需要维修

律师认为有一定的风险

经过多次讨论，我们决定在可控风险范围内积极出价，最终被一个印度买家买走，我们并不遗憾。

针对这个法拍房我们讨论过的问题有

如何查有没有outstanding orders & notice of infringement？

需不需要section 735a & 121z certificate

如何查没有注册的dealing？

Duplex 的OC是左右两边都要有，还是只有一个OC？

200万在悉尼买两个Duplex，值吗？——解析15 Clack Road, Chester Hill

终于拍到房

11月2日下午，我们拍到了满意的大宅，基本满足了当初的愿望，地址不公布，请理解！属于Canterbury bankstown council ,靠近Georges River council的区域

7房

R3 土地

ceiling高

屋况非常好

duplex site

土地接近700平

前脸宽度超过15米

后院朝北

双砖

四个浴室

双车库

距离大型购物中心500米

地非常平

没有大树

静街

两个厨房，两个入口，所以，也可以选择分成两套出租

拍场回顾

共有三个注册买家，三十多人围观，拍卖结束后复盘，发现三个出价的买家预算差不多。

我们最后的出价是230万零6千，仅比第二名多出价1000澳币（她们出到230万5千止住），比第三名多6000澳币（他们出到230万止住），所以，很惊险！

我参加过数百场拍卖，第一名和第二名价格靠近很常见，但三个出价者价格如此接近还真不多见。

这个大宅是房东的自住房，维护得非常好，近期还翻新过，从出价结果可以看出来，三个买家都非常喜欢！

坦白地讲，我们在拍前商议的最高出价没有到230万，是在拍场临时商议逐步加价的，Ting的原话是，“真的很喜欢这个房子！”

我在找deal的时候会吹毛求疵地挑出各种毛病，但是这个deal可以挑出的毛病真的不多，而且是鸡蛋里头挑骨头。

这是一个静街，自住率达到90%,是一个非常友善的小社区，拍卖结束后，四周的邻居围过来和新房东打招呼，可以看出是发自内心的热情，不是装出来的。

拍卖结束后，我们找到了一个可靠的出租经理，他看过现场后，对租金的估价是1700澳币每周，管理费很合理。

拍卖结束后三天，银行的估价也出来了，和成交价一样！

持有策略

打算长期持有，至少20年以上，不加建改建推倒重建，除了收租，什么都不做。

支付20%首期款之后，每年只需要贴补很少的费用，因为屋况好，预计修理支出不会高。

我们讨论过下列问题

如何查有没有permit？

既然是分家产，为什么合同上卖家只有一人？

合同上说，after settlement, vendor 需要住在里面24小时，要不要同意？

有没有在property里去世的问题？

如何对比附近的成交价？…

超过什么价位不值得买？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，凯文王老师愿意和买家一起探讨。

如果你想预约免费咨询，请私信！

说明：本文最后三张图片为买家最后所买house的实景照片！

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

在房产市场中，潜在买家常常希望通过买方代理以远低于市场价的价格购得心仪的房产，尤其是在拍卖会上。然而，实际情况往往比这复杂得多。以下是对这一问题的详细分析：

，时长03:46

1. 拍卖会上直接砍价难度高

在公开拍卖中，以显著低于市场预期价格成交的概率非常小。尤其是对于那些备受关注的优质房源，竞争往往非常激烈，出价通常会远超市场预期。因此，想要在拍卖会上以3.3的价格拍下市场价为3.8的房产，难度非常大。

2. 更适合的买入策略

虽然拍卖会上直接砍价难度高，但通过其他策略，买家仍有可能以较低的价格购得房产：

• 拍卖前成交（Pre-auction Sale）：有时卖家会在拍卖前接受出价，尤其是在他们时间紧迫或希望尽早达成交易时。这种情况下，买方代理可以通过提前谈判，争取到一个更有利的价格。
• 急售房源（Distressed Sale）：某些卖家可能因为财务压力或其他原因，愿意以较低价格出售房产。这类房源通常有较大的议价空间。
• 非公开市场（Off-market）：这些房源没有对外公开宣传，通常通过买方代理的渠道获得。由于竞争较少，价格谈判空间较大，买家有可能以低于市场价的价格购得房产。

3. 房源筛选与谈判的技巧

买方代理的核心工作不仅仅是帮助客户在拍卖会上竞拍，更重要的是通过专业的筛选和谈判技巧，为客户争取更优的购买条件。具体包括：

• 精准的房源筛选：

  根据客户的需求和预算，筛选出最符合要求的房源。

  这个工作比参加拍卖更烧脑子，更耗时间，也更显示买家代理的能力。

• 获取优质的非公开房源：通过广泛的人脉网络，获取那些未公开上市的优质房源，这些房源通常有更大的议价空间。
• 市场分析与谈判：利用对市场的深入了解和专业的谈判技巧，帮助客户在价格、条款等方面争取到更有利的条件。

笔者的话

虽然3.8的房产在拍卖会上以3.3的价格成交的可能性很小，但通过拍卖前成交、急售房源或非公开市场等策略，买方代理仍有可能帮助客户以较低的价格购得心仪的房产。

买方代理的真正价值在于其专业的市场分析、房源筛选和谈判技巧，而不仅仅是在拍卖会上竞拍。

如果你想买房，或者对某个具体房源感兴趣，建议与我联系，我会和你讨论并制定最适合你的购房策略。

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澳洲与我们的祖籍国处在两个相反的半球，同一个太阳，但日照方式不同，冬夏颠倒，所以与澳洲选房和在国内选房并不相同，这是我们要明确的第一点。

第二点，澳洲国土辽阔，不同的州日照时长不同，降雨量也不同，所以，处在不同城市，对阳光的需求量不一样，对朝向的纠结程度也不一样。笔者住在悉尼， 所以，此文写作时考虑悉尼所在地理位置的因素更多一些， 其他的城市的读者请理解和谅解。

第三点，在现实生活中会碰到两种截然不同的买家，

一种特别在乎朝向，一种特别不在乎，这两种方式都不可取。

我个人认为，朝向不是买house中最重要的因素，但属于要考虑的因素之一。

不管北半球或者南半球，太阳永远从东方升起；正因为有北和南的区别，北半球的房子（例如国内：主要指卧室的窗）朝南最好，原因是冬天有太阳普照，夏天有光线但无直射光。

澳洲的房子朝向北方最好（例如主卧朝北，后院朝北）。如果House有一间或两间卧室的窗朝北，这是售房的一大亮点，卖房时一定要放进广告。

但是，有的买家想确认一件事，国内的朝南和澳洲这边的朝北是不是一件事？国内的朝南就是澳洲的朝北，“朝”就是面向的意思。

先说国内，买家愿意买朝南的房子，意思就是朝太阳那面有窗户，有大窗，如阳台的窗，卧室的或客厅的窗户等。

再说澳洲，买家愿意买朝北的房子，就是太阳照射进来的那面是北（国内的南），在这面有主要的大窗户或者落地窗，这样阳光就照进来了。

至于朝北的是前院还是后院，要看户型是怎么布置的。如果客厅，主卧等都在后边，那就是后院朝北，entry就等于朝南。

也有资深买家发现，澳洲一些别墅，老的或新的别墅，主卧的窗朝南。即便主卧朝北，但朝北的那一面是卫生间，衣柜或楼梯，并没有像国人那样特别注重卧室窗户的朝向。

这种做法也印证了文章开头说的，朝向不是最重要的因素，设计师在实际设计过程中如果为了实现某种功能，如卫生间或楼梯，不得不舍弃房间或客厅的朝向。

经验人士将朝向问题总结为以下三点，仅供参考

A 院子尽量在北面，合适晾衣服和小孩玩耍。

B 北面房间夏天热，请用厚实的窗帘遮光并准备开足空调。

C 西晒尽量躲开，最好有树或建筑物遮盖。

另外，如果House地势有坡度，当然应该选地势较高的一面，而不是地势较低的，因为位置低的房子如果排水做得不好，很容易造成地基下陷并导致裂缝。

提问：有裂缝的house能买吗？举例说明

在地势高低和朝向发生冲突时，显然地势更重要。

案例分析：买前高后低的house好不好？

如何砍树，应该是house屋主最关心的话题之一，以下是Canterbury Bankstown council的具体规定，其他council的规定请查阅其官网。

非在议会豁免物种清单上的树木受《树木管理令》保护，如果它们的高度超过5米，大部分情况下需要获得许可，如果不确定需要先咨询council。

请仔细核对您的树木物种和此清单。如果您申请时树木物种属于豁免类别，council将无法退还您的申请费用。

学名	常见名称
Acacia baileyana	库塔蒙德拉相思树
Acacia podalyriifolia	昆士兰银相思树
Acacia saligna	金相思树
Ailanthus altissima	臭椿
Bambusa spp.	竹子
Celtis sinensis	朴树
Cinnamomum camphora	樟树 (高度低于10米)
Citrus limon cvs.	柠檬树
Citrus reticulata cvs.	柑橘树
Citrus sinensis cvs.	橙树
Citrus x paradisi cvs.	葡萄柚树
Eriobotrya japonica	枇杷树
Erythrina x sykseii	普通珊瑚树
Eucalyptus nicholii	窄叶薄荷桉
Eucalyptus scoparia	柳桉
Ficus elastica and cvs.	橡胶树
Gleditsia triacanthos	三刺皂荚树
Ligustrum lucidum	阔叶女贞
Ligustrum sinense	小叶女贞
Liquidambar styraciflua	枫香树
Malus domestica and cvs.	苹果树
Mangifera indica	芒果树
Morus spp.	桑树
Musa spp.	香蕉树
Olea europaea subspecies africana	非洲橄榄树
Phoenix canariensis	加那利海枣 (树干高度低于4米)
Phyllostachys spp.	混生竹
Pinus radiata	辐射松
Populus spp.	杨树
Prunus avium / P. cerasus and cvs.	樱桃树
Prunus persica and cvs.	桃树
Prunus spp. and cvs.	李子树
Prunus spp. and cvs.	杏树
Pyrus communis and cvs.	欧洲梨树
Salix spp.	柳树
Schefflera actinophylla	雨伞树
Schinus terebinthifolius	阔叶胡椒树
Syagrus romanzoffiana	可可椰子树
Toxicodendron succedaneum	漆树
X Cupressocyparis leylandii and cvs.	列兰柏树

其他豁免树木 根据《树木管理令》，其他树木根据树木大小和位置可以获得豁免。

《树木管理令》的主要豁免包括：

• 高度低于5米的树木
• 树干中心至主要住宅墙壁（非门廊）3米范围内的树木，测量时高度为离地1.4米处。不包括车库、棚屋或附属房屋等次要建筑物。
•  

树木管理令申请

如果您的树木不符合豁免条件，您可以申请《树木管理令》许可证。

树木承包商

如果您获得了修剪或移除树木的许可，您必须聘用“澳大利亚资质框架三级（AQF3）树艺师”。

持有AQF三级树艺资格的树艺师受过培训，了解树木的生长机制和最佳护理方法。他们会确保按照澳大利亚标准修剪树木，并能够解释议会对树木工作的其他条件。

树木砍伐者的培训标准不如树艺师。他们可能更便宜，但很可能会使您的树木处于不良健康状态。

很遗憾，议会不能推荐任何树艺师。您可以在当地报纸上寻找树艺师，或在澳大利亚树艺协会和树木承包商协会的名单中搜索。

树木种植要求

在坎特伯雷银行镇市议会（CBCity），当树木移除获批后，有3:1的替换要求，即每移除一棵树需要种植三棵新树。种植的具体要求将详细列在您收到的决定书中。

我们的议会官员将评估您的物业，并根据您的具体情况决定3:1要求的适当变通。他们还会指定适合您物业的树木大小。然而，我们不会具体规定树木种类，只会要求不要种植果树或《树木管理令》豁免的任何物种。

请注意，所有移除树木的许可证要求在树木移除工作完成后的28天内种植替换树木，除非议会有不同的要求。议会可能会现场检查替换树木的种植情况，或使用航空影像监测替换树木的种植情况。种植替换树木对于维持我们的城市森林和树冠覆盖至关重要。

私人树木中的本地野生动物

看到本地动物在我们的城市森林中出现是一件好事，它们可能将您的树木作为家园。如果您已获得修剪或移除树木的许可，或树木根据我们的《树木管理令》豁免，而该树木有本地动物栖息，那么您可能需要进一步的批准才能进行工作。这不包括仅仅在您的树木中穿梭的鸟类和其他动物，而是指在树木中筑巢的本地鸟类和栖息在树洞中的动物。

《2016年生物多样性保护法》保护所有本地动物，破坏它们的栖息地或伤害或杀死它们是犯罪行为。

议会的《树木管理令》或决定性许可证无法为您提供推翻该法案的许可，以应对可能存在于您的树木中的本地动物。

您可以通过国家公园和野生动物服务局申请许可证，以进行可能伤害本地动物或其栖息地的工作，除了议会提供的任何许可证外。您可能还需要聘请在该法案下持有执照的害虫控制人员来进行该工作。

如果您不确定是否需要这些额外的批准，您也可以与议会的生物多样性团队讨论这一问题。

请注意，要获取最新信息，请查阅新南威尔士州政府提供的信息。

关于砍树的文章

砍树可以不报批？NSW的10/50法则

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

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做了二十年的房东，陆续和近百个租客打过交道，但被碰瓷，特别是到NCAT碰瓷，这是第一次！

碰瓷这种事，主动权掌握在租客手里。如果租客打算碰我们这些房东，我们该怎么办？

以我的这次案例为例，租客所说的都是一些鸡毛蒜皮的事情，这次上庭的导火索是烤箱的维修问题。

这是一个7年新的双拼房屋，另外一个duplex 烤箱正常，这个租客说他的烤箱坏了。一年前，我们为他买了一个全新的烤箱，有凭证。

新烤箱到后，handyman 安装了烤箱。但租客拒绝使用，理由是handyman没有电工证。随后，中介花钱请电工来检查，确认烤箱正常。

过一阵子，租客又说固定烤箱的两个螺丝松动了，不能用。其实，烤箱能正常使用。更换螺丝后，他又说新的螺丝不合格，需要更换别的螺丝。

尽管烤箱一直可以使用，但他坚持认为烤箱没有达到他的标准，要求赔偿500澳币，声称这是几个月无法使用烤箱的损失。（他有没有使用其实无从考证）

中介和我商议后，认为我们没有过错，没有同意赔偿，他便告到了NCAT。

考虑到时间成本，在1月10日NCAT调解日前两天，即1月8日，我们同意了500澳币的赔偿，并安排了租客提出的修理，但他还是坚持要到NCAT。

这就是中介和我2025年1月10日去NCAT的原因。不是想去，被逼的。

NCAT的第一次庭审是调解，旨在让双方和解。如果无法达成和解，第二次庭审才会安排hearing，通常在数周或数月后。

这位租客到NCAT又提出了其他小问题：

• 地板有两个钉子没有订好。
• 邮筒密封性不好，信件打湿了。
• 淋浴头控制装置不好用。
•  

他要求2500澳币的赔偿，并在接下来的三个月每月减租500澳币。中介现场一一核对问题，并承诺在1月31日之前修好。

中介指出他已经拖欠了1460澳币房租。（每周租金是1500澳币）

经过调解员的多次周旋，中介和我几次私下沟通，最终达成了和解。没有给租客2500，但比500多，中介安排了修理工作。

四点体会

A. 到NCAT是一件劳神费力的事，这一次是被逼。（租客是本地人）

B. 第一次去NCAT是调解，调解员不会裁决对错，常见的问话方式是：

• 你要多少钱？（问索要方）
• 你愿意出多少钱？（问赔偿方）
• 差距已经很小了，你们接着谈，我一会儿回来。
•  

C. 如果达不成和解，才会安排听证会，通常需要等数周或数月。

D. 大部分金额较小的案件，通常在第一次调解时解决。

可能你会问

为什么不和他死磕到底呢？

不是值不值的问题，死磕到底，会发现，你的时间成本大于赔给他的钱。

近期刚好在看北宋的《澶渊之盟》，北宋每年赔偿大辽30万岁币，而北宋每年养兵的费用近一千万岁币，是赔钱好还是打仗好？哪一个更划算呢？

看完这篇文章，你觉得房东是弱势群体吗？欢迎留言

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

2024年10月24日，新州议会通过了《2024年住宅租赁修正法案》，对住宅租赁法律进行了重大改革。

这些变化包括：

• 要求房东提供终止租约的理由，结束“无理由”解约条款
• 使租户更容易在租赁物业中养宠物
• 限制租金上涨至每年最多一次
• 禁止额外收费，包括背景调查费用和租赁协议准备费用
• 确保租户可以通过银行转账或Centrepay免费支付房租
•  

已生效的变更

自2024年10月31日起，两项重要的变更已生效。

租赁法规	主要变更
背景调查及其他费用	租户在寻找、申请或开始租赁时，不得被收取任何额外费用，包括背景调查费用和租赁协议准备费用。详情请访问新州公平交易官网。
租金上涨	所有租约的租金上涨频率限制为每年最多一次。此前，此规则仅适用于定期租约和两年以上的固定期限租约，现在适用于所有租约。对于2024年10月31日前签订的两年以下固定期限租约，将适用不同规则。详情请访问新州公平交易官网。

请确保了解这些变化对您的业务运营的影响。违规将面临处罚。

2025年开始实施的变更

预计在2025年上半年（具体日期待定）将实施更多变更。

租赁法规	主要变更
终止租约	房东必须提供合理理由才能终止租赁，无论是定期租约还是固定期限租约。如果房东希望终止租约，必须在终止通知中提供证据，若提供虚假理由将面临罚款。
固定期限租约的通知期	租户在固定期限租约结束前应收到更长的通知期：若租约为6个月或更短，通知期从30天延长至60天；若租约超过6个月，通知期延长至90天。
养宠物	租户申请养宠物将变得更加容易，房东只能基于特定理由拒绝租户养宠物。
房租支付方式	房东和中介必须提供免费、便捷的电子支付方式，不得额外收取手续费。

新法规正在制定中

新的法规将包括更多细节，例如：

• 终止租赁所需的支持性信息
• 养宠物申请表格
• 终止租约原因的数据收集方式

2025年3月23日起生效的租赁物业节水措施

从2025年3月23日起，若房东或中介希望向租户收取水费，租赁物业必须符合规定的节水标准。其中，马桶必须为最少3星WELS评级的双冲式马桶，这将成为水费收取的额外要求，叠加在已有的节水标准之上。详情请访问相关网站。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

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年底了，回顾这一年，我没有写价格低于100万house的案例分析，但考虑到市场中存在大量预算有限但希望投资或自住的购房者，今年最后一周就带大家分析两套在中央海岸成交或挂牌的房产。

通过实际案例的剖析，我们可以探讨如何在80万左右的预算范围内，买到合适的house，并最大化资产的长期价值。

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案例一：65 Taronga Avenue, San Remo NSW 2262

成交价格：$770,000 （2024年12月6日售出）
房型：5卧3卫2车位
土地面积：575㎡

房产亮点：

• 两层设计，上层为3卧室住宅，下层为两个独立的单元，适合多代同住或投资分租。
• 主厨房配备不锈钢家电，起居室通向阳台，享有湖景。
• 装备太阳能板、空调，以及双车库和侧通道，可存放船只或拖车。
• 区域内提供FTTP（光纤到户）网络连接，最高支持超高速上网。

分析：
这套房子是典型的“多功能型”住宅，非常适合想要通过分租实现投资回报的买家。上层和下层的布局使得租赁灵活性更高。

假设将上层三居室租出，每周租金预计为$450-$500，而下层两个独立单元分别出租，每个单元每周可达$200-$250，总租金回报可以轻松达到$850左右。这种情况下，投资回报率约为5.73%（基于770,000购入价）。

同时，对于预算有限但希望拥有湖景房的购房者来说，这套房子也提供了不错的自住+投资机会。住在上层，出租下层以分担贷款，是非常实际的选择。

注意事项：

1. 检查房屋下层的独立单元是否符合地方政府的分租规定，确保合规性。
2. 了解区域内的租赁市场需求，确认长期租赁回报是否稳定。
3. 虽然湖景增加了房产吸引力，但San Remo的增值潜力稍逊于一些更靠近海滩的区域，需要明确投资周期和预期。

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案例二：7 Hunter Street, Charmhaven NSW 2263 上图

挂牌价格：拟卖$850,000
房型：6卧2卫1车位
土地面积：695.6㎡

房产亮点：

• 主住宅为上下两层设计，上层3卧室，下层2卧室和一个多功能室。
• 独立的附属单元（studio），配备厨房和卫生间，可作为额外收入来源。
• 配备太阳能板、空调，外加带有湖景的宽敞露台。
• 区位优越，步行可至学校、购物中心、交通站点和湖滨区域，靠近M1高速。

分析：
Charmhaven是中央海岸近年来发展较快的区域之一，吸引了不少投资者的目光。这套房子的设计非常符合“大房子+附属单元”的投资逻辑。

主住宅的上下两层可以独立分租，单层租金预计在$450-$500，附属单元（studio）预计可租$200-$250。总租金回报接近$1,000/周，投资回报率约为6.11%（基于850,000成交价）。

如果是自住，购买这套房子的家庭可以利用附属单元来安置父母、亲戚，或者通过短租形式增加收入，同时享受自住的舒适性。

注意事项：

1. 确认附属单元是否获得合法批准，用作租赁用途是否符合当地法律法规。
2. 房屋的维护成本，特别是附属单元的电力、水费分摊问题，需要事先明确。
3. Charmhaven的发展潜力高于San Remo，但其市场需求和供需变化也需要持续关注。

购买80万左右房产的几点建议

1. 明确购买目的：是为了投资、度假还是长期居住？明确的目标将决定你选择房产的位置、类型和配置。
2. 注重租金回报率：中央海岸的租金回报普遍高于悉尼，尤其是多功能型住宅（如分层设计的house）更适合以租养贷的模式。
3. 关注区域发展潜力：类似Charmhaven、San Remo这样靠近交通主干道和生活设施的区域，虽然短期内增值幅度可能有限，但在未来10年中随着基础设施的完善，可能会有不错的表现。
4. 检查合规性：购买分层设计的房产时，一定要确保其符合分租或使用的相关法规，避免后续法律纠纷。

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无论是San Remo的65 Taronga Avenue还是Charmhaven的7 Hunter Street，都是80万预算内的选择。

中央海岸的房产市场相较于悉尼更具可负担性，但选房时仍需谨慎考量区域发展潜力和房屋本身的投资价值。希望本文的分析能够为预算有限的购房者提供一些思路。

最后，年末之际，愿大家都能找到心仪的房产，开启2025年的新生活！

你觉得这两笔交易如何？欢迎留下你的观点。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

2025年即将54岁，我站在人生的交叉口思考：这是中年，还是迈向老年的起点？

时间飞逝，2024年似乎刚刚开始，却已经悄然过去。这一年，我在工作中摸索，在生活中体会，在坚持中成长。

在总结过去的同时，我开始为2025年制定一份个人规划，希望能更从容、更有质量地度过这一年。

一、身体层面

健康是最重要的资本，无论年龄几何。2025年，我希望能继续保持良好的生活习惯，并更精细地关注身体的需求：

1. 坚持运动：能步行的就不开车或坐车，争取每天步行8000步以上。
2.  
3. 规律作息：睡觉是头等大事，早睡早起，保持7-8小时的优质睡眠。
4.  
5. 饮食节制：继续一天两餐的饮食习惯，早餐丰盛，午餐适量，晚餐不吃或仅摄入少量水果。
6.  
7. 及时就医：若身体不适，绝不硬扛，立刻求助专业医生。
8.  
9. 体重管理：目标体重保持在60-62公斤，偶尔轻断食（如每周一次16小时空腹）。
10.  
11. 劳逸结合：如果感到疲劳，不再勉强自己，把休息放在第一位。

二、精神层面

精神的自由与平和是人生至关重要的部分。2025年，我计划放慢节奏，减少精神上的“内耗”：

1. 放下压力：没有非做不可的事情，不让自己陷入紧张焦虑。
2.  
3. 内观冥想：每天至少30分钟安静独处的时间，反思自己、清理内心杂念。
4.  
5. 慎言慎行：少说无谓的话，不随意发表没有深思熟虑的意见。
6.  
7. 保持距离：与非必要的社交保持适当距离。
8. 

三、工作方面

工作依然是生活的重要组成部分，但健康与家庭更需优先。2025年的工作计划会更注重内在成长与记录：

1. 不定目标：不为自己设定过多的绩效目标，保持适度松弛感。
2.  
3. 坚持写作：记录自己的想法、经历和见解，每周至少写3篇文章，每篇1000字以上。
4.  
5. 健康优先：当工作与健康发生冲突时，绝不犹豫地选择健康。

四、家庭方面

家庭是幸福的源泉，2025年，我要花更多时间和精力在妻子和孩子身上：

1. 相互成全：始终牢记“happy wife, happy life”，让家庭氛围更轻松愉悦。
2.  
3. 言传身教：少说教，多行动，用实际行动为孩子树立榜样。
4.  
5. 服务家人：成为太太和孩子的“勤务兵”，用爱和陪伴营造幸福感。
6.  
7. 减少无效社交：将更多时间留给家人，而非消耗在无意义的交际上。
8.  

展望2025

年年难过年年过，总会有挑战，但只要努力，结果不会差。

展望新的一年，我希望在平凡的日子里，找到属于自己的节奏，拥有更健康的身体、更平和的内心和更幸福的家庭。无论是“中年”还是“老年”的开端，我愿意用智慧和从容迎接未来。

愿2025年充实而有意义！

以下几点我与众不同，坦诚相告

我很少参加社交活动。

写作是我的爱好，也是我的消遣。

我不喝咖啡，因为导致睡不好。

(感谢很多约我喝咖啡的朋友）

我很享受独处，充实而又忙碌，没有孤独感！

除外出看房和家庭需要外，我不大出门闲逛。

我只能将有限的精力花在已付费的客户上。

如果你还不是我的付费客户，我不会主动给你打电话做推销。

我会有一些免费咨询的机会，但不多。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.