Pyrmont紧靠市区和情人港,一段衰落转而复苏的历史

皮尔蒙特(Pyrmont)位于悉尼CBD西南 2 公里处。

 

皮尔蒙特曾是悉尼工业滨水区的重要组成部分,拥有码头、造船厂、工厂和羊毛商店。随着工业迁出,人口和面积下降。近年来,随着居民和上班族的涌入,它经历了重建。

 

历史

皮尔蒙特含有从岩石中冒出的冷水矿泉,因此以德国汉诺威附近的巴特皮尔蒙特类似的天然泉水命名。

 

由于砂岩的质量很好,Pyrmont 在相当早的时候就是采石场。 Quarryman’s Arms 酒店的特许经营者 Charles Saunders 成为最大的采石场主管,从 1853 年起在该地区建立了三个采石场。他的儿子和孙子继续从事这项工作,直到大约 1931 年。

 

皮尔蒙特成为工人阶级的工业和港口社区。一家大型糖厂由 CSR Limited 经营。 1900 年,该地区的人口约为 30,000。

衰变

皮尔蒙特在 19 世纪被视为贫民区。 二战后开始严重衰退,当时工业关闭,居民搬到郊区。到 1978 年,其人口下降到只有 1,800 人,到 1990 年,人口已降至 900 人左右。

 

1990年代的重建

为了振兴该地区,政府发起了“更好的城市计划”。 1992 年,City West Development Corporation 成立,其使命是更新该区域。 1999 年,这项责任已移交给悉尼港滨海管理局。

 

这导致到 2004 年社区规模扩大到 13,000 人,并且与迁回该地区的企业的贸易也增加了,员工总数达到 22,000 人。 现在几乎所有的工业功能都从该地区消失了,取而代之的是低层和高层住宅开发项目。糖厂关闭,包括 The Cooperage 和 Tablet House 在内的一些建筑物被修复为住宅和办公空间,这两处都被列入地方政府遗产名录。

 

重建后,郊区变得更加多元文化,只有 35% 的居民出生在澳大利亚,其次是 8% 的居民出生在中国。

 

商业区

Star 赌场占据了 Pyrmont 的达令港海滨,而悉尼鱼市则位于 Blackwattle 湾。 Jacksons Landing 是位于半岛北部的住宅和商业地产开发项目。

 

Pyrmont 是多家公司的总部所在地,包括 Vodafone、Accenture Australia、Network 10、Google和广播电台 Nova 96.9、Smooth 95.3 和 2SM。 Pyrmont 是 Seven West Media(2017 年搬到 Eveleigh 的澳大利亚科技园)和 2GB(2020 年搬到北悉尼)的旧址。

 

人口

在 2016 年人口普查中,皮尔蒙特有 12,813 人。 36.8%的人出生在澳大利亚。最常见的出生国家是中国 7.1%、英国 4.9%、韩国 4.0%、印度 2.9% 和新西兰 2.5%。

49.3%的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话 8.4%、粤语 4.4%、韩语 3.7%、西班牙语 2.3% 和泰语 2.2%。

对宗教最常见的回答是无宗教 39.8% 和天主教 19.8%。

交通

公路

皮尔蒙特通过皮尔蒙特桥与悉尼市区相连,这是一座供行人和骑自行车的人使用的可以开合的桥。

 

 

轻轨

内西区轻轨包括郊区的四个轻轨站 – Pyrmont Bay、The Star、John Street Square 和 Fish Market。

 

跨港渡轮服务为 Pyrmont Bay 渡轮码头提供服务。

皮尔蒙特也有巴士服务。

 

公园

Pyrmont Park皮尔蒙特公园位于半岛北端,俯瞰东巴尔曼,沿海岸向南延伸至哈里斯街的起点。

 

Pirrama Park皮拉玛公园位于郊区西部的皮拉玛路。这片土地以前是水警的基地;悉尼市于 2005 年收购了它,并将该地区开发成一个 1.8 公顷的休闲空间,设有咖啡馆、烧烤设施和儿童游乐设备。

 

 

为什么在澳洲只有很少人有五处以上投资房?

 

你知道有多少澳大利亚人拥有投资房产吗?

根据 2015年澳洲税务局的数据,澳大利亚约有 205 万人有投资房,约占 2500 万人口的 8%。

数据显示,在这 205 万人中,大约 71% 的人只拥有一处投资房产。

我们以为自己身边遍布拥有众多房产的地主,其实更多人只是拥有一到两个投资房,只有不到两万人拥有六个或更多的投资房。

 

澳洲税务局在2014–15统计数据显示

1,468,949(约150万)人有一处投资房

383,505(约40万)人拥有两处

118,412(约12万)人拥有三处

43,239(约4.3万)人拥有四处

18,231(不到两万)人拥有五处

19,198(不到两万)人拥有六处

总计2,051,534人有投资房

 

我们思考一个问题,为什么只有很少人有五处以上投资房?

 

原因一,本来挣得不多,买自住房已经气喘吁吁,哪有钱买投资房?

 

原因二,自住房买得太贵,将自己套住了。

自住房不能产生租金,越贵的自住房,越占用资金,如果通过贷款购买,利息不能抵税,所以,从某种程度上讲,自住房不能归类为资产,而是负债。有专家指出,有贷款的自住房是一笔坏的债务,买得越贵,债务越多。

 

原因三,有的人挣得不少,但舍不得交税。

银行贷款是要看投资者的报税收入,如果舍不得交税,那么税务报表必然难看,这影响到购房者的贷款能力。也就是说,表面上看是“省了”税,但影响自己购房的美好前程。

 

原因四 听到一点负面消息,就开始怀疑房市会塌

纵观房市,我们会发现,大多数投资者并没有将买房作为一个坚定的目标,在买房和持有房产过程中,负面消息是不可或缺的,如加息,大选,建材涨价,想找一个理由不买房真的很容易。但是,精明的投资者会忽略这些,知道自己的目标和最终要什么。

 

原因五 很多投资者知道投资房产可以赚钱,但他们不知道哪些房产可以帮助他们实现这一目标。所以,部分投资者可能会买错了房,导致卡住不能动弹甚至卖掉房产。

还有人会一时冲动买豪宅,但没有考虑到持有成本,导致没过几年就抛售。

 

原因六,短期思维,没有周全考虑

大多数投资者会在头五年内出售投资房,因为他们买错了房,或者他们觉得房市不好玩,打算离场。其实,卖得快的主要原因是没有考虑到房产必须长期持有。

 

所以,想成功地长期持有五处以上房产绝对是一件技术活,既要有挣钱的能力,有要有延迟满足的决心,还要有足够多的对房产的正确认知,不是一件容易事。

 

 

 

2022.7.23 悉尼house好deal

房源一 成交价比拍卖指导价低25万

17 Moore Street Cabarita NSW 2137

3房1浴2车位 518.5平方米

宽度13.665米, 深度38.86米

2022年7月23日售出320万,而拍卖指导价345万

 

优点

本街自住80%

卖家持有45年

后院朝北

两面临街

可从 Elphinstone Street 开车进入

状况良好

燃气厨房

独立客厅和用餐区

两个带锁的棚屋

大型双车库

如建两层将有城市天际线 (STCA)

静街

潜在的duplex位置 (STCA)

双砖

可步行到Cabarita Waters、早餐点、学校、公园和高尔夫球场

 

缺点

房间和浴室不够多,内部面积122平米

路冲

 

入选理由

理由一  拍卖前指导价345万,320万售出

理由二  地价占房价比2.74/3.2=85.63%

 

 

房源二 110万在市区附近买公寓还是排屋?本案例给你新思路

 

65 Rochford Street Erskineville NSW 2043

2房1卫 127.7平米  土地价值94万,

7月23日售价110万零800澳币

宽度4.57/4.73米  深度27.49米

 

优点

Ceiling 很高

采光充足

开放式客厅/餐厅

彩色玻璃

楼上的主卧室,带入墙柜和景观

功能齐全的厨房

带浴缸、天窗和洗衣的浴室

铺砌后院

周围绿树成荫

步行即可到达咖啡馆、公园

学区 Newttown小学91分

Newtown中学93分

最近翻新

静街

 

缺点

内部面积只有72平米

门口街道很窄

没有停车位

 

入选原因

原因一,如果只有110万,在同样区域只能买公寓,但本房源是刚翻新的排屋

原因二,土地价值94万,地价占房价比0.94/1.1008=85.39%

原因三, 本街靠近本房源也有类似土地面积的排屋出售,价格分别为

47号 今年4月售出,土地面积120平米,售价206万,比本房源贵近100万

71号 今年3月售出,土地面积120平米,售价153万,比本房源贵43万

 

 

 

2022.7.30 悉尼house好deal

8 Lewis Street Epping NSW 2121

2022 年 7 月 30 日拍卖售出  280万零3千澳元

4房2浴1车位  1258平方米

 

优点

占地 1258 平方米,临街面超过 24.9 米

距离巴士站 250 米,

距离Epping West Public 400 米

距离火车/地铁站、咖啡馆和商店约 1 公里。

有排水系统的再开发机会(STCA)

采光充足的客厅通向独立的用餐区

Easycare 后院

可建祖母房 (STCA)

四间宽敞的卧室+ 一间办公室

一间卧室带套间

主卧室通向露台/阳台,可俯瞰花园

中央主浴室,带独立浴缸和淋浴

单锁车库,包括洗衣房和花园棚

当前租户愿意留下续租

方便前往 Eastwood 和 Carlingford 商店

距离公园 650 米

Epping west学区 100分

Chelltenham Girls High中学

 

 

缺点

土地不规则, 前面宽24.92米, 后面宽35.61米,后面比前面宽10.53米

有easement

 

入选原因

原因一  土地巨大,土地价值237万

原因二   地价占房价比很高 2.37/2.803=84.55%

 

 

64 Camden Street Newtown NSW 2042

135万售出

2房1浴  占地149平方米

宽度4.22/4.34米  深度38.18米

 

优点

双层

原木地板

高天花板,华丽壁炉

宽敞的布局和楼下储物空间

开放式客厅/餐厅

2间宽敞的卧室,主卧带阳台,入墙柜

带浴缸和洗衣房的浴室

现代燃气厨房,带木质台面

大后院,带铺砌区域,棚屋

步行 3 分钟即可到达 King St 和 Newtown Public

短途步行至咖啡馆、餐厅和商店

 

缺点

楼上没有浴室

没有停车位

前庭不够宽

 

入选原因

原因一,虽然有如上所列缺点,但135万买占地149平米近市区独立地契排屋,性价比很好

原因二  地价占房价比非常高 1.19/1.35=88.15%

 

 

 

St Ives悉尼CBD以北 18 公里,Ku-ring-gai 辖区

圣艾夫斯(St Ives)位于悉尼CBD以北 18 公里处,位于 Ku-ring-gai 辖区内。 St Ives Chase 是一个独立的相邻区域。

 

历史

1788 年,州长 Arthur Phillip 和一群人首次探索了 St Ives 地区,他们在靠近现在的 Hunter Avenue 的 Bungaroo 建立了一个露营地。该地区生产了小规模的木材采伐业。在 Dalrymple-Hay 自然保护区附近的 Pymble 和 Canisius 学院附近,仍有一些 30 米及以上的树木的例子。原生松节油树也曾经很丰富,并为制作橱柜提供了有用的木材。它曾经以苹果园而闻名,但由于住宅需求,该地区不再种植任何商业水果。

 

第二次世界大战期间,该地区有大量军队驻扎,这为建造 Archbold 路作为通往该市的补充和紧急路线提供了动力。自 1950 年以来,该郊区已从中央购物区和主干道扩展到北部与周围的 Ku-ring-gai Chase 国家公园接壤的山顶和山谷地区,现在被称为 St Ives Chase 和 Garigal National公园向东和东南。

 

该区邮局于 1885 年 11 月 10 日开放 ,第一所公立学校于 1889 年 5 月 6 日开放。

 

由于感觉远离城市,圣艾夫斯最初发展缓慢。 1890 年代后期定居点有所增加,当时圣艾夫斯居住着市场园丁、小型奶牛场、果园工人和相关行业。自第二次世界大战结束以来,该郊区经历了最快速的扩张时期,并且移居该地区的家庭稳步增长。

 

如今,圣艾夫斯在大悉尼地区被公认为是一个相对安全和富裕的郊区。根据 2016 年澳大利亚联邦人口普查,圣艾夫斯的(个人)周收入中位数为 932 澳币,远高于州平均水平 664 澳币。

商业区

圣艾夫斯购物村是一个中型购物中心,于 1960 年代开业。该中心拥有 110 多家商店,其主要租户是 Harris Farm Markets、Coles 和 Woolworths。

 

学校

Sydney Grammar School (St Ives Campus)(K-6)

St Ives Public School (K-6)

St Ives Park Public School(K-6)

St Ives North Public School (K-6)

St Ives High School (7-12)

Corpus Christi Catholic Primary School(K-6)

 

公园

Dalrymple-Hay 自然保护区位于 Mona Vale Road 东侧,占地 10.7 公顷。它由一片黑色的开阔森林组成,尽管存在杂草和枯死问题,但仍被当地人用作休闲区。它被列入国家财产登记册。

 

Ku-ring-gai Wildflower Garden 是一个占地 123 公顷的植物园,位于 Mona Vale 路北侧。它包括一个游客中心和步行道。

人口

在 2016 年人口普查中,圣艾夫斯记录的人口为 17,300 人。

 

中位年龄为 42 岁。 0-14岁儿童占人口的20.8%,65岁及以上人口占人口的19.7%。

 

51.8%的人出生在澳大利亚。最常见的其他出生国家是南非 8.6%、中国 7.1%、英国 6.3%、香港 2.0% 和新西兰 2.0%。

 

最常见的祖先是英国人 23.9%、澳大利亚人 15.9%、中国人 11.9%、爱尔兰人 6.3% 和苏格兰人 6.2%。

 

69.0% 的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话 8.7%、粤语 3.7%、韩语 2.4%、波斯语 1.7% 和西班牙语 0.9%。

 

对宗教最常见的回答是无宗教 28.6%、圣公会 17.6%、天主教 17.3% 和犹太教 9.7%。

 

82.9%的家庭为家庭家庭,16.2%为单身家庭。

房屋价格

在圣艾夫斯被占用的住宅中,70.1% 为独立住宅,20.2% 为公寓或公寓,9.5% 为半独立式

 

2022年7月26日统计,圣艾夫斯有 247 处房产可供出售。目前,房屋的中位房价为 2,928,888澳币,年资本增长率为 23.32%。过去 12 个月有 263 套房屋被销售。平均而言,房屋在市场上的时间为 21 天。

 

如果您正在考虑在圣艾夫斯购买投资物业,请考虑目前房屋的租金收益率为 2.23%,平均每周租金中位数为 1,250 澳币。上一季度独立屋增长 3.38%,过去 12 个月增长 23.32%。

 

圣艾夫斯的面积约为 14.3 平方公里,拥有公园41个,占总面积的近41.3%。 2011 年圣艾夫斯的人口为 15,558 人。到 2016 年,该地区的人口为 17,309 人,同期该地区的人口增长率为 11.3%。圣艾夫斯的主要年龄组是 40-49 岁。

 

圣艾夫斯的家庭主要是有孩子的夫妇,每月可能要偿还超过 4000澳币的抵押贷款。 2011 年,圣艾夫斯 85.8% 的房屋为自住,而 2016 年为 82.9%为自住,自住率下降了3%,但依然占比很高。

 

2022.8.6 悉尼house本周好deal

40 Kenilworth Street Croydon NSW 2132

4房1浴  占地297平方米

土地宽度11.2米, 深度25.91米

8月6日拍卖前售出 165万澳币

 

优点

本街自住80%

卖家持有32年

四间宽敞的卧室

独立的休息区和用餐区

翻新过的厨房

私人后花园

绿树成荫的街道

离Croydon火车站510米

学区Croydon小学98分

学区 Burwood女中 93分

高天花板

 

缺点

无车位

虽经过翻新,但还是稍显陈旧,特别是浴室,估计有些买家会不喜欢

 

 

入选理由

理由一 165万在内西买四房经过翻新的house,虽然有一些缺憾,但真的值!

理由二 土地价值129万,地价占房价比1.29/1.65=78.18%

理由三 同一条街22号土地面积440平米,内部面积290平米,去年10月售价370万,比本房源贵370-165=205万

理由四  Corelogic估价190万

 

 

房源二

本房源没有入选为本周好的deal,刊登出来的原因是想提醒买家参加拍卖前一定要深入调研房源

 

24 Torquil Av Carlingford 8月6日拍卖185万澳币售出

 

有读者请我点评一下这个house的拍卖,刚好我辅导的一位买家参加了本场拍卖,这篇文章是根据她的反馈整理的,特此感谢。

 

我辅导的这位买家拍卖前做了大量的功课,以下是她的记录

 

这个房子最后卖了1.85,叫到了1.7之后,剩下三家(两个华人一个印度人)开始5千5千的加。之后被印度人叫到了1.8,这时还剩一个华人家庭和那个印度人2千2千往上加,最后印度人1.85拿下。

 

这个印度人加的很爽快,如果最后那个华人家庭不放弃,估计他能加到2m去。

 

这个房子她找了builder去看,报价翻新15万,外加地基有两个柱子歪了,需要修葺,车库内潮湿需要重新做防水,车道下陷,估计总价在20万,另外这个房子是后高前低左高右低,在这条街的最低处,车道下有storm water pipe通过。

 

笔者想说,參加一个拍卖之前需要做的功课非常之多,每一個看似轻松的买家背后都付出了很多,放弃有放弃的理由,买到有买到的缘由。

 

不同的买家需求不同,看问题的角度不同,每一个出价者各有自己的出价策略,在整個买房过程中, 你管不了別人,只能管好自己。

 

關於這個house的核心數據如下

土地面積735平米

內部面積130平米

前庭21米

土地價值134萬

房齡50年

賣房原因:去老人院

 

東西朝向

缺點

離主路近

Swerage切去前院一角

 

 

你知道Pymble, 但是它的邻居 West Pymble呢?自住占比高,house中位价265万

 

West Pymble位于悉尼CBD西北 15 公里,Ku-ring-gai管辖。 Pymble 是其东部的一个独立区,邮政编码为 2073。

 

历史

West Pymble 所在的土地是 Guringai 国家,直到欧洲人的到来带来了疾病,导致人口剧烈减少。到 1824 年,该地区的原住民已沦为“原住民部落的遗骸”,他们在从 Bobbin Head 前往 Pymble Hill 的途中定期穿过该地区。早期的欧洲定居者罗伯特·平布尔告诉他的孙子们,原住民在 1856 年就已经消失了。

 

伐木是该地区的第一产业,政府伐木营地和私人承包商都砍伐该区最大的树木并将它们拖到莱恩科夫河或当地的锯坑。

 

随着木材被砍伐,土地被用于果园,到 1880 年代,种植柑橘、苹果、梨和核果成为主要产业。 Lofberg、Kendall 和 Munday 家庭在他们的混合农场种植水果和养猪。这些企业一直存活到 1920 年代,尽管苹果蠹蛾的到来减少了果实的生长,而 1890 年代北岸铁路线的建设使土地作为住宅物业更有价值。

 

该区在 1900 年至 1915 年之间被细分,但由于与皮姆布尔的铁路相距较远,人口仍然稀少。在整个两次世界大战期间,该地区的大部分地区仍然处于半农村状态。

 

该地区的大部分地区是在第二次世界大战之后(主要是在 1950 年代和 1960 年代)开发的,在穿过灌木丛的全新街道上建造了国防人员住房和返回士兵的家园。 West Pymble 战争纪念馆于 1962 年在 Lofberg 路上开放。该区最初的住房风格很多是三居室的挡风板小屋,这些小屋许多仍然存在,但其中许多已经被扩建或升级;也有很多已被拆除,取而代之的是更大的房屋。

 

West Gordon 公立学校于 1951 年开办,后来的 West Pymble 公立学校于 1960 年开办。

 

位于Ryde Road 东侧的 West Pymble 路段,包括 Kiparra St、Dunoon Avenue、Wyuna Avenue 和毗邻的街道,最初被指定为“West Gordon”,被认为是 Gordon 郊区的一部分。然而,在 1990 年,对郊区边界进行了审查,这个社区被重新指定为 West Pymble 的一部分,尽管公立小学的名称没有改变。

 

Pymble West 邮局于 1958 年 12 月 1 日开业,并于 1974 年关闭。

商业区

 

The Philip Mall

位于肯德尔街的菲利普购物中心是一个街道购物中心,两排商店彼此相对。菲利普购物中心包括 IGA 超市、美发店、美容院、外卖店、蔬菜水果店、面包店、报摊、咖啡馆和熟食店、咖啡馆、中餐厅、肉店、比萨店、药店、巧克力店、瓶装店、自动取款机、理疗师、牙医和兽医诊所。附近有 BP 加油站。

 

菲利普购物中心于 1990 年代重新开发。该开发项目包括拆除两家商店之间的花园,这两家商店已基本破旧。一些花园被重新种植,其余部分铺设,显着增加了商场的空间。安装了座椅和额外的自行车架。与此同时,大型儿童游乐场也进行了升级,配备了改进的安全设施和玩具套装。

 

2012 年,菲利普购物中心进行了重新景观设计,商店之间的中心区域被拆除,并建造了新的布局,以提供更多空间让购物者在两条商店之间移动。

 

菲利普购物中心商店协会是西皮姆布尔商会,它组织了许多当地社区感兴趣的活动,包括当地社区。

 

Gordon West 商店位于 West Pymble 的 Duneba Avenue。其中包括牙医、美发沙龙、德国和意大利餐厅。 Gordon West 商店比 Philip Mall 商店小得多。

 

交通

距离该区最近的火车站是 Pymble 火车站,距离 West Pymble 中心约 2.5 公里。然而,从 West Pymble 到Pymble并不方便。

 

560从 West Pymble 到 Gordon 火车站是一个循环服务。

575 路从麦考瑞大学到霍恩斯比火车站,途经 Pymble 和 Turramurra

572 路从麦考瑞大学到 Turramurra 火车站,途经 South Turramurra 和 West Pymble

197 沿 Ryde 路穿过 West Pymble 从 Macquarie University 到 Gordon 站,然后通过 St Ives、Austlink 和 Terrey Hills 前往 Mona Vale。

公园

West Pymble 周围环绕着 Lane Cove 国家公园,提供绝佳的丛林徒步旅行机会。

 

位于 Lofberg 路的 Bicentennial Park 椭圆形建筑群包括无挡板篮球场、足球场和板球场、公共游泳池、儿童游乐场和烧烤设施。该公园最初是一个采石场,后来成为自行车道,直到 1988 年重建以配合澳大利亚二百周年纪念日。

 

该区森林覆盖率很高

 

学校

West Pymble Public Sc​​hool, Apollo Avenue, 一所公立小学

Gordon West Public Sc​​hool(实际上是在West Pymble),一所公立小学

Our Lady of Perpetual Succor Catholic Primary School, Kendall Street, 一所天主教小学

房价

 

该区目前house中位价为265万澳币,过去一年资本增长32.63%,过去一年有69个house被销售。

 

如果您正在考虑在 West Pymble 购买投资物业,该区目前房屋的租金收益率为1.98%,平均租金中位数为$880每周。

 

West Pymble 的面积约为 3.7 平方公里。拥有公园16个,占总面积的近25.7%。 2011 年该区的人口为 5,151 人。到 2016 年,该区的人口为 5,318 人,同期该地区的人口增长率为 3.2%。 West Pymble 的主要年龄组是 10-19 岁。

 

West Pymble 的家庭主要是有孩子的夫妇,每月可能要偿还超过 4000澳币的抵押贷款。一般来说,West Pymble 的人主要从事专业性的工作。 2011 年,West Pymble 87.7% 的房屋为业主自住,而 2016 年为 87.1%,自住人口占比很高。

 

 

要警惕地价占比高的house所隐藏的问题

感谢很多买家对笔者文章的关注,根据读者的反馈,我觉得非常有必要提醒买家,因为至少有部分买家会对我的买房理论形成一种错觉,这种错觉是

地价占比越高 的house越值得买

 

在此,笔者郑重提醒,凡事利弊兼顾,地价占比高,正如王熙凤的名言,“大有大的难处”。

 

为便于读者理解,举一个就在手边的例子!

 

30 Monie Av East Hills 这个house拟定在8月13日拍卖,我辅导的一个学员打算参加拍卖,我提醒她做20个调查并请律师看合同,如果没有问题,再做建筑和虫害检查。

这个house之所以能引起她的注意是因为地价很高,土地价值为132万,中介说160万以下有机会买到,如果按160万的售价计算,地价占房价比为82.5%,这个比值是很高的。所以,这位学员接着做功课。

 

等到她深入现场察看并请律师看完合同后发现了以下三个问题

A 该house位于flood zone

B 后院的granny Flat没有审批

C 游泳池不合规。

买家问我是否该放弃,我同意和尊重她律师的意见,直接放弃,并取消已经预约的建筑和虫害检查。

 

今天,我查到了该house在8月13日的拍卖价格169万,地价占房价比为 1.32/1.69=78.11%

 

上述例子表明,地价占房价比高可能隐藏着问题,进行深入调查非常有必要。

 

通常来说,地价占比高的house可能有如下缺点

 

A 特别老或者比较旧的房子,甚至是需要加建或者推倒重建的老房子,基建或维护费用很高。

 

B 土地很大,而房子建筑面积很小。

 

C 租金很可能比同类型房子低。

 

D税法是40年的折旧年限,老房子意味着可申报的折旧抵扣非常少。

所以,笔者提醒买家,在买house时,将地价占房价比当成一个重要指标而不是唯一指标,看到地价占比高的house一定要做更深入仔细的调查,必须弄清楚占比高的原因以及你买入后的应对策略,不要凭一时冲动而顾此失彼,这些内容我在《找deal课》上都有深入的讲解。

 

买地价占比高的房子通常意味着你要去解决一些问题,如旧房翻新,通过翻新来增加价值和租金。所以,要掂量一下你是否有解决这些问题的能力,如果没有,建议不要碰。

 

Turramurra house中价位320万,自住占比79.3%

Turramurra 位于悉尼CBD西北 16 公里处, Ku-ring-gai 管辖。它与邻近的 North Turramurra、South Turramurra 和 Warrawee 共享 2074 的邮政编码。

 

历史

Turramurra 是一个土著词,被认为是指高山、大山、高地、或小河道。早期的欧洲定居者将该地区称为东路。

 

Turramurra这个名字是在1890年火车站建成时采用的。Turramurra 邮局于 1890 年 8 月 16 日开业。

 

Turramurra 东邮局于 1959 年 5 月 1 日开业,并于 1993 年关闭。Turramurra 北邮局于 1953 年 9 月 1 日开业。

 

北 Turramurra和 South Turramurra于 1994 年 8 月 5 日成为独立的区。

 

地理位置

Turramurra 是一个海拔约 170 米的丘陵郊区。

 

North Turramurra 是一个独立的区,位于伯恩斯路以北。 Bobbin Head Road 沿南北方向穿过 North Turramurra,然后进入 Ku-ring-gai 国家公园。

North Turramurra 商店位于 North Turramurra 公立学校旁边。再往北是 Ku-ring-gai Chase 国家公园和 Ku-ring-gai 创意艺术高中。

 

South Turramurra 是一个独立的区,位于 Comenarra Parkway 以南,以 Kissing Point Road 为中心。

南Turramurra 毗邻Lane Cove 国家公园,是Great North Walk 的起点。 Turramurra 高中位于南 Turramurra。

 

东Turramurra 是Turramurra 的一个非官方城市地区。它位于Bobbin Head Road 以东的Turramurra 地区。它有一个叫做王子街商店的小购物区。

山景

位于太平洋高速公路上的 Hillview 庄园大约在 1890 年开始,当时有一座面向高速公路的简朴的联邦小屋。后来,业主意识到该地块的商业潜力,视野开阔,于 1913 年左右在后方建造了一座宏伟的两层联邦住宅,用作宾馆。其上方的住宅于 1915 年在该地点的西端添加。该庄园后来出租给 Hornsby 的 Ku Ring Gai 医院,用作 Hillview 社区健康中心。整个庄园都被列入遗产名录。

 

交通

太平洋公路 (A1) 是 Turramurra 的主要干道。 Turramurra 火车站位于悉尼火车线的北岸和西线。 Transdev NSW 巴士提供从火车站到住宅区和学校的服务。

 

商业区

Turramurra 最大的商业区位于太平洋公路和 Rohini 街沿线,毗邻 Turramurra 火车站。

 

Coles 超市位于 Turramurra 站后面,Ray 街,靠近公共图书馆。 Turramurra 共济会中心位于太平洋公路沿线。

 

Princes Street 商店位于 East Turramurra,在 Princes Street 和 Bannockburn Road 的拐角处,靠近 Pymble 公立学校。王子街的商店包括精品葡萄酒店、兽医医院、礼品店、熟食店、肉店和杂货店。

 

在 Kissing Point 路的 South Turramurra 有商店,包括理发店、IAG 超市、咖啡厅、比萨店、药店、面包店、邮局、BP 加油站和其他服务。

 

在 Bobbin Head Road 的 North Turramurra 还有一个购物村,里面有 IGA 超市、面包店、邮局、报刊亭等设施。

 

学校

Turramurra 高中(位于南 Turramurra)

Turramurra 公立学校

Warrawee Public School

 

人口

在 2016 年人口普查中,Turramurra 记录的人口年龄分布:

中位年龄为 42 岁,而全国中位年龄为 38 岁。

15岁以下儿童占总人口的20.3%(全国平均为18.7%),

65岁及以上人口占总人口的18.5%(全国平均为15.8%)。

 

种族多样性:

61.5% 的人出生在澳大利亚,而全国平均水平为 66.7%;

紧随其后的最常见出生国是英国 6.5%、中国 5.1%、南非 2.7%、印度 2.2% 和韩国 2.0%。

 

73.2%的人在家只说英语;在家使用的其他语言包括普通话 6.0%、粤语 3.4%、韩语 2.3%、波斯语 1.1% 和印地语 0.9%

 

宗教:对宗教最常见的回答是无宗教 29.5%、圣公会 20.5% 和天主教 20.3%。

 

收入:家庭周收入中位数为 2,657澳币,而全国中位数为 1,438 澳币。

住房:

绝大多数(73.9%)被占用的私人住宅为独立屋,22.0%为公寓、单元或公寓,3.9%为半独立式。

目前house房屋的中位价为320万澳币,年资本增长26.98%,.有192个House在过去 12 个月被销售。平均而言,上市天数为21天。

 

如果您正在考虑在 Turramurra 购买投资物业,请考虑目前房屋的租金收益率为

1.98%,平均租金中位数为$1,150每周。

 

Turramurra 的面积约为 6 平方公里。它拥有21个公园,占总面积的近15.6%。 2011年Turramurra的人口为11,083人。到 2016 年,该地区的人口为 11,928 人,同期该地区的人口增长率为 7.6%。 Turramurra 的主要年龄组是 40-49 岁。

 

Turramurra 的家庭主要是有孩子的夫妇,每月可能要偿还超过 4000澳币的抵押贷款。一般来说,Turramurra 的人们从事专业工作。 2011 年,Turramurra 82.4% 的房屋为业主自住,而 2016 年为 79.3%,自住占比下降了约3%,但依然占比很高。

 

 

 

2022.8.13 悉尼house好deal

房源一

 

26 Halley Street Five Dock NSW 2046

2022 年8 月 13日拍卖售出220万澳币

3房2浴两车位 占地446平方米

宽度12.19米, 深度36.58米,土地价值164万

优点

卖家持有45年

宁静私密环境

全砖结构

带拱形窗户的生活区

10 年前翻新过厨房,可使用燃气器具

三间大卧室

可以隔断成四房

木地板,宽敞走廊,高天花板

内部洗衣房

后院朝北

可以街边停车

带车棚和车库

漫步海滨 Halliday 公园

本街90%为自住

缺点

本房子比较旧,需要翻新。

中介广告所说的三房或者四房需要做隔断才能形成三房或者四房。

入选原因

理由一  地价占房价比 1.64/2.2= 74.54%

 

理由二  同一条街37号去年12月4日售出,售价268万8千,占地面积390平米,土地价值159万(土地面积和土地价值均低于26号house),3房两位两车位,但比本house贵2.688-2.2 = 0.488M, 即48万8千。

 

理由三  同一条街44号去年11月27日售出,售价255万,占地面积385.7平米,土地价值149万(土地面积和土地价值均低于26号house),3房一卫两车位,但比本house贵2.55-2.2 = 0.35M, 即35万

 

理由四  RP data 估价245万,比实际售价220万多25万

 

 

房源二

本房源没有入选为本周好的deal,刊登出来的原因是想提醒买家参加拍卖前一定要深入调研房源

 

我整理出来的每周的好deal 是根据拍卖结果整理出来的,并没有看售房合同,但这并不意味着看合同不重要,如果发现合同中有你特别在意的事项,或者你的律师建议你不买的事项,建议一票否决。

 

我整理出的每周好deal 需要补充以下两个重要事项,这两项非常重要,

第一,售房合同

第二,验房报告

 

8 Japonica Road Epping NSW 2121

指导 $185万,8月13日拍场售出190万

4房2浴 2停车场

土地面积746平方米, 宽度18.59米,深度40.26米

 

优点

多个公共空间

四间卧室,主卧带浴室

开放式厨房,带宽敞橱柜空间和早餐吧

太阳能

宽敞的东北朝向后院

自动上锁车库,有充足存储空间

学区 Carlingford High School、Cheltenham Girls 和 Roselea Primary

靠近商店/咖啡馆和 Epping 站、M2 和 Carlingford Court

漫步到 Little Ray & Hazlewood Rose Park

幸运号码8

宁静街道

卖家持有55年

卖房原因:老人去养老院

 

缺点

缺点一 污水管横穿

缺点二 对入住要求高的买家而言需要翻新

 

可以买入的三个理由

理由一, 土地价值141万,地价占房价比1.41/1.9= 74.2%

理由二, 拍卖指导价185万,190万即售出

理由三   Core Logic估价207万5千, 可供参考。