2022.8.20 悉尼house好deal

悉尼内西近700平米大地house售价仅140万

房源一

7 Canberra Street Hurlstone Park NSW 2193

3房2浴1车位, 售价140.5万澳币

689.2平方米, 宽度 11.28/8.86米  深度 71.07/69.95米

 

优点

后院朝北

土地面积:689.2 平方米,在内西算大地

原始内饰,有足够的现代更新空间

有四个公共空间,很容易改成四房

华丽的高天花板和装饰性飞檐

阳光明媚的露天区域,适合儿童的草坪

实用厨房

三间宽敞卧室,其中两间带入墙柜

宽敞的第三卧室通过法式门通向阳台

两间大小适中的浴室,空调和吊扇

单车库

距离坎特伯雷广场、咖啡馆和餐馆仅数分钟路程

靠近坎特伯雷公立、女子和男子高中

离Canterbury 火车站490米

 

缺点

离火车线近

需要翻新。

 

入选理由

理由一  超大土地,接近690平方米

理由二  土地价值为137万

理由三  地价占房价比为1.37/1.405 = 97.5%,也就是售价接近土地价值

理由四  RP Data 估价174万,可供参考。

 

房源二

26 Renwick Street Drummoyne NSW 2047

2022年8月20 日拍卖售出 267.7万澳币

5房2浴1车位,

占地360平方米, 宽度9.14米,深度39.67/40.03米

土地价值209万

 

优点

位于顶级街道的独立式房屋

车库

双临街,包括后车道

华丽的时代特征 + 现代更新

五间卧室,壁炉,入墙柜

分隔良好的主卧室,带套间

宽敞的生活区+户外娱乐

带超大燃气灶的高档厨房

步行到商店、Bay Run、Birkenhead Point

靠近 Bay Run、商店的大型单层家庭住宅

学区 Drummoyne 小学

 

缺点

板房

笔者没有看合同和验房报告,如果合同和验房报告中有重大扣分项,可以一票否决。

 

入选理由

理由一  地价占房价比很高 2.09/2.677=78.07%

 

理由二  今年6月15日,同一条街40A 售价为340万,4房两浴两车位,土地面积335平米,土地价值200万,土地面积和土地价值都不如26号,但售价却高了 340 – 267.7= 72.3万

 

理由三  去年11月12日,同一条街90号 售价为344万,3房3浴3车位,土地面积240.3平米,土地价值184万,土地面积和土地价值都不如26号,但售价却高了 344 – 267.7= 76.3万

 

理由四  该区五房house中价位440万,此房售价266.7万

 

 

投资者请关注房产投资中的“负扣税“, 虽然它本身不是税。

 

负扣税 negative gearing

 

在一个财政年度中,如果投资物业的支出超过投资收益Income所带来的收入,这个亏损的额度可以从你该财政年度总收入的应纳税额度中直接减去,从而带来税务上的优惠,这种优惠中文称为负扣税,英文称为Negative Gearing。

 

明眼人一看就知道,虽然称之为税,但其实不是税。

 

负扣税就是用这个负向应纳税收入来冲抵你在其他方面的收益,进而降低该年度纳税额。

 

负扣税能用来做什么?

要知道,在澳洲负扣税的抵税方式已经被多金人士“玩坏了“!

 

当您运用负扣税投资时,收入突然变低。 原因很简单,在使用了“负扣税”之后抵消了原本的高额应税收入!

 

许多人愿意做“negative gearing”这种“赔钱买卖”,是因为税务上的优惠。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高,就无形找到了一种大笔避税的方法。

 

哪些投资者需要负扣税?

高收入人士利用负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如工资收入(Salary/ Wage)、资本利得(Capital Gain)等,以此降低应税收入,达到减少缴税的目的。

 

对于高净值人群来说,投资房产不仅能享受物业增值的收入,还能获得极大的负扣税收益!所以澳洲的多金人士会用多余的钱投资房产。

 

至于哪些投资房产哪些费用可以申报退税,请看以下链接。

 

但我(微信kevinwang117119)要提醒买家,不要为了享受负扣税而买房,这只是买房的一个点,并且是要慎用的一个点, 以后有机会再展开说。

 

雨季思考题:屋顶究竟是用瓦还是铁皮Colorbond?

今年澳洲雨水成灾,从昆士兰下到新洲,很多房屋浸泡在雨水中,笔者有一个投资房漏雨,期待雨过天晴去维修,好几位朋友家也有类似情况。

 

在建房或维修屋顶的过程中, 一个很自然的问题会产生,屋顶究竟是瓦好还是colorbond(铁皮)好?

 

既然这两种材料都占有一定的份额,所以,应该是各有利弊。

 

在比较哪种屋顶适合你的房屋,你需要考虑到很多因素,如房屋的梁木结构,打算花多少钱算,打算用多少年等。

 

笔者曾将一个百年老房的瓦顶换成了铁皮顶,花了3万多澳币(五年前的价格),随着时间的推移,铁皮越来越受欢迎。在此将两种屋顶比较一下。

1.建筑空间

在建筑高度一定的情况下,瓦顶需要更大的斜度才能保证雨水的流速,这就降低了建筑的使用空间, 这也是铁皮顶越来越多的原因之一。

 

  1. 成本对比。

瓦片比铁皮重好几倍,所以,传统瓦片需要屋顶的梁木非常结实,能承受更多的重量,所以,瓦顶在承重梁设计,人工与木结构材料方面需要更多成本,我将百年老房瓦顶换成铁皮顶就是为了省这方面的费用。

 

3.施工时间。

瓦顶非常笨重,需要专门的机械搬运,而铁皮定轻非常多,施工时间铁皮屋顶快于瓦顶。

 

  1. 寿命对比。

瓦片寿命大约70年,不过要经常修补替换破损的瓦片。

Colorbond大约可以使用40年到70年时间。

 

5 样式对比。

瓦片样式比较单一,但可以喷上不同颜色的油漆。

Colorbond铁皮有众多的颜色,众多的样式,比瓦顶选择面更广。

 

6 噪音对比。

对抗噪音瓦顶更好,但Colorbond铁皮屋顶通常放隔热棉,有隔音隔热效果,但抗噪不如瓦顶。

 

  1. 对屋顶的木结构要求不同

传统的瓦片比铁皮重很多,瓦片的屋顶要求木结构的间距一般在45厘米。

铁皮屋顶可以相对宽,通常是60厘米

 

8 维护难度。

瓦片容易碎,更容易开裂导致漏雨。

同时屋脊Ridge tiles开裂现象普遍,所以,要定期维护更换。

Colorbond铁皮颜色可以保持更多年,几乎不花保养费。

 

根据以上八个方面的不同,屋主可以根据自己的要求进行选择,各取所需。

为什么有些house放在市场上很久卖不出去?真实案例分析

因为想帮买家尽快买到心仪的house,所以,笔者从2021年圣诞节到2022(今年)一月上旬一直没有闲着,帮买家各处看房,有很多感想。

 

这里想说说一个很重要的感想:长期留在市场上卖不出去house有什么特点?

 

为什么谈这个话题?因为在圣诞节和新年假期这段时间,大部分中介休息,也有的中介公司安排轮休,卖家(房主)通常不会在此期间放出房源,所以买家看到的通常是积压了很久的房源,我就来谈谈这些房源的特点。

 

第一个特点,房子有硬伤

 

关于house的硬伤,我以前提到过四大硬伤(潮湿,地基,白蚁,噪音),这四大硬伤是物理性的,还有别的硬伤,非物理性的,比如

 

古迹建筑

 

没有入住证

 

开发或使用限制等

 

这里举一个例子,近期看到的。

 

靠近核心区域,位置非常好,有一个house是古迹建筑,进行了翻新和加建,看上去很漂亮,但放在市场上已经超过三个月。

 

对绝大多数普通买家而言,古迹建筑本身是一个硬伤。

 

这个house除了是古迹之外,还有一个硬伤, 就是还没有拿到OC(入住证)。

 

这两个硬伤对于新手买家而言可能一知半解,甚至会忽视,在笔者看来,这两个硬伤的冲击力不亚于发现外墙有巨大裂缝。

 

第二个特点, 房东在价格上特别贪心。

 

一个发生在上周的真实案例

 

有一个已经有三十年历史的house,买家经过看房,看合同,家庭讨论,决定买这个house,house广告标价2.39M,买家出价2.4,超过广告的出价。

 

经过三天的等待,终于等来了房主的回复,要再加五万才能成交,笔者果断拒绝并帮买家要回了定金。

 

到这个阶段,卖家中介L已经和笔者已经从生人变成了熟人,他给我讲述了这个卖家C的故事。

 

2021年的三月,卖家C找到卖家中介L,想将自己的house卖到2.8,卖家中介很实在,说有困难,可能最多2.4到2.5,卖家C对这个答复不太满意,于是找了另外一家中介A,中介A信誓旦旦说能卖到2.8, 结果2021年4月的拍卖最高出价2.45M。 其实,对这个30年的house来说,已经是不错的价格,但卖家C不满意,愿意流拍。

 

流拍后,卖家C感觉还是中介L更实在更靠谱,于是将信誓旦旦的中介A换成了最先接触的中介L。

 

中介L还算认真负责,每周开放看房,这个house在市场上挂了大半年,一直再没有人出价到2.45,所以,卖家C将心理价位将为2.35,广告报价为2.39.

 

但当有人出价到2.4时,卖家C贪婪的本性又起来了,想让买家出到去年的流拍价。可惜没人陪她玩了。

 

所以,长期卖不出去的house的第二个特点是房东很贪婪,往往要价过高。

 

当然,长期无法卖出的房子可能还有别的特点,但最主要的是这两个特点,你同意吗?欢迎留言。

 

在这里告诉大家一个找房省时间的办法,某房源在市场上放了很久,如果你很忙, 不要去分析这样的房源,大概率是浪费你的时间。 当然,如果你的时间充裕,该房源的某个卖点刚好合你的胃口,就另当别论。

 

你是否想问这样一个问题,预算低的买家该怎么办?

 

作为买家代理和地产投资教练,笔者会碰到各种预算的买家,有的预算满满,五六百万不在话下,但有的买家捉襟见肘,拿出一百多万已气喘吁吁。在复杂的房市面前,真的替预算低的买家担心,表面上你们和预算高的买家生活在同一片天空之下,但其实真正面对的问题却严峻很多。

 

预算低的买家面临的主要问题有

 

A 低预算买不到好的房子。这一点相信不用多解释,预算确定后,对应的区域和房型是基本是确定的。

 

B 低预算面临的竞争对手会更多。这一点也好理解,门槛低进入的人就多,同时,四百万的预算可以买两个house, 也可以买一个;如果买两个,就会和200万的预算的买家竞争两次。

 

C低预算面对的社会舆论环境是不一样的。

低预算买house无疑会碰到很多缺憾,如区域不好,房子旧等等,低价买到的house必然有缺点,这些缺点会被身边各种各样的人说来说去,如果脑袋不长在自己的头上,做决策时会非常困难。

 

笔者投资地产二十年来,就是从很低的预算一步一步走过来的,深谙预算低的酸甜苦辣,在此笔者想告诫低预算的买家,一定要清楚自己要想要什么,是要资本增值还是住得舒服,这两个不同的诉求所导致的行为是不同的,想兼顾会困难重重。

笔者的建议是

资本增值或住得舒服只选一个,或者说只能侧重一个。有一位买家180万的预算在Chatswood可

买一个townhouse,但又担心townhouse增值不好,各种纠结。其实,纠结的根本原因还是想兼顾。

 

夫妻一旦做出决定后就不要后悔,因为,万事都是利弊兼顾。笔者是偏重于资本增值的,所以,住得舒服永远就差那么一小步。这么多年来,是一路买旧房子一路翻新走下来,落下那口子的埋怨(奚落)也不少,但好在她一路陪我走下来了,回头看看结果还可以,辛苦付出有回报也值得。

 

询问自己的内心,我究竟是哪一类人,我的配偶究竟是哪一类人,弄清楚这些问题再行动,行动是受内心控制的,所以,我一直重复一个观点:

 

你以为你买的是房子,其实你买的是对房子的认知。

 

房子交易频繁(13年换4手),能不能买?

 

本周有学员让我分析一个房源,该house过去十三年转手了四次。为了不给该房源的新买家带来困扰,笔者不公布地址。

 

该房源四次交易时间为

  • 2009年,2016年,2021年,2022年,学员的问题是,频繁转手的房子能买吗? 为什么?

 

 

先说结论,如果我是买家,对于频繁交易的房子,我不会买,理由有以下几点。

首先,用反证法。

如果是一项优质资产,卖家会惜售,好房子的转手率肯定要低于差房子,谁住着舒服会急着搬走或卖掉呢?

 

换一句话说说,如果是一个好房子,你作为卖家会很快售出吗?持有的时间越长越好对不对?从上几任卖家的行为可以判断,这不是一项优良资产。

 

其次,并不是每一个房子你在看房和验房时就能发现问题,有些问题是看不见的。正如中国有数千年的风水学说,现代科学家说有暗物质存在一样,房子看上去没有问题,但住进去老出事。

 

第三,房产每次的交易成本是很高的,笔者提倡在买的时候至少要打算持有十年,卖家愿意支付高额的交易成本退场,说明伤心了。

 

第四,如果你铁了心要买,建议你走访一下附近的邻居,特别是久住这条街的邻居,他们或许能告诉你一些意想不到的故事。我在《house找deal课程》上将问邻居写进了20个调查,肯定是有原因的。

 

当你作为买家进入一个新的区,一定要放下身段,多看,多问,多想,不放过每一个调查的机会。十年前,我在Rozelle买房时,问完邻居后,走进了Darling st 的一家餐馆,趁老板有空,和他攀谈起来,他熟知该区的很多住户,我收获很大。

 

最后,前几任房东提早离场,就是用脚投票,三十六计,走为上策,那你也要赶快走吧,不用纠结这个房子了,天涯何处无芳房,去找下一个!

 

以上仅为个人观点,不一定对,仅供参考!

回忆我的前房东,他其貌不扬,实则是亿万富翁

Matthew是我的前房东,我做了他近二十年的租客。

 

2002年,我在乔治街租下了办公室,这是一个古迹建筑,当时的产权属于National Bank。

 

一年后,收到一封信,说这栋大楼易主了!

 

大楼易主后,我几乎每天都能见到一位大爷在大楼里各层巡视,他不坐电梯,只走楼梯。有时候会

问敲我的门问我,“三楼有一间房将空出来,你要吗?”

 

他看起来很普通,给我的第一感觉是物业经理,后来弄清楚了,他是大楼的新房主,名叫马修。

 

马修当时六十出头,和蔼可亲,他出租房子和中介管租务很不相同,比如我看中了大楼的一间空

办公室,他不出半小时就会将门钥匙送给我,至于定金合同什么的都是后话。对,就是让房客先拿

钥匙!

Matthew是战后从希腊移民到澳洲的,虽然连续经历两次战争,但马修还是成功地完成了12年级

的课程,这在当时是一项罕见的成就。然后,他做出了改变人生的决定,移居澳大利亚。

他当时做梦也没有想到,这一举动带来了超出他想象的回报。

 

他1936 年出生,是八个孩子中的第七个,有四个兄弟和三个姐妹。

 

由于二战和纳粹占领带来的生活艰辛,他从小就明白创业的重要性,在上学前曾在集贸市场卖过农产品,还在父亲的理发店工作。

 

1956年,他年仅二十岁,提着一个行李箱(其全部家当)登上海轮,跟随他的哥哥移居澳洲寻求发展机会。这艘船停靠在墨尔本,马修随后乘火车前往悉尼,与他的兄弟一起租住在Kirribilli一所房子里。

 

Matthew定居悉尼后立即投入到艰苦的工作,他几乎没有休息

白天开出租车和做理发师,

晚上在Crown Crystal Glass上夜班,周薪13磅,

周末到医院为病人理发。

随后,他在伊丽莎白街开始了自己的理发店生意,后来开始买房产,存了3000 英镑,从银行贷款,抵押了三把理发椅。

 

在接下来的几十年里,马修收购并经营了许多生意,包括理发店、干洗店、美发、服装连锁店等。

 

他最大的成功来自于房地产收购和经营各种生意,据说他在悉尼市区的写字楼有十几栋,我去过他的办公室,每月收租的Invoice堆起来有一尺多高。

 

马修坚信,要取得成功,不需要高智商,也不需要从大量资金开始。

马修经常说的一句话是——如果你热爱你的工作,你将永远不会在你的生活中工作一天。

‘If you love your job, you will never work a day in your life.’

我特别喜欢这句话,因为我就是一个以工作为乐的人。

 

不幸是,马修于2019 年1 月 25 日晚上病逝,享年83岁。

 

他的女婿和女儿在打理他的物业,我偶尔会碰到他们,还会寒暄几句。

 

马修是我在现实生活中碰到的最有钱而打交道超过十年的人,我偶尔会请教他一些问题,他知无不言,从和他多年交谈中,我学到了很多。

 

启示

文凭低并不影响你成为亿万富翁

起点低也有机会成为富翁

一定要勤奋

买房和经营生意是成为富翁的重要途经

热爱你所从事的工作

 

Forestville 位于悉尼CBD以北 12 公里,北部海滩council管辖

Forestville是悉尼北部的一个区。 Forestville 位于悉尼CBD以北 12 公里处,北部海滩council管辖。 Forestville 是森林区的一部分。

 

Forestville 为户外爱好者提供了两全其美的体验,居民们在 Forestville 的平静中找到了舒适,海滨和原生灌木丛触手可及。

 

半个世纪前,Forestville 还是一片丛林,居民们不得不依靠马匹和手推车为他们的家运送建筑材料。这些房主没想到郊区会大幅增长,更不用说从他们的房产中赚取数百万。然而,尽管出现了新的住宅开发项目、世界一流的设施、购物中心和类似的生活方式街区,但 Forestville 的安静氛围并没有改变。居民们很高兴回到同一个社区,孩子们可以安全地在街道上骑行,邻居们和蔼可亲。

 

地点

Forestville 的位置位于悉尼北岸North shore 和北部海滩Northern beach 之间的交界处,通常被认为是两者的一部分,中港形成了这一区别的边界。该区与加里加尔国家公园的丛林相连,向南与中港相连。

 

历史

Forestville的意思是森林中的城镇。该地区原本是茂密的树木繁茂的森林,直到詹姆斯弗伦奇在此定居并于 1856 年开始砍伐木材,并最终在班特里湾建造了一个小码头,将木材运往悉尼。后来,法国人在以他的名字命名的邻近郊区获得了更多土地,法国人森林。

 

第二次世界大战后,该地区被用作所谓的“士兵定居点”农场,成功率参差不齐。大部分土地,特别是基拉尼高地,完全不适合任何类型的农业,在 1960 年代初期被开发为住宅用地。

 

法国的森林定居点邮局于 1920 年开业,并于 1947 年更名为 Forestville。

商业区

Forestville Village Shops – 或 The Center – 是郊区的主要购物中心,位于 Darley 和 Starkey 街,设有 Coles 超市和各种专卖店、服务和食品选择。

 

亚瑟街沿线有几家商店,包括咖啡馆、理疗师和脊椎按摩师。

 

Forestville 以前也是新南威尔士州野生动物信息和救援服务 (WIRES) 办公室和呼叫中心的所在地,该服务中心后来搬迁到附近的 Brookvale。库克街也是许多 DIY 商店的所在地,例如 Mitre 10(也以其原名“伊顿”而闻名)以及多个汽车服务中心和其他行业。

 

住房

Forestville 点缀着许多公园和保护区,几乎完全被丛林所包围,拥有许多本土动植物,是一个低密度住宅区,主要由带有中型后院的家庭住宅组成。房屋风格参差不齐。

 

许多最初建于 1950 年代和 1960 年代初期的木制士兵小屋已逐渐被大型项目住宅和较小的联排别墅所取代。然而,越来越多的趋势是翻新和保存原始小屋或建造建筑师设计的房屋,这些房屋位于丛林环境中。正是 Warringah 市议会和更广泛的 Forestville 社区对住房开发采取的这种有机方法使 Forestville 以及 Killarney Heights 和 Frenchs Forest 等周边社区得以发展壮大,同时仍保持其独特的丛林特征和当地特色。

 

学校

Forestville有三所小学,Our Lady of Good Counsel,Forestville Montessori School和Forestville Public Sc​​hool。最近的高中是基拉尼高地高中,附近的其他高中是法国森林的森林高中和法国森林的戴维森高中。还有为自闭症谱系障碍儿童开设的 Aspect Vern Barnett 学校。

 

运动和休闲

Forestville 的体育设施包括运动场、网球场和无挡板篮球场,Forest Killarney 足球俱乐部、Forest Netball 俱乐部、Forest Rugby 俱乐部和 Forestville Ferrets Junior Rugby League 足球俱乐部等当地球队称之为主场。附近有一个名为 The Forest Club 的退伍军人联盟中心 (RSL)。 [8]

 

人口

在 2016 年人口普查中,Forestville有 8329 名居民。42 岁的中位数高于 38 岁的全国中位数,20.2% 的人口年龄在 65 岁及以上。

 

Forestville 最常见的祖先是英国人 26.8%、澳大利亚人 21.4%、爱尔兰人 8.1%、苏格兰人 6.7% 和中国人5.6%。

 

65.9%的人出生在澳大利亚。最常见的出生国家是英国 6.0%、中国 2.5%、新西兰 2.1% 和南非 1.4%。 74.7%的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括亚美尼亚语 3.5%、粤语 2.7%、普通话 2.6%、法语 1.9% 和日语 1.5%。

 

Forestville 对宗教最常见的回答是无宗教 9.7%、天主教 23.8% 和圣公会 18.2%。

政治

在 2009 年 12 月重新分配之后,Forestville居民可能被分配到两个联邦选民之一。 这可能是 Warringah 分部或 Mackellar 分部。 Forestville 是 Warringah 前联邦议员和前总理托尼·阿博特 (Tony Abbott) 的所在地。

 

交通

Warringah Road 是连接 Forestville 与 Roseville Chase 和 Frenchs Forest 相邻区的主要通道。两个不同的巴士公司在 Forestville 经营。

私营的 Forest Coach Lines 运营着多条穿越郊区的路线,将 Forestville 与悉尼 CBD、Chatwood、Terrey Hills、Mona Vale 和 Warringah Mall 连接起来。

Keolis Downer Northern Beaches 运营一条巴士路线,从 Chatswood 到 Dee Why 并穿过 Forestville。

 

房价

 

就过去三年房地产投资者的资本收益估计而言,FORESTVILLE 在新南威尔士州排名第 279 位。

该郊区过去一年的资本收益为 30.31%,高于平均水平,而五年内的增长率为 44.65%。

 

该区房价中位数为230万澳币,平均租金为 940澳币,这表明业主可能会获得 2.13% 的总租金收益增长。

 

基于过去三个月房价中位数的上涨,房地产投资者已经看到 FORESTVILLE 上涨了 1.55%。

 

一项对澳洲各区平均资本收益或房价中值涨幅的调查显示,该郊区在十年内增长了 11.2%。

投资该区

 

Forestville 在房地产价值上涨方面确实是罕见的,因为它在过去五年中以超过 90% 的涨幅将自己与其他地方区分开来。 Forestville 的许多居民在将房屋转售给财力雄厚的买家后,一夜之间成为百万富翁。

 

房地产当局预测,公寓楼和寄宿公寓将在郊区更加普遍,为未来的居民提供替代生活选择。 Forestville 的旧房产正在考虑重新分区,例如将变成中等密度开发项目的当地高中和知名医院。

 

 

2022.9.3 悉尼house 好交易

房源一

39 Dalmar Street Croydon NSW 2132

9月3日拍场售出203.6万售出

3房1浴3车位, 575平方米

宽度16.76米,深度33.22米

 

优点

50多年来第一次出售

坐落在高处

有朝北阳光明媚的后花园

全砖

整体维护良好

三间卧室(两间带入墙柜)

书房可做第四间卧室

独立的休息区和用餐区

后客厅

功能性浴室

车棚和带锁车库

土地面积约575平方米

前庭16米

学区 Croydon 小学98分

Burwood Girl 中学 93分

距离火车站1.4公里

靠近当地交通

近Rosebank College

不在古迹保护区

 

缺点

需要翻新

离主路约160米

 

入选原因

理由一   地价占房价比 1.76/2.036 = 86.44%

理由二   575平米的土地面积,16.76的前宽,再加上203万的售价,这种deal在内西不多见。

 

 

 

房源二

9 Robin Street Carlingford NSW 2118

4房2浴1车位, 872平方米

宽度12.7/28.68米, 深度44.92/41.16米

上市仅17天,据说以170万under offer

上次交易时间为1985年,价格9.2万

 

优点

本街自住率80%

37 年来首次出售

872.6 平方米的地块

东北方向,背靠公园/保护区

4间光线充足的卧室,2间带入墙柜

2 间浴室,包括独立淋浴间和卫生间

内部洗衣房

宽敞的休息室和餐厅

带洗碗机的现代风格厨房

甲板

美丽的花园和后院俯瞰保护区

上锁车库

可进行翻新或重新开发

学区Roselea Primary、Carlingford High School

近商店和交通。

 

缺点

土地不规则,前窄(12.7米)后宽(28.68米)

前院后院有大树

在地势稍低的一边

House位于弧形转弯口

 

入选原因

理由一  地价占房价比 1.24 / 1.7 = 72.94%

理由二  土地面积872.6平米,接近900平米。

理由三  机构估价比170万高不少

 

本房源是本周比较好的的deal,但离最好还有一点距离,原因请看缺点。

 

提醒:笔者关注到近期拍卖前成交的案例增多,而且价格对买家而言还不错

 

备注:笔者没有看合同和验房报告,如果合同和验房报告中有重大扣分项或者你不喜欢的事项,建议一票否决

 

2022年9月10日 本周house好deal

51 Churchill Avenue Strathfield NSW 2135

9月8日拍前售出270万澳币

4房2浴2车位

645平方米, 宽度13.41米,深度48.16/48.29米

土地价值235万

 

优点

距火车站450米

双砖结构,4间卧室和3个生活/娱乐区

两间翻新浴室/洗衣房 + 第三厕所

四间卧室,有入墙柜,

高天花板

后车库加双车棚,可停放 6 辆以上汽车,

后院棚屋

有STCA潜力

步行至 Meriden、Santa Sabina、火车站、商店和公园

租金为$1200/周

 

缺点

Heritage conservation area

隐私问题

 

入选理由

理由一  地价占房价比很高 2.35/2.7 = 87.04%

理由二  同一条街62号在今年8月26日285万售出,土地面积683平米,土地价值231万,51号比62号便宜 285-270=15万,而51号的销售日期比62号只晚13天