分类： Uncategorised

Kevin Education 2021-06-19 10:03
图片

笔者第一次在澳洲买房时误打误撞买了一个old Title的房子，导致贷款批复延迟，昼夜难眠。

所以， 谈到澳洲房屋的产权形式， 笔者还心有余悸。

鉴于很多买家不清楚澳洲房产的产权形式，特此扫盲。

第一种形式 Torrens Title

这种产权形式是1858 年南澳殖民州长建立的，因为很好用， 1863年 1月 1日引入NSW新南威尔士州。

这种产权形式简化土地交易的程序，简化对房屋所有权的认证。

Torrens Title简单可靠，证书上包括业主姓名，土地物业抵押的情况，及某些特别的说明，简单明了。

此类型物业简单通俗来说，就是一整块地分割好、有独立的土地。

目前澳洲绝大部分独立房 (House) 都属于托伦斯Title。

购买Torrens Title房屋后，业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。
业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。

买家在Torrens Title的物业时，应当确认前房主是否有违建设施。
因为一旦物业转让至买家名下，违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现，买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。

相应的，如果买家有意购地后进行重建或加建，应当在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求，
如建筑材料， 建筑高度，外观设计等要求，这都是买家必做的功课。

（上图是一个Strata Title的house）

第二种形式 Strata Title
中文翻译为分契式所有权，是另外一种物业所有权的形式，比较常见的为公寓房或连体别墅等。

业主对土地并无所有权，相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。

由于一块土地可以分成 2至上百个分契空间，并产生许多公用设施（如外墙、过道、电梯等），需要所有业主共同维护。

一般会交给专业的分契管理物业公司打理，业主每季度缴纳相应的物业管理费。

除了政府颁布的法律法规外，每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定。

对业主来说，限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体，因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。

一旦被发现未经允许，业主擅自对房屋结构进行改动，将会面临严重的后果（例如罚款、恢复原样或是诉讼等）。但相应的，分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护，为业主省去烦恼。

图片

第三 社区所有权（Community Title）

这是近年来才开始多见的一种所有权形式，非常类似国内的住宅小区的模式。简单来说，社区内的道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护，一般通过业主大会也会委托专业的社区管理物业公司打理（非常类似分契式所有权）。因此业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。

目前社区所有权内通常以独立房为主。

第四 公司所有权（Company Title）

通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。例如一栋大楼 20户，是由该公司的 20位股东共同拥有，每位股东拥有其中一户房产。

不同于房产的所有权，当买家购买该类型物业时，相当于购买了该公司股东名下的股份，进而对该物业产生相应的居住权。

目前公司所有权的物业已经相当少见，市面上存在的部分物业也大多是在历史长流中遗留下来的。

不同物业所有权类型的持有成本
了解所有权类型及其特点和限制可以帮助买家更好地寻找符合自身需求的物业。

地产投资微信文章相关连接

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Education 2021-06-19 10:03
图片

目前的拍卖市场非常活跃，您想知道组织一场拍卖要花多少钱吗？

好的拍卖师会营造一种活泼的气氛和现场的紧迫感，从而鼓励买家以高于卖家的底价出价。在适当的情况下，拍卖可以帮助卖家实现比私售更高的销售价格。

如果您有诸如“拍卖师要花多少钱？”或“拍卖房屋要花多少钱”之类的问题？那么您应该知道拍卖师收取的费用没有固定的金额，这个收费标准也没有受有关部门监管。

但是，每个州对房地产拍卖都有不同的规则和规定，包括冷静期和预登记的制度。

让我们先看看出售房产的拍卖费用，以及拍卖师出售房产时收取的费用。

拍卖师的出场费

拍卖师的出场费通常在400 到1000 澳币。

为什么有这么大的区别，因为这取决于拍卖师的经验和物业所在地。

如果碰到提供“免费”的拍卖服务，这个免费来自卖家支付给地产中介的佣金。

尽管如此，如果您正在考虑将房产进行拍卖，最好从代理人那里了解这项服务是免费的还是额外收费的，收费标准是多少。

拍卖师合理的收费是多少？

拍卖师每次拍卖可以赚到 400 到 1000澳币不等，您可能会遇到比此范围略低或略高的费用，具体取决于物业所在地和市场的走势。

这笔费用是针对拍卖师的服务，与房地产经纪人费用是分开的，除非明确告知包含在经纪人的费用中。

如果您决定通过拍卖出售，请务必事先与地产中介确认这一点。

图片

拍卖是如何运作的？

拍卖通常在被出售的房产内或者院子附近进行，也有的拍卖在房产中介的办公室。

潜在买家必须在拍卖前预先注册，以便中介跟踪谁在竞标。

卖家需要在拍卖前告知拍卖师最低售价是多少——这称为底价。如果在出价时没有达到底价，拍卖师会私下询问卖家是否接受更低的价格。

如果您拒绝，该房产将退出拍卖，尽管出价最高的人仍可以与您协商价格。

但是，一旦出价超过您的底价，该物业就会上市，任何中标的都将成立。

拍卖的隐藏成本

营销是拍卖销售的“隐藏”的成本。如果您想吸引足够多的买家来组织一个有竞争力的拍卖，您需要在拍卖之前进行足够的营销。

可以使用的一些营销渠道包括：

广告牌

房地产网站

报纸广告

传单

社区告示板

个人邀请

社交媒体

营销渠道的目的是尽可能广泛地覆盖受众，想达到这一点可能会花很多银子。

根据房地产经纪人的估计，如果您想出售 一百万的房子，营销成本可能在六千到一万澳币。

拍卖是在特定的一天某个特定时点的活动，卖家希望尽可能多的人尽快知道拍卖日期，并让他们留出时间参加这次拍卖。

拍卖营销费用可能会比预期更高，原因是，卖家必须在拍卖日期之前尽早开始营销，并尽可能扩大影响。

如果没有为买家提供令人信服的理由让他们参加，他们将不会有兴趣参加拍卖。

好的照片很重要，你的房源描述应该强调你房子的卖点。

图片

在拍卖会上出售房屋的优势

在决定拍卖之前，需要权衡利弊。

通过拍卖出售有几个优点：

在“火爆”的市场中，拍卖可以提高售价，特别是使用经验丰富的拍卖师，他们可以在拍卖当天引起轰动。

设置了底价。即使没有达到底价，一些买家可能还是想在拍卖后进行谈判。

部分潜在买家可能不知道房屋的市场价值，很可能出高价。

在拍卖日期之前出售是有可能的。买家可以选择在拍卖前出价，在拍前售出。

由于设置了销售日期，经验买家会设置一个日程表去准备首期，贷款预估，房屋调查等。

投标具有竞争力。一旦超过卖家底价，买家可能会出更高价格，而另一个买家会出更高的价格。

一旦拍卖中标，它是“无条件的”。销售将在拍卖当天进行，无需等待买家获得贷款或检查房产。

在拍卖会上出售房屋的缺点

具有独特功能的房屋往往在拍卖中表现更好。如果房屋与周围待售房产一样，没有很大差别，潜在买家会很少。

如果房子没有独特的卖点，没有很多潜在买家，最好通过私下出售。

拍卖销售的其他一些缺点包括：

可能会在拍卖日流拍，即使房屋仍在市场上待售，买家可能不会跟进。

出价可能会很慢，并且可能无法反映房屋的真实价值。

不能保证一定会在拍卖会上出售。如果想着急出售，可能会失望。

大多数房地产代理合同都规定，代理人在拍卖当天和之后的一段时间内拥有独家销售权。如果您对您的房地产经纪人不满意，您将不得不等到期限过去。

图片

了解拍卖清盘率

拍卖清盘率是一个很关键的房地产市场指标，以百分比表示，在规定的时间范围内拍卖的房产数量。

简单地说，它可以用来确定是买方市场还是卖方市场。如果每个周末都有大量房产在拍卖会上出售，那么这表明市场处于“火热”或繁荣的市场。

虽然拍卖清盘率可用于确定它是买方市场还是卖方市场，但重要的是要记住，它们会波动，而且往往不能说明全部情况。

拍卖清盘率会波动，也不能只看这一个数据，还需要考虑在任何给定时间范围内拍卖的房产数量。

高拍卖清盘率可能并不一定表明市场强劲——尤其是对于房源少的地区，比如当周只有五个拍卖，全部售出，清空率是100%。

但是，很难确定何时是拍卖的最佳时机。虽然在决定开始营销时清盘率可能会下降，但在举行拍卖时可能会恢复。另一种可能，清盘率可能会下降更多，没有办法提前知道。

如何找地产中介代理？

查找并比较您所在地区的顶级房地产经纪人，我的课程会讲具体的方法和技巧

澳洲House找deal课究竟教什么？课程目录剧透！

如果您决定通过拍卖出售物业，其实拍卖师的成本不贵，拍卖营销费用更贵。

房地产经纪人很可能对拍卖成败产生重大影响，一个优秀的地产中介会在拍卖前让卖家了解最新进展，包括每次开放有多少组买家来看房，潜在买家愿意出价多少等等。

地产投资微信文章相关连接

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Education 2021-06-26 03:50
图片

SMSF如何征税

SMSF养老基金的征税方式与个人一样，只是税率不同。

将所有应税收入来源相加，并扣除所有允许的扣除项目，得出一个应税收入数字。在你的基金积累阶段，这个数字按15%征税。

一旦SMSF进入养老金发放阶段，就完全免税，也就是说不用交税。

CGT 资本所得税

如果在积累养老金的时候卖掉房产，且持有不超过一年，资本所得税CGT按15%征收，

如果持有一年或以上，将按10%的税率征收资本所得税。

如果在领取养老金的时候卖掉房产，就可以免交CGT资本所得税。

重要提醒

退休金账户（低于160万澳元）所产生的投资收入全部是免税的，房产在进行出租时的租金也不会被收取任何税费！

同时，在养老金账户中的投资收入免税，所以，养老金成了富裕家庭的避税方式之一。

其次，在偿还贷款的时候，SMSF 可以选择使用税前收入来偿还贷款。

相对通常的房贷则是用税后收入偿还的，税后收入还贷给ATO多交了20%-30%的税。

图片

SMSF需要保留的税务记录

为了使SMSF获得最大的税收优惠，必须保持准确的记录，并向澳大利亚税务局ATO提供信息。

换句话说，自管养老金的会计费用比较高。

需要提供的记录包括：

年度审计：

需要提供经批准的审计师对SMSF基金和基金下地的资产进行独立审计。

年度报税：

需要每年为SMSF提交一份报税表。

展期利益声明：

展期的意思是把预定的日期往后推迟或延长。

如果在财政年度内有任何展期，需要提交一份声明，概述这些情况。

基金变动：

在整个财政年度内基金的任何变动，如更换受托人，都需要正式通知。

地产投资微信文章相关连接

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Wang Kevin Education 2021-06-26 03:50
图片

如果你有投资房，而且投资房就在自己居住的城市，这种情况下是自己管还是委托中介呢？

这两种方式笔者都试过，各有利弊

先说自己管的好处

1. 可以全程把控，详细了解租客的具体情况。

自己管的步骤包括

登广告

开放看房

让房客申请

协商房租

准备合同

签合同

收押金

入住前拍照备案

让房客填condition report

每季度inspection

维修

退租清洁

退租inspection

退押金

2.沟通方便，少了一个中间环节

没有中介， 房客和房东的沟通成本缩短。

通过中介，房东和房客之间的沟通多了一个中间环节，会有滞后性。

3.协商租金

房东和房客之间的租金协商更加灵活。

4.维修迅速

租客报告问题后，房东能在第一时间做出反应。

图片

委托中介出租的好处

1.中介有现成的客户数据库

一个运行良好的地产中介会有一个客户数据库，能迅速方便地帮你找到租客。

2.房东和房客熟悉后租金很难涨

这是我的个人体验，因人而异，中介在这方面更容易操作。

3. 中介有制度化系统化的管理

中介更加熟悉目前的法律和法规，特别是在疫情的形势下， 新的法规颁布后，中介比房东更熟悉这些法规在具体管理中怎样操作和实施。

4. 安排维修和每季度对房屋进行例行检查

运行良好的中介会帮你安排维修事宜，并每季度或半年进行例行检查。

5.房屋检查报告

专业的中介会在租客入住前，例行检查和退租时出具报告，并附有照片。

6.委托中介收费其实不贵

悉尼目前的收费标准是4%到6%， 以4%为例，周租金1000澳币的房租每周管理费40澳币， 还是可以接受的。

当然，委托中介管理找到一个好中介非常重要，如果中介管理不到位，还不如自己管。

如果你本身工作很忙，建议找一个靠谱的中介来管，花更多的时间在自己熟悉的事情上。

花同样多时间，自己通过工作赚的钱通常会超过中介的管理费。 这是我的个人体会。

怎样找到一个好的租赁经理？ 有很多鉴别的方法，下次再写。

地产投资微信文章相关连接

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Education 2021-06-26 03:50
图片

中文有一个词， 叫“乔迁新居”， 可见新居多么重要！

如果你乔迁的是旧居（二手房），中文还没有这样的表达方式，

比如说， “恭喜你买了一个旧房子！”

是不是说出来很别扭？

华人喜欢新房，大部分是在国内生活养成的认知，而且这种认知会深入到潜意识，深入骨髓。

买房 = 买新房 成为新移民潜意识的条件反射，想在短时间改过来非常难。

如果对方才来澳洲， 你劝他（她）买一个二手房， 仿佛有看不起人的意思。

所以，想卖楼花或新房，找新移民或留学生绝对是精准定位。

在国内买一个二手房意味着什么呢？

房子老，不符合潮流。

装修风格和时代不符。

格局不合理。

配套设施不好，如停车位，冷暖空调不到位等等。

另外，国内只有70年的产权，新房就意味着拥有产权的时间更长。

既然如此， 我为什么要做一个逆行者，劝你买二手房？

要知道，你买或不买，我都没有从你那里拿到半毛钱。

图片

那么，我们来研究澳洲地产的特点。

首先，澳洲绝大部分House是永久产权，这和国内不同。

第二，国内房子是没有土地所有权的，所以只能叫房产，不能叫房地产。澳洲house有土地所有权。

第三，澳洲的发展规划和国内不同，规划和建设速度非常慢，好地段通常只有旧房，没有新房。而好地段的新房通常是旧房拆掉之后建的。

第四，澳洲很多旧房，建筑质量都还不错，有的百年建筑维护以后和新的一样。

第五，旧房的占地面积通常比新房大，比如，悉尼西北西南土地别墅项目占地以300平方米为主，但悉尼老房子占地500-600或以上都很普遍。

我们要明白一个事实，建筑是贬值的，而土地是升值的。

房子有可能随着折旧降低价值，但土地会逐年升值。也就是说，在地理位置相同的条件下，房子的土地面积越大，房价升值的幅度就越大。

还有，澳洲新房的配套设施建设速度比较慢，开发商承诺的商场，学校，车站的建设速度通常没有你想象的那么快，要承担的不确定因素会更多。

新区和老区相比有很多不完善的地方，这在国内完全不是个问题。在国内，只要房屋开始入住，餐厅、市场、银行、学校会在很短时间全部到位。

在澳洲，基建速度会慢很多，这些配套设施完善起来需要更长的时间，对于房屋的入住和出租，都有很大的影响。

还有很重要的一点，新房你很难看出建筑质量问题， 但十年以上的老房， 你一眼就能鉴别出建筑质量，有没有裂缝， 有没有漏水，一看一个准。

图片

影响买新房的其他因素

除了上述的原因之外，还有一些因素影响澳洲华人买家对新房的选择：

1. 新房选择范围小

澳洲房地产市场新房少，交易量低，仅占市场交易总量的小部分，房产交易以二手房为主，交易占比高达八成或以上。

2. 新房预支了很多杂费

澳洲绝大部分新房在建设开工前和建设过程中，已经交付了各种各样的费用， 这部分费用无疑会由购买者买单。

3.新房购买流程复杂

有些新房的购买流程复杂，需要向建商申请注册，排队等待看房。

最重要的，是购买的周期长，影响投资收益，不适合纯投资的买家。

通过上述对比，似乎二手房具有压倒性的优势，买新房是个很不明智的选择。

得出这样的结论有失偏颇，新房依然有很多优点。

新房的优势

新房的优势主要基于技术、材料和设计上的革新，具体如下：

可私人定制，满足个性化需求

配套设施更高档和现代化

建筑技术先进

更多的环保设计，降低能源开支

保养的费用更低

更符合新时代的居住标准和理念，享受高品质居住体验。

很多华人经历了大量看房之后最终选择了二手房，主要是由于华人看重的需求，如学区好、靠近商业区、生活便利、交通方便、靠近公司或者大学、能尽快入住等，能满足这些需求的通常都是二手房，因此限制了对新房的选择。

总之，新房和二手房没有绝对的优劣，选择时应结合自己的需求进行判断和取舍。

地产投资微信文章相关连接

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Education 2021-07-09 06:57
图片

7月3日晚， 四千多人围观了凯文王老师和Builder光头哥的同城直播，针对《找买家代理值不值》的提问和回答汇总如下，没有围观直播的朋友可以到这里看王老师的回答。

提问方：主持人 + 光头哥 + 观众 + 微信提问

买家为什么要找买方代理？

随着房市，特别是house价格的攀升，越来越多人雇佣买家代理为自己服务，

主要目的是抢占先机。

说通俗一点，就是好的房源有限，自己鉴别能力有限，时间又不够， 就找人帮忙。

买家代理以前都是干什么的？

大部分买方代理以前就是资深的投资者，或者以前在地产领域工作，有丰富的知识储备和良好的沟通能力。

我看到内西区有一个代理以前是做律师的，地产律师背景。

换句话说，成为买方代理的门槛不低。

图片

买家代理近几年有什么变化？

几年前，拥有买方代理被视为一种很奢侈的行为，多被异地投资者和高端买家使用。

但今年，越来越多本地投资者也使用这种服务，以抢占优质房源。

买家代理的数量越来越多，也越来越被买家所接受。

王老师为什么要从事买家代理？

去年疫情期间， 我发现很多买家（房东）的日子不好过， 不少房东亏钱， 于是想结合自己买房的经历开发一些课程。

我2015年就取得了NSW地产一级代理牌照， 多年前就具有从业资格。

王老师在地产投资方面有很多的经验， 能不能举例说明一下？

我2005年开始在澳洲买房，我的经验也是跟着老师学的，我哪来的经验，没有人带着，我会踩更多的坑。

举一个例子

2012年1.6买入，现在估价5M

从这个例子可以看出， 我投资的房产本身价格并不高，之所以结果还可以是因为有老师带着，找到了翻新和分地的潜力。

地产投资水很深，越学越觉得水很深。

您喜欢投资什么样的房子？

有翻新，加建改建机会的房子，这也是为什么今天和builder合作讲座的原因。

图片

支付买方代理费用划算吗？

澳洲house过去一年的价格涨了15%

拿出1% 作为买家代理费， 14%的增值还是自己的，明年的增值还是自己的，站在买家的角度看很划算。

换句话说，雇佣买方代理所花服务费远远低于房价上涨，买家的等待成本远远大于买家代理的费用。

买家代理的收费标准？

买方代理费通常是1.5-3%的服务费， 王老师暂时收1%。

当然，也可以商量锁定一个固定的费用。

买家找买家代理最大的好处是什么？

省了风险，省了时间，找到最好的deal。

前提是找到一个好的买家代理。

挑买家代理最重要的是什么？

你要充分了解买家代理并信任他。

这和谈恋爱很像，先要了解，然后信任， 建立恋爱关系。

找买家代理，先了解， 然后信任，建立委托关系。

怎样去了解自己想委托的买家代理？

比如， 你想找我做买家代理， 先听我的课， 免费课，收费课都行，觉得靠谱， 就可以委托了。

买家代理执业资格是什么？

买家代理和卖家代理一样需要取得资格证书，并在fair trading 注册，不同的州注册要求有所不同。

我看中一个房子，想找王老师帮忙分析一下可以吗？

可以预约一对一的课，也可以预约一个课程套餐，你自己去看房，然后把问题带到课堂上来， 我会帮你分析。

课程套餐为5小时，1500澳币的套餐可以分析十个以上的房源， 对于大多数买家来说是够用的。

能不能给观众提供一些投资建议？

投资建议通常是和具体的财务状况联系在一起的，我很愿意做一些一对一私人辅导。

图片

地产投资微信文章相关连接

澳洲投资：知道你喜欢新房，但我为什么还是推荐你买二手房？

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Education 2021-07-09 06:57
图片

离悉尼市区10公里有这样一个house，1985年builder建造自住，三层双砖独立屋，最下一层为车库和地下室，虽然经过36年的岁月的洗礼，但还是可以看出builder当年建造时的用心。

正在啧啧称赞时，一个裂缝引起了我的注意。

图片

我将这个情况如实告知买家，商讨的结果是放弃，毕竟没有非买不可的房子。

7月初，这个house以2.34M拍卖成交，共有四组人参加竞拍，举牌40多次。

在此，要问读者一个问题， 如果你看中这个房子，会因为这个裂缝放弃购买吗？

不急着回答我， 因为回答这个问题不是很容易！

今天， 我们来谈谈裂缝的问题。

裂缝根据方向的不同，可以分为三种

第一种 横着的裂缝

横向的裂缝通常非常严重，横着的裂缝通常是因为土壤压力改变导致地基移位。

这种裂痕的修理难度很大，费用很高，有这类裂痕的房子最好不要买。

在看房时，如果门窗无法关闭，或者瓷砖出现裂缝，这是一些提醒你的信号，需要进行深入调查。

第二种 竖的裂缝隙（垂直裂缝）

垂直裂缝比较常见，通常是由地基沉降所引起的。

如果地基挖得非常深，已经深入到岩石层，并且地基的水泥非常厚实，这种裂缝可以避免。

如果垂直裂缝是过了几十年之后才出现，房子只有一层，裂缝非常小，宽度几个毫米， 长度几个厘米，应该很好修补，只要把裂缝填上就好，费用也不高。

但如果裂缝长度达到好几米，对于有三层或以上的建筑来说，是一个危险信号了。

图片

第三种 斜着的裂缝

斜着的裂缝通常是因为地基的高度不同导致的。

如果房子建在山坡上，因为高度和受力不同，就很容易出现斜向裂痕；或者是由土壤膨胀扩张导致开裂。

这种裂痕可能很细，也可能有一点宽，情况会各有不同。

解决一下排水的问题，比如，不要让雨水流向地基，更换损坏的gutter，装一个遮雨棚，情况会有所改善。

但如果填上裂缝以后，还要解决地基高度不同而导致的受力不均衡的问题，花费就上去了。

修地基贵吗？

地基塌陷通常是因为地基下有积水，可以武断地说，地基潮湿的房子很容易有裂缝。

如果只是修理地基上小的裂缝隙，费用不高，但如果问题严重，需要换地基，这个费用可就大方了， 而且很难施工。

需要换地基的建议不要买，除非非常便宜，可以推倒重建。

图片

地产投资微信文章相关连接

澳洲投资：知道你喜欢新房，但我为什么还是推荐你买二手房？

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Wang Kevin Education 2021-07-22 19:38
图片

首先，我们要知道什么是土地税？

土地税，是对土地所有者征收的一种税，每年征缴一次。在每年的12月31日或6月30日（不同的州规定不同）所持有投资用土地的总价值进行核算缴税，无论土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税务局（State Revenue Office），个人的自住用地和农业用地等，土地税在各个州是被豁免的。

有些州土地税是以市政厅（Council）所提供的“土地价值（Site Value）”为基础进行土地税计算的，而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单（Council Rate Notice）上。

笔者所在的NSW（新南威尔士州）在每年一月给土地所有者寄送土地税单，税单上列明了你所有房产的土地价值， 并列出了你本年度该缴纳的土地税金额。如果你拥有的house特别多，这将是一张很大的账单。

土地税税款主要用于当地的教育、健康和法律和秩序等公共服务等。

土地税缴纳范围

自住房不属于土地税的缴纳范围，但如果在澳洲拥有以下房产，则需要缴纳土地税：

1、投资性房地产，包括住宅和出租房产

2、商务用房，包括商铺、办公室、工厂等

3、度假房

4、未开发的空地

土地税的计算方法
土地所得税由纳税人所在州或领地的政府单独计算，各州纳税门槛和条件不同，以持有人6月30日（或12月31日）在本州内拥有的累计土地面积为基础，并根据估价师确定的土地价值计算。
若土地位于不同州，只按照该州内的土地累加计算。
图片

四种少交土地税的方法

第一，将土地价值最高的house作为自住房，这是一个最简便无成本的省税方法。

第二，分散投资到各个州。如果你所拥有的房屋和土地位于不同的州，且都没有超过该州的起征点，那么将不用缴纳土地税。

第三，购买公寓不买house
公寓和house相比，具有较低的土地价值，所以公寓的土地税比房子的土地税要低很多。所以购买公寓相对来说比购买house可以减低土地税。但有朋友说，大部分公寓资本增值不太好，那是另外一个话题。

购买公寓要支付其他的费用，甚至这些费用比潜在的土地税更高，所以要分析购买公寓是不是一个好的投资决定。

第四，用不同的法律主体购买土地
投资者可以选择使用多个不同的法律主体来购买土地。例如个人，公司，信托，SMSF（自管养老金）等，每一个法律主体单独缴纳土地税。

虽然这个方法看起来好像挺不错，不过设立和拥有一个公司，SMSF和家庭信托基金的相关费用也是很高的，甚至比缴纳土地税更高，不要因小失大。

在此声明，本人非会计师，以上只是知识分享，最后的决定意见请以您会计师提供的为准。

图片

地产投资微信文章相关连接

澳洲投资：知道你喜欢新房，但我为什么还是推荐你买二手房？

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Wang Kevin Education 2021-07-22 19:38
图片

由于澳洲与我们的祖籍国处在两个相反的半球，同一个太阳，但日照方式不同，冬夏颠倒，所以与澳洲选房和在国内选房并不相同，这是我们要明确的第一点。

第二点， 澳洲国土辽阔，不同的州日照时长不同，降雨量也不同，所以，处在不同城市，对阳光的需求量不一样，对朝向的纠结程度也不一样。笔者住在悉尼， 所以，此文写作时考虑悉尼所在地理位置的因素更多一些， 其他的城市的读者请理解和谅解。

第三点，在现实生活中会碰到两种截然不同的买家，一种特别在乎朝向，一种特别不在乎，这两种方式都不可取。
我个人认为，朝向不是买house中最重要的因素，但属于要考虑的因素之一。

不管北半球或者南半球，太阳永远从东方升起；正因为有北和南的区别，北半球的房子（例如国内：主要指卧室的窗）朝南最好，原因是冬天有太阳普照，夏天有光线但无直射光。

澳洲的房子朝向北方最好（例如主卧朝北，后院朝北）。如果House有一间或两间卧室的窗朝北，这是售房的一大亮点，卖房时不要忘记列出。

图片

但是，有的买家想确认一件事，国内的朝南和澳洲这边的朝北是不是一件事？国内的朝南就是澳洲的朝北，“朝”就是面向的意思。

先说国内，买家愿意买朝南的房子，意思就是朝太阳那面有窗户，有大窗，如阳台的窗，卧室的或客厅的窗户等。

再说澳洲，买家愿意买朝北的房子，就是太阳照射进来的那面是北（国内的南），在这面有主要的大窗户或者落地窗，这样阳光就照进来了。

至于朝北的是前院还是后院，要看户型是怎么布置的。如果客厅，主卧等都在后边，那就是后院朝北，entry就等于朝南。

也有资深买家发现，澳洲一些别墅，老的或新的别墅，主卧的窗朝南。即便主卧朝北，但朝北的那一面是卫生间，衣柜或楼梯，并没有像国人那样特别注重卧室窗户的朝向。

这种做法也印证了文章开头说的，朝向不是最重要的因素，设计师在实际设计过程中如果为了实现某种功能，如卫生间或楼梯，不得不舍弃房间或客厅的朝向。

经验人士将朝向问题总结为以下三点，仅供参考

院子尽量在北面，合适晾衣服和小孩玩耍。

北面房间夏天热，请用厚实的窗帘遮光并准备开足空调。

西晒尽量躲开，最好有树或建筑物遮盖。

另外，如果House地势有坡度，当然应该选地势较高的一面，而不是地势较低的，因为位置低的房子如果排水做得不好，很容易造成地基下陷并导致裂缝。

提问：有裂缝的house能买吗？举例说明

在地势高低和朝向发生冲突时，显然地势更重要。

图片

地产投资微信文章相关连接

澳洲投资：知道你喜欢新房，但我为什么还是推荐你买二手房？

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

Kevin Wang Kevin Education 2021-07-22 19:38
图片

在过去一年多，教育模式发生了翻天覆地的变化，因新冠疫情的影响，线上教学成为潮流。

悉尼虽然封城了，但挡不住我们网上学习的热情！

上网课的好处

老师和学生将完全进入虚拟课堂，透过屏幕学习新知识。

提升学习能力，以学习能力为重的线上教学方式，能帮你获得更多技能和能力。

线上教学以学习为中心，大幅减少其他因素影响。

在线教学减少通勤时间。

学习地产投资知识的好处

买对一套房， 胜过十年忙。

买错一套房， 十年又白忙。

笔者曾以身边一个真实的故事，见证了以上两句话的真实不虚，在小红书上的点击率近三万。

所以，不是买房重要，而是，买对房很重要。

王老师的投产投资课就是教你如何找deal买对房。

为什么要开这次免费课？

悉尼市区这次封城，（官方说法是呆在家，和封城一个意思），相信爱学习的同胞都憋坏了，到哪儿找既能提升自己，又能赚钱多的好课程?

王老师想帮帮你。

为什么要跟着王老师学地产投资？

关于地产投资技巧，能说上几句的特别多，比如隔壁老王，邻居二大妈，甚至还讲得振振有词， 但跟着王老师学，有着特别的原因

点击下文链接阅读这些特别的原因

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

本次系列免费课时间安排

7月26日 周一 晚上 7:30–8:15

标题： 为什么推荐你买旧房？

7月29日 周四 晚上 7:30–8:15

标题：为什么我喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

预约方法

请扫码进群，并私信你的姓名，手机和邮箱。

如果扫码无法进群， 私信给群主， 会邀请你进群。

图片

封城在家好无聊？

关注王老师，你会有得聊！

请转发给你的朋友， 不要错过学习提升自己和财富增长的机会。

地产投资微信文章相关连接

澳洲投资：知道你喜欢新房，但我为什么还是推荐你买二手房？

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

想买House，哪里有几百澳币的辅导课？

澳洲地产火热，如何保持冷静并找到好Deal？

你以为你买的是房？其实 买的是对房产投资的认知！

房价越来越高，手头钱不太够怎么办？

清空率这么高， 买家难道找不到好交易？

澳洲房市火爆，老司机务必小心驾驶， 新手暂且不要上路

澳洲地产投资者都在关注：如何找到最增值的物业 线上免费课

【有问必答】凯文地产学院 究竟 教什么？

在澳洲买房子，估价真的很重要！

凯文地产学院支付方式，报名须知 和 免责声明

同在Pymble，地大一倍，为什么卖价更便宜？

澳洲首置老司机对新司机的提醒：买第一套房该注意什么

理性对待旧房翻新

旧屋翻新要找对翻新的增值点

在澳洲购买独立屋要注意什么？

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

图片

图片

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。