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澳洲House找deal课究竟教什么？课程目录剧透！

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

20/09/2022

展望2021年8月后的房价：悉尼的House 的价格会不会下跌？

Kevin Education 2021-08-09 14:17

统计数字表明，2021年7 月份澳洲house价格上涨了1.6%。今年前七个月的房价上涨了 14.1%，在过去的十二个月上涨了 16.1%。

过去一年澳洲房价上涨 16.1%，这是自 2004 年2月以来最快的年度增长，但自今年三月澳洲全国指数上涨 2.8% 以来，月增长率呈下降趋势。

house房价增幅变缓有以下四个原因

第一，不少买家正在面对一个事实，一个月的house上涨幅度超过了买家一年的收入增长幅度，这对于许多潜在买家来说，买房正在变得遥不可及。

第二，随着住房负担能力的下降，早期与疫情相关的财政补助，特别是与住房相关的财政补助大部分已经到期。

第三，在银行贷款方面，超低的贷款利率导致申请贷款的量越来越大，银行根本来不及按时处理，买房需要更长的settle时间。延长settle时间是现阶段大部分买家在交割房产时面对的问题，这无疑会减慢买房的步伐。

第四，卖家惜售，但买家的需求依然强劲，需求大于供给，这一点会托起house价格不会下跌。

自2021年三月以来，澳洲首府城市的房价上涨步伐都放缓了。悉尼变缓的步伐最大，每月涨幅从三月的 3.7%下降到七月的2.0%。

悉尼是澳洲房价最昂贵的首府城市，也是今年前七个月房价涨幅最大的城市。不断恶化的负担能力可能是房价增幅放缓的一个关键因素，同时随着长时间的lockdown，对买房者的购买力会产生一定的负面影响。

尽管增长速度放缓，但悉尼大部分地区的house价格继续以远高于平均水平的速度在上涨。

在此回应本文标题的提问，展望2021年8月后的房价，悉尼的House 的价格不会下跌，但增幅会变缓。

以上文字是笔者根据有关数据资料整理而成，笔者不喜欢预测未来的房价和涨幅，更喜欢从微观角度分析具体的deal。

交易火热时，也有差deal，市场清谈时，也有好deal，本文仅供参考。

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20/09/2022

买房一定要砍价吗？不一定！

Kevin Wang Kevin Education 2021-08-09 14:17

在辅导客户买房过程中，有客户咨询我如何砍价，这是一个很复杂的问题，不过笔者愿意挑战一回，谈谈我的个人观点，不见得和你的想法一致，你有独立思考的权利，这里只是抛砖引玉，供买家参考。

首先，笔者想强调一点，并不是任何房子都合适砍价，有些房子特别是稀缺的房子没有砍价

的可能，甚至还要加价。

是否要砍价基于三点，第一，你对该物业有一个比较靠谱的估价，第二，你要需要了解有多少竞争对手，他们大致能出到什么价位。第三，你喜欢的程度。

第一种情况出价一定要超过你的估价

举一个例子，你对物业的估价是1M，你发现有5个潜在的竞争对手，中介说物业的价格区间是1到1.1，你的真实的预算超过1.1，并且很喜欢这个物业，十年翻番没有问题，在这种情况下，不要出价98万，第一次出价可以出1M或更高，然后观察中介的反应。

后续策略包括可以让自己的家人或朋友第二次看房，进一步观察有多少真实买家，以决定下一步该如何行动。

宁可多出几万买市场稀缺的物业，也不要砍几万买一个并不稀缺的物业，这是我想强调的一点，并且是非常重要的一点。

第二种情况出价比你的估价略低

还是上面那个比方，如果只有一个潜在竞争对手，你还是很喜欢这个物业，可以出98万或97万试试，但不要比你的估价低太多，建议95万以上。

第三种情况出价比估价低5%

还是上面那个例子，如果没有潜在竞争对手，你很喜欢这个物业，可以出价95万，但建议不要低于95万太多，低太多估计卖主会惜售。或者会冒出一个潜在买家，对方多出一万，捷足先登。

第四种情况出价比估价低10%

还是上面那个例子，没有潜在竞争对手，卖主因某种原因急售，你很喜欢这个物业，可以出价90万试试。

第五种情况放弃

还是上面那个例子，没有潜在竞争对手，卖主急售，但你没有看中这个物业，唯一看中的是sales说原价100万，现在90万可以买到，便宜十万，你会“捡漏”吗？

发生这种情况，如果你想买一定要做深入的调查，弄清楚便宜10%的真实原因。

笔者还是愿意买第一种情况的物业，如果是第五种情况，我大概率会放弃。

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20/09/2022

怎么判断房子是否冲路? 路冲对住宅用和商用的影响是一样的吗？

Kevin Wang Kevin Education 2021-08-18 11:10

一、怎么判断房子是否路冲?

路冲就是指有一条呈直线的道路或者是河流，直冲着位于T字或Y字等交汇口的房屋。

我们通常讨论的是道路，很少涉及河流的情况。

说通俗一点，大门前，有一条马路或小路对着你的房子，就是路冲。

有一条小径垂直在你的窗户口，也算路冲。

只要房子的任意部分在路冲的范围内，都算路冲煞。

一般对准大门叫做“枪煞”道路，就像一只长枪迎面射过来;

对准房子后面或侧面的称为“暗箭煞”，因为是在背后或侧面，正面看不见。

二、路冲构成的条件

1、道路必须要比房子窄；

2、如果是道路比房子宽，道路的两边要有高大的建筑物或大树，这样才能将气聚集起来；

3、如果大路两边空旷，则不一定是路冲，需要具体分析。

三、路冲的房子不好？

路冲的房子分为两种，一种是住宅用，一种是商用

1、居住的房子

（1）住宅房，绝大多数买家认为会对健康产生不利影响，这个是自然常识，很好理解。

（2）看到另外一种说法，供参考。如果路冲冲着的是财星生旺的位置，不仅不会产生坏的影响，反而会有帮助，对居住者的财运起到好的作用，所以路冲的方位很重要。说白了，就是具体问题具体分析，不要见路冲就发抖。

2、商用的房子

路冲如果对着商用房，某种程度上可带动财运，一个位于T 字交汇口的房屋最为显眼，人流量也最大，但是要合理选择经商的目标，如开饭店和开书店的选址就会大有不同。

小结：

关于路冲的说法有很多的版本，这个话题如果展开讲，会非常深。

路冲的情况千差万别，比如一条不通车的no through road, 不到十户，某一个house对着这条路，这是路冲吗？应该算路冲！但如果和一个位于繁忙公路旁的house比，后者没有路冲，你愿意选前者还是后者呢？

如果你很在乎路冲，在购买住宅房时请尽量避免，在购买商业房时如果碰到路冲，不要和买住宅一样在意，深入分析，分清利弊点。

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