分类： Uncategorised

8 Collingridge Drive, Ryde

5房4卫4车位  562.8平方米

2023 年 6 月 23 日拍前售出，370万澳币。

中介AD

拥有托伦斯产权的宽敞 5 居室住宅

由考克斯建筑事务所 (Cox Architecture) 设计，将自然采光、多功能和舒适性完美融合

位于普特尼山 (Putney Hill) ，环绕着郁郁葱葱的景观

商店、咖啡馆、交通和教育都近在咫尺

楼高3层，有City View

建筑面积约 459 平方米，宏伟大气，包括高高的天花板

配备现代设施的厨房和管家餐具室，配有优质凯撒石岛台和 SMEG 电器

宽敞的卧室，主卧配有套间浴室、步入式衣柜和私人阳台

豪华设计浴室，主浴室配有独立浴缸

丰富的无缝集成存储。

底楼和一楼起居区铺有木地板，管道式空调。

维护良好的景观花园，带顶棚的露天区域，非常适合娱乐。

距悉尼中央商务区仅 13 公里，交通便利

充满活力的社区，靠近 Puntey Hill Village、当地商店和餐馆、公园和健身区

不足：

有Easement

靠近公寓

不是duplex 土地

交易记录

2017年5月31日 323万购入

2023年6月23日370万售出

差价 370 -323 =47万

卖房中介认真负责，为他们的服务点赞！

你怎么看这笔交易，欢迎留言。

Ryde介绍

Ryde 位于悉尼中央商务区西北 13 公里处，帕拉马塔以东 8 公里处。Ryde是莱德市地方政府区域的行政中心，它位于帕拉马塔河北岸。

历史

Ryde 以怀特岛赖德镇 (Ryde) 命名。它可能是从 G.M. 那里采用的。 Pope来自怀特岛的赖德，在该地区定居并开设了“赖德商店”。

最初以其原住民名称Wallumatta 为人所知，1792 年首批 10 块土地授予时，它被命名为东方农场 (Eastern Farms)。几年之内，这里就变成了接吻点 (Kissing Point)。从赖德 (Ryde) 到帕拉马塔 (Parramatta) 的道路曾被称为接吻点路 (Kissing Point Road)，直到 1887 年改为Victoria Road。

Ryde这个名称从 1840 年代开始使用，并于 1870 年被采纳为市政府的名称。该区拥有澳大利亚最古老的定居者小屋。

由于莱德位于山顶，因此也被称为“Top Ryde”。

Top Ryde 是 Ryde 内的一个非官方地区，包含该区的商业区，以 Devlin 街和 Blaxland 路的交叉口为中心。Top Ryde City 是位于 Devlin 街和 Blaxland 路交叉口的主要购物中心。该地点最初的 Top Ryde 购物中心是澳大利亚建造的第二个此类购物中心。

Top Ryde 是莱德议会办公室和图书馆的所在地。

2RRR 是澳大利亚悉尼的一个社区广播电台，通过 88.5 FM 向 Ryde 地区广播。

交通

公交专用道和交通系统在莱德提供多项服务，包括：

500X – Town Hall station to West Ryde station

287 – Milsons Point via Lane Cove (Weekday AM peak service)

410 – Marsfield via Lane Cove Road

         Hurstville via Campsie

458 – Burwood via Concord Hospital & Strathfield

501 – Railway Square via Victoria Road & Pyrmont

         Parramatta station

517 – Macquarie University to Top Ryde City

515 – Eastwood station to Top Ryde City

518 – Meadowbank ferry wharf

         Macquarie Centre via Denistone East

533 – Chatswood via Lane Cove North

         Sydney Olympic Park via Rhodes

前往莱德的最近的主要火车站是West Ryde 火车站，位于北部铁路线上。

学校

government schools

Ryde Secondary College (formerly Malvina High School)

Ryde Public School

private schools

Holy Cross College

Northcross Christian School.

赖德水上休闲中心是 2000 年夏季奥运会水球比赛的举办地，该游泳池归莱德市议会所有。

人口统计

根据 2016 年人口普查，赖德的人口为 26,499 人。其中：

年龄分布

Ryde 居民的平均年龄为 36 岁，低于全国平均年龄 38 岁。0-14 岁儿童占总人口的16.7%（全国平均为 18.7%），65 岁及以上人口占总人口的 16.7%。人口（全国平均为 15.8%）。

种族多样性

48.9%的人出生在澳大利亚。最常见的出生国家是中国10.3%、韩国 3.1%、印度3.1%、意大利 2.2% 和菲律宾 2.0%。

只有 13.4% 的人认为自己有澳大利亚血统。莱德最常见的血统是中国人，占 15.5%，其次是英国人，占 14.7%，意大利人，占 6.9%，爱尔兰人，占 5.5%。

47.4%的人在家只说英语。在家中使用的其他语言包括普通话 10.0%、粤语 5.6%、韩语3.7%、意大利语 3.5% 和亚美尼亚语 3.2%。

宗教

对于宗教最常见的回答是天主教（27.7%）和无宗教信仰（27.6%）。

收入

家庭每周收入中位数为 1714澳币，高于全国中位数 1438澳币。

住房

71.1%的私人住宅是家庭住户，23.6%是单人住户，5.3%是团体住户。

在 Ryde 的有人居住的私人住宅中，44.2%是公寓，43.9% 是独立住宅，11.3% 是半独立住宅。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

买到一个满意的house需要多长时间？相信答案因人而异。请看以下买房实战经历。

Jenny在去年（2022年）8月20日购买了我的《house找deal课程》，去年9月5日接着购买了《旧房翻新课程》， 她当时想卖公寓买house，担心公寓卖不上价，house价格又不断上涨，各种纠结。

她在各种纠结中度过了半年的时间，中间也有去看房，但一直没有下定决心。

2023年3月18日，她和她先生决定参加我的VIP辅导，5月10日， 我帮她辅导过一个房源

20 Rosedale Road Gordon

这个house她觉得还是有一些不满意的地方，该house在5月13日以433万拍场售出，是一个白人家庭和一对华人夫妻竞争，华人胜出。

5月27日，她决定委托我为Buyer agent，因为，她觉得自己去折腾，不知道何时能上岸。

6月24日，我成功帮她买到了一个大house，从接受委托到买到房，前后历时28天。在拍卖结束后她说，“这么快能买到满意的house，没找你真的做不到！”

虽然只花了28天的时间，但我们还是做了大量的功课。

我们亲临现场看过的房源有十多个，列举如下(非全部），

108 Melba Drive East Ryde

我们出了Offer，并参加了一个封闭式的拍卖，这个108成为了该区的楼王，415万拍场售出

East Ryde 新楼王诞生，6月8日晚415万拍场售出, 附该区介绍

18 Amelia Street North Ryde

这个house不是砖的，很多买家没看出来，说330万真便宜。

75 Quarry Road Ryde

吵同时路冲，买家放弃了，最后以 222.5万拍场售出

63 William Edward St Longueville

买家觉得是下坡地，路冲并且房子旧，后院是森林，放弃了。

39 Moola Parade Chatswood

好大一个坡！

50 Berripa Close North Ryde

楼梯太多，担心将来老人住伤膝盖

46 Hector Road Willoughby

411万售出，买家觉得老且小

27 Delange Road Putney

366万售出， 老房子，部分还是板的

1 Lawrence Street West Ryde

有点偏

101 Bridge road Ryde

翻新房，污水管位于地中间，三个厨房

40 Charles St Ryde

有点吵，前高后低

8 Collingridge Drive Ryde

我为该house专门写过一篇分析文章，请移步阅读

讨论过的house有

16 Lihon St Lane Cove West

3 Edith Av Concord

最后买到的house 地址出于隐私考虑不公布，请读者理解。

这个house最主要的优点有

A 两年新的house

B 土地大于600平，duplex土地

C 卖家基建时原本打算长期自住，所以，非常牢固，ceiling也很高。

D 验房报告没有发现任何问题，在现场也查看过

E 静街

F 新泳池

总之，想要有的都有，不想要的都没有，几乎没有扣分项，这很难得！

原创长文：在预算有限的情况下，买房碰到一些扣分项该怎么取舍？附80个买房常见扣分项

在看房过程中，我们讨论过的问题有

如何设定拍卖的最高出价？

靠近公寓的house能不能买？

不是duplex的土地意味着什么？

为什么拍卖前找律师看合同很重要？

要不要在拍卖前出offer？

一个house有三个厨房合规吗？

后院面对森林会有什么麻烦？

靠近学校的优点和缺点？

前脸门口有电线杆会有什么问题？

三角地对地价和房价的影响？

提前拍卖意味着什么？

66W是什么？

拍卖前要准备什么？

怎么看待验房报告里指出的问题？

关于验房的长文：验房师究竟要验哪些？哪些不验？验房报告有啥用？

泳池不合规怎么办？

踩在地板上有咯吱咯吱的声音是为什么？

怎样查house上方的航班密度？

House的位置以前是substation，会有影响吗？

拍卖成交后最重要的事情是什么？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

说明：本文所配图片非最后成交house的图片。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

Pymble 位于悉尼中央商务区以北15 公里，属于 Ku-ring-gai Council 地方政府管辖。

West Pymble 是Pymble 西南的一个独立的区，毗邻 Lane Cove 国家公园。

你知道Pymble, 但是它的邻居West Pymble呢？自住占比高，house中位价265万

平布尔以其花园、灌木保护区和列入遗产名录的住宅以及具有建筑意义的房产而闻名。

历史

根据定居者的记载，这片后来被称为平布尔的土地曾被 Cammeraigal 氏族或 Kuringai（也称为 Guringai）土著人民的部落所穿越，并且在此定期居住。

Cammeraigal 占据了 Lane Cove River、Hawkesbury 和东部海岸之间的土地。他们将从 Cowan Creek 的场地经 Pymble 前往 Parramatta 河——向西穿过 Pymble 女子学院现在所在的土地，穿过 Lane Cove Valley 和 North Ryde。

平布尔 (Pymble) 以罗伯特·平布尔 (Robert Pymble, 1776–1861) 的名字命名，他是一位有影响力的早期定居者，他在 1823 年授予的土地面积约为 600 英亩，占该地区土地面积的一半左右。另一半（加上St Ives的大部分）被授予 Daniel der Matthew’s，他是另一位有影响力的定居者，他在该地区建立了第一家锯木厂。

波特于 1866 年在 Pymble Hill 开设了 Gardener’s Arms Hotel。从那时起，商业活动的中心开始位于太平洋公路和 Bannockburn 路地区周围的山顶，但火车站位于山脚下的发展需要开始转向山脚下的新火车站。Pymble 邮局于 1890 年 8月 6 日在那里开业。

今天，Pymble 主要是住宅区，街道两旁绿树成荫，有许多宽敞的住宅和花园、众多公园、自然保护区和活跃的商业活动区。著名地标包括 Pymble 车站和 Pymble 山（太平洋公路）。该车站是交通、购物和社交活动的中心，而从 Pymble Hill 可以欣赏到远处车士活天际线的景色。

由于拥有丰富的建筑历史和各种联邦风格的房屋，Pymble 还是一个保守的区域。

交通

Pymble 火车站位于北岸铁路线上。

Pymble被Pacific Highway一分为二，Mona Vale Road和Ryde Road的交汇处是该区的南部边界。

NSW 公交车运营 579 路从 Pymble 站（从 Grandview Street 出发）到 East Turramurra（仅限高峰时段）和从 Gordon 站到 West Pymble 的 560 路（半小时一班）。

575 号公路也沿着经过火车站的太平洋公路行驶（半小时一班）。南行至 West Pymble 和 Macquarie University，北行至 Turramurra 站和 Hornsby 站。

Grandview Street车站东侧有一个出租车站。

在人口普查中，24% 的就业人员乘坐公共交通工具上班，54% 的人乘坐汽车（司机或乘客）。

商业区

Pymble 购物村 – Grandview Street，毗邻 Pymble 火车站

学校

PLC 平布尔女子学院（K-12）

Pymble Public School，一所公立小学，位于 Crown Road

Sacred Heart Catholic Primary School (K–6)

Gordon West 公立学校（K-6）位于 West Pymble（位于以前称为 West Gordon 的区域）

人口统计

在 2016 年的人口普查中，Pymble区记录的人口为 11,051 人。

中位年龄为 40 岁，而全国中位年龄为 38 岁。15 岁以下儿童占总人口的21%（全国平均水平为 19%），65 岁及以上人口占总人口的 19.7%（全国平均水平为 14%）。

超过一半 (56.5%) 出生在澳大利亚，其次最常见的出生国家是中国 8.3%、英国 5.2%、韩国2.8%、南非 2.8% 和香港 2.7%。

超过三分之二 (67.2%) 的人在家里只说英语，在家里说的其他语言包括普通话 10.3%、广东话5%、韩语3.4%、印地语1% 和波斯语 0.9%。

家庭每周收入中位数为3090 澳币，是全国中位数1438澳币的两倍多。

在 2016 年的人口普查中，Pymble的宗教信仰为无宗教 31.3%、圣公会 19.4%、天主教 18.4%、未说明 7.5% 和联合教会 5.5%。

房屋和房价

独立屋占所有住宅的80%。另外 17%是公寓、单元房或公寓，而 2% 是半独立式。

该区在十年内平均有 11.4% 的增长，过去一年的资本收益为 7.47%

PYMBLE 的house中位数为 3,482,500澳币，平均租金为 1250澳币每周，业主的总租金收益率约为1.87%。

41 Avon Road Pymble 这笔交易如何？该区居然在2023年上半年有9笔交易低于300万！

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作为一名地产买家代理，我认为找到一处令人满意的房源只是开始的一小步，而不应过早产生过度的喜悦。

为了好懂，打一个比方，当一个男孩看中一位漂亮的女孩时，要想将她变成自己的妻子，还有漫长的道路要走。

当我们在市场上发现一处满意的房源时，这仅仅是完成了整个购房任务的10%。剩下的90%涉及各种重要的事项和调查，以确保我们做出正确的决策。这些事项包括进一步调查售房合同、验房报告、了解竞争对手情况，以及研究同区类似房源的情况。

首先，我们需要详细研究售房合同。这意味着仔细审查合同条款，了解其中的细节和限制。我们需要确保房屋的所有权状况清晰，并确定是否存在任何限制或法律纠纷。同时，我们还需仔细核对价格和付款条件，以确保它们符合我们的预算和财务计划。

其次，进行验房报告是至关重要的一步。这将帮助我们评估房屋的实际状况，包括结构、设施、维护情况等。通过验房报告，我们能够发现潜在的问题或修复需求，从而更好地了解我们所要购买的房屋的实际价值。

除此之外，了解竞争对手情况必不可少。这有助于我们确定目前的竞争，态势，以及房屋价格是否合理。了解竞争情况将帮助我们更好地制定购买策略，以获得最佳的交易结果。

最后，我们还需要比较同区其他类似房源的情况。这包括了解相邻房屋的售价、规格和条件。通过与其他房源进行比较，我们可以更准确地评估目标房屋的优势和劣势，以及它在市场上的定价是否合理。

因此，尽管发现一处满意的房源像看中一位漂亮的女孩是令人高兴的，但我们不能因此过早产生过度的喜悦。正如选择一位女孩作为妻子需要经历相互了解、相处和共同成长的过程一样，购房也需要我们经过周密的调查和研究，确保做出明智的决策。

在购房过程中，我们需要保持冷静和理性，不被外在的诱惑和情感所左右。只有经过全面的调查和审慎的考虑，我们才能更好地评估房屋的实际价值、市场竞争情况以及与我们的预期是否相符。

购房是一项重要的决策，涉及巨大的财务投入和长期的生活居住。我们必须确保所选房源符合我们的需求、预算和未来规划。仅仅因为外观吸引或内部装修精美，我们不能盲目地决定购买，而应该经过全面的考虑和比较。

因此，当我们看到一处满意的房源时，我们应该看到这仅仅是开始的一小步，剩下的90%的任务才是真正决定购房成败的关键。

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这是一个非常特殊的house

一个号码后带E的house

一个售房合同长达189页的house

一个torrens title 但要交管理费的house

一个不临街的house

一个每周要推垃圾桶约100米的house

如果您近期在关注Pymble的house，一定知道说的是哪一个！

作为一个每天盯着房子分析房子的买家代理，我本能地对任何号码后面带ABC符号的house会提高警惕，这个号码后面带的居然是E，我非常惊讶！

因为我的客户对这个house兴趣颇浓，我决定研究一番。

11E Knowlman Avenue Pymble NSW 2073

已于 2023 年 6 月 18 日拍场售出,售价335万澳币

5房2浴 双车库 占地764m² 

中介AD

tri-level Torrens Title

全砖住宅

前院朝北

高端的装修

绿树成荫的户外空间

超私密的环境

坚固的设计，双入口、光线充足的餐厅、书房

休息室延伸至烧烤露台

Miele 厨房用具、80 毫米石质台面和岛台

华丽的主人套房设有水疗浴缸

迷人的花园

管道通风和智能照明、A+储物、太阳能、对讲机

遥控窗帘和遮阳棚

双车库

需要特别说明的优点

A 安静，只有13户自己的车辆会驶入

B 采光非常好，与朝北并大面积使用玻璃建材有关

C 完成度很高

D 卖家对房屋维护得很好

E 卖家中介对房屋非常了解，很敬业

特别说明

需要交管理费

虽然是torrens Title, 但周边13户形成了一个association，买家拍卖成功后需要加入管理协会，每年约2600澳币的管理费，费用用于13个house的公共事务，如车道，围墙，清洁等。

扣分项

A 没有临街的前脸

B 合同里的Easement很多

交易档案

建于2008年

卖家于2014年10月195万买入

2023年6月18日335卖出，335-195=差价140万

拍场情况

虽然是周日，依然有近50人参加了拍卖，10组注册买家

指导价260万，最后以335万售出，超出房东底价45万

出价记录如下

2 600 000，2 700 000，2 750 000，2 800 000，2 850 000，

2 876 000，2 900 000，2 925 000，2 950 000，2 980 000，

3 000 000， 3 050 000，3 080 000，3 100 000，3 110 000，

3 150 000，3 190 000，3 200 000，3 250 000，3 251 000，

3 252 000，3 253 000，3 254 000，3 255 000，3 256 000，

3 258 000，3 280 000，3 300 000，3 301 000，3 350 000

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作为澳大利亚最大城市之一，悉尼以其独特的自然风光和城市魅力吸引了众多居民和游客。然而，随着城市的不断扩张和发展，保护自然环境变得尤为重要。在NSW，为了平衡人类需求和环境保护，制定了一项名为“10/50法则”的规定，允许居民在特定条件下砍伐树木。

悉尼大市区位于NSW境内，是一个兼具现代化城市和自然美景的地方，但保护自然环境和人类安全的平衡是一项具有挑战性的任务。为了满足居民的合理需求并确保环境的可持续发展，NSW采用了一项被称为“10/50法则”的规定，该规定允许居民在特定条件下进行砍伐树木。

所谓的“10/50法则”是指在NSW的某些地区，当房屋或住宅靠近丛林地区时，居民可以在自己的土地上砍伐树木，而无需事先获得许可。这项规则旨在帮助居民降低火灾风险，并保护人员和财产的安全。然而，该规则并非适用于所有地区，只限于特定区域内满足一定条件的房产。

10/50法则是指在特定条件下，特定地区的居民可以在自己的土地上砍伐树木，前提是满足以下两个主要要点：

如果您的房产位于10/50法则的植被清理区域内，您被允许进行以下操作：

在您的房产上清除距离住宅10米范围内的树木，无需获得批准；

在您的房产上清除距离住宅50米范围内的其他地被植被（除了树木）如灌木，无需获得批准。

英文表述为

Providing your property is within the 10/50 vegetation clearing entitlement area you are permitted to:

Clear trees on your property within 10 metres of a home, without seeking approval; and

Clear underlying vegetation (other than trees) such as shrubs on your property within 50 metres of a home, without seeking approval.

通过遵守10/50法则的这两个要点，居民可以在满足条件的情况下砍伐树木，以降低火灾风险并保护人员和财产的安全。

请注意，这些要点适用于特定的地区和条件。在进行任何树木砍伐之前，建议咨询当地政府部门或专业机构以获取确切的法律要求和程序，以确保符合规定并避免违反法律。

只有当满足上述两个条件时，居民才可以在自己的土地上使用“10/50法则”砍伐树木。在遵守这项规则时，居民应该注意以下几点：

谨慎砍伐

居民在运用“10/50法则”砍伐树木时，必须保持谨慎和责任心。在砍伐之前，应仔细评估树木的健康状况、高度和位置，确保没有潜在的安全风险。如果不确定如何安全地砍伐树木，建议寻求专业的树木服务公司的帮助。

确保合规性

尽管“10/50法则”允许居民砍伐树木，但仍需确保符合规定。在砍伐之前，居民应该咨询当地政府部门或专业机构，以了解具体的法律要求和程序。这将有助于避免违反规定，避免不必要的罚款或法律纠纷。

考虑生态环境

尽管有时需要砍伐树木以减少火灾风险，但我们也应该保持对生态环境的尊重和保护。在砍伐树木之前，我们应该考虑树木对生态系统的重要性，并尽量选择保留有价值的树木。保持适当的植被和树木有助于维持生态平衡、改善空气质量和保护野生动物的栖息地。

邻里协作

在运用“10/50法则”时，建议居民与邻居进行充分地沟通和协作。如果树木位于邻居的土地上，您应该与他们商讨，并尊重他们的意见和权益。邻里之间的合作有助于确保整个社区的安全和和谐。

总结

“10/50法则”为居民提供了在特定条件下合法砍伐树木的机会，以降低火灾风险和保护人员和财产的安全。然而，居民在运用这项规则时必须保持谨慎和合规性，并考虑生态环境的保护。与邻居之间的良好协作也是确保整个社区安全和和谐的重要因素。通过遵守规定并充分了解“10/50法则”的要求，我们可以在保护环境的同时满足我们的合理需求，共同建设一个美丽的悉尼。

如何知道自己的房屋是否适用于10/50法则？您可以点击以下链接进入官方网站，使用他们提供的工具来确定您的房屋是否满足10/50法则的条件：

https://www.rfs.nsw.gov.au/plan-and-prepare

如果不在10/50的特定区域，砍树一定要经过批准，难度不小，请看另外一篇文章

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

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2023年6月10日，位于Pymble的41 Avon Road这样一处house拍卖引起了笔者的关注。

该房子建于1960年，部分房间较小且房龄较久，部分区域还位于山火区，但笔者却认为是一笔值得关注的交易。

41 Avon Road的土地价值为264万，而拍卖价格为292万，地价占房价比为90.4%，这意味着土地价值占了整个房产价值90%。

该房产的地理位置是一个重要的考虑因素。虽然位于山火区可能引起一些潜在担忧，但Pymble以其宜居环境和良好的生活品质而闻名。

在location上有两大优势

A 靠近PLC，如果买家有孩子在PLC上学，无疑节省了大量的交通时间。

B 离火车站660米

买家购入后无非两种选择

A 作为一个投资房，简单装修后直接出租。

B 作为自住房，享受周边便利设施和宜居环境。

如果想对其进行翻新，也是可以的，买家可以根据自身需求和未来规划来评估该房产是否符合其长期目标。

可以设想一下这个house的未来增值空间。尽管房子的房龄较长且房间较小，但这为购买者提供了一个机会，他们可以根据自己的需求和喜好进行改造和扩建，以满足他们的期望。通过适当的规划和投资，这个房产的价值有可能在未来得到提升。

假设我们花20–30万进行翻新，长期持有或数年后出售，都会有不错的回报。

但有几个扣分项要注意，会影响其价值

A 前院空间大， 后院空间小，且后院不规则（三角形）

B 后院有一棵大树，并且离房子很近。

C 该house的土地价值可能被高估。

D 采光不够好。

E 距离学校太近不是好事，比如停车和噪音。

但是，回归house的核心价值，潜在买家可以关注一件事情，该区土地价值在264万或以上，售价低于300万的，几乎找不到，爱分析的买家可以在Pymble近期交易中找找。

虽然41 Avon Road在外观和房龄上并不完美，但由于地价占比高和潜力的存在，笔者认为是一笔值得考虑的交易。

特别是针对以下两种人群

A 有孩子在PLC上学的

B 有翻新经验或者本身做翻新的

总之，买家应该评估自己的需求和未来规划，并在考虑所有因素的基础上做出明智的决策。

在房地产市场中，一个好看的房子并不一定意味着一个好交易，一个不好看的也不意味着是差交易，综合考虑各个方面的因素是非常重要。

Pymble 300万以下house调研

为了深入研究Pymble地价和房价的关系，笔者做了一下调研，在2023年上半年，截至写稿当日为止（6月11日）， 包括41 Avon这笔交易，只有9笔交易，其他8笔交易数据如下

排列顺序分别为成交日期（最近成交的在前），成交价格，地址，房间和卫浴数量， 土地面积，土地价格，地价占房价比

17 May 2023

$2,417,500

49 Kulgoa Road, PYMBLE NSW 2073

4Beds 2Baths 2Parking 950m²

地价 190万

地价占房价比78.59%

21 APR 2023

$2,020,000

6 Minnamurra Avenue, PYMBLE NSW 2073

4Beds 2Baths 1Parking 1,889m²

地价 121万

地价占房价比59.9%

 

24 MAR 2023

$2,100,000

8 Nadene Place, PYMBLE NSW 2073

4Beds 2Baths 2Parking 1,062m²

地价 175万

地价占房价比83.33%

04 MAR 2023

$2,300,000

11 Grandview Street, PYMBLE NSW 2073

4Beds 2Baths 2Parking 929m²

地价225万

地价占房价比97.83%

25 FEB 2023

$1,950,000 

101 Mona Vale Road, PYMBLE NSW 2073

4Beds 2Baths 1Parking 1,100m²

地价 202万

地价占房价比103.59%

18 FEB 2023

$2,000,000 

4 Dakara Close, PYMBLE NSW 2073

4Beds 2Baths 2Parking 942m²

地价 162万

地价占房价比81%

11 FEB 2023

$2,850,000

9 Ward Street, PYMBLE NSW 2073

3Beds2Baths 3Parking 929m²

地价 255万

地价占房价比89.47%

19 JAN 2023

$2,800,000 

37 Narelle Avenue, PYMBLE NSW 2073

4Beds 4Baths 3Parking 923m²

地价207万

地价占房价比73.93%

在Pymble这样的区，售价低于300万肯定能找出扣分项，您能找出来吗？欢迎留言。

West Pymble不同于Pymble,是另外一个区，介绍如下

你知道Pymble, 但是它的邻居West Pymble呢？自住占比高，house中位价265万

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

108 Melba Drive East Ryde NSW 2113

6房4浴3车库 733.5m²

中介AD

三个宽敞的楼层，可以容纳多代人

位于拐角位置，建筑设计精巧，提供优质的生活体验

步行即可到达 Lane Cove River 沿岸的保护区和丛林步道

方便前往当地商店、咖啡馆和巴士交通

位于历史悠久的 Hunters Hill 和主要购物区的中心

时尚的开放式厨房，宽敞的客厅/饭厅

石制早餐吧，现代不锈钢器具

进口德国瓷砖，池畔露天休闲

淡水矿泉池、滑水道

正式客厅/饭厅直通露台

家庭健身房和带第二个厨房的游戏室

适合儿童和宠物的平坦草坪

豪华主人套房，带入墙柜和套间

宽敞卧室，带入墙柜和吊扇

明亮奢华的浴室，独立浴缸

中央空调

对讲机，带内部入口的三车位车库

电动安全门，适合客人的额外停车位

室内储藏室，酒窖和/或工作间

2018 年全面翻新，完美呈现

拍场观察

2023年6月8日晚5:30 auction

7个bidder

出价记录如下

3555,  3600,  3620, 3650, 3670, 3700,  3720

3725,  3750, 3800,  3825, 3830, 3850, 3900

3950, 3980,  4000 on the market

4030, 4050,  4075, 4080,  4085

4100, 4110,  4130,  4150

以上为楼王档案，下面看看East Ryde 的第二名

10 Finch Av East Ryde

5房3浴2车位，

657平米，内部310平，

2022年4月1日 355万售出

第一名和第二名售价相差415-355=60万

您对这笔交易评价如何？欢迎留言

East Ryde位于悉尼中央商务区西北12公里处，属于City of Ryde地方政府辖区。 East Ryde 位于 Lane Cove 河的西岸。 East Ryde 与邻近的 North Ryde 共享 2113 的邮政编码，它没有自己的邮局。

地点

East Ryde是一个相对较小、安静的区，东部一侧全是灌木丛和水域。

East Ryde 的大部分位于山脊之上，该山脊以前是议会垃圾场，这里被称为 Dress Circle Estate，由 Hooker Rex 开发并于 1960 年开放。

East Ryde 地区位于莱恩科夫河(Lane Cove River) 河岸，俯瞰着红树林湿地，以大型现代住宅（主要沿 Pittwater 路）为特色。

历史

整个地区曾经是松节油–铁皮林。现在的East Ryde 地区最初被称为“North Ryde Dress Circle Estate”，它在打造自己的身份之前是 North Ryde 的一部分。

North Ryde 的发展和变迁，中价位235万澳币，十年平均增长率11.99%

2006 年 7 月，一群居民发起了改变该区名称以提高该地区房价的运动，但没有成功。该动议最终在一次公开会议上被否决，大约 75% 的 East Ryde 居民在场投票决定保留该区的现名。

地标和特色

大北步行道

在 1980 年代，一条从悉尼到纽卡斯尔的长途步道建成，被称为大北步道。这条小径部分沿着 Lane Cove River 河，穿过 Buffalo Creek 和 Magdala Park 之间的 East Ryde。

该地区的主要特色是 Buffalo Creek 和 Kittys Creek 的红树林社区，那里建造了木板路，让步行者可以轻松穿过红树林。Buffalo Creek Reserve 提供野餐设施。

学校

Ryde East 小学位于 Twin Road，有 350 名学生。

人口

East Ryde 的面积约为 1.3平方公里。拥有公园8个，占总面积近26.6%。

2011 年该区人口为 2,335 人。到 2016 年，该地区的人口为 2,470 人，人口增长率为 5.8%。

East Ryde 的主要年龄段是40-49 岁。

该区72.1%的人出生在澳洲，75.7%的人在家里只说英语。

最常见的血统是澳大利亚人 23.3%、英国人 22.6%、爱尔兰人 9.2%、中国人7.3% 和苏格兰人 6.5%。

对宗教最常见的回答是天主教徒35.4%、无宗教信仰 28.3% 和圣公会 13.4%。

家庭每周收入中位数为 2,585澳币，大大高于全国中位数 1,438 澳币。

房屋

目前house的平均房价约240万澳币

House销售平均30天的上市天数

house租金收益率2.31%， 平均租金中位数为1,050澳币每周。

East Ryde 的家庭主要是有孩子的夫妇，每月要偿还超过 4000澳币的抵押贷款。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

在国内住过高楼大厦的人，刚来澳洲时可能对许多老旧、破败且占地很小的老房子感到困惑，这些房子被俗称为“老破小”，让人难以理解和看透。

于是，很多购房者会提出疑问：“这种老破小值得投资吗？”

在国内，房龄超过30年的房子很多人不愿意多看一眼，20年以上的房子也不被认为是高档次的，而10年左右的新房必须打折扣才有市场，因为只有新房才被认为是有品质的。

然而，在澳洲，却截然相反！

为什么在澳洲人们热衷于购买二手房？

主要原因是澳洲房地产市场有着不同的价值体系。

首先，地价决定了房产的价值。

有时候，许多客户会认为投资老房子不值得，因为它们折旧太多，担心将来在市场中不好卖，可能会亏本太多。

但事实上，要评估在澳洲投资的房产是否保值，需要从税务和地价两个角度考虑。

老房子的一个好处是，随着年限的增长，每年的折旧金额也越来越小，建筑物的价值占整体房价的比例也越来越小。

由于澳洲的土地是私有的，所以所谓的“折旧”只会体现在建筑物的价值上，而不会影响到土地的价值。

澳洲的房价由建筑物价值和土地价值组成。即使房子再老旧，只要土地保持其价值甚至继续增值，房价不仅不会下跌，而且还会稳步上涨，同时租金水平也会增加。

例如在悉尼，CBD（中央商务区）这样的地区土地稀缺，大部分都被商业楼占据，留给住宅用地的部分非常有限。

因此，澳洲房屋真正的价值在于土地，房价大多随着土地价值的增长而增长，这是一个基本的道理。

原创长文：排屋，文物保护区的房子和文物建筑能买吗？

其次，房子老并不代表居住体验不好

房子的年龄并不重要，因为定期的修缮不仅为二手房保值奠定了基础，还成为了老房子保持年轻的秘密。

我之前写过很多介绍澳洲周边区域的文章，比如靠近悉尼情人港的Pyrmont，这个地方一度是贫民区，但由于情人港的建设和政府的扶持，这里的老房子焕发出新的面貌。

Pyrmont紧靠市区和情人港，一段衰落转而复苏的历史

由此可见，秉持“土地要传承，房子也要传承”的理念，澳洲非常重视对建筑物的修缮。

因此，尽管房龄可能很高，但并不意味着房子就一定是陈旧的。这种定期修缮的做法使得澳洲许多核心区域的二手房保值良好，易于出租和转售。

此外，澳洲的老破小也具有一定的投资潜力。由于它们的价格相对较低，对于投资者来说，购买老破小可以降低投资成本，提高投资回报率。而且，随着城市发展和土地稀缺性增加，这些老破小所在的地段也可能会成为未来的热门区域，房价有望上涨。

另外，在澳洲购买二手房的流程相对简单，投资者可以更容易地找到自己满意的房产。此外，澳洲政府对于购房者的权益保护较为完善，购买二手房的风险很低。

总结起来，澳洲有些老破小很适合投资的原因包括：

A 澳洲房地产市场的价值体系

B 地价决定了房产的核心价值

C 老房子并不代表房子陈旧

D 定期修缮保持了老房子的价值

E 投资潜力，

F 价格相对较低且有望升值

G 二手房市场成熟

H 购买流程简单且风险较低

因此，对于那些在澳洲购房投资的人来说，不要轻视那些外表看似老旧的房子，它们可能隐藏着巨大的投资机会。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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认识笑笑快十年了，当她知道我在辅导买房后，希望寻求我的帮助。

她在2021年7月委托我成为她的买房VIP辅导老师，并在当年12月在悉尼东区买到一个公寓，买入价147万。

时隔一年半，今天（2023.6.2）她给我发信息说，近期refinance， 银行给的估价是180万，每年增值15%，开心死了。

鉴于我并没有在一年半前给她买公寓的过程写过总结，现补写一篇, 以飨读者，特别是想买公寓的读者。

笑笑是潇洒的单身一族，她的预算在150万左右，这个预算如果买house会远离市区，这一点她无法接受。同时，她不想打理house，也不善于打理house，所以，铁了心想买公寓。

她给我提出了一个挑战性的问题，

以她的预算，怎样买公寓，同时还要有好的资本增值？

我回复说， 找deal，到实战中去！

我告诉她，“house找deal” 和 “公寓找deal”有很多共性要求，比如，土地面积，建筑面积，静街，学区等，所以，找deal的方法有很多近似之处，当然，也有不同的地方。

我给她布置了一个作业，她每找一套公寓，必须调查以下事项

这个公寓楼有多少套unit？

共有多少层？

每层几个住户？

这栋楼的土地价值？

过去的租金和目前的租金

物业报告和物业管理费

笑笑本身是做贷款的，所以，算投资回报，年增长率对她来说手到擒来。但如何找deal是一门学问，她认为需要学习，于是，我和她一起讨论。

笑笑很勤奋，当时还在疫情控制中，她戴着口罩，去看房。

在分析下北的几个房源后，我建议她将目标调整为上东，因为两点

离她的工作地点近（她在Town Hall上班）

因为上东附近的增值更好（当时的数据）

每次zoom meeting，我们会讨论目标房源的细节问题，包括和需求的配比度，加分项，扣分项，出价策略等。

她看过的公寓有20多个，部分列举如下，最后买到的公寓近市区，地址出于隐私考虑不公布，请读者理解。

22/1-5 Russell St Wollstonecraft

3/3 Milner Crescent Wollstonecraft

4/4-8 Kareela Road Cremorne Point

9/2 Landenburg Place Greenwich

10/2a Victoria Road Bellevue Hill

3/30 Elamang Avenue Kirribili

4/18 Stafford Street Double Bay

1/4 Aston Gardens Bellevue Hill                       

她提出的问题有

怎样查一个房子是不是heritage?

银行贷款收紧，预算降低了该怎么办？

Concrete Cancer 是怎么回事？

为什么海边的混凝土建筑容易得癌症？你知道混凝土癌症吗？Concrete Cancer

发现Strata report 里有很多问题该怎么办？

是不是能买Town house就别买公寓？

4个人抢一个房，该如何出offer？

公寓不带车位是不是问题？

市面上房源太少该怎么办？

公司Title的公寓能买吗？

为什么公司title的物业尽量不要买？

还有很多提问，无法一一列举。

我请她写一个简单的总结，以帮助未来的买家，她热情分享如下：

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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