房源一

75 Quarry Road Ryde NSW 2112

4房2浴2车位，585m²土地

6月3日，222.5万拍场售出

中介广告

全砖家庭住宅，临街面宽 20.8 米

具有开发duplex潜力

位于理想的高地段，超宽临街面

北向后院

提供绝佳的生活方式机会

一个非常舒适实用的四居室住宅、

大型厨房、独立的正式餐厅和一个客厅。

靠近 Top Ryde City 和Macquarie Shopping Centre

一流学校和 Macquarie University

档案

一个家庭持有超过40年

前庭20.84米

深度28.12米

地价199万，地价占房价比为199/222.5=89.43%

缺点

路冲

车流大

需要翻新

车库门太窄

拍场观察

30人围观，华人近一半

出价记录如下

1900， 1950， 2000， 2050，2100

2125， 2150， 2175， 2185，2195

僵持，没有人出价

拍卖已经进行了20分钟

拍卖师进屋见屋主

2200 on the market

2205， 2220， 2225 sold

房源二

31 Francis Street Enmore NSW 2042

2023 年 6 月 3 日拍卖售出217.5万澳币

4房1浴4车位 417m²土地

中介广告

417 平方米平地块，尺寸为13.97 米 x 29.864 米

可以建造多个住宅，新一代寄宿家庭或宏伟的建筑（须经Council批准）

后院东北朝向

仅几步之遥即至Enmore Rd的餐饮和娱乐场所

漫步即至Newtown，知名学校、公园、火车和巴士

片刻即至 Marrickville Metro 和 Annette Kellerman Aquatic Centre

在后院，有一个超大休闲区和独立储藏室或办公室

37 年来首次出售

拍场情况

Openn Negotiation在线拍卖

出价记录如下

1700， 1725，1750， 1775， 1800，1825， 1850， 1875，1900，

1925， 1950，1975，2000，2050，2125，2150， 2175

房产档案

土地价值176万，地价占房价比为176/217.5=80.91%

1985年买入价6.2万

缺点

高峰期平均五分钟一趟飞机经过

单行线

街道很窄

将来施工会很困难

你怎么看这两场拍卖，欢迎留言。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

Tiara 在去年12月6日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在今年3月底成功买到一个大house，前后历时三个多月，其中包括圣诞长假！

她认为找deal是一门学问，隔行如隔山，所以，决定请我为导师，而不是到市场上撞大运。

Tiara系统学过我的课，熟悉20个调查，该做的调查不能省，对于重要的调查不能用“可能” “大概”来忽略。

Tiara思维快，语速快，每次看完房就和我约一对一，每次都有很多问题。

在她做完房源的基本调查后，我会根据紧急程度的不同在当晚或第二天晚上zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括该house和需求的配比度，房子的加分项，扣分项，出价策略等。

她看过的house有20多个，这三个多月真的挺忙，很累，很充实！

房源列举如下，最后买到的house在某某Hill， 地址出于隐私考虑不公布，请读者理解。

7 brucedale drive Baulkham hill

112 purchase road cherrybrook

173 Old Northern Road Castle Hill

31 Blackett drive Castle Hill

4 Oronga Av Baulkham Hills

75 Buckleys Road Winston Hills

20 Ervine st Winston Hills

17 George Mobbs Drive Castle Hills

39 Hilary Street Winston Hills

3 Whitling Av Castle Hills

29 Bittern Grove Glenwood

61 Cropley Drive Baulkham Hills

123 Joseph Banks Drive Kings Langley

6 Celia st Kings Langley

37 Apollo Ave Baulkham Hills

58 Mackillop Drive Baulkham Hills

8 Ellis Place Kings Langley

59 Hinemona Av Normanhurst

112 Cropley drive Baulkham Hills

8 Dornoch st Winston Hills

她最后买的house占地560多平，内部面积230平，40多年的砖房，价格160万， 土地价值90万，房屋状况很好，她和她先生很满意。

她提出的问题有

如何区分高压钱和普通电线？

如何区分高压线和普通电线？距离高压线多远买房安全？

距离高压线多远不能买？

如何从保险费的角度看bushfire区？

验房找哪个机构比较靠谱？

关于验房的长文：验房师究竟要验哪些？哪些不验？验房报告有啥用？

售房合同里写不能建duplex是否影响土地价值？

怎样判断是不是主路？

RP Data估价准吗？

Auction之前给的offer很高，但房主还是没有接受，是不是房主心理价位偏高？

拍卖前需要改settlement天数吗？

Winston Hills 算不算有潜力的区？

泳池不合规怎么办？

R3的地有什么优势？

大树被砍掉，并被种上草，树根腐烂怎么办？离房子很近

小地新房 PK 大地破房，怎么选？

地下埋了Transmission Line 怎么办?

Settle时有租客怎么办？我们想自住

中介一直催我出价，我该怎么办？

污水管横穿后院，该怎么办？

看house合同，发现后院有污水管横穿，能买吗？

还有很多提问，无法一一列举。

她在5月2日的直播中分享了她的买房经历，以下是直播录音

11次加息该如何买房？（2023.5.2直播录音）音频：00:0001:11:59

或到Youtube搜“凯文地产学院”， 小红书搜“悉尼Kevin王老师”

也可私信索取链接。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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几年前，笔者学习过NLP，记得老师说过一句话，你理解的牛肉炒面和我理解的牛肉炒面其实是不同的，虽然都叫牛肉炒面。

比如牛肉几成熟，用什么样的面，份量多少，用什么盘子装，真的千差万别。

在投资地产过程中，我们会听到很多耳熟能详的话，但在地产投资的不同阶段，不同的投资者理解的含义是不一样的，甚至会产生误解。

如果误解了某些话，就会在大脑中产生限制性信念，不仅对你投资没有帮助，甚至会产生副作用。

以下列出十五条，看看是不是很熟悉？

A 资本增值和现金流只能占一头

答案是可以都有，我持有的物业绝大部分都是兼得的，关键是要找到这样的deal

B 人生要有四套房

见过这样的广告语吗？

其实，房子是否赚钱和持有多少套没有多大关系，赚钱才是关键。

一套赚钱的胜过四套不赚钱的。

C 需要分散投资，到不同的州去买房

隔山打牛是需要一定功底的，没有功底的时候还是要买自己熟悉的。

D 要和租客交朋友

没有永远的朋友，只有永远的利益。

E 贷款太多，没有办法再买房了

办法总比困难多，比如投资商业地产

F 买房我还要准备一下

有首期，有贷款预批， 就可以开始找房和买房了，不需要再准备什么。

G  别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪

每个人判断恐惧和贪婪的标准不同，所以，具体操作起来还是有差异。

H 市场不好，不要买房

 要看是对买家而言还是卖家，卖家的好时机通常是买家的差时机。

I 你是老师，你买哪儿， 我就买哪儿

每个人的情况不同，适合我的不见得合适你。

J 我喜欢这个house

不要爱上那个房子，要爱上那笔交易。

K 钱太少，我要攒一攒

  钱少有钱少的玩法，我是从5万澳币开始投资的。

投资回顾：五万澳币在悉尼买house，首次置业的故事

L 我喜欢现金流好的房子

 关注现金流，但更应该关注资本增值。

M 请教我如何抄底

 其实，任何时候都可以买房，没有抄底一说，也无法准确判断何时是底。

N 某某专家说的，有错吗？

 无利不起早，一定要搞清楚该专家出于什么目的这样说的。

O 明年房价一定涨（一定跌）

  2022年底，很多人说，2023年上半年会加息，房价会跌，结果如何？

  没有那么多一定，市场变量太多，说“一定”的人通常欠周全的考虑。

【2023年5月房市观察】观摩6场近市区的排屋拍卖，过去四个月价格上涨了约20%？

看完这十五条，您的感受如何？

房产投资其实是一门看似简单，其实一点都不简单的学问。

写完这篇文章，我想说一句我经常说的话

你以为你买的是房子，其实买的是对房子的认知。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

隧道位于房子底下，是否会产生影响以及需要注意的事项，是一个许多买家都会考虑的问题，特别是在悉尼这样隧道越来越多的城市。

对于位于公路隧道上方的房屋是否适合购买，这个决定通常取决于多个因素，包括房屋的具体位置、隧道的交通流量和噪音水平，以及购房者的个人喜好和舒适度。

对于一些购房者来说，他们可能会因为担心噪音、污染等因素而避开位于公路隧道上方的房屋。然而，其他购房者可能会发现这些房屋更具吸引力，因为它们通常比其他同类房屋更便宜。

如果您对此类房屋感兴趣的购房者，需要调查以下信息，例如交通流量、隧道的高度和深度以及房屋内部和周围环境的噪音水平，以便他们可以更好地了解房屋的优缺点。

然而，需要注意的是，房屋是否适合购买需要综合考虑很多因素。如果您作为购房者对位于隧道上方的房屋有疑虑，建议您尽可能多地获取相关信息，以便做出明智的决定。

关于具体的影响，比如有一个house，隧道距离房屋约25米，深度约为10米。根据业内经验，一般情况下，距离隧道较远的房屋不太可能受到明显的影响。然而，具体情况可能因地而异，建议进一步了解该隧道的具体情况，例如通车后是否会有噪音、是否会影响房屋改建以及是否可能存在地表塌陷等问题。

在这方面，一些已经居住在类似情况下的人提供了他们的经验。他们表示隧道经过的房屋并不会产生明显的影响，一位房东甚至表示隧道已经从他们房屋下方修建过，但他并没有感受到任何影响。此外，一些从事建筑行业的朋友也表示，在隧道施工时，并没有出现类似的质量问题，因此认为这个问题可能只是心理上的担忧。

但也有隧道上方建筑物出现裂缝的案例，让买家不得不提高警惕！

当考虑购买位于隧道上方的房屋时，需要对各种因素进行综合评估。以下是一些需要注意的问题：

A 交通流量和噪音水平

隧道通行的交通流量和噪音水平是影响房屋价值和舒适度的重要因素。了解隧道的交通情况、预计的车流量以及噪音控制措施是必要的。如果可能的话，可以在不同时间段去现场观察噪音水平，或询问周围居民的体验。

B 房屋的具体位置

隧道在房屋的正下方经过可能会引起震动或地基问题。了解房屋的结构和地质条件，以及与隧道的距离和深度是重要的。如果存在潜在的地基问题，可能需要进行专业的评估和修复。

C房屋的价格影响

位于隧道上方的房屋通常会比其他同类房屋更便宜。这可能是因为一些买家担心噪音和其他潜在问题。然而，这也意味着有机会以相对较低的价格购买房屋。对于购房者来说，需要在价格和其他因素之间进行权衡。

D个人偏好和舒适度

每个人对噪音和交通对居住环境的影响有不同的容忍度。有些人可能对噪音敏感，而其他人可能对此并不太在意。购买决策应考虑个人的喜好和对舒适度的需求。

最重要的是，如果您对位于隧道上方的房屋有疑虑，建议咨询专业人士，如Local中介、建筑师或工程师。他们可以提供更详细的信息和专业建议，以帮助您做出明智的购买决策。

购房是一项重要的决策，需要综合考虑各种因素。通过充分了解和评估隧道对房屋的影响，您可以更好地判断是否购买位于隧道上方的房屋，并做出适合自己的决策。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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A 节省时间、成本和压力

俗话说，时间就是金钱，法律、会计、医疗等领域的时间紧的专业人士以及大小组织的经理和高管越来越多地求助于买方代理帮助他们购买房产，以节省他们的时间、成本和压力。

周末很宝贵，买方代理可以通过他们的专业知识节省你无数时间和压力。他们为您在工作日和周末工作，并最终确定入围的房源。

B 买家代理的经验多

大部分买家并不会经常去参加Open Inspection并参加拍卖，但买家代理每天都在做，所以，他知道如何为您提供最佳定位。

买家代理以他丰富的经验，在为你把关。买家代理购买的房产中有 10% 到 20% 是通过售前或场外渠道获得的。因为他们每天都与卖家中介交谈，您可以从内幕信息中获益并获得作为买家的优势。

C 更多的选择

有许多因素有助于以合适的价格在合适的位置获得合适的房产。

随着时间的推移，在需求增长且新住宅供应受限的区购买土地价值与资产比率高的房产已成为一种行之有效的策略。

一旦确定了你的需求，买方代理的专业知识可以采用更科学、更少情绪驱动的方法，为您在稀缺价值的地点找到一处房产。

当您购买到优质房产时，随着时间的推移，您的结果会有很大差异。由于长期复合资本增长的力量，卓越的deal选择会随着时间的推移提供更高的升值。

虽然买方的代理人通常可能会收取购买价格的 1% 到 2% 作为费用，但通常可以通过协商优惠价格和条款来节省成本，从而获得成本中性的服务。随着时间的推移，选择更好的资产也可能会补偿买方代理人的费用。

D 尽职调查和避免严重错误

在买方代理人就购买提出建议之前，需要满足一长串尽职调查标准，他们还会强调所有风险。这与广泛的财产研究和经验相结合，为资产选择提供了更多的安全性。

买方代理的参与能帮您避免一些风险，例如屋顶问题、白蚁活动或潮湿。

在此提供一个有用的清单：

1.确认你的动机

从长远来看，此次购房对您有利吗？

2. 明确你的预算

计算还款金额，以确保您可以轻松地管理现金流，并有应急和缓冲

3. 贷款预批

确保您获得适合您情况的贷款

4. 进行市场调查

帮助识别有风险的区、地点和房产

5. 位置，位置，位置

房地产位置是固定的。您可以更改有关财产资产的许多内容，但绝不能更改位置

6.进行详细检查

实物检查加上建筑和害虫检查是必不可少的风险管理工具

7. 确认房产能满足需求

确定并完成一份全面的清单并坚持执行

8. 寻求法律援助

确认所有权，以及任何使用限制或其他问题

9.开始谈判

尽可能谈判最好的价格和条款，不要过度情绪化。如果价格预期不合理，请做好放弃机会的准备

10. 整理文档

如果您的文档混乱，购买房产可能会产生压力

E  获取更好的价格和条款

专业的买方代理在评估房产和代表客户协商最佳价格和条款方面经验丰富。经验丰富且独立的买方代理也可以消除购买时的情绪。

他们的工作是确保您做出明智的投资决定，并让您知道何时放弃一笔糟糕的交易。如果您购买的是要拍卖的房产，那么聘请一位经验丰富且冷静的买家代理代表您是必要的。

英文链接如下，只节选了该文的部分内容

https://business.nab.com.au/why-are-property-buyers-increasingly-using-buyers-agents-53973/?fbclid=IwAR07p8DY8pEALqyH_lHmahiQkZCfOiPO5wHf4Cukv5SMhA1fmuW8fGQ2-BA

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作为一名买家代理和地产投资者，我发现在替客户代购房产时自己更加谨慎小心。尽管我自己买房时会采取一些超出常规的策略，但在代客户购买房产时，我更注重风险管理和客户利益的最大化。

以下是我将分八个方面，解释了为何代购房产会比自己买房更加谨慎。

地块能否被分割的风险

当我自己买房时，我可以根据个人的判断和偏好决定是否购买一块可能可以分割的地块。但是，当替客户购买时，我会更加谨慎，因为分割地块可能涉及法律和规划方面的复杂性，以及未来的市场潜力。

比如，一块地， 我有八成把握觉得能分地就敢买，但如果帮客户买，如果客户有九成把握还犹豫， 我就不能像自己买房一样很快做决定。

在合同签字的那一刻，没有人能百分之百说一定能被分地，除非是已经有批文的。

客户信心的重要性

作为买家代理，我要确保客户的信心和满意度。

如果客户对购买房产是否为好deal有疑虑，我会更加慎重，以避免任何潜在的后果。但如果是我本人买房，我会更清楚具体问题是什么，事实是什么，但客户不一定真的很清楚，或者是已经清楚，但还有疑虑。。

财务决策的责任

代理购买房产意味着我要为客户的财务决策承担咨询责任。如果我为自己买房时，可以在拍卖时一次加价5万或10万，但对于客户而言，他们可能不愿意这么做，我必须谨慎地评估每个出价的合理性。

我为自己买房，有一次加价5万赢得了拍卖的经历，还有一次加价10万赢得拍卖，但替客户买我不敢这么做，除非客户要求我这么做并给我授权。

法律和合规要求

代理购买房产涉及遵守各种法律和合规要求，以确保客户的权益得到保护。我必须对房产交易的各个方面有着透彻的了解，并确保符合法规。

客户需求的多样性

每个客户的需求和目标都是独特的。我必须仔细听取客户的要求，并确保所选房产符合其需求，包括地理位置、价格范围、房屋条件等等。这种谨慎是为了确保客户的利益得到充分考虑。

市场预测的不确定性

预测房地产市场的走势充满挑战，即使我个人对未来市场有八成的把握，但如果客户对市场的前景和投资回报有更高的期望，我会替客户考虑。

作为代理，我需要认真考虑市场的不确定性，并谨慎评估风险与回报的平衡。

代理责任的承担

作为代购房产的买家代理，我肩负着为客户做出最佳决策的责任。这意味着我需要投入更多时间和精力来研究房产的方方面面，如房屋状况，交易记录，市场数据和未来发展趋势，以确保客户做出明智的投资。

举一个具体例子，比如house有裂缝的问题，如果按照我自己的经验觉得某些裂缝没有多大问题，但如果客户对此表示担心或质疑，我会进一步寻求结构工程师的意见，而不是一味坚持自己的看法。

提问：有裂缝的house能买吗？举例说明

交易的复杂性

代理购买房产涉及与多方合作，如卖家、中介和律师等，进行谈判和交易。这种复杂性要求我具备卓越的沟通和协商技巧，以及处理潜在问题和纠纷的能力。

在房产成交的环节，会有很多不确定的事情发生，所以，如何应对不确定性，是一门功课。

澳洲房市是透明的？此话只对一半

通过以上八个方面，我们可以看到为什么替客户代购房产比为自己购买需要更谨慎。从某种程度上讲，实际上替别人买比为自己买更难。。

各行有各行的难度，买家代理是一个实践性和实战性非常强的工作，没有一定的实践积累，仅靠理论是很难操作和掌控的。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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去年12月，有买家咨询我，City周边的排屋价格跌了，能买吗？

我的回答是

目前是一个入市的好时机，乘着价格低入市。

以上回答写进了2022年12月21日的公众号，链接如下

【或许你也想问】悉尼买房关于区域的选择Q&A

那么，从去年12月到现在已经过去四个多月，排屋的价格如何？

其实，答案已经揭晓，我上周已经写过一篇文章，链接如下

【5月13日房市观察】时隔四个月再拍卖，涨了61万！

说来话长，自2020年疫情开始后，我一直请买家关注市区附近的排屋，并在2021年的讲座中推荐了几个区，回头再看，这些提醒的确具有前瞻性。

揭秘—我为什么喜欢投资悉尼市区附近的排屋？

为了深入调查最新的排屋市场，2023年5月13日和20日这两个周六，我观摩了6场近City的排屋拍卖。

先说5月13日的四场拍卖，这四个排屋都靠近悉尼大学，都在距离大学1公里的范围内。

房源一

73 Ross Street Forest Lodge NSW 2037 

3房1浴无车位，指导价200万 

物业说明（中介AD） 

翻新过的排屋 

绿树成荫的公园正面 

可俯瞰后草坪的木甲板  

独立的客厅、餐厅和家庭空间 

地下储藏室 

现代装修和经典内饰 

地板和百叶窗 t/out 

石制厨房，不锈钢，燃气灶，d/w 

通往后甲板和草坪的手风琴门 

带浴缸的家庭浴室 + 客用化妆间 

卧室带入墙柜 

带 Tesla Powerwall 电池的太阳能电池板 

有后门出入 

该房产数据 

2007年8月买入价108万 

土地价值102万 

土地面积132.8平米 

前宽4.88米，后宽4.24米， 深度30.15/30.18米

缺点 

靠近繁忙次主路 

有飞机经过 

拍场情况 

30多人围观，3个人出价，出价记录如下，每组数字后省略了三个0 

2150, 2200 , 2225 , 2250 , 2275 , 2300 , 2320 , 2350 , 2370 , 2400 

2410, 2425 , 2430 , 2435 on the market  

2436,2440

244万拍场售出  

 

房源二
32 Roberts st Camperdown  

3房2卫1车位，前宽6.1 米，土地面积174平

地价122万，254万售出

拍场情况

50人围观，5个bidder

出价如下

2000，2025，2100，2200，2250，2275，2300

2350，2375，2400，2420，2430，2440，2450

2455，2460，2465，2475，2480，2485，2490

2491，2493，2500，2510，2520，2530

2531，2532，2535，2536，2540 sold

房源三

384 Wilson st Darlington

离火车线不到100米

3房1浴1车位，宽3.51米， 深30.45米

土地价值109万

183.5万拍场售出

拍场情况

围观80人，四组买家出价

150万以后的出价记录如下

1550，1600，1625，1650，1675，1700，

1710，1720，1730，1735，1740，1745，1750

1755，1760，1765，1770，1780，1785，1790

拍卖进展缓慢

1800，1805，1815，1820

此时拍卖已经进行了20分钟

1825，1835，此时拍卖进行了27分钟

在拍卖进行到30分钟时，以183.5万的价格售出

房源四

55 Australia st Comperdown

3房2卫1车位 ，200万售出

宽3.61/3.48米， 深25.15米

土地价值 94.2万

上次交易 发生在2012年9月，售价 72万

拍场情况

40人围观，三组买家出价

194万后出价如下

1945, 1955,  1965 , 1975,  1985, 1995, 2000 

亚裔年轻夫妻带一小孩成为新房东

再说5月20日的两场拍卖

这两场拍卖的房源形成了鲜明的对照，一个破败不堪，不能住人， 一个做了翻新。

我们先来看看不能入住的破屋

26 Fulham st Newtown

2房1卫无车位

土地面积107.5平，宽4.4米

拍场情况

围观近100人

140万之后的出价记录如下

1415，1420，1430，1435，1440，144万售出

再谈翻新过的

41 Dickson st Newtown

3房2卫1车位，翻新过，Ground Floor ceiling顶很低

楼上为阁楼改造为一房 + 浴室

土地146.3平，137万地价

宽5.486米， 深26.67米

2012年3月110万购入

拍场情况

50人多人围观， 华人10多个

出价记录如下

1700，1800，1900，2000

2050，2100，2200，2250，2300

拍到230万时，拍卖师没有宣告拍卖成功，估计没有达到卖家的期望值。

总结

6场拍卖，5个拍场售出

6场拍卖，4个成交价超过或等于200万

没有过200万的，一个是两房一卫的破房，另外一个靠近火车线

拍卖成交价和土地价值成正相关性

有硬伤的价格会低一些

你问我答

在拍卖现场，碰到了几位粉丝，提问汇总如下

涨了这么多，排屋现在还能入手吗？

和去年底相比，确实涨了不少，好deal更难找。所以，要花费更多的时间和精力找deal

180万的预算，还能买到排屋吗？

去年预算200万以下，还能找到一些缺点少的排屋，今年预算低于200万，面对的deal硬伤越来越多了。

为什么看排屋的华人越来越多？

主要两个原因，第一，宣传普及度的提升；第二，房源不多，买家搜索面越来越大。

涨了20%是概数还是统计数字？

只是一个估计数字，是一个概数，不同房源涨幅会有差异！

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

Tina在2022年12月19日委托我成为他的Buyer agent，在今年5月初成功买到一个大house，前后历时四个多月，其中包括圣诞长假，实际也就三个多月！

Tina在Chatwood有自己的生意， 几乎7天工作，是我目前所有客户中最忙的一位，没有之一。

Tina之所以找我是因为她从2021年开始一直听我的直播， 并长期关注我的微信公众号，受益良多。

她和她先生认为找deal是一门学问，隔行如隔山，所以，决定请我为买家代理，不到市场上撞大运。

她虽然很忙，但还是抽空系统学过我的课，深深懂得好deal和好房子的区别。

我们在每周都会通好多次电话，讨论沟通房源的各种细节，对于看中的房源，第一时间亲临现场。

发现目标房源后，我通常的步骤是，先进行20个调查，删选掉不合格的房源，留下满意的房源，这几乎淘汰了大部分。

初选合格的房源我会亲临现场筛选，获取售房合同和验房报告，然后再审查一遍并和她讨论。

如果没有被淘汰，会请律师检查合同，确认贷款无误。

然后，再反复推敲各项细节，细节包括该house和需求的配比，房子的加分项，扣分项，出价策略等。如果买家有任何提问，我会第一时间解答。如果是疑难杂症，我会通过各种渠道找到最准确可靠的信息。

我们讨论过，或亲临现场看过的房源列举如下，

12 Lennox St Normanhurst

400万买购入，350万还没能卖出的启示；上市仅两周Normanhurst 四房740平米168万售出

1A Beyan Av Normanhurst

58a Pembroke st Epping

118b Coonanbarra Rd Wahroonga

56 Dural st Hornsby

3 Brigadoon Court Epping

16 Paling Street Thornleigh

11a First Av Eastwood

11 Howson Av Turramurra

59 Isis Street Wahroonga

26 Fuller Av Hornsby

14 Buckingham av Normanhurst

73 Balmoral st Waitar （参加了拍卖）

31a Macquarie street Chatswood

36-38 Campbell St Glebe

42 Lockerbie Road Thornleigh

30 Somerset street Epping

59a Isis Street Wahroonga

10 Fuller av Hornsdy

40 William St Hornsby（有分地潜力）

60 Malsbury road Normanhurst

（有分地潜力，参加了拍卖）

22 knox av epping

2 hawthorne av Chatswood

直接否掉她想看的房源有

** Kandy Av Epping

*** Blaxland rd Eastwood

*** pennant Hills Rd Normanhurst

*** Lane Cove Road North Ryde

(不公布门牌号码肯定有原因，请读者理解）

理论上研究过的房源有

29 Essex St Epping

12-14 Cliff Road Epping

最后买到的house在上北Killara, 地址出于隐私考虑不公布，请读者理解。

Killara的房源在成交环节

A 延长交割时间到三个月

B 交割前一天紧急验房，防止风险（卖家没有提供验房报告）

C 验房师发现该house的潮湿问题。

house占地近700平，内部面积近239平，4房2浴2车位，价格不到280万。

在几个月的看房过程中，我们讨论过的问题有

如何向council查询信息？

没有收到土地税的信，但感觉自己该交了，该怎么办？

买板房会有什么问题？

【答疑】华人好像挺介意买板房，我还是想问，板房能买吗？

发现老房子有石棉该怎么办？

卫生间漏水该怎么办？

Limited Title能买吗？

Limited Title的house能不能买？如果买，该注意什么？

Bushfire prone 能否买？

什么情况下需要请验房师？

奶奶房没有OC怎么办？

还有很多提问，无法一一列举。

我非常佩服Tina对工作的热爱，想起了交往超过10年的亿万富翁马修的一句话，“如果你热爱你的工作，你将永远不会在你的生活中工作一天。”

回忆我的前房东，其貌不扬，实则亿万富翁

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

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别人怎么看待银行估价我不知道， 但我知道， 每次买完房，等待银行估价我都很忐忑， 有点像一个学生等待老师公布考试成绩。

幸运的是，我所购物业中，只有一个物业少估了5万澳币。

其实我知道会低估， 因为这是一个需要推倒重建的旧house，少估5万已经是手下留情。

对于一个资深投资者来说， 应该能准确拿捏自己所购物业的价格。

今天我们要探讨的问题是

银行估价到底是谁完成的？

银行所估算的价值会给你带来什么？

房屋估价是一个专门的学问，估价师既要看理性的数据，也要有感性的想象，估算一个house的价格相对简单，但估算一个大楼，特别是摩天大楼就非常复杂了。

我们今天只谈house估价。

 

据内部人士说，估价师有三种估价方式

第一，电脑估价， 就是足不出户， 查查资料就给出价格。

第二，路边估价， 开车到house边看看，并不进屋。

第三，进屋估价，仔细查看并记录。

 

 

估价师的工作，是替银行把关，避免客户买贵了，从而多贷款。

 

好消息是，虽然不少买家担心估价通不过， 但内部人士透露说，银行估价基本是给的成交价，低估占比相对于购房总量来说还是很低的。

估价师估算一个house价值应该和我通常用的方式差不多，我选house要做20个调查， 绝大部分调查和估价相关。

以下链接有写20个调查是什么

澳洲House找deal课究竟教什么？课程目录剧透！

很多因素会影响house卖价，如前脸的模样，花园，游泳池等， 但这些在估价中或许不非常重要。

但很多自住买家会在乎这些，并为此付出溢价。

万一估价低了， 少估的那部分不能贷款， 买家必须拿出自己的私房钱，也就是说要多准备首期， 这就不划算了。

买房做决定前想找人聊聊？

这是我份内的工作！

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29 Westmoreland Street, Glebe NSW 2037

7房4浴2车位

2023 年 5 月 11 日拍卖前售出，3,015,000澳币

物业说明

双临街的多功能住宅

年总回报15万澳币以上

坚固的砖混结构为主，提供现代家庭配置

拆除两堵木石膏板墙后，最大限度地利用起居区，卧室数量从 7 间减少到 6 间，仅少一间。

不要改变任何东西，继续将该物业用作现代合租房屋，专为情侣和单身人士而设计。

具有高租金收益的投资物业

有后车道和宽敞的阁楼空间，目前这两个功能都未得到充分利用，正在等待创意投入以最大限度地发挥该物业的潜力。

绿树成荫的后院很安静，可停放 2 至3 辆车。大型起居和厨房区外还有一个大型木甲板，提供露天用餐空间和放松身心的地方。

在宁静的地方享受城市边缘的氛围，步行即可到达轻轨、公园、购物和巴士。

指导价 $300万，售出价$301.5万

5月11日拍前售出价比指导价仅高出1.5万，这里隐藏着很多的信息。

A 指导价偏高

B 真正愿意出到300万以上估计就一人

C 无法形成拍卖的气势，所以拍卖取消。

D 拍或者不拍其实是随机应变的。

以上仅仅是猜测，不一定对。

该物业在2022年12月17日拍卖过一次，我亲临现场观摩，最高出价为240万，宣布流拍。

我在以下文章提及了这次拍卖：

【或许你也想问】悉尼买房关于区域的选择Q&A

时隔四个多月，以301.5万的价格售出，价格上涨了61.5万。

为何价格上涨了61万？

我收到了中介在售出后的的宣传资料，说他们很给力，不排除这种可能。

但笔者觉得更大的原因是去年12月和2023年的5月市场形势大变

从去年底的买方市场变成了今年5月的卖方市场，房源少，买家购买欲望强烈

数据

土地价值189万

土地面积283.2平

2017年8月150万购入，有翻新。

2023年5月11日301.5万售出，6年翻一番。

你怎么看这笔交易？欢迎留言。

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