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笔者的职业是地产买家代理和投资教练，因为工作性质的原因，近几年来接触了数百位买家，回答过数千个咨询，特写一篇高预算和低预算买家的对比文章。

高预算买家的特点

A 找deal时间长短

由于预算较高，高预算买家通常能更快地找到心仪的房产。他们在市场上的竞争力较强，因此能够更快地达成交易协议。

B 面对扣分项

高预算买家在面对可能导致房价增加的扣分项时，通常更愿意提升预算，以避免影响交易进程。他们更注重满足自己的需求和要求，而不是仅仅为了节省一些费用。

C 银行贷款

相对于低预算买家，高预算买家更多不需要依赖银行贷款。他们可能有更充足的现金或其他资金来源，因此不必受到贷款批准过程的限制。

D 决策速度

由于有更高的预算，高预算买家通常更快做出决策。他们对市场的了解较深，同时也有更多的资源来支持决策，因此可以更迅速地做出购买决定。

E 面对房价折扣

高预算买家普遍对房价折扣不太感兴趣。他们更关注房产本身的品质和是否符合自己的需求，而不是单纯追求价格的便宜。

F 面对好房子

高预算买家在面对心仪的好房子时，愿意多付溢价。他们明白好房子往往受到多方竞争，因此愿意提供更高的价格来确保成功竞得。

G 寻找专业人士的支持

高预算买家更愿意寻求地产买家代理的支持。他们认识到专业人士能提供更准确、全面的房产信息和市场洞察，因此愿意支付相应的费用以获得更高质量的服务。付费意味着他们对购房目标的认真程度，因此他们对付费的态度更积极。

低预算买家的特点：

A 找deal时间长短

预算较低的买家通常需要更多时间来找到心仪的房产。他们在市场上的竞争力较弱，因此需要更多耐心等待合适的房源出现。

B 面对扣分项

由于预算限制，预算低的买家在面对扣分项时，通常更倾向于寻找折扣和进行讨价还价，以降低总体购房成本。

C 银行贷款

预算低买家通常需要依赖银行贷款，因为他们通常没有足够的现金来支付全款购房。

D 决策速度

受限于预算，面对一笔交易，预算低的买家通常需要更长时间来做出决策。他们可能需要更多时间来权衡利弊，确保自己能够负担得起购房支出。

E 面对房价折扣

预算低的买家通常对房价折扣更感兴趣，他们可能更注重节省购房成本，因此对于折扣和优惠更加敏感。

F 面对好房子

尽管也会对好房子感兴趣，但预算低买家可能会担心支付不起好房子的溢价，因此可能会更谨慎地考虑是否要竞拍或出价。

G 寻找专业人士的支持

虽然也会考虑专业人士的帮助，但预算低买家通常不愿意支付高额费用，他们更犹豫是否要寻求买家代理的支持。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

由于政府规划的更改，以前只能建house的土地可以建duplex，于是，近两年，在某些区，duplex如雨后春笋。

那么，duplex能不能买，要注意什么？为方便读者，笔者将利弊各总结为五点，

有利的五点

A 价格低于house，但享有house相对独立的特性

对于预算有限的自住购房者来说，Duplex是一个相对较为经济实惠的选择。虽然价格可能高于Townhouse，但相较于独立House来说，仍然更为实惠。

同时，Duplex与独立House相似，没有Strata费用，让购房者能够更好地控制日常开支。

（有些特殊的duplex也是strata title， 有管理费）

B 社区安全

Duplex通常位于住宅区内，因此拥有较好的社区安全环境。与公寓不同，Duplex的入口通常不共享，增加了安全性，使住户能够更好地控制出入和安全措施。

C 邻里社交

Duplex通常有一个紧邻的邻居，这为住户提供了更多的社交机会。若邻居和睦相处，彼此关照，可以增进友谊和互帮互助。

D 较小维护负担

相较于独立House，Duplex的居住面积较小，维护起来相对较为简单。对于忙碌的家庭或独居者来说，这是一个重要的优势。

E 居住体验

Duplex通常较新，具有良好的居住体验。

不足的五点：

A 隔音和邻居

Duplex最大的问题在于隔音和邻居。虽然有的住户表示和邻居相处融洽，但邻居的素质和日常生活习惯可能对居住体验产生重大影响。

若邻居使用大音响、制造噪音或家庭成员较多且不注意影响周围居民，会影响到您的生活品质。

B 隐私和空间

Duplex的隔局邻居相当重要。共享墙壁可能影响住户的隐私和空间感受。您可能需要在家中特别注意保持私密性，以及避免对邻居产生不适的行为。

C 布局限制

Duplex的布局受到设计的限制，因为它需要与相邻单位共享一面墙。这意味着您可能无法完全按照自己的意愿进行室内设计或改造。

D 投资回报

虽然Duplex有投资潜力，但它的升值速度可能没有独立House快。如果购房者的主要目标是房产升值，其他类型的房产可能更适合。

E 购买双方需协商

如果有想将两个Duplex合并成为一间House的想法，涉及到和邻居的交流和协商，而不是单方面的决定。这可能会导致一些困扰和挑战。

综合来看，Duplex是一种适合有限预算且期望有良好居住体验的购房者的选择。然而，购买Duplex时需要特别关注邻居素质和日常生活习惯，以确保将来能和睦相处。同时，对于投资者来说，如果希望获得更高的房产升值潜力，可能需要将附近的house作为参照物一起来分析。

总体而言，选择购买Duplex还是独立House取决于购房者个人的预算、需求和喜好。

由于笔者在投资决策中通常对增值的考量大于居住舒适性的考量，所以，如果你特别在乎升值，大概率还是要首选house。如果你只是一般在乎，或者更偏向舒适性，我尊重你的选择。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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120 Evans Street Rozelle NSW 2039

3Beds，2Baths 无车位

7月22日拍场售出  $2,176,000

占地120.1m²

特点 （中介AD）

坐拥城市景观

双砖

曾是街角酒吧

共三层

宽敞的露天区域

可欣赏城市天际线

35 年来首次出售

可见ANZAC大桥和海港大桥

高高的天花板

前休息室、独立餐厅和宽敞的厨房

三间卧室加书房，包括一个超大的主人房

环绕式蕾丝阳台、屋顶露台、庭院花园

距离Rozelle小学和达令街咖啡馆 400m

步行15分钟即可到达未来的Bays海滨区和地铁站

补充资料

位于corner位置

只有一个邻居

屋后有小公园

缺点

前高后低

没有前院

房子底下将有隧道

古迹保护区

要翻新

拍场情况

拍卖指导价165万，约70人围观，历时40分钟，围观很少华人面孔，西人为主，拍场安排在屋后小公园。

auction现场记录

1:30 为设定拍卖时间，推迟到1:35开始

拍卖师讲了很多废话，拍卖过程中每隔3-5分钟有飞机飞过

出价重点记录如下

190万on the market

210万之后出价如下

2101，2102 ，2110， 2111，2112，2113

2114，2119，2120，2125，2131，2132

2133，2134，2135，2140，2141，2150

2151，2152，2153，2154，2155，2156，2157

2160，2166，2167，2168，2171，2172，2176

217.6万售出

最后是一位西人买家代理和一位抱狗的西人大爷现场对决，一千一千地加，仿佛回到了小学数数的现场，买家代理胜出。

如何看该排屋的扣分项？请点链接

古迹保护区

古迹保护区（heritage conservation area）里的房子能买吗？

有隧道

House下面有隧道，能买吗？该注意什么？

前高后低

案例分析：买前高后低的house好不好？

站在买家角度，你认为这个成交价格如何？

A 买贵了

B 买便宜了

C 市场价

D 没调研，不确定

思考

如果这个排屋不能看景，会少卖多少钱？

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Gladesville 位于悉尼CBD西北 10 公里处，属于 Ryde 市和Hunter’s Hill 市政府辖区。

该区拥有帕拉马塔河沿岸的河景和灌木丛。附近的Galesville大桥（连接北岸和内西区的悉尼地标）以该区命名。

历史

土著

在欧洲人定居之前，该区属于欧拉民族瓦卢梅塔加尔人的领土。在该地区仍然可以找到他们存在的证据。

教育

有四所小学：

Gladesville 公立学校、

Our Lady Queen of Peace Catholic Primary School、

Christ Church Gladesville Preschool

Boronia Park 公立学校。

该区靠近许多著名的私立学校。

Riverside Girl 高中距离格拉兹维尔不远，位于亨特利角。

St Joseph 圣约瑟夫学院（男子）和维拉玛丽亚小学位于猎人山。

Holy Cross圣十字学院（男子）位于赖德，

Marist Sisters’ College玛丽斯特姐妹学院伍尔维奇（女子）位于伍尔维奇半岛附近。

Ryde Secondary College赖德中学是一所公立学校，位于赖德附近。

人口统计

根据 2016 年人口普查，该区有11,827 名居民。

大多数人 (64.9%) 出生在澳大利亚，其他回答最多的国家是中国 3.9%、英国 3.2%、意大利2.2%、新西兰 1.8% 和印度 1.1%。

69.2%的人在家只说英语。在家中使用的其他语言包括普通话 3.4%、意大利语 3.4%、粤语2.9%、希腊语 2.6% 和西班牙语 1.3%。

天主教 (33.1%) 是最常见的宗教信仰，其次是无宗教信仰 27.3% 和英国圣公会 11.7%。

该区是一个富裕的区。最大的三类职业是专业人员（32.8%）、经理（19.1%）以及文员和行政人员（15.1%）。

周收入中位数明显高于澳洲平均数。

商业

该区的主要商业区以主干道维多利亚路为中心。

Gladesville Shopping Village位于Cowell Street 附近，是一家以 Coles 超市为主的小型购物中心。许多餐馆和咖啡馆都位于附近，供应各种美食，包括泰国菜、印度菜、越南菜、希腊菜、墨西哥菜和意大利菜。

娱乐场所包括Bayview Hotel、Sawdust Hotel、Gladesville“Sporties”保龄球俱乐部以及 Gladesville Returned and Services League Club。

猎人山议会重新开发该地点的计划（包括拆除当地重要的遗产建筑）遭到当地居民的强烈反对。尽管许多当地居民想保留现有的精品购物和低密度住房组合，但当地市议会已承诺该区进行高密度住宅重建和购物中心购物中心。

交通

维多利亚路是该区的主干道，穿过Gladesville市中心。多条巴士路线沿着这条路行驶，将该区与悉尼中央商务区和 Ryde 连接起来，其中一些服务一直延伸至Parramatta。沿Pittwater Road的巴士服务连接查茨伍德 (Chatswood) 和伍尔维奇 (Woolwich)。

F3 Parramatta River 定期轮渡提供前往悉尼渡轮网络的服务，该服务停靠在亨特利角 (Huntleys Point) 的Huntleys Point 渡轮码头

房价

住宅类型有独立住宅和半独立式住宅或单元式住宅，每月抵押贷款付款中位数为2,500 澳币，高于全国中位数 1,755澳币。

该区在十年间获得了 10.46% 的增长，相当于7年翻一番。

该区house中位房价为2,547,500澳币，平均租金为 870澳币，总租金收益率为1.78%。

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你在看房时有没有发现这样的东东，这究竟是什么？请看文中的图片！

这是OSD！

那么什么是OSD？

on-site-detention的缩写，它将雨水储存起来，然后缓慢释放到路边的一个系统！

新南威尔士州的许多Council都要求新的业主提供一个这样系统，该系统可以收集落在其房产上的雨水，并以比平常慢的速度释放雨水。

这样做的原因是为了改善或减少下游的洪水问题。

一些议会现在允许对您提供的雨水箱存储进行存储，这也是一项名为“Basix”的新立法所要求的。您还可以搜寻house对应的council的网站，了解他们的要求。

OSD通常长啥样？

见上图，一般有两种类型。地上和地下。

地下的建设成本通常较高，而建在地上会占面积，导致占地或者说“缺地”。

每个场地的OSD都是不同的，最经济、美观、环保的解决方案是我们的目标。

举例，上北 Ku-ring-gai 区域的地上 OSD 系统。

地下系统通常由混凝土建造。它们基本上是一个地下混凝土/砖箱，具有从地面进入的维护点。这些接入点的尺寸通常为 900x900mm，间距为 6m，以实现储罐的通风和安全出口。

地下储罐的一个新替代方案是使用 Atlantis 或 Versitanks 等排水单元的系统。基本上它是一个塑料立方体系统，可以根据您的现场条件进行成型。

控制流量

建造排放控制坑或 DCP 来控制流量。它们的尺寸取决于维护深度，但通常为 600 毫米或 900 毫米见方。

什么控制着 DCP 内部的流动？

用螺栓固定在带有小直径孔的坑内的金属板可减少流出现场的流量，从而备份储存在地下或地上储存设施中的水。

什么是陆上水流路径？

来自其他房产的雨水径流通常沿着集水区的山谷线流动。水流的范围称为地表水流路径。

举例说明Council的具体要求：

Baulkham Hills Council 

如果你的房屋在该council，如果您现有的房屋被拆除并重建，那么通常不需要 OSD。工程部门现在正在根据具体情况对低层属性进行评估。充电系统是目前的首选。

如果您位于新的细分区域，那么您很可能需要 OSD。市政府更倾向于使用地面 OSD，以覆盖 100% 的场地。如果地下 OSD 混凝土罐可以占据 85% 的场地，则也可以接受。地下储罐必须是混凝土储罐。

地下储罐可能相当昂贵，因为储存量很大并且需要相当大的挖掘工作。水箱底部需要能够通过重力落到街道或地役权上，因此，如果土地落差小于 3m，则它并不总是适合这么做。

笔者不是该领域专家，本文只是知识分享，更多的资讯请咨询专业人士，或点击此链接

https://stormwater.net.au/on-site-detention.html

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April是一位不住在悉尼的买家，她在今年5月29日联系我，想委托我成为她在悉尼的买家代理，并打算在今年年底移居悉尼。

她原打算在网上搜一搜，锁定一套房源，然后请我去参加拍卖，以为这样就可以买到房。我了解她的需求后，实话告诉她说，“这样行不通！”

本文我将复盘我替她找房买房筛选房源的过程，同时，也让买家明白行不通的原因。

6月5日，为了让她进一步熟悉在悉尼买房的复杂性，找一个好deal的难度，我让她不急着和我签约，可以先学习我的找deal和旧房翻新课，成为VIP学员，先预热一下。

6月6日，她购买了我的《house找deal课程》，《旧房翻新课程》，并成为VIP学员。

6月8日，她在学完部分课程后告诉我，越学习越知道在一个不熟悉的区域买房是一件非常困难的事情，没有学习前是无知者无畏，现在是知道得越多越恐惧，她决定直接委托我成为买家代理，避免走弯路，犯错误。我佩服并欣赏她学习的速度和决策调整的速度。

经过深思熟虑，她对房源要求如下

A 3-4个bedrooms,2-3个bathrooms，如4b,最好ground floor有一个卧室

B  开车去学校不超过20分钟（高峰时段）

C 不靠近医院、墓地、公寓楼

D 平地、室内外尽量少台阶，后院朝北、花园易打理、尽量不要pool

E 犯罪率低，邻居素质高

F 购物开车10分钟以内，尽量离火车站/公共交通不超过1.5公里

G 今后转投资房租金收入要过得去，希望潜在租客层次较高

H 预算含印花税3m左右，不超过3.5m

I 不绝对排斥duplex（总支出2.5m以内，需考察邻居），因为暂时预算有限。

经过一段时间看房后，以上条件有所调整，如到孩子学校的时间调整为高峰时段30分钟内，预算提升到3.8M，Duplex在我的耐心分析和引导下，她不考虑了。

7月15日，我成功帮她买到了一个大house，前后历时不到6周，拍卖结束后买家说，“提前完成目标，deal非常满意！”

在这不到6周的时间里，我们做了大量的功课。

我亲临现场看过或研究过的房源列举如下（大部分，不是全部），

10 Dolan Street Ryde

建于2018年，指导价250万，7月1日拍卖售出价332.6万。

买家希望后院朝北，这个放弃。

11E Knowlman Av Pymble

我对门牌号码后带ABCDE的很恐惧，但买家很感兴趣，想试一试，并系统学习一下。我接受她的委托参加了拍卖，并写过一篇文章，请移步阅读

6.18拍场：谈谈Pymble 一个门牌号码后带E的house

137 Pentecost Av Turramurra

115 Edgeworth David Wahroonga

优点是新，缺点是主路，吵！权衡利弊，放弃

38 Providence Road Ryde

其实是一个duplex，放弃

8 Coxs Lane , Lane Cove

15 Moncrieff Drive East Ryde

墙是Hebel

49 Willoughby Street Epping

3 Challis Ave Turramurra

39 Bennett Street West Ryde

74 Maxwell Street Turramurra

23 Old Beecroft Road Cheltenham

房子很好，因为噪音放弃

最后买到的house在一个很不错的区（以上列出的房源没有出现该区）, 地址出于隐私考虑不公布，请读者理解。

这个house主要的优点有

A 十二年新的house

B 土地价值268万

C 土地大于600平

D 前庭22米，非常宽

E 验房报告仅指出一处地砖小裂缝的瑕疵

总之，买家很满意！

拍卖的过程充满了惊险， 因为这个房源太好，我觉得现场的出价很可能会超过买家给的预算。

拍卖当天早上出门时，我对我太太说，“今天我是去打酱油，买家给我的预算拍不到！”

拍场具体出价记录如下，有兴趣的读者可以琢磨我为何这样出价，整个拍卖我只出价过三次

3 200 000 – Starting Bid
3 250 000
3 300 000
3 350 000
3 400 000
3 425 000
3 450 000
3 500 000
3 550 000
3 600 000我的第一次出价

（这个价格是卖家的reserve price)

3 620 000

3 680 000 我的第二次出价

3 690 000

3 700 000 – Sold 我的第三次出价

写稿过程中，看到小红书有一篇笔记，将此房源PK另外一个价格差不多的房源，投票结果是本deal取得压倒性的胜利，79%的投票者愿意选这套！

（拍卖结束后，代表买家和卖家中介合影）

在看房过程中，我们讨论过的问题有

房子前院，建在地下的雨水储存系统是干什么用的？

如何设定拍卖的最高出价？

为什么买duplex要谨慎？

怎样鉴定是否可以建duplex？

不是duplex的土地意味着什么？

怎样查邻居的种族？

先自住再转为投资要注意什么问题？

买hebel建的房子要注意什么？

Hebel与 Brick：哪一种更适合您的建筑项目？

门牌号码后带ABCD的house有什么特点？

为什么拍卖前找律师看合同很重要？

要不要在拍卖前出offer？

为什么某些house要交管理费？

怎样协调家里老年父母的需要和自己的需要？

house靠近学校的优点和缺点？

房子朝向的选择

澳洲house 什么朝向最好？众说纷纭！

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

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地产投资是一个需要冷静和理性决策的领域。在这个过程中，情绪稳定是一个被低估的优秀特质。情绪稳定指的是在面对各种挑战和压力时，能够保持冷静、理性和坚定的态度。情绪稳定的人通常能够更好地处理各种情绪和压力，并做出明智的投资决策。

举几个例子，我们可以更好地理解情绪稳定在地产投资中的重要性：

拍卖超出自己的底价，不再出价

在参与地产拍卖时，情绪稳定的人会在设定好的底价之后，坚定地遵守自己的决策。即使看到其他竞拍者出价超过自己的底价，他们也能保持冷静，不会冲动地跟随加价，而是明智地退出竞价。这样做可以避免过度支付，保持投资的合理性和可持续性。

买房碰到配偶反对，不硬刚

地产投资常常需要与家人或配偶进行共同决策。在这个过程中，情绪稳定的人会尊重并倾听他人的意见，特别是当配偶对某个房产表示反对时。他们能够冷静地沟通和协商，寻找双方都能接受的解决方案，而不是固执地坚持自己的意见。这样做可以维护家庭和谐，并避免因投资决策引发不必要的争吵和纷争。

过度迷恋某个房产

有时候，投资者可能会对某个房产情有独钟，认为这是他们一定要购买的梦想之家。然而，情绪稳定的人会保持理性，审慎评估房产的优缺点，考虑与自己的投资目标是否匹配。他们不会盲目迷恋外观或其他单一因素，而是基于全面的分析和判断做出决策。这样做可以避免因冲动购买而忽视了房产的实际价值和潜在风险。

时间过度紧迫

在地产投资中，有时候会有时间压力，比如某个月份必须购买房产。情绪稳定的人会在这种情况下保持冷静，并权衡利弊。他们不会因为时间紧迫而盲目决策，而是会全面考虑市场条件、房产状况和自身需求，确保做出明智的决策。他们明白到，投资决策应该基于充分的调查研究和分析，而不是受到时间限制的驱使。

情绪稳定在地产投资中的重要性不容忽视。它有助于投资者在复杂和充满压力的环境中保持冷静和理性，从而做出更明智的决策。情绪稳定的人懂得控制自己的情绪，不会被冲动和情感左右，而是会依据实际情况和理性思考来做出决策。这种稳定的情绪状态有助于减少投资风险，并增加投资成功的可能性。

要培养情绪稳定，投资者可以采取一些有效的方法。

首先，他们可以通过了解和研究市场、房产和投资策略来增加自己的信心和知识水平。

其次，保持积极的心态和健康的生活方式，例如定期锻炼、充足的睡眠和良好的饮食习惯，有助于缓解压力并提升情绪稳定性。

此外，与经验丰富的投资者或专业顾问交流，寻求建议和支持也很有帮助。

总之，情绪稳定是地产投资过程中最被低估的优秀特质之一。它可以帮助投资者在各种情况下保持冷静、理性和坚定，做出明智的投资决策。通过培养情绪稳定的能力，投资者可以提高投资成功的可能性，并在地产投资领域取得更好的成果。

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为了帮助买房的朋友们，笔者经常在社交媒体上发布一些买房心得和经验总结。这些文章都是来自我在买房一线的亲身经历，因此非常贴近实际情况，对于很多读者来说，为他们提供了很大的帮助，也收到了很多点赞。

然而，总是会听到一些不和谐的声音。有些买家预算有限，买到了一些有些缺陷的房子，就有些键盘侠开始嘲讽，说些贬低的话，比如“真破”、“真难看”等等。

另外，有些买家预算充足，买到了非常漂亮的房子，然后键盘侠的话锋一转，开始说这是哄抬房价，说这些人傻钱多，等等。

我曾经看过一篇文章，《不要吵醒了别人的幸福》。这篇文章谈到了一个观点，就是每个人都在不同的人生境遇下寻找适合自己的幸福。我们不能用自己的人生境遇去评判别人，因为我们可能无法体会到他们此刻的心境和幸福。

比如，某个区的房价中位数是260万，买家A想在这个区买房，但预算低于200万，那么买家A所能买到的房子肯定会有一些缺点，这是可以理解的。如果你的预算比他高很多，比如300万到400万之间，那么请不要嘲笑买家A，因为对他来说，那是他的幸福所在。

同样的道理，还是以260万为中位数的区域为例，买家B的预算超过350万，他想买这个区域最好的房子，花380万甚至400万以上买一套没有任何瑕疵的全新房子也是可以理解的。买家B并不是因为“人傻钱多”，而是因为他有足够的预算，并且追求更高的居住舒适度，这就是他的幸福所在。

我们每个人对于幸福的定义都不尽相同，这取决于我们的经济条件、个人偏好和生活态度。因此，在评论别人的购房选择时，我们应该保持尊重和理解。无论是买到了有缺陷的房子，还是购买了豪华的房产，每个人都有权利追求自己心中的幸福。

买房是一项重大的决策，涉及到个人的经济状况、家庭需求和个人喜好。每个人的预算和购房标准都各不相同，因此我们无需对别人的选择进行苛责或嘲笑。买家A和买家B的决策都是建立在自己的实际情况和个人喜好上的，他们都在追求自己的幸福。

在买房过程中，我们要理性对待自己的预算和需求，并根据自己的实际情况做出合理的选择。无论是购买有缺陷的房子还是追求豪华的居所，关键是满足自己的需求和追求自己的幸福感。买房是为了自己而不是为了取悦他人，所以无需过分在意外界的评价和言论。

同时，我们也要学会尊重他人的选择。每个人都有自己的生活方式和追求，我们不应该用自己的标准去衡量别人的幸福。买家A和买家B的选择与我们无关，他们有权利根据自己的意愿和能力来购买自己理想的房子。

作为买家代理，我的职责是帮助买家完成自己的购房目标，在买家的预算范围内帮TA找到最好的deal，我不能将买家A想买的house推荐给买家B，或者将B的推荐给A，因为目标不同。

在社交媒体上，我们应该鼓励彼此分享购房经验和心得，相互借鉴和学习。我们可以从别人的故事中获得启发，但不应该对别人的选择进行指责或贬低。

每个人都有自己的道路和幸福追求，让我们共同尊重和支持彼此，共同追求自己的幸福。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

丹妮在今年1月21日通过微信联系我，想委托我买房。两天后， 1月23日， 我与她，还有她先生三人通过Zoom Meeting开了一个小会，会议结束后，她决定委托我为买家代理。

直到今天，她买的house已经settle， 我还是忘记问她，是什么原因选择我作为买家代理？其实，我和她以前并不认识，也没有任何交集。

她对自己想买的house提出了一些要求

A 希望能步行到水边

B 离公共交通不要太远

C 房子的状况不能太差

D 可以做一些翻新

E 阳光充足

F 不要和邻居窗对窗

G不希望房子楼梯太多，因为膝盖不好。

（最后一条是重点也是难点）

于是，我们开始了找房看房之旅，实话实说并不顺利，中间差点放弃，好在老天开眼，在关闭一扇门的同时开了一扇窗。

我们看过或分析过的房源有

19 Newcastle Street Five Dock

3月1日售出，价格345万

这套房子是为了出售而翻新扩建，没有储存的地方，只有个车棚，把以前的lounge改为了一个房间，主要部分还是老房子。

房子的窗户和邻居的窗户相对，中间间距不大，房间里面暗

79 First av Rodd Point

25 Byrne Av Rodd Point

3 Inverary st Concord

35 Byrne Av Rodd Point

5A Fortescue Street Chiswick

6 Thornton street Canada Bay

【deal分析】Canada Bay 4房2浴2车位,238万售出，附该区介绍

21 Marceau Drive Concord

外面看还不错，里面空间低，压抑

26 Edenholme Road Russell Lea

只有三间房，面宽窄，Ground Floor 都不是平层，有楼梯

15 Marmion Road Abbotsford

4 Wallace Street Concord

【4.29房市观察】North Parramatta 5房两层两套175万；Concord10年新5房5浴338万

27 Braddon Street Concord

11 The Parade Drummoyne

这个deal其实也不错，因为楼梯多而放弃

25 Halley Street Five Dock

【5月6日房市观察】Five Dock 近400平三房2卫256万澳币售出

75 Lancelot Street Five Dock

1 Richards Place Concord

虽然不在主街上，但还是有噪音。

5月初，我们终于找到满意的deal，但这个house交易过程很不容易，一波三折，中介先是坚持要走拍卖，在我接连三天的”沟通“催促下改成可以出价成交。

中介说， 她更希望拍卖，拍卖更省时间，拍前成交她需要走很多流程，很麻烦。

整个成交过程就是在不断麻烦的过程中完成的，我们适当地加了价，中介也询问了其他潜在买家，没有人超过我们的出价后，在拍卖前成交。

我们当时商量过，如果走拍卖，我们的最高出价可能达到330万甚至更高，最后320万多一点点成交，过程啰嗦但结果在预期控制的范围内。

最后买到的house地址出于隐私考虑不公布，请读者理解。

这个house主要的优点有

A 临近海滨

B 临近高尔夫球场

C 静街

D 地价占房价比达到80%

E 邻居一年前的售价为510万

F Corner位置

在看房过程中，我们讨论过的问题有

位于隧道上方的house能不能买？

House下面有隧道，能买吗？该注意什么？

house哪个朝向最好？

澳洲house 什么朝向最好？众说纷纭！

一个house最多可以扩建多大面积？

能否从council Rates推算出土地价值？

Settle 前要注意什么？

Final Inspection该看什么？

买建筑保险如何确定建筑成本？

内西区不同海湾附近house的价格有何区别？

house发现裂缝有多大风险？

提问：有裂缝的house能买吗？举例说明

验房报告有多大的可信度？

验房报告可以作为法律证据吗？

如何计算翻新成本？

靠近公屋会影响价格吗？

靠近公屋的house一定不能买吗？

如何找到靠谱的设计师？

哪些改造不需要Council批？

将旧房进行翻新需要council批准吗？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

说明：本文所配图片非最后成交house的图片。

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近期看房时，笔者看到某一个house的建筑材料是Hebel, 那么这究竟是什么东东？

我们在规划建筑项目时，重要的是要考虑哪种建筑材料能够带来最佳效果。

虽然砖块几个世纪以来一直是建筑行业的主要材料，但许多澳大利亚人正在转向一种名为Hebel 的混凝土材料作为替代品。

这两种材料都是建筑项目中值得考虑使用的有利选择，因为它们具有独特的美学风格和优势。

在这里，我们讨论 Hebel 与砖的区别和优点。

Hebel 是一种蒸压加气混凝土 (AAC)，呈板状或块状。它可以使用沙子、水泥、石灰和石膏等现成的原材料制成，与水和膨胀剂混合制成成品。

Hebel 包含有助于隔热和隔音的气穴，以及增加强度的防腐钢筋。

Hebel 可以轻松切割，用于地板和屋顶建筑。一块标准 Hebel 面板的尺寸相当于 75 块传统砖块。

砖

砖块是长方形、大小均匀的烧制粘土块。它们由粘土和页岩中的矿物质制成，在工业炉中烧制，然后用砂浆固定。

砖可用于建造室内墙壁以及外墙覆层，是世界各地建筑商的经典选择。砖砌建筑已经使用了数千年，创造出经得起时间考验的建筑。

砖块有各种朴实的色调，并提供经典而持久的视觉风格。

Hebel与 Brick 相比有何优势？

Hebel 和砖都是建筑行业的主要材料，因为它们具有多功能性、耐用性和相对易于制造的特点。

但是，它们确实各自提供了一些不同的优势。

砖的主要优点包括：

耐用性——砖的使用寿命是首屈一指的

低维护 —— 砖可以控制和最大程度减少水分、减少发霉和腐烂风险的最有效的外部材料

经典色彩——砖块的各种泥土色调提供了丰富的色彩

Hebel的主要优势包括：

快速安装—— 3m 的 Hebel 面板相当于90 块砖，安装 Hebel 比砖块需要更少的劳动力，施工场地更整洁

热效率——Hebel 面板是高效的绝缘体，有助于降低加热和冷却成本

外观整齐—— Hebel 面板提供现代、干净的外观

如果预算是一个重要考虑事项，那么值得注意的是砖通常比 Hebel 更贵。供应和安装单层 20 平方米砖块房屋的成本从 12,000 澳币到 15,000 澳币不等，而同等的 Hebel 安装成本从 9,000 澳币到 11,000 澳币。

（不同地区价格不同，随着时间的改变价格会不同，以上价格是2021年的）

Brick 和 Hebel 都具有独特的视觉风格，Hebel 提供现代、干净的外观，而砖块提供温馨、永恒的美感。

最终，使用 Hebel 还是使用brick 的决定将取决于您项目的具体要求，以及您喜欢的审美。

如何安装 Hebel 面板？

Hebel的安装过程非常简单，请搜相关视频。

Hebel可以快速轻松地建造墙壁，意味着可以最大限度地减少建造时间！

总结

Hebel 好处

隔音隔热防火，方便切割，容易安装，省人工，材料轻，对地基要求不高。

Hebel坏处

不承重，容易开裂，外墙必须coating，后期需要维护。

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