分类： Uncategorised

不要做地产研究员，要做真枪实弹的地产投资者

你是否身边有这样的人，一直在钻研地产市场，但却迟迟不见任何实际行动？或许你自己就是其中之一，对于地产的种种信息如数家珍，却总是在观望中度过每一个投资的机会。但是，让我们深思一下，纵然对市场了如指掌，不敢踏出那一步，又有何用呢？

我有一位朋友，我们已经认识了超过十年。每当谈及地产投资，他最爱说的一句话就是：“去年我看到一个house，要是当时下决心买下就好了！”然而，这句话却不仅仅只是一句抱怨，更是对于他多年来观望不前的真实写照。

相较之下，回首2005年，我刚刚投资悉尼地产的时候，仅有5万澳币的首付款。然而，我却毫不犹豫地购入了一个售价仅30多万的最便宜的房屋。第二年，我又攒下了五万，购入了第二个房产。而与我有着类似资金储备的另一位朋友，却囤积着超过十万的资金，却迟迟不愿付诸实践，只是不断地说“再看看”。

“再看看”的过程往往伴随着房价的不断上涨，我们总是以为下一个更好的机会就在不远处。然而，也要清楚，市场的波动是不可预测的，上涨与下跌交替不断。而如果我们计划持有房产长达十年之久，整体趋势却是稳步上升的。

然而，需要明确的是，没有哪个房产是绝对完美的。因此，我们无需一味地寻找完美房产。有人以为拥有了足够的资金，就能够找到毫无瑕疵的物业。然而，只要愿意挑刺，总会找出问题所在。实际上，如果找不到任何瑕疵，价格往往会成为购买的最大障碍。

原创：我们已经很小心，但为什么买房还是会出错？

此外，从投资回报率的角度来看，便宜的房产并不一定比昂贵的房产增值率更低。因此，即使你手头不宽裕，也绝对可以迈出第一步。成功的地产投资并非取决于一开始投入的金额，而是更多地依赖于是否愿意付诸实践，敢于尝试。

要成为真正的地产投资者，不仅需要市场的了解和研究，更需要实际行动。将研究转化为行动，将观望变为决断，这才是真正的投资智慧。我们无法预测市场的未来，但我们可以选择在市场中积极参与，抓住每一个合适的机会。

纵观历史，成功的地产投资者不是那些只研究不会行动的人，而是那些敢于冒险，果断出手的人。不要让自己沦为永无止境的“再看看”者，而是要成为那个在市场浪潮中勇往直前的投资者。

总之，不要止步于地产研究的表面，要将知识转化为实际行动。只有在市场的洪流中才能真正体会到投资的魅力与挑战，只有在实践中才能够收获真正的成果。不要被观望所束缚，要勇敢地跨出第一步，成为一个真枪实弹的地产投资者。

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

今天笔者以一名普通澳洲地产投资者的身份来谈目前房东的处境，这是我的真实想法！

作为一名投资者，一名持有多套house背负数百万贷款的投资者，一名今年缴纳土地税15万澳币的地主，持续加息后我一直在思考澳洲房东的路在何方。

我一直在寻找答案，今天理清思路和大家分享一下，抛砖引玉。

为了说清楚问题，我们从算账开始，用数据说话。

第一种情况，对于只有自住房的房东

假如贷款200万，固定利息转为浮动后利息差为4%，每年需要多还8万的贷款。

第二种情况，有投资房的房东，自住房贷款已经还清

假如自住房贷款已还清，投资房贷款200万，固定利息转为浮动后利息差为4%，每年需要多还8万的贷款。

假设房租每周加200澳币，一年房租增加1万澳币，还是要多还7万的贷款。

第三种情况，有投资房的房东，自住房贷款没有还清

如果自住房贷款没有还清，第一种情况和第二种情况同时存在，这个房东将每年要多还15万的贷款。

一个普通的地产投资者，一年多还15万澳币，不是一个小数字，您说形势能不严峻吗？

总结一下，房东面临的严峻形势是什么？

A 租金已不足以偿还抵押贷款。

B 必须将利率增加的成本转嫁出去，才能够勉强活下去。

C 投资房能收回成本的区域（suburb ）越来越少，这是因为贷款成本的上升幅度远超过了租金上涨带来的收入。”

有人说，三十六计，走为上策，卖房呗！

你说得不错，房东们已经开始行动，纷纷卖房了，请看数据（2023年8月初统计数字）

自2022年5月以来，住房投资者已经受到了12次澳央行加息的打击，开始大量抛售房产。

在悉尼市场，待售时间至少6个月的房屋数量激增9.6%，达到4032套；

墨尔本增加6.2%，至6378套。

随着房地产市场进入回调，旧房源越积越多将对价格下跌造成进一步压力。

卖房能解决问题吗？请看数据

在悉尼，亏损销售上升了 1 个百分点，达到 8.8%，为2019 年 7 月以来的最高水平。

亏损严重偏向单元房市场，其中 14.8% 的转售不赚钱。

在全澳范围内，与前三个月相比，不赚钱转售份额上升了 0.3 个百分点，达到 6.9%，平均亏损增加到 40,500 澳元。

珀斯的亏损转售量最高，几乎占全澳所有亏损销售额的 20%。珀斯市近60%的销售出现亏损，与上一季度的 53.4% 相比大幅上升。

投资房亏损销售的比例从此前的 10.2% 上升至 11.2%。

这与自住房亏损销售形成鲜明对比，后者仅上升 0.1 个百分点至 3.6%。

笔者的结论是什么？

澳洲买房，特别是在悉尼买房，和十年前相比游戏规则已经发生重大改变。

A 想靠租金撑起现金流买房这个想法越来越难落实。

B 在悉尼买房，特别是买house的门槛越来越高。

C 想买优质物业需要更大的资本投入。

D 好区好房子 与 差区差房子的 价格差将越来越大。

近期，笔者还发现，很多持有一两年的house拿出来买，卖出价格能付购买时的印花税和持有成本已经是万幸，大多数这样的房子必须贴钱才能离场。

买房要谨慎，买错一个房，十年又百忙。这是笔者对投资者的郑重提醒！

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

古迹建筑地址

43-43A，Edgeware st Enmore

中介AD

一个title两个破旧的排屋

不适合胆小的买家，但潜力巨大。

需要进行大规模的翻修

两面临街

废弃状态，目前状况下完全无法居住

正面宽 9m，后方可通往弗朗西斯街

265 平方米土地，2 层内部面积 238 平方米

35年来首次出售

6 间卧室、书房、2 个起居区、2 个厨房、3.5 个浴室

有翻新、重新配置或分地STCA 的潜力

8月12日，笔者接受买家的委托参加了这个古迹建筑的拍卖，因为成交价格超过买家的预算，我完美地打了一次酱油，这也是在预料之中的。因为，我在预估价格时告诉过买家，他的预算大概率是买不到的，不过，我愿意替他去碰碰运气。

研究heritage，一定要找到官网关于这个古迹建筑的介绍，找出列为heritage的原因。

官网说，43A，45, 47 Edgeware st Enmore 三个相连的排屋被列为heritage

45 号和 47 号是该地区典型的维多利亚中期建筑，但 43A 列为古迹是因为前庭窄，只有三米。

43A和45和 47 号相比窄很多，我们要买的房子是43-43A，所以，不对45和47做过多的研究。

官网说，43A状况不佳，一段陡峭的瓷砖楼梯通向 43A 号楼上的入口。

43A一些窗户采用磨砂玻璃。上层的木阳台柱可能已被金属柱取代。

从以上信息可以看出

43号并没有列入 heritage， 但位于古迹保护区。

43A是因为狭窄，前庭只有三米这个主要原因列为古迹，但进一步调研发现，其实该区还有前庭还有2.5米的排屋，并不稀罕。

43号的前庭是6米， 43A前庭是3米，所以，43号其实占了三分之二的权重，且不是古迹。

基于以上的调查，因为三分之二的权重不是古迹，我们可以跟进。

该房源还是其他缺点

门口街道繁忙

有飞机噪音

相关数据

1998年15万购入

43号 宽度 6.1/6.15米， 深度 29.51/30.15米

地价116万

43A 宽度3.05米，深度29.16/29.51米

地价76.5万

合计土地价值192.5万

我建议买家最高出价应该超过或至少等于地价，但他出于成本的考虑没有给到这个数字，我做了提醒但尊重他的决定。

拍场情况

共12个bidder，现场围观30多人。

出价纪录如下（每组数字后省略了三个零）

1100，1150， 1200， 1500， 1550，1650 on the market

1800， 1820， 1850， 1875， 1880，1890， 1900

1905， 1906， 1907， 1908， 1909，1910， 1915，1919

能不能买？

笔者认为，购买古迹建筑最主要的风险是

A 维修时间不可控

B 维修成本不可控

C 未来售价无法准确预知。

如果是房产新手，且没有翻新或建筑经验，建议不要碰。

古迹保护区（heritage conservation）和（古迹建筑）heritage不同，请看我2022年写的文章。

原创长文：排屋，文物保护区的房子和文物建筑能买吗？

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

第一个deal位于Concord

68 Brays Road Concord

5房2卫4车位， 575平土地

2023年8月3日拍前售出，340万

中介AD

现代化的两层住宅

绿树成荫的花园街区，

靠近购物中心、咖啡馆、城市公交车和当地学校。

精心设计，宽敞的空间和超高的天花板

正式的休息室和用餐区以及光线充足的休闲家庭空间

带顶棚的娱乐露台，配有燃木披萨烤箱和烧烤区

宽敞的私人后花园和充足的游泳池空间（STCA）

楼上所有卧室均为双人间，均配有吊扇和内置家具

楼上独立的起居空间以及可欣赏景色的阳台

全新升级的厨房，配有岛台和时尚的燃气配件

楼下家庭办公室或第五间卧室，以及充足的存储空间

自动双车库，带储藏室和直通后院的车道

管道式空调、出色的安全性和10千瓦太阳能电池板

土地面积：15.24m x 38.1m = 575.4m2

亮点

建于2007年

室内面积431平

缺点

水管横穿，但做过Conc Encased

数据分析

上次售价，1999年8月14日 39.5万

土地价值268万

地价占房价比78.8%

回顾：今年5月，笔者帮一位买家在Concord找了一个非常好的deal

买房实战：历时三个多月，320多万找到一个近水好deal

第二个deal位于上北Killara

11 Manning Road Killara

4房2卫3车位， 1508平

7月29日拍场售出，375万

中介AD

这座原始的木屋位于备受追捧的上北岸Killara的热门街区，交通便利，50 多年来首次出售。

坐落在超过 1,500 平方米的近乎平坦的土地上，朝北阳光明媚。位于街道的高处，为未来的重建提供了无限的潜力。

非常精美的原始 3/4 卧室

漂亮的前阳台，后甲板

现在住就很好，以后再建新家

地理位置优越，距离 Beaumont Road 公立学校仅 500m

门口有巴士前往 Killara 高中，再加 565 路前往 Chatswood & Macquarie

只需几分钟即可到达Moore Avenue Village Shops, daycare

距著名的 Killara 高尔夫俱乐部仅几分钟车程

距 Lindfield 车站、购物区和Village Green 仅几分钟路程

亮点

建造你的梦想家园（STCA），没有大树

近乎平坦的土地

数据分析

土地面积1151平

宽度20.12米， 深度75.03米

土地价值261万

地价占房价比69.6%

相关链接：上北名区Killara介绍如下

Killara上北名区，house中价位408万

今年5月，笔者帮一位买家在killara买了一个她满意的house，故事如下

Tina买房经历分享：历时四个多月，峰回路转，加预算，最后买在Killara

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

今天我想和大家聊聊买房的一些经验和陷阱。

在购房过程中，我们常常会看到某些房子在交易完成后被卖家中介大肆报道，并且在各种媒体上宣传。然而，我要告诉你们，这样的情况下，往往不是买家的好deal。让我们一起来探讨一下这其中的原因。

首先，我们需要明白卖家中介的职责是为卖家服务的。他们希望卖家能以尽可能高的价格出售房子，这样才能得到更高的佣金。因此，在一笔交易中，他们往往会竭尽全力争取为房主争取最好的价钱。一旦卖出了一个高价，卖家中介自然会将此宣传出去，以吸引更多的卖家前来寻求帮助。这是卖家中介的常规操作。

然而，我们要换位思考一下。如果一个房子的价格并不好，那么卖家中介会将其宣传吗？显然不会。如果一个房子的价格较低，卖家中介可能会考虑重新定价，或者采取其他方式来吸引潜在买家。因此，我们可以看到，大肆宣传的房子通常是价格较高的情况下才会出现的。

当然，这里要强调的是，我说的“很可能不是好deal”并不是绝对的。每个房子的情况都是独特的，也许在某些特殊情况下，宣传的房子也是一个好deal。但是，我们需要保持冷静和理性，不要被夸张的宣传所蒙蔽。

在购房过程中，我们应该注重的是房子本身的条件和优势。

以下是一些建议，希望能够帮助你在买房时做出明智的决策：

做好独立的市场研究

了解所在地区的房价走势和市场情况，对比多个类似房源的价格，从中得出一个相对合理的价格范围。

请专业人士帮助

不要只听信卖家中介的话，可以找独立的买房顾问或房地产经纪人来协助你，他们会站在买家的角度出发，为你争取最佳利益。

谨慎对待宣传和广告

不要因为一个房子被大肆宣传就盲目跟风去买类似房产，要理性看待，切勿冲动购买。

实地考察

在购买前务必亲自去看房，了解房屋的实际情况，包括周边环境、交通状况、房屋结构等。

考虑长远投资价值

购房不仅是为了满足当前的居住需求，还是一项长期的投资。要考虑房屋的增值潜力和出租潜力。

总之，房子被大肆报道并不代表它一定是一个好deal。在购房过程中，我们需要保持冷静和理性，做好充分的市场调研，听取专业意见，做出明智的决策。

购房是一项重要的投资，我们希望每一个购房者都能找到适合自己的理想之家。

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

现在越来越多卖房中介在房子卖了以后不写sold price，只写price with held。

请理解他们，因为通常是因为以下几种原因

A 中介觉得自己卖低了，会影响自己的口碑

B 卖家出于某种考量，不愿意公布价格

C 新买家不愿意别人看到自己买的价格

D 不写让你打电话去问，增加中介的数据库（data base）

E 其他原因

如果实在想看价格又不想打电话给中介，就可以采用以下方法

方法一 domain.com.au map搜寻法

Step One，进入domain sold的map

Step Two, 先大概判断房子的价格区间，选定一个价格范围，用domain.com.au地图搜索，然后不断缩小范围，保证关注的房子一直在区间内。

Step Three，最后只剩十几个房子的时候直接点击list view，就可以看到售价

方法二 价格区间法

用domain或realestate, 点击进入该区的sold，按售价从高到低或从低到高查询，目标房子夹在两个已经标出价格的房子中间，你就能很快就能判断出售价的区间。

方法三 homei.au

homei.au 可以免费查询， 不公开交易价格的房屋，只要你有房子的URL，就可以知道交易价格了。

进入该网站会教你具体操作方法。

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

在7月29日，笔者观摩了两场拍卖，并参观了6个开放的房源。现在，让我和你们分享一下当天的观察和见闻。

拍卖观察

第一场拍卖位于Camperdown的70 Roberts Street。这套房子拥有高的天花板，2卧1卫且无车位。拍卖现场早上9点开始，吸引了20多名围观者。出价从150万起，经过一轮轮竞价，最终只有两组买家竞争，最高出价为170万。不幸的是，这场拍卖最终流拍了，应该是未达到卖家的保留价。

该排屋在2021年的购买价格为185万，拍场最高出价比2021年的卖出价还低15万！

第二场拍卖位于McMahons Point的4 Warung Street。这是一个位于好区的豪宅，共有三层，正在申请新的DA（Development Application，即建筑开发许可）。下午4:30开始的拍卖，吸引了9名围观者，其中5名为西人，4名为华人。指导价为690万，但没有人出价。

open inspection的情况

我总共看了6个房子

Glebe，Stanmore，Rozelle, Lilyfield各一个

Drummoyne 两个

特点如下

A 好看的房子，完成度高的房子参观的人多，大都在10组或以上。

B 不好看的房子无人问津， 如45 polding St drummoyne，拍卖指导价230万，土地面积505平，只有我一个人参观。

针对这两个特点，我的两个观点

A 好看的房子多付溢价是一定的，想捡漏不大可能。

B 破房旧房有可能找到好deal，但很多买家不愿意做翻新和加建。

面对目前的房市， 我提供两点思考，抛砖引玉！

思考一：卖家期望值还很高，导致拍卖指导价过高

从以上两场拍卖情况来看，我们可以推测一种可能，即卖家期望值过高导致指导价设置过高，或者因为持续加息导致买家对房产的兴趣度有所下降。

过高的卖家期望值和高昂的指导价可能使得一些潜在买家望而却步，而拍卖无人出价和围观者稀少也表明市场对该房产的兴趣不高。

思考二：想找好deal 得逆向思考

在参观了6个开放房源后，我发现房子的吸引力直接影响着参观者的数量。而相对不太吸引人的破旧房源，人数寥寥。

因此，对于追求品质和舒适的购房者来说，在房源不足的现阶段，多付出一定的溢价是不可避免的。而对于愿意进行翻新和加建工作的买家来说，目前这个阶段，破旧房源可能会有潜在的好deal。

在面对悉尼繁杂的房产市场时，作为买家，我们需要理性判断和综合考虑多个因素，包括指导价、市场供需、房子的吸引力等等。只有如此，才能做出明智的购房决策。如果你对以上观点有不同看法或有其他问题，请留言，期待与你的进一步交流。

（注意：以上观点为个人观点，不构成投资建议。具体购房决策还需结合个人情况和专业意见。）

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎