夏伦在今年4月16日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在今年9月底成功买到一个大house，前后历时五个多月，整个过程一言难尽！

她认为找deal是一门学问，隔行如隔山，所以，决定请我为导师，不到市场上撞大运。

她系统学过我的课，熟悉20个调查，每次做的调查都非常细致，并针对目标房源提出了很多很细致的问题。她知道，对于重要的调查不能用“可能” “大概”来忽略。

20个调查是什么？以下链接有介绍

澳洲House找deal课究竟教什么？课程目录剧透！

在她做完房源的基本调查后，我会根据紧急程度的不同在当晚或第二天zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括该house和需求的配比度，房子的加分项，扣分项，出价策略等。

她看过的house有20多个，这五个多月真的挺忙，很累。在此期间，她暂停了两次，一次是工作忙，一次是病倒了。所以，买房不容易，且买且珍惜！

她看过的部分房源列举如下，最后买到的house在北海滩辖区，地址出于隐私考虑不公布，请读者理解。

30 Denman Parade, Normanhurst NSW 2076

1 Springvale Ave, Frenchs Forest NSW 2086 下图

28 Cashel Crescent, Killarney Heights NSW 2087

8 Nulgarra Street, Frenchs Forest NSW 2086

10 Chiswick Street, Strathfield South NSW 2136

33 Jindabyne street Frenchs Forest NSW 2086

13 Meredith Place Frenchs Forest NSW 2086

31 Ballyshannon Road Killarney Heights NSW 2087

8 roscommon Crescent Killarney Heights NSW 2087 下图

她最后买的house，

占地710多平

前庭超过18米

上下两层

土地平整

砖房

有景

有泳池

价格260多万，

土地价值169万，房屋状况很好，她很满意。

最后拍到的house竞争激烈，中介进行了网上拍卖，她仅以5000澳币的优势赢得了拍卖，竞拍第二名有反悔倾向，但没有办法。

在看房过程中，她提出的问题有

土地左上角有解析口可以买吗？

污水管在前院通过可以买吗？

发现地基潮湿该怎么办？

Bushfire zone 能买吗？

前高后低该注意什么？

遗产房有什么特点？

泳池不合格该怎么办？

怎样在看房现场判断哪些人是你的竞争对手？

网上竞拍要注意什么？

房子是在网上拍卖售出，买家该注意什么？

验房找哪个机构比较靠谱？

非local中介有哪些特点？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者欢迎买家私信给我一起探讨。

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

阅读提示

这篇文章复盘了笔者帮买家Jenny夫妇找房买房的过程，相信能给其他买家很多启示，特别是类似预算的买家。

如果你问，悉尼现在还有正现金流的house吗？

绝大部分人的答案是，没有！

然后能想到的获得正现金流的方案是

A 在悉尼买公寓

B 或者去外地，包括外州和新洲的小城市买house

今天我想谈一个真实的案例，客户的house在9月底买到，虽然没有达到完全的正现金流，但已经很接近。

他们只有160万预算，想在悉尼买house，希望正现金流。

时间历程

2023年6月我帮Jenny夫妇买到了满意的自住房，链接如下

买房分享：历时28天，390多万买到一个没有扣分项的house

2023年9月初，自住房顺利成交

2023年9月8日，委托我买投资房。

2023年9月底，拍到投资房

2023年11月初，投资房将settle。

House所在地

Canterbury Bankstown Council

买价 150+万

租金

主屋800-850澳币

奶奶房550-600澳币

租金合计1350–1450澳币每周

主屋5房，50年砖房

奶奶房有三个房间，5年新，砖房

土地面积620平

土地价值86万

土地平整

静街

前庭15.54米

能够建duplex

离火车站600米

拍场情况

40多人围观

14组买家注册

4组买家积极出价

指导价120-130万

每周租金1400澳币，虽然没有达到正现金流，但已经比较接近。

买完后的策略

长期持有，因为有很好的现金流，养活很容易，打算持有20年。

20年后，根据当时情况，可以考虑推倒重建两个。

复盘找房过程

我帮她看过和参考对比过的房源有

10 Fuller st Chester Hill 上图

27 Ferndell st  Chester Hill

24 Happ St Auburn

18 Mary st Regents Park

6 Bagdad St Regents Park

25 The Circle Jannali

3 Maliba St Bundeena

27 Thurlgona Rd Engadine

47 Waldron road Sefton

买到的房源有主house + 奶奶房，共8个房，这非常符合这对夫妻的财务状况，买完自住房后，需要买有很好现金流的物业，以面对12次加息的压力。

针对这次买投资房，我们讨论的问题有

穷区的房价也会涨吗？？

找什么样的验房师靠谱？

怎样查一条街是不是有潜力？

一条街已经有很多duplex说明了什么？

一条街有80%自住买家说明了什么？

怎么看building report指出的问题？

Building report指出的问题哪些需要解决，哪些不需要？

看完以上内容，或许你还会有一些疑问

房子很破吗？

不破，买完后只需要一些小的维修，预计一万澳币之内。

是板房吗？

都是砖房，主屋是红砖房，奶奶房是单砖，5年新

不同买家财务状况不同，购买需求不同，如果您已经有一定的资金储备，想买房，但不知道该怎么走，我愿意和你聊聊。

澳洲房市，包括悉尼房市是一个很复杂的市场，并不是铁板一块，所以，不要用一刀切的眼光看待这个市场。

同时，如果您觉得一件事很难，并不是真的难，有可能是方法不对，或者思路不对。想打开思路，请私信！

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

伊丽莎白街是悉尼最古老、最著名的街道之一。

它全长8.6公里，从悉尼中央商务区的亨特街出发，经过中央车站，然后穿过萨利山、雷德芬和滑铁卢，最后到达泽特兰乔恩顿大道的交叉口。

该街的历史早期

麦格理州长最初称为马尔格雷夫街，1810 年以其第二任妻子伊丽莎白·亨丽埃塔·坎贝尔的名字更名为伊丽莎白街。显然，麦格理夫人的椅子和坎贝尔敦都是一位忠诚的丈夫，也是以她的名字命名的。

伊丽莎白街并不总是像今天这样延伸。一张 1842 年雷德芬庄园待售土地的地图显示，该庄园在克利夫兰街后面就逐渐消失了。四十年后，即 1882 年 8 月 5 日，《悉尼先驱晨报》报道了“要求正确形成滑铁卢伊丽莎白街，并从巴克兰街继续延伸至博特尼路”。

伊丽莎白街出现在 1886-1888 年悉尼郊区地图集中，其中显示它以一个小角度转向穿过伯克街，然后到达滑铁卢水坝和沼泽 – 与它今天结束的位置类似（除去沼泽）。

伊丽莎白街的地标

伊丽莎白街横贯一切：商业和住宅区、教堂、公园、火车站（马丁广场、圣詹姆斯、博物馆、中央）、学校等等。北端有大卫·琼斯 (David Jones) 和犹太教堂 (The Great Synagogue) 等地标建筑，您可以在这段道路上进行很有意思的的徒步。

南端也有一些地标建筑，包括雷德芬椭圆形球场、滑铁卢公园、卡梅尔山教堂和学校以及历史悠久的滑铁卢市政厅（滑铁卢图书馆所在地）。

上图为201号

伊丽莎白街上迷失的电车和跳舞的男人

从 1800 年代末开始的几十年里，伊丽莎白街一直是悉尼多条有轨电车线路的路线。在 20 世纪 60 年代悉尼所有有轨电车线路被拆除之前，亚历山大线 (Alexandria Line) 沿着伊丽莎白街 (Elizabeth Street) 一直延伸到泽特兰 (Zetland)，最后到达罗斯伯里 (Rosebery)。

1945 年 8 月，悉尼伊丽莎白街也是著名的黑白电影《舞者》的拍摄地，庆祝第二次世界大战结束时的和平。虽然他的身份仍然笼罩在不确定之中，但他的名声永垂不朽 – 您可以在澳大利亚屏幕上观看。

936号

滑铁卢伊丽莎白街的开发和重建新闻

1972 年，建筑工人联合会(BLF) 对滑铁卢住房委员会指定开发的 32 英亩土地实施了“绿色禁令”，该禁令因 Tom Zubrycki 1984 年的电影《滑铁卢》而闻名。

滑铁卢长期以来一直是各种社会住房和私人财产的所在地。新南威尔士州政府宣布计划在伊丽莎白街的雷德芬地区建造 300 套新住房，包括社会住房和经济适用房，这一情况还将继续。

目前 Zetland 和Waterloo 90% 以上的住宅为公寓。然而，滑铁卢的遗产保护区 (HCA)（包括伊丽莎白街的部分区域）确保了许多 19 世纪的排屋和小屋得以保留。他们还确保该地区的任何新开发项目都符合该地区的历史和美学。

伊丽莎白街的房产

当伊丽莎白街延伸到雷德芬、萨里山、滑铁卢和泽特兰时，它就变成了以住宅为主的区域，并分布着一些商店、工业空间和办公室。随着市中心的变化，其周围种有白千层树的宁静住宅区的需求不断增长。

伊丽莎白街上有各种各样的住房，从现代公寓到原始的维多利亚和联邦工人小屋，以及联排别墅和半独立式住宅。

笔者曾关注过位于Elizabeth st 尾端，位于Zetland一个排屋的拍卖，进而关注这条街。

地产是一门博大精深的学问，非常有意思，它是一门综合学科，今天的话题就偏重于历史。

下图，该街排屋俯视图

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

许多房东和房地产投资者正在将陈旧的商业建筑转变为优质的城市房地产。那么，您如何利用这一趋势呢？

近期看到两个案例

22 Nelson St Annandale 指导价500万，成交价565万 图1-3

图二

图三

136 Mitchell st Glebe 指导价330万 （图4-6）

用世界上最成功的商业房地产开发者之一唐纳德·特朗普的话说：“如果你已经在思考，那么你不妨思考大一点。”

在收购商业房地产物业之后，目标应该是尽力提高其价值，并最大化其作为投资带来的收益。

实现这一目标的一种方式是将商业场所改建为住宅，并出售或租赁转换后的住宿。

并非每个人都能像唐纳德·特朗普那样在商业和住宅房地产领域取得同样的成功，但在澳大利亚国内，有许多出色的“商业改建为住宅”的典范。

图四

也许最容易接触到的商业场所成功改建为住宅生活空间的例子之一是在我们的电视屏幕上播放的。

九号频道的《The Block》已经多次采用了这一概念，为网络和参赛选手带来了出色的财务结果。

寻找合适的物业

将商业建筑改建为住宅项目可能是一个有吸引力的前景，但在着手自己的项目之前，有一些事情需要考虑。

首先，找到合适的商业物业。作为投资者，寻找通常的特征 – 优越的地理位置，便利的配套设施，包括公共交通、咖啡馆、学校和干道。值得信赖的商业房地产经纪人将能够为您的研究提供建议，并提供符合您要求的物业选项。

图五

分区规划

对于您已经选定的任何商业场所，下一步是查看是否存在会影响建筑物是否可以重新使用、拆除或重新开发的规划或分区限制。与当地政府联系将帮助您了解关于用途变更方面的允许和不允许的信息。

有趣的部分

商业物业，包括办公室、商店和仓库，都有可能被改建成现代化的生活空间。它们可能提供新建筑无法提供的特色和特点，使其成为有吸引力的商业投资。改建和翻新的成本可能差异巨大，因此最好进行研究，并尝试从类似的改建项目中获取信息。

从“商业改建为住宅”项目中寻找、改建和赚钱不仅可能，而且令人兴奋。它可以展现建筑物的特点，并创造出非凡的东西。但与所有投资一样，没有什么可以取代研究和经验丰富、值得信赖的建议。

补充

你留心观察，总能发现一些商业转变为住宅的案例，你核算过这些案例的投入产出吗？不妨试试看！

图六

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

48 Shepherd Street Chippendale NSW 2008

9月21日售出 193万澳币

4房2浴2车位，占地112平方米

中介广告

CBD边缘

临街宽度超过 4.5m，整体空间感极佳

有额外的阁楼

中介强调

宽敞的宽度和空间感

地板和干净的室内风格

灵活的布局，Ground层有第四个房

厨房和浴室已翻新

后院并排停车

低维护成本

宽敞的木质阳台

步行至中央商务区和悉尼大学

缺点

Heritage

两个厕所都在ground，楼上无厕所

两个厕所的门都连着厨房

推荐原因

近市区四房有车位排屋在200万以下罕见

这一排十几户都是heritage，已有两户做了加建，所以，该排屋有改建空间

已翻新，可以拎包入住

你怎么看这笔交易，欢迎留言。

靠近悉尼CBD的大学城，Chippendale

Chippendale（奇彭代尔）是悉尼City附近的一个小型内城区，位于CBD南部边缘，属于City Council管辖。北面是Broadway(百老汇), 南面是Cleveland St，东面是悉尼中央火车站，西面是悉尼大学。

历史

该区名称的由来是因为该区最著名的居民，William Chippendale，他曾是该区的土地所有者。

该地区最初由土著达鲁格族的加迪加尔人占领。1819年，威廉·奇彭代尔 (William Chippendale)获得了一块 95 英亩（38 公顷）的庄园, 一直延伸到现在的Redfern雷德芬火车站。1821 年，奇彭代尔以 380 英镑的价格将庄园卖给了所罗门·莱维。

所罗门·莱维于 1833 年在伦敦去世。莱维的继承人将超过 62 英亩（25 公顷）的土地卖给了威廉·哈钦森。

商业区

Chippendale的东侧与 CBD 相邻，有很多商业用途的物业，包括办公室，餐馆 咖啡馆和酒吧。NSW交通局的总部设在这里，婚姻出生和死亡登记处也在这里。西侧主要是住宅区。

悉尼中央公园

拥有168年历史的 Carlton & United 啤酒厂于 2006 年12 月关闭。Frasers Property Australia 于 2007 年从 Foster’s Group 购买了啤酒厂场地，并向政府提交了对 5.8 公顷场地进行重大更新项目的计划。

“中央公园”包括大约 255,000 平方米的商业和住宅空间、保留一些历史建筑以及开发一个名为 Chippendale Green 的大型新公园。

中央公园一号是该地块上的一座大型混合用途住宅和商业建筑。因为上面种满了绿色植物，被人戏称为“草楼”。

Balfour街公园位于 Balfour 街和 O’Connor街的拐角处，是通往中央公园的步行通道。奇彭代尔的人均开放空间是悉尼郊区最低的（悉尼市开放空间研究，2006 年）。Chippendale Green 的加入提供了稀缺的绿地，但鉴于新开发项目带来的相应人口增长，Chippendale 每位居民的绿地不足 1 平方米。

学校

澳大利亚圣母大学位于该区北部，校园建筑散布在该区。

悉尼科技大学UTS位于该区北部边缘

悉尼大学位于该区西部边缘

波士顿大学悉尼校区位于15-25Regent St, Chippendale NSW 2008

Torrens 大学的Ultimo campus也位于该区附近，46-52 Mountain Street
Ultimo, NSW 2007

所以，称该区为大学城很合适。

文化

Chippendale 已成为悉尼的主要创意艺术区之一，在这个区拥有十几家画廊（包括White Rabbit Gallery、MOP Projects 和 Pine Street Creative Arts Centre）。该区每年还会举办各种创意活动，例如 Beams Festival。

人口

自中央公园开发以来，奇彭代尔的人口结构发生了显著变化。在 2016 年人口普查中，奇彭代尔有 8,617 名居民。26.7%的人出生在中国。最常见的其他出生国家是澳大利亚 20.9%、印度尼西亚 5.3%、泰国 3.6%、香港2.3% 和英国 2.3%。29.4%的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话 26.4%、粤语 5.5%、印度尼西亚语 4.7%、泰语 3.4% 和越南语1.8%。

最常见的宗教信仰是“无宗教信仰”50.3%，其次是佛教 10.0%、天主教 9.7% 和圣公会2.5%。

相比之下，在 2011 年人口普查中，只有4,057 名居民；38.3% 出生在澳大利亚，50.1% 在家里只说英语。

2016 年人口普查继续显示，奇彭代尔的大多数人都在就读于教育机构（58.2%）。

该区房价信息

如果你想购买200万左右的排屋，投资该区还有机会，这个区出租非常容易，租客不仅有学生，还有在City的打工者。

两年前，笔者提醒投资者，疫情结束，该区价格会大幅上涨，到写稿当日（2023.9.29）为止已经证实了该预测。

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

最近的拍卖市场出现了一个引人注目的现象，那就是流拍后当天成交的案例明显增多。

以笔者现场观摩的几场拍卖为例

9月9日

203 Abercrombie st Darlington

9月16日

121 Lawson St Redfern

18 Burton St Glebe

9月23日

187 Young st Annandale 下图

这一现象不仅仅在笔者观察的区域存在，在其他区也有类似现象，这引发了买家的热议，究竟是什么原因导致了流拍，又是什么动机促使了当天的成交呢？在这篇文章中，我们将深入探讨这一现象的原因和影响。

首先，让我们来了解一下流拍的原因。

在拍卖市场上，流拍通常发生在买家的出价未能达到卖家的期望价位时。这可能是因为买家对物业的估值与卖家的期望价位相差较大，或者市场竞争不激烈，买家出价较低。不过，流拍并不代表交易的终结，而是为了给双方更多的谈判空间。

121 Lawson St Redfern 上图

接下来，我们来分析流拍后当天成交的原因。通常情况下，当天成交是因为买家在流拍后当天或者是非常短的时间内提高了出价（如203 Abercrombie st Darlington），或者是卖家在流拍的瞬间降低了自己的期望价位。这种情况下，双方都表现出了灵活性和愿意妥协的态度，愿意就价格问题进行谈判，最终促成了交易的达成。

流拍的那一刻，卖家和买家通常都会情绪较为激动。卖家可能对自己的物业有着高期望，而买家可能对拍卖的竞争感到紧张。这种情绪状态下，双方更容易在价格上作出妥协，因为他们都希望能够尽快完成交易。如果双方都表现出灵活性，愿意稍作让步，那么交易就更容易顺利完成。

那么，流拍后当天成交的增多意味着什么呢？

首先，这一现象反映了市场的动态性和交易的快速性。买家和卖家在流拍后能够迅速做出决策，表明他们对交易的兴趣和紧迫感较高。这也意味着拍卖市场的效率有所提高，交易能够更迅速地完成，为市场的流动性和活跃性增添了一份活力。

18 Burton St Glebe 上图

其次，流拍后当天成交的增多可能也反映了双方的谈判技巧和交流能力的提高。买家和卖家都学会了更好地协商，找到共同的利益点，以便尽快达成交易。这对于建立健康的市场生态系统非常重要，因为它鼓励了更多的人参与拍卖市场，促进了买卖双方的互动和合作。

然而，流拍后当天成交的增多也可能引发一些问题。例如，如果交易速度过快，买家和卖家可能没有足够的时间来彻底考虑和研究交易，从而可能会后悔或犯下错误的决策。此外，如果交易中的一方过于急于完成交易，可能会在价格谈判上失去一些筹码，从而不利于自己的利益。

总之，流拍后当天成交的增多是拍卖市场的一个有趣现象，它反映了市场的动态性和交易的快速性。这一现象可能有助于提高市场的流动性和活跃性，但同时也需要买家和卖家保持冷静，谨慎考虑交易，以确保他们能够取得最有利的交易条件。最重要的是，这一现象突显了拍卖市场的不断演变和适应能力，它将继续为市场参与者带来新的机遇和挑战。如果你对流拍后当天成交有什么看法或经验，欢迎在评论中分享。

(121 Lawson st 上图 )

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

Mosman无疑是悉尼下北一颗璀璨的明珠，在这个悉尼排名前十的区里居然有一个house的指导价才300万，必须研究一下。

地址 47 Avenue Road Mosman NSW 2088

5房3浴2车位

首先我们一起来读读中介的广告

已故庄园，R3土地，无限潜力，双街临街，步行至渡轮！

请通过 30 Upper Avenue Road, Mosman 进入。

31年来首次上市。

实现您莫斯曼梦想的机会正在等待着您！这套宽敞的五居室住宅屋前屋后各有一条街道，坐落在一块罕见的总面积为 459 平方米的土地上。

作为风景如画的海港社区的一部分，方便前往 Avenue Road 商店和莫斯曼湾，探索这个宁静区域的自然美景。

可以翻新或重建（须经council批准）

充分利用明信片般的环境和双通道的私密性。研究升级的可能性，并在一个安静而优越的中心位置建立您永远的家。沉浸在靠近前滩的田园诗般的海港社区中，探索周围的海滨步道。

莫斯曼湾码头 (Mosman Bay Wharf) 毗邻里德公园 (Reid Park) 的开阔空间以及军事路 (Military Road) 的景点。乘坐渡轮或巴士前往市中心，轻松前往排名靠前的公立和私立学校。

经 30 Upper Avenue Rd 可轻松抵达

Upper Avenue Rd 上有车库，Avenue Rd 上有LUG

北悉尼天际线绿树成荫的地区景观

1970年代风格的内饰

宽敞的客厅和餐厅通向露台

带天窗的家庭活动室和带洗碗机的厨房

基本浴室和客用盥洗室

洗衣房可通往室外，楼梯下有储藏室

五间卧室中的四间设有衣橱

距离当地 Avenue Road 商店和咖啡馆 250m

距离莫斯曼湾码头和莫斯曼赛艇场 700m

距离Mosman村的景点900m

乘坐渡轮或巴士快速通勤至中央商务区

步行 15 分钟即可到达允许携带宠物狗的 Sirius Cove 海滩

（看这张图有没有觉得房子被树包围）

扣分项

研究扣分项是笔者的职业习惯，一个位于豪宅区的house居然只要300万，扣分项当然是不少的！列举如下：

前后街落差非常大，超过10米

树非常多，包括大树

前后两条街都非常窄

房子有很多的裂缝

底层的ceiling低

工程车停靠困难

施工难度很大

施工成本高

简单翻新无法让房子有巨大增值

从30 Upper Av 的车库到家需要下十多级台阶

从47 Avenue Road的车库到家需要上二十多级台阶

scenic protection area (合同44页第34条）

tree preservation (合同44页第36条）

或许你还能找出一些

参照物

41 Avenue Road 和这个房子仅仅隔着两栋房子，占地才259平，建于2019年，指导价580万，也正在销售中。下图

笔者想说

梦想很美满，现实很骨感！这绝对是一个有开发潜力的房子，关键是看买家是否有实力和能力解决以上问题。

这个房子将在9月28日晚拍卖，结果如何，观望中！

（下图，仿佛登山的后院）

补充说明

虽然这栋房屋的指导价仅为300万澳元，但从上述的描述来看，它需要潜在买家投入一定的精力和资金来解决各种潜在问题。与之相比，附近的一些豪宅房产，如41 Avenue Road，虽然指导价较高，但却是全新建造，拥有现代化的设施和豪华的内饰。

在房地产市场中，潜在的投资者和购房者需要谨慎考虑各种因素，包括地理位置、土地用途、房屋的状况以及未来的潜力。虽然这栋位于Mosman的房屋看似价格诱人，但它所带来的挑战和投资成本也不容忽视。因此，购房者需要根据自己的需求和预算，权衡利弊，谨慎决策。

总之，Mosman地区的这栋300万澳元的房屋引发了买家对悉尼房地产市场的思考。它提醒我们，即使在高端地产区域，房屋的价格和潜力也会因各种因素而异。对于潜在的购房者来说，关键是要充分了解自己的需求和目标，以及所投资物业的潜在问题，从而做出明智的决策。至于这栋房屋的未来，是否能够如广告中所说，成为一个实现梦想的机会，只有时间才能告诉我们答案。

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Zetland在悉尼市的内南方向，位于中央商务区以南4公里处，属于悉尼市地方政府辖区。

Zetland 是 Green Square 中心的一部分，该区是一个富裕的区。

Green Square （绿色广场）不是一个suburb的名称，而是一个商业中心和火车站的名称， 绿色广场周围环绕着悉尼最新的商业街Ebsworth街、Gunyama 公园水上运动中心、公园、高档豪华公寓、图书馆以及由 Mirvac 管理的零售租户。

根据 2021 年人口普查，居住在悉尼的巴西人数量最多的是 Zetland。泽特兰超过 2% 的居民出生在巴西，这一比例高于邦迪海滩、塔马拉马和勃朗特等海滨郊区。 Zetland 超过 2% 的居民讲葡萄牙语，Zetland 约 5% 的居民讲葡萄牙语和西班牙语。这一数字高于 Petersham 区，后者此前被称为葡萄牙语使用者比例最高的郊区。

Zetland 是一个住宅区，拥有中高密度的住宅区。

历史

泽特兰以第二代泽特兰伯爵托马斯·邓达斯(Thomas Dundas) 的名字命名，他是总督赫拉克勒斯·罗宾逊(Hercules Robinson) 爵士的朋友。 

Zetland 是设得兰群岛的古老拼写。

Zetland 最初以泻湖和湿地为特色，这些湿地在 1900 年代初期被排干，以创建维多利亚公园赛马场。它与奥黛大道、南道林街、埃普索姆路和乔恩顿大道接壤。第二次世界大战后，私人赛马场被关闭。该土地由英国商人纳菲尔德勋爵 (Lord Nuffield) 于 1947 年购买，从 1950 年起，该地块被纳菲尔德澳大利亚公司 (Nuffield Australia)用作机动车辆组装设施。

Nuffield Australia 及其继任者 BMC Australia 和 Leyland Australia 继续生产车辆，直到 1975 年工厂关闭。该地块被澳大利亚联邦收购，用作海军物资仓库，一直运营到 20 世纪 90 年代中期。该土地随后被重新开发为高密度住房。

年龄分布

泽特兰的年龄分布比整个国家更年轻。

Zetland 居民的平均年龄为 30岁，而全国平均年龄为 39 岁。

种族多样性

32.3%的人出生在澳大利亚。最常见的其他出生国家是中国 20.5%、英国 5.0%、爱尔兰3.3%、印度尼西亚 2.4% 和香港 2.1%。

宗教

对于宗教最常见的回答是无宗教信仰（54.2%）和天主教（17.2%）。

交通

泽特兰是一个交通枢纽，有铁路、巴士和自行车道连接到城市的其他地方。悉尼火车网络机场和南线上的绿色广场火车站位于泽特兰西南边缘。中央火车站是北边的下一站，马斯科特火车站是南边的下一站。

地产

house（主要是排屋）房价中位数为1,687,944澳币，平均租金为 950 澳币，这表明house业主的总租金收益率可能会增加 2.93%。

十年间house平均每年有 8.51%的增长。

该区主要以公寓为主，去年house(排屋)销售量仅为13个，严重缺货。

说明

笔者研究Zetland是因为近期该区一个排屋的销售引起了笔者的注意，该区以公寓为主，但我对该区的公寓并没有进行很深入的研究。

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

阅读有两种形式，一种是精读， 一种是泛读。

所谓的精读，就是不放过任何疑点，不怕耽误时间，弄清楚每一个细节。

所谓的泛读，就是读得很快，只是简单了解大意。

那么，我的问题来了， 你看房时是精读多还是泛读多呢？

据我观察，大部分买家做泛读多，精读少，甚至有的买家没有做过精读，也不知道精读怎么做。

精读看房法就是深入调查目标房源，做20个调查，如果发现有疑点，刨根问题，一定要找到最权威最准确的答案。

泛读看房法，就是走马观花看一下，了解一些皮毛，那些地球人都知道的东西。

前两周，某一个拍卖结束，我碰到住在同一条街的一个房东， 一起讨论拍卖出售的价格怎么样。

我问， 你住在这条街，这条街有多少是公屋？他说估计20%。

我的调查结果是70%以上。

他住在这条街，但他并不知道准确的数据，只是凭感觉得出的数据。

我只想说，感觉有时候会出错。

我为什么要调查这个数据，为什么要调查邻居呢？当然是有原因的。

周围的邻居会形成一个社区，会有一个文化属性，如果你的邻居是一个小偷，甚至吸毒贩毒，你的感受如何呢？

做20个调查必不可少，但还不够，要做得更多，以上可以称之为精读中的精读。

如果你不知道怎么做精读，怎么做20个调查，点击以下链接。

澳洲House找deal课究竟教什么？课程目录剧透！

为什么很多人更愿意采用泛读而非精读的方式呢？

这背后的原因并不复杂。

泛读方式相对轻松，不需要大量的时间和精力，只需一瞥即可。

然而，精读需要投入大量默默无闻的工作，需要深入思考和调查，这对于忙碌的现代生活来说，是一项相对繁重的任务。

然而，我们必须认识到，泛读方式虽然省时省力，但却可能带来不准确的信息和片面的认识。

购房作为一项重要的决策，涉及资金和未来的安居，不宜轻率对待。在购房过程中，更多的精读和深入调查，能够为你提供更准确、全面的信息，帮助你做出更为明智的决策。

总之，无论是精读还是泛读，在购房过程中都有其各自的应用场景。泛读适合获取整体概况，快速了解大致情况。而精读则适用于深入调查，获取准确详尽的信息。

在购房决策中，更多的精读能够帮助你避免信息的盲区，从而做出更加明智的选择。毕竟，购房不仅是一项投资，更是一个关乎家庭和未来的重要决策，值得我们用心去对待。

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

我们经常听到钓鱼价这个词，那么什么是钓鱼价？

如果在卖家在代理协议中的预计售价为 230万澳币，而该房产在网站上的广告售价为180万澳币，那么这就是我们华人说的钓鱼价，英文所说的Underquoting，“报价过低”。

如果代理协议中房产的预计售价范围为220-230万澳币 ，但卖家中介发布传单或在网上列出价格，价格显示为190万澳币，这也是钓鱼价（低报价）。

问您三个问题

A 您认为钓鱼价（低报价）是常见现象吗？

B 钓鱼价对潜在买家会有什么影响？

C 钓鱼价会对卖家中介的信誉产生影响吗？

相信以上三个问题的答案大部分人的回答是

A 看到了一些

B 特别耽误时间

C 不愿意再相信他们

其实，NSW（新南威尔士州）的“拍卖价格指南”，规定

卖家中介只能选择以下三种价格当中的一种：

A 报单一价格（这种比较多）

B 报价范围 （这种也很多）

C 完全不报价 （这种比较少，Epping某知名中介喜欢用没有指导价）

所报的任何价格或价格范围必须符合该房产代理协议中的估计售价或价格范围。

在广告中使用“拍卖指导价 200万澳币”等术语是可以接受的，只要200万澳币的价值是没有违背管理规定。

举个例子，卖家中介以“指导价200万澳币”列出拍卖房屋的情况很常见，而过去三个月该地区没有其他类似房屋的售价低于 250万澳币，这样做就不合适了！

这样做会引起了公众和媒体的广泛关注，而且这种做法也不道德。

没有法律管理这种钓鱼价吗？

当然有！

在新南威尔士州，以下立法适用于房地产销售、销售定价和低价报价领域。

A 房地产立法（新南威尔士州）– 住宅物业销售：

Real Estate Legislation (NSW) – Residential Property Sales

B《2002 年物业和股票代理法》和《2022年条例》（为房地产行业提供了立法框架和规则）

Property and Stock Agents Act 2002 and Regulation 2022 (this provides the legislative framework and rules for the real estate industry)

C 1919 年产权转让法（该法案涉及称为“产权转让”的土地出售，包括销售合同要求、契约以及与财产转让有关的所有规则等项目）

Conveyancing Act 1919 (this deals with the sale of land known as ‘conveyancing’ and includes items such as Contracts of Sale requirements, covenants and all rules pertaining to conveyancing of property)

D 1900 年《不动产法》（涉及土地所有权的注册、所有权和转让）

Real Property Act 1900 (this deals with the registration, ownership and transfer of land titles)

E 2002 年《财产和股票代理法》中参考估计售价的五个部分如下：（摘自在“legislation.gov.nsw.au”网站上对该法的搜索）第 72、72A、73、73A 和 29 条。

The five sections of the Property and Stock Agents 2002 Act that reference estimated selling price are as follows: (extracted from a search of the Act on the ‘legislation.gov.nsw.au’ web site)

2016年针对钓鱼价的改革

新南威尔士州于 2016 年 1 月 1 日引入了低报价改革，以改善各机构在文件和沟通中管理和沟通定价的方式。

A 改革引入了 10% 的范围，这是在协议中记录销售价格或范围的一种方式。

B 它还取消了在广告中使用“报价高于多少澳币”或“超过250万澳币”等术语的允许。

请注意，这种做法在其他州仍然可以接受。

C 报价过低的处罚最高可达 200 分和 22,000澳币的罚款，还包括吊销执照和其他纪律处分。

除了有关售价和报价过低的具体立法外，《房产和股票代理条例》附表 1 中所载的《行为规则》还规定，中介必须以道德、诚实和公平的方式行事，这包括他们如何管理房产的估计售价和广告的准确性和虚假陈述。

所以，作为买家，我们要火眼精金地鉴别钓鱼价，但钓鱼价对你产生干扰时，可以进行投诉，运用法律的武器捍卫自己的权力！

凯文地产学院收费标准，支付方式，报名须知 和 免责声明

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎