Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎
揭秘：顶尖的买家中介在筛选房源时看哪些数据？请收藏！
在选择澳洲地产投资地点时，很多买家中介都会遵循一系列数据要求和策略，以确保他们的投资能够取得成功。这些要求通常可分为以下几个层次：
1. 价格上限
首先，投资者需要明确自己的价格上限，即他们愿意支付的最高房价。这个上限可以根据个人财务状况来设定，它将在筛选潜在地点时起到关键作用。
2. 投资哪个州？哪个地区？
根据地域偏好，投资者可以确定他们希望在澳洲的哪个州哪个地区进行投资。
3. 投资策略
在确定地域后，投资者需要明确他们的投资策略，这可以是“现金流“、“增值“或者“平衡“策略。这些策略将指导他们在不同地点中做出最合适的选择。
这些基本的数据要求通常将可选地点从潜在的5000个区缩减至1500个。
4. 基本市场标准
接下来，投资者需要确定一个稳健市场的基本标准。在此过程中，以下要求是关键的：
10年增长率需要达到三位数，即100%或更高。需要注意，这个增长率的选择会受到投资时间周期的限制。
增长率周期（GRC）
必须显示出周期性，而不是呈现一条笔直的线。这确保了市场的稳定性。
RIO比例（租户与业主比例）需要小于15%。
HIU比例（独立房屋与公寓比例）需要小于10%。
IRSAD（社会经济标准）需要在5至10之间。
（请看备注1）
这些要求通常将可选地点缩减至大约450个区。
5. 供应方面的考虑
在确定市场需求后，投资者需要关注市场供应情况，包括：
市场上房源占比（SoM%）
需要小于0.4%。
（请看备注2）
库存量（Inventory）
需要小于2.1。
（请看备注3）
持有期（Hold period）
需要大于10.4。
建筑批准比率需要小于0.3%。
（请看备注4）
6. 需求方面的考虑
最后，投资者需要关注市场的需求情况，包括：
挂牌时间（Days on the market）
需要小于35天。
折扣率（Discounting）
需要接近零。
空置率（Vacancy rate）
需要小于1%。
购房和搜索指数（Buy and search index）
需要在6至10之间。
清空率（Clearance rate）
需要大于70%。
这些要求通常将可选地点缩减至不到20个可供投资的区。
明确买房需求后，制定这些标准通常只需要很短的时间，然后客户可以根据结果来制定最终决策。如果需要快速缩小选择范围的帮助，请咨询专业中介。这一过程将帮助投资者找到最适合他们的澳洲地产投资地点。
备注1
IRSAD是澳大利亚的社会经济指标，代表“Index of Relative Socio-economic Advantage and Disadvantage”（相对社会经济优势和劣势指数）。它被用来测量澳大利亚各地区的社会经济地位，并根据一系列因素对其进行排名。
在给定上下文中，提到“IRSAD需要在5至10之间“表明需要满足一定的社会经济标准范围。通常情况下，这个范围可以表示不同地区的相对社会经济优势和劣势。具体而言，如果某个地区的IRSAD得分在5至10之间，可能意味着该地区处于中等社会经济地位，既不特别富裕也不特别贫困。这个范围内的地区可能在社会经济指标上表现相对均衡。
请注意，IRSAD得分是一个复杂的指标，通常受多个因素的影响，包括居民的收入、教育水平、就业机会、住房状况等。不同地区的IRSAD得分可以帮助政府和研究人员了解社会经济的地区差异，以便采取相关政策和资源分配措施。
备注2
市场上房源占比（SoM%） 是一个用于衡量特定地区或市场中房地产供应的指标。通常情况下，这个指标表示了某一时间点上某一地区或市场上出售的房屋数量占总房屋数量的比例。
在给定上下文中，提到“市场上房源占比需要小于0.4%” 表明需要确保某一地区或市场上待售的房屋数量相对较少。具体来说，如果市场上房源占比小于0.4%，那么表示该地区或市场的供应相对较紧俏，即供应的房屋相对较少，可能导致房屋市场的紧张状态。
这个指标的控制范围通常取决于市场需求和供应的平衡。如果市场上房源占比很低，可能会导致房屋供应不足，从而推高房价。相反，如果市场上房源占比很高，可能会导致房屋供应过剩，可能会对房价产生下行压力。
因此，要确保市场上房源占比小于0.4%，可能是为了维护市场的供需平衡，防止房价出现不稳定或不受控制的波动。这可以有助于维持房地产市场的稳定和可持续性。
备注3
在特定上下文中，库存量（Inventory） 是一个指标，通常用于衡量某种商品或资源的存储或积累数量。这个指标用于跟踪某种资源的可用性以及是否满足需求。
提到“库存量需要小于2.1″意味着要确保某种资源的存储量保持在一个相对较低的水平。具体来说，如果库存量小于2.1，那么这表示存储的资源数量相对较少，可能接近耗尽或不足以满足需求。
这个指标的具体控制范围通常会因资源类型和行业而异。控制库存量的目的可能是为了确保资源的有效管理，减少过多的库存成本以及降低资源浪费。另外，库存量的适当管理也有助于确保资源的供应稳定，以满足市场需求。
因此，要确保库存量小于2.1，可能是为了避免资源过度积累或浪费，并确保资源的供应和需求能够保持在可持续和经济的水平。这对于资源管理和业务效率都非常重要。
备注4
建筑批准比率是一个指标，通常用于衡量某个地区或市场中新建筑项目的数量相对于总建筑批准数量的比例。它反映了建筑项目的批准速度与总体市场的规模之间的关系。
在给定的上下文中，提到“建筑批准比率需要小于0.3%” 表明需要确保新建筑项目的批准数量相对较低。具体而言，如果建筑批准比率小于0.3%，那么表示新建筑项目的批准速度相对较慢，相对于总建筑批准数量来说比较少。
控制建筑批准比率通常是出于多种原因，其中一些可能包括：
市场平衡：维护建筑市场供需平衡，以防止过度供应或供应不足，从而影响房地产市场的稳定性。
规划和可持续性：确保新建筑项目符合城市规划和可持续发展的目标，以避免不必要的城市扩张或土地资源的浪费。
质量控制：减慢建筑项目的批准速度，以确保建筑质量、安全和环境标准得到遵守。
市场投资：控制新建筑项目的速度，以吸引更多的市场投资，确保投资者的长期可持续性。
因此，要确保建筑批准比率小于0.3%，可能是为了维护市场的平衡和可持续性，以及确保新建筑项目的质量和数量受到适当的监管。这对于城市规划和房地产市场的健康非常重要。
备注5
购房和搜索指数（Buy and search index） 是一个用来衡量人们对购房市场的兴趣和活跃度的指标。通常，这个指标是基于人们在房地产市场中的搜索和购房行为来确定的。
在给定的上下文中，提到“购房和搜索指数需要在6至10之间” 意味着需要确保人们对购房市场的兴趣和活跃度维持在相对高的水平。具体来说，如果购房和搜索指数在6至10之间，那么表示人们对购房市场表现出相当大的兴趣和活跃度。
这个指标的控制范围通常取决于房地产市场的需求和供应情况。如果购房和搜索指数很低，可能表示市场上的兴趣不足，可能会导致市场不活跃，房地产交易减少。相反，如果购房和搜索指数很高，可能表示市场充满活力，有很多人在搜索和购买房屋。
因此，要确保购房和搜索指数在6至10之间，可能是为了维持房地产市场的活跃度和健康状态，以吸引更多的购房者和促进房地产交易。这对于市场的稳定和可持续性非常重要。
10月下旬好deal，North Sydney大宅仅售395万
30 Lord Street North Sydney NSW 2060
2023年10月23日拍前售出，上市21天
售价$3,950,500
5 卧室 3 浴室 无车位
423 平方米 独立屋
中介AD
独立式联邦风格住宅
在住宅选择方面非常罕见，这座五卧室的布局提供了约280平方米的内部生活空间，外加68平方米的阳台和储藏空间。
它提供了正式和休闲娱乐区域，包括优雅的正式客厅和餐厅，它们由原始的折叠门分开，每间客厅都设有特色大理石壁炉。从客厅延伸出来的前面阳台享有对海港的景色，透过周围的绿树枝叶。
在后方，开放式的厨房设有实用的不锈钢台面、Ilve 双烤箱和隐蔽的步入式储藏室。厨房和家庭房间都面向北方，通过对开门通向用餐露台和经过精心设计的平坦草坪。
宽敞的整层楼家长休息区，位于顶层，可欣赏到横跨海港到蓝山的壮丽景色。通风窗户和三个不同方向的高架通风窗捕获了升腾的交叉风。
底层提供了多种多样的住宅选择，包括一个可直接通往花园的休闲室，以及一个设有特色拱形窗户的隐蔽卧室和浴室。
在这个绿树成荫的街道上，遍布着迷人的传统住宅，发现这个隐秘的小区的无尽生活福利，距离北悉尼中心仅一步之遥，步行即可到达悉尼的11所顶级学校。离 Shore、ACU 和 North Sydney Public School 仅几步之遥，无论是开车、搭乘火车还是公交车，都可以在不到10分钟内抵达市中心。
不锈钢厨房旁边的家庭房
六灶台燃气灶、两个洗碗机抽屉
可伸缩遮阳篷覆盖的朝北露台
大理石壁炉镶嵌在大型餐厅中
平坦草坪
主卧套间的淋浴间有景
主卧具有豪华的家具和八角形起居室
二卧通往田园风光的前面阳台
第四卧室提供家庭办公的灵活性
独立卫生间，家庭浴室有四组百叶窗
底层的第五卧室，设有特色拱形窗户
三个非常宽敞的浴室，位置合适的洗衣房
木质地板，3.3 米高的天花板，引入艺术玻璃的细节
葡萄酒储藏室/品酒室，方便的外部储藏室
20 平方米的储藏空间或车间，有封闭的潜力（需经批准）
最近重新粉刷，新地毯，保养良好
距离 Victoria Cross Station 和 Greenwood Plaza 500 米
缺点
无车位
靠近小学运动场， 有噪音
位于古迹保护区
地不平
无空调
无衣橱
Lower level潮湿
验房报告发现有白蚁
推荐原因
此街不通车，闹钟取静
地价291万
地价占房价比73.6%
你怎么看这个deal，欢迎留言！
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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10月21日案例：关注了三场拍卖，但网上都没有公布价格，为什么？怎么查？
10月21日，周六，笔者关注了Glebe的三场拍卖。
九点，准时到达250 Glebe Point Rd
发现门口一个人也没有，招牌上也没有贴sold，查网站发现已经于前一天售出，拍卖被临时取消。
该排屋占地350平，土地价值260万，前庭9.75米
有后街，可以停车，十年前是背包客旅店。
2010年购入后改造成家庭居住。
估价成交价在380万左右，因为之前和中介交流过。
十点，2 John rd Glebe
5房3卫2车位
2016年7月238万购入
土地245平米，前宽10米
有很好的设计，翻新完成度高
拍卖指导价500万，围观50多人
出价记录
一对50多岁的亚裔夫妻出价450万
一位60多岁的西人老先生出价460万
就这两位轮番出价，价格如下
4650, 4700, 4750, 4800
暂停5分钟，没有人继续出价
没能现场成交
当天晚上发现网站公布已经售出，但没有公布价格。
上午11点
114 Hereford st Glebe
5房2卫2 车位
土地209平，内部200平
50多人围观
出价记录
买家A， 西人夫妻带一小孩，第一个出价2850
买家 B ，50+ 西人男士，出价2950
就这这两位轮番出价，记录如下
3000, 3050, 3150 ,
3160, 3170, 3192, 3200,
3222, 3227, 3230
3235, 3240, 3245,
3250
最后买家B胜出，以325万买到，但价格并没有在网上公布。
这三笔交易都无法在网上查到价格。
那么问题来了，如何查隐藏的房屋售价？
也就是sold price with held
现在越来越多卖房中介在房子卖了以后不写sold price，只写price with held。
请理解他们，因为通常有以下几种原因
A 中介觉得自己卖低了，会影响自己的口碑
B 卖家出于某种考量，不愿意公布价格
C 新买家不愿意别人看到自己买的价格
D 不写让你打电话去问，增加中介的数据库（data base）
E 其他原因
如果实在想看价格又不想打电话给中介，就可以采用以下方法
方法一 domain.com.au map搜寻法
Step One，进入domain sold的map
Step Two, 先大概判断房子的价格区间，选定一个价格范围，用domain.com.au地图搜索，然后不断缩小范围，保证关注的房子一直在区间内。
Step Three，最后只剩十几个房子的时候直接点击list view，就可以看到售价
方法二 价格区间法
用domain或realestate,点击进入该区的sold，按售价从高到低或从低到高查询，目标房子夹在两个已经标出价格的房子中间，你就能很快就能判断出售价的区间。
提醒
以上两种方法在刚刚成交时，也不能立即查到价格。我的经验是，如果你直接打电话或者邮件询问中介，对方大概率会告诉你成交价格。
案例分析：这个翻新挣钱了吗？ 值得我们思考
这个案例是一个可以让我们深思的地产投资案例，2021年3月购于悉尼Glebe的排屋，购入价格为299万，土地价值为198万。
交易时（2021.3），媒体曾报道称，买家计划花费100万来翻新这座房屋。然而，现在房屋已经在市场上挂牌销售了几个月，原先的指导价为400万，而现在的价格已经下调至360万。
这个案例的发展引发了买家对翻新是否一定能盈利的疑问。
在这篇文章中，我们将分析这个案例的各个方面，以探讨为什么这个翻新不挣钱。
首先，这个排屋被描述为一座1880年代的历史悠久的排屋，经过全面翻新。这种类型的房产通常吸引投资者，因为它们具有独特的历史价值和吸引力。
然而，翻新历史悠久的建筑往往需要大量的资金和时间，特别是在维护原有特色的同时更新房屋以符合现代标准。
在这种情况下，购买者可能低估了翻新的成本，最初预计需要100万澳元，但实际成本可能更高。这就是第一个问题，翻新成本可能高于最初的预算，从而削弱了潜在的盈利。
其次，虽然这座排屋在历史上曾经是著名探险家道格拉斯·莫森（Sir Douglas Mawson）及其家人的住所，但历史价值并不一定能够转化为高额的市场价值。
房产市场的定价是由供需关系、地区、房屋状况和市场趋势等多种因素决定的。尽管这座排屋具有悠久的历史，但市场可能不愿意为历史价值付出额外的代价。这也可能导致房产没有像预期那样卖出去，即使已经多次调整价格。
第三，购入价格过高，299万买一个非常破的老房子，这笔交易在当时（2021.3）被媒体广泛关注。
第四，定价策略也值得商榷，最初的指导价为400万，但现在已降至360万。
此外，房屋翻新也需要考虑当地市场的需求。要考虑潜在买家究竟想买什么，不要超过未来潜在买家的腰包，也不要低太多，要恰如其分！
最后，房地产投资需要谨慎的财务规划和风险管理。在这个案例中，如果投资者最初低估了翻新成本，那么他们可能会面临资金短缺的问题。
此外，房地产市场本身具有风险，价格波动可能导致亏损。因此，投资者需要有充分的资金准备，以应对可能出现的意外情况。
总的来说，这个案例告诉我们，房地产投资不是一项简单的任务，需要深入的研究和精心的计划。翻新项目可能带来丰厚的回报，但也伴随着高成本和市场不确定性。投资者必须谨慎评估每个方面，包括成本、市场需求、定价策略和风险管理，以确保他们的投资最终能够盈利。
这个案例表明，翻新不一定会挣钱，而在房地产投资中，谨慎和明智的决策是至关重要的。
补充
翻新需要考虑购入的时间点和价格，卖出的时间点和价格等很多因素。持有时间过短或许是该排屋面对的另外一个问题，我以前的文章提到过。
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旧屋翻新要找对增值点，你做对了吗？
有人说旧屋翻新吃力不讨好，有人说挣了好几十万甚至百万，他们究竟谁说得对呢？
他们说得都对，说吃力不讨好的是因为翻新了错误的地方，说挣大钱的是因为翻对了增值点。
为了让你花一万有五万的回报，请关注以下位置
多加一间房
多加一间房，如果是用来出租，至少能带来150澳币每周的收入，相当于20万以上澳币的贷款利息，您说值不值呢？
从资本增值上讲，多一间房多卖20万以上是不是很容易的事呢？所以，在人口密度比较大的区域，特别是在人口急剧增长的的时期，多加一间房是一个投资少，回报大的策略。
多加一个厕所
加一个厕所的翻新成本价格在一万到两万，如果你翻新的厕所，在设计和用料上有更精细的选择，增值会更多。
大家关注一件事，豪宅往往有更多的厕所，而廉价房厕所往往很少，厕所多给居住者在方便这件事上提供了极大的方便，不用排队等厕所，可见厕所很重要。
车库
有车库和没有车库的house相比，在悉尼很多地方，差额大于10万澳币，所以， 如果有可能，给房子加一个车库， 即使没有车库， 争取有一个车位也是非常值得的。
厨房
一个现代化的厨房会为房子增值不少，也有人说厨房是一个house的灵魂，更是主妇关注的焦点，可见非常重要。如果你的厨房里有很多现代元素，会增值更多。
家庭办公室
在家办公是一个潮流，如果你的房子有一个独立的办公区域， 将是一个很大的亮点，这也是时代赋予的新需求。
阁楼
笔者曾花两万澳币改造了一个阁楼，并装上了空调，可以作为办公或临时住宿之用。
悉尼很多排屋屋顶很高，加一个阁楼的空间绰绰有余，在悉尼有很多专门造阁楼的公司，只要你有这个想法，付诸行动并不难。
房子的外貌
现代人大都是“外貌协会”的，特别是买自住房的客户，很容易为这些感性的东西买单。就像一个姑娘出门相亲一样，三分长相，七分打扮。
在房子卖出前或者出租前，油漆粉刷，更新家具，都是值得做的事情。
花园和景观
一个杂草丛生的花园和一个干净利索的花园，打分差别会很大。
一个有隐私的前院和没有隐私的前院，买家的心理差别也是不同的。
不过，记住，过度在花园上投资也是不值得的。
文末告诉你，我就是一个不懂建筑，不干装修但从事旧房翻新十多年的人。讲讲我翻新经历中的酸甜苦辣，链接如下
“地产投资，你赚不到你认知以外的钱？” 同意这个观点吗？
地产投资一直以来都是一个备受关注的领域，而澳大利亚的悉尼市作为全球房地产市场的一个热点，吸引了无数投资者的目光。
然而，在地产投资领域，有一句经典的格言：“地产投资，你赚不到你认知以外的钱。” 这句话强调了投资者需要理解并精通他们所从事的领域，才能获得成功。
在这篇文章中，我们将深入探讨这一观点，特别是在悉尼地产市场的背景下，以不同认识的的地产投资为例，阐释了“翻新的赚的是翻新的钱，分地的赚的是分地的钱，建房的赚的是建房的钱，踩坑的亏的是踩坑的钱”这几个话题。
翻新的赚的是翻新的钱
在悉尼，翻新投资是一种常见的房地产策略。这种方法涉及购买老旧或破旧的房产，然后进行翻新和装修，以提高房产的价值。这一过程需要投资者了解建筑、设计和市场需求等多个领域的知识。如果投资者成功地进行了翻新，他们赚的将是提高房产价值的那部分钱。这并非“认知以外的钱”，而是通过投资者的专业技能和努力赚得的。
翻新投资需要综合考虑成本、设计、市场趋势以及当地建筑法规等因素。投资者还需要确保他们的投资与市场需求保持一致，以最大程度地提高投资回报。成功的翻新投资需要深入了解行业内部和外部的各种因素，而不仅仅是侥幸的投机。
分地的赚的是分地的钱
另一种悉尼地产市场的常见策略是分地投资，特别是在城市及其周边地区。这种投资方式涉及购买大块土地，然后将其划分为更小的地块，以便建造住宅或商业用地。成功的分地投资需要对城市规划、土地开发、法规和市场需求有深刻的理解。
与翻新投资一样，分地投资的成功不是来自“认知以外的钱”，而是来自投资者对土地使用规划、市场动态和潜在发展机会的认知。投资者需要与城市规划部门合作，确保他们的项目符合当地法规，同时也需要关注市场趋势，以确保投资具有吸引力。分地投资往往需要长期计划和耐心，但可以实现可观的回报。
建房的赚的是建房的钱
在悉尼的房地产市场，建房投资是一项需要专业知识和经验的策略。这种方法涉及购买土地并建造新的住宅或商业建筑。投资者需要了解建筑设计、工程管理、预算规划等多个方面，以确保建房项目的成功。
与翻新和分地投资一样，建房投资需要投资者深入了解房地产建设行业。投资者需要谨慎规划项目，并确保与建筑商和承包商建立良好的合作关系。成功的建房投资是通过精湛的项目管理和专业知识赚取的，而不是靠运气。
投资过程中踩坑：亏的是踩坑的钱
最后，让我们来谈谈“投资踩坑”。这指的是投资者在不了解市场或不具备相关知识的情况下进行投资，最终导致亏损。在悉尼或任何其他地方，投资者都应避免这种陷阱。踩坑的钱是由于投资者的无知或冲动行为而失去的，而不是因为市场本身。
在地产市场，投资者应不断学习，谨慎投资，并与具备相关领域的知识或与专业人士合作。避免踩坑的最好方式是通过持续学习、咨询专家和深入了解市场。只有在具备必要知识的情况下，投资者才能够做出明智的决策，获得可持续的投资回报。
总结来说，无论是翻新、分地、建房还是其他任何类型的地产投资，关键在于投资者必须了解他们所从事的领域，避免踩坑的陷阱。悉尼地产市场提供了各种机会，但成功依赖于投资者的专业知识和努力。只有通过深入的研究、细致的规划和合理的风险管理，投资者才能在这个具有挑战性的市场中获得可观的回报。
记住，你赚不到你认知以外的钱，但你可以通过明智的决策和努力赚取你所理解的钱。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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如何解读“新手死于追涨，老手死于抄底，高手死于杠杆”？
房地产投资一直以来都是备受关注的领域，吸引着无数投资者的目光。然而，无论是在澳洲还是其他地方，投资房地产都需要谨慎和理性的决策，因为这是一个风险与回报并存的领域。
在房地产投资中，有一句经典的格言：“新手死于追涨，老手死于抄底，高手死于杠杆。” 这句话凝练地概括了房地产投资中的一些常见陷阱，本文将详细解释并提醒澳洲的地产投资者避免这些陷阱。
1. 新手死于追涨
对于刚刚进入房地产市场的新手来说，最常见的错误之一是追涨。这意味着他们会在市场已经升值的时候入市，因为他们担心如果不尽早入市，会失去投资机会。然而，这种行为往往会导致高额的购房成本和贷款利息支出，而且投资风险也很大。
在澳洲，一些城市的房地产市场一直表现出高度的波动性。新手投资者应该明智地选择时机，避免在市场处于顶峰时购房。相反，他们应该关注市场的周期性，并在市场相对低迷时入市。这需要耐心和谨慎，但可以降低风险并提高潜在回报。
2. 老手死于抄底
与新手不同，经验丰富的投资者可能会犯与之相反的错误，即试图在市场底部购房，这通常被称为“抄底”。虽然抄底的概念听起来很吸引人，但实际上很难准确预测市场底部。老手投资者可能会等待太久，错失了机会，或者在市场尚未触底时购房，导致长期的投资回报低于预期。
在澳洲，房地产市场的底部通常受多种因素影响，如利率、经济形势和政府政策等。因此，老手投资者应该更注重市场趋势和长期价值，而不是试图准确预测市场的低点。他们可以通过研究市场数据、咨询专业人士以及密切关注经济新闻来更好地了解市场的动态。
3. 高手死于杠杆
“杠杆”在这里指的是贷款杠杆，即借款来进行投资。虽然杠杆可以增加投资回报，但它也伴随着更高的风险。高手投资者可能会过度依赖杠杆，将自己置于风险中，一旦市场不利，他们可能会面临财务困境。
在澳洲，购房通常需要大额的资金投入，这使得杠杆成为一种吸引人的选项。然而，高手投资者应该明智地使用杠杆，并了解其风险。他们应该确保他们有稳定的租金收入，以支付贷款利息和其他开支，同时也应该有一定的储备金来面对突发状况。
此外，高手投资者应该审慎选择贷款产品，了解贷款条件和利率，并确保能够承受可能的利率上升。他们还应该考虑多元化投资组合，以分散风险，而不是过于依赖单一投资。
总之，房地产投资是一个复杂的领域，不管您是新手、老手还是高手，都存在风险和挑战。澳洲的地产投资者应该避免追涨和抄底的陷阱，谨慎使用杠杆，并始终保持理性和冷静的头脑。了解市场趋势、研究市场数据、咨询专业人士以及建立健康的财务储备都是取得成功的关键。
最重要的是，投资者应该制定明智的战略，将投资视为长期的决策，而不是短期的赌博。通过谨慎的计划和坚实的执行，澳洲的地产投资者可以更好地规避风险，并追求稳健的投资回报。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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为什么有些house很久卖不出去？真实案例分析
相信你发现了这样一个现象，一些house在网上挂了很久，一直没有卖出去！
于是，爱分析的kevin王就思考：长期留在市场上卖不出去house有哪些共性特点？
我们先看第一个例子
3 Johnston street Annandale 我去现场看过
该house去年10月14日上市，中介是Laing+Simmons Regents Park | Berala
今年4月28日，换了一个中介，还是没有卖掉。
该house占地626平米，地价404万
2021年5月24日购入价格360万
交通方便，目前分成三户出租
为什么这么长时间卖不出去？(该区Time on market 30 days ）
原因有四
A 目前的房屋状况不好
B 有来自汽车和飞机的噪音
C 自住屋况太差
D 土地价值太高，当作投资房要付高额的土地税。
第二个house，我也去现场看过
18-20 Water Street Annandale NSW 2038
5房2卫2车位，占地816m²
2017年5月30日购入价格344万，土地价值391万
从2021年7月19日卖到现在，中间换过中介
卖不掉的最主要原因是该House位于轻工业区
谁愿意花三百多万住在被工业区包围的house呢？
如果是当作投资房，要付高额的土地税。
看完以上两个案例，你是不是暗暗替以上两位卖家叫苦呢？
地大，土地价值高有什么不对吗？哪里出错了呢？
笔者总结长期卖不掉的房子有以下特点
第一个特点，房子有硬伤
关于house的硬伤，我以前提到过四大硬伤（潮湿，地基，白蚁，噪音），
这四大硬伤是物理性的，还有别的硬伤，非物理性的，比如
古迹建筑
没有OC（入住证）
开发或使用限制
还可以举出更多
第二个特点， 房东在价格上不让步（也有人说是贪心）
我在9月23日观摩了58 John Street Pyrmont的拍卖
4房2浴无车位，完成度高
中介是first National
拍卖报价纪录
2750 ， 2850，2900， 2950， 2975，3000 流拍
该排屋2014年9月23日购入，价格仅90万，
不到10年账面增值300-90=210万，
这房东300万不卖，一定要更多！
这究竟是真想卖还是假想卖呢？
所以，长期卖不出去的house的第二个特点是房东要价过高。
当然，长期无法卖出的房子可能还有别的特点，但主要是硬伤和卖家要价高这两个特点，你同意吗？欢迎留言。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎
在悉尼买house最大的风险不是买贵了，而是持有时间过短
一个月前，笔者写了一篇文章，分析了四个在悉尼投资house失败的案例，激起了强烈反响，链接如下。
对于很多house投资者来说，他们往往担心买贵了，但我从大量的投资案例中发现，最大的风险不是购买价格偏高，而是持有时间过短。
本文将探讨这一主题，并提供一些关于悉尼house市场的见解。
买房最大的风险
买房时我们很担心是不是买贵了，这很符合常情。笔者分析大量的案例发现，悉尼买house最大的风险通常不是购买价格偏高。
事实上，随着时间的推移，以十年为一个周期来看，悉尼的房产价格往往会上涨，翻一番很常见。
即使买贵了，分摊到十年，也算不了什么。
为什么说最大的风险在于持有时间过短。以下从四个方面进行详细解释。
市场波动：
房地产市场总是会有波动。价格可能会上涨，也可能下跌。如果您在购房后不久就出售，可能会在市场波动的时候亏损。比如房市好的时候买的（买贵了），房市差的时候卖（卖便宜了）。
如果时长期持有，在持有一段时间后，您更有机会受益于市场的增长，从而获得更高的回报。
交易成本：
买卖房产会产生一系列费用，包括中介费、印花税和法律费用等。如果您短期内交易，这些费用只用一到两年摊销，会降低您的投资回报率。长期持有房产可以分摊这些交易成本。
贷款利息：
我们通常通过贷款购买房产，短期内交易无法取得好的贷款利息，如果在固定利息期间售出还会有罚款。长期持有房产可以避免这些。
税务影响：
根据澳大利亚税法，对于长期持有的房产，您可以享受更多的税收优惠。如果您频繁交易，可能会错失这些优惠。
长期持有的好处
与短期投机相比，长期持有房产有许多益处。以下是一些值得考虑的方面：
资本增值：
房产的价值随着时间的推移往往会上涨，尤其是在悉尼这样的市场。长期持有房产可以帮助您受益于资本增值，从而实现更高的回报。
稳定的租金收入：
如果您将房产出租，长期租赁协议可以提供稳定的租金收入，有助于覆盖贷款和维护成本。
税收优惠：
澳大利亚政府为长期房地产投资者提供一些税收优惠，包括资本利得税减免。这些优惠在长期持有房产时更容易获得。
多样化投资组合：
长期持有，将house纳入您的投资组合可以实现多样化，降低整体风险。
结论
在悉尼的房地产市场中，买房最大的风险通常不是购买价格是否过高，而是持有时间是否过短。频繁买卖房产可能会导致高额的成本和税收损失，而丧失了长期投资的机会。因此，对于那些考虑在悉尼房地产市场中进行投资的人来说，长期持有可能是更明智的选择。
补充
持有时间过短是一个风险，其他风险也不容忽视，如
买贵了
买错了
购入时点不对等等
以后再阐述。
如果你对此有任何提问，欢迎私信！
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎