14 Reginald Street, Wareemba NSW 2046

2月24日售出，售价530万

3卧室2浴室2停车位

698平方米

中介广告

一处建造双拼别墅或家庭住宅的难得机会

位于宽敞的698平方米平坦地块上，这座保养完美的家庭住宅位于悉尼西部内环的最佳位置之一。

这座单层住宅拥有三间卧室、灵活的布局和阳光明媚的室内空间。在宽敞的花园中，您可以享受有盖的娱乐露台。

无论您选择保持现状还是建造双拼别墅，都有可能捕捉到水域和区域的景色（需获得相关批准）。

位于Wareemba村中心的极受欢迎位置，距离市中心巴士仅130米。Abbotsford公立学校和All Hallows天主教小学均在700米内。此外，步行即可到达Five Dock购物区和未来的悉尼地铁。

在炙手可热的位置建双拼别墅或梦想中的家

698平方米平坦地块，15.24米正面临街

没有Eastment

不是文物

也不在文物保护区

距离Parramatta river河沿岸和公园沿线的滨水步行道120米

购物区在130米内，Five Dock地铁站1.2公里。

实心砖建造，地块平整，

有三间卧室，两间浴室和一个车库

长长的私人车道，可容纳至少六辆汽车

特大主卧室配有内置衣柜

两间宽敞的卧室均配有内置衣柜

宽敞的浴室包括深浸式按摩浴缸、时尚的梳妆台和独立的淋浴

现代燃气厨房配备高品质的Miele电器和充足的储物空间

休闲用餐和起居空间，通向后花园

步入式食品储藏室、超大洗衣房、空调、内部储物

过去二十年来的同一业主持有

数据

销售记录

1990年$ 335,000

2002年$1,051,000

土地价值

2022年7月  344万

2023年7月  311万

15.24米宽

遗产房

本街自住90%

亮点

A 盖两层楼上可能有水景

B 非常近水

参照物对比

本街26号6房4卫2车位   2023年7月12日 580万售出，占地836平

您的观点

部分买家说买贵了，另外有买家说，近水有开发潜力的土地很稀缺，且买且珍惜，您怎么看？

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2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

您是否收到过不请自来的要约？ 有个人或机构想购买您的房产。

这非常普遍，上周我家邮筒里又出现了这张卡片。

不要将以上的内容完全当真，在做出决定之前，需要在脑海中打若干个问号。

您需要问自己，是否真的想卖房？

你需要计算，若卖掉，除去税费之外，能有多少钱进自己的口袋？

如果真的想卖，要研究买家是谁，身份是否合法，不要上当受骗。

笔者亲身经历过好几起这样的事

在市场很热的时候，中介会积极寻找房源，一位未曾谋面的地产中介从某个渠道拿到我的手机号码，说我的一个出租物业可以卖到三百多万，我感觉他说话有点飘，但他信誓旦旦可以off market卖掉，关键是我没有出售的打算，最后屏蔽了他的号码。

曾收到一封信，来自某公司，说我的物业他们很喜欢，询问我是否有出售的打算。

还有中介公司，往邮箱里发信，说他有客户想买这条街的物业，价格非常诱人。

如何处理不请自来的要约？

如果您的房屋目前在出售，发生上述情况很正常，但如果尚未将房屋挂牌出售，这是买家的主动要约。

主动要约是个人、投资者或公司向没有卖房打算的人发出要约。这通常意味着有人对您的房屋感兴趣，他们认为可以从中捞油水。

无论哪种方式，主动出击让卖房都会让房主感到意外，对于部分房主可能会造成混乱。

如果收到主动报价，应该怎么做？

思考为什么买家会主动收购？

买家选择主动收购的原因有很多。如果感兴趣的买家是投资者，他们可能会认为您的房产具有很高的转售价值。

投资者倾向于寻找低成本的房产或看似陷入困境的房产。这是因为他们通常可以用便宜的价格购买，修理，然后转售以获取利润。

如果主动提供的收购来自一个普通买家，这可能意味着他们一直在寻找，理想的房屋往往会在火爆的市场中被抢购，买家原地踏步，这种情况在过去一年里屡见不鲜。

最终导致买家主动提出报价的原因是他们不想坐以待毙，主动出击是为了寻找最佳的机会。

主动收购是骗局吗？

可以理解，未经请求的主动收购会有骗局的可能，但事实是，他们中的大多不是骗局，卖家甚至也可以从这些交易中赚一把。

但是，在决定进行交易之前识别是不是骗局很重要。

判断主动提供的报价是否是骗局的一种方法是看他们如何付款。如果报价是以现金支付，不需要贷款，那么他们很可能发送的报价是公平市场价值的七成到八成。您最不想见到的事情是接受报价后才发现可以多卖20%。

另一种判断报价是否是骗局的简单方法是说将你的房产交给当地最靠谱的local中介，委托对方以正常渠道销售，主动收购的那一方只是一个潜在买家，你因此会付中介佣金，但可以杜绝诈骗的可能，同时可以将你的物业卖出一个更合理的价格。

记住，一定要问自己，并同家人商量，你家是否真的打算近期卖房，这是最重要的问题，没有之一。

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25 Hocking Avenue, Earlwood NSW 2206

拍卖日期：2024年2月17日

已售出 2,105,000澳币

3卧室

2浴室

1车库

834.6平方米

独立屋

中介广告

带翻新潜力的独立house

这座独立平房巧妙地融合了经典的魅力，提供了翻新潜力。

花园景观用宁静的绿色景色装点室内，配有宽敞的后院,有各种果树。

最近更新的充满特色的house

全屋空调和新抛光的地板

华丽的天花板

有翻新潜力

带壁炉的正式起居区，独立用餐区

带后院花园景观的大型家庭房

保养良好的厨房，储藏空间充足

享有绿树成荫的区域景观的宽敞卧室

浴室带浴缸

内部洗衣房和独立卫生间

大草坪后院，成熟的花园

步行即可到达Wolli Creek Park和徒步小径

临近Homer Street的餐馆和公交车

Council fee费用872澳币

水费171澳币每季度

数据

宽度13.39/18.85米

深度54.03/52.17米

土地价值

2022年7月 220万

2023年7月 160万

拍卖指导价180万

缺点

前低后高

坡度很大

很多台阶

推荐原因

土地835平

2022年土地价值达220万

有city view

思考

如果你只有210万的预算买house，这个deal如何？

请私信你的想法

2021年8月笔者专门写过一篇介绍Earlwood的文章，链接如下

悉尼买house区域推荐：为什么你不知道离市区十公里的Earlwood？

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所谓暗拍， 就是房产私下销售，不公开拍卖，没有拍卖师参与，但中介让买家私下出价，中介和买家在暗中比较价格进行取舍成交的方式。

关于暗拍，买家常见有两点困惑。这篇文章只是笔者的体验，不一定和你的体验一致，如果和你的体验有所出入，欢迎分享你的体验。

第一，中介会给潜在买家几次加价的机会？

在我看来，这个没有定论。

如果买家出价等于或超出卖家的心理价位，卖家不贪心，通常就一次，立即成交。

如果买家出价低于卖家的心理价位，中介可能会让你再次出价。

王老师的建议是，如果这个房子是你意中的，寻找类似的房源比较困难，一次给够你愿意出的价格。

如果这个房子你还不太满意，但想寻找便宜的机会，可以从低到高，分步出价。

通常来说，如果你表现很积极，出价和其他买家差不多，中介会有暗示，但也不绝对。但如果你是出价最高的人，不过还没有达到卖家心理价位，那中介一定会有暗示，因为你就是最佳潜在买家。

如果你出价差得太多，中介通常会放弃你。卖家中介是为卖家服务的，他的工作就是以最快的速度满足卖家的要求并尽快结束交易。

第二，中介的话可信吗？

中介有的时候是在说行话，不是在骗你。

比如， 你问中介，“明天拍卖的人多吗？” 他说， “可能没有人来。”结果来了十组买家注册登记，竞争非常激烈，这事我亲身经历过！

他必须说很少人来或没人来，你才会来，他不是不诚实。这是由他的职业决定的。

但如果私卖询问竞争对手的出价，如果中介愿意告诉你，以我的经历来看，大部分中介愿意实话实说，特别是比较忙的中介，他们没有空编故事。有的中介甚至直接给我看手机短信的买家留言。

当然你也可能碰到说假话的，但以我的亲身经历来看，概率不高。当然，中介也会以他的眼光来鉴别你是否是诚意买家，如果他认为你不诚意，可能会敷衍甚至说假话。

暗拍其实最应该做的功课是深入调研，对房源的价格有一个正确的估计，同时对竞争对手和目前的市场形式有一个非常清楚的判断了解，有点像出兵打仗，知己知彼，百战不殆。

有人问暗拍和公开拍卖哪个的价格更客观？其实，拍卖更透明。

有人问暗拍和公开拍卖哪个卖得更便宜？

我的答案是，暗拍被操纵的空间更大！

买房学问很深，越学越深！

愿我们共同学习，共同进步！

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149 Hopetoun av Vaucluse 445万售出

首先看中介广告

宽敞的室内空间

高耸的天花板

高品质的装饰

这个私人圣地沐浴在闪闪发光的悉尼港景色中。每个房间都沐浴在自然阳光中，被宁静的海岸微风弥漫，呈现出一个迷人的绿洲，为充满活力的家庭生活做好准备，并具有个性化的潜力。

Vaucluse公立学校、Parsley巴斯利湾海滩以及门口的公交车

这个物业在一个高档区，享受上东区生活方式。

3间卧室，2.5间浴室，双车库

开放式客厅/餐厅，媒体/书房

港湾景观，宁静的庭院

岛型厨房，Westinghouse烤箱

燃气Fisher & Paykel炉灶，Bosch洗碗机

每间卧室都有内置衣柜，主卧套间

中央空调，阁楼储物，通往车库的后门

数据

Land 280m2

宽度10.36/8.83

深度 30.26/28.64

Land value $2.09m (2023.7.1)

2007年4月23日，125万购入

缺点

地小

房小

下砖上板

拍卖指导价380万，2024年2月7日445万售出

此街近期4笔交易和投资回报分析如下

站在卖家角度看

149号持有16年，平均投资回报7.86%

2007年125万购入，购买的时候是单层，2009年加建了第二层。

如果扣除加建的成本，实际平均回报估计会低于7%

实话实说，这个回报率中规中矩。

对于某些期望值高的买家来说，甚至会觉得偏低。

站在买家角度分析

445万购买到了上东的house，这个预算在上东买house，有海景，的确不容易！

但如果这笔445万的投资放到上北，十年后，哪个回报更好呢？

相信会有一个激烈的讨论（争论），不展开了，留给读者去思考。

这个话题是我们前两周的讨论内容，链接如下

400万的预算，为什么大部分华人会选上北而不是上东？

PK：400万预算选上北还是上东？续集

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上周谈了一个话题，400万是选上北还是上东，收到了非常多的反馈，原文链接如下

400万的预算，为什么大部分华人会选上北而不是上东？

我在小红书上发起了一份调查，截至2月1日，共有154位参与了调查，

58%选上北，42%选上东，比例大约为六比四。

其实，没有正确与错误，忠实于你内心的选择就好。

如果只看评论会以为90%的人会选上北，但统计数字显示42%的人还是选了上东！

（149 Hopetoun av Vaucluse 上图）

留言评论基本是替上北点赞的，整理如下：

主要还是上北便宜太多，同样的价格上北住着还行，上东住得憋屈生活质量不及格。如果把4m预算换乘9m，大部分人还是会选上东的。至于归属感问题，其实买的华人多了自然就有归属感了，上北也不是传统华人区，但是现在华人随处可见。所以归根结底还是价格问题。

9m也选上北，9m的房子上北算比较高端了，但是东区也仅仅还是入门级。有$20-30m预算可以考虑东区。

也是，东区还是贵，房子还是要住着舒服！ 不过对我来说，9m的东区房就已经可以满足我的生活质量啦，这个看个人对住房质量的要求哈。

是的，还是看自己的需求。

去住东区非海景房是没有归属感的。不舒服。邻居不舒服社区融不入。没有朋友。华人的归属其实是chatswood。奈何chatswood 人太多退而求其次

chatswood 前几年小学人满为患要建集装箱做教室那一刻就已经很明确给信号了～

对于中国家庭来说，学校是王道！

这还用分析啥 穷呗，能买得起东区谁去北区。同样4m北区大house 东区小破旧

上東4M 不夠吧！

说实在的 东区方便吗？虽然我也买不起，但是交通好像一般般。去哪都得开车半小时至少？比如去城里，出东区。

东区所谓的生活方式没觉得比别的区有多大优势，现在那里贵无非是老钱们特别是犹太人在那里聚居罢了，人家在那舒服，不代表华人去了也舒服[偷笑R]

4M买东区就像2M想买北区一样

因为外卖不送上东。New South Head Road太堵。

现在悉尼华人多了也自信了。并没有非要去融入澳洲local的需要。所以大家喜欢扎堆，在华人圈子里过得也很不错。上北华人多，家庭也差不多（能买得起都不错）。认识朋友多了住得近也方便！

好不容易有两位住在东区的买家发声

上东住户一

个人从来没有住过北区，也不知道北区有多香，基本活动范围在内城和东区，孩子上学基本也都是local，班里只有我们一家中国人，相处融洽平常也会play date。

如果预算够一定会选择上东，也比较喜欢东区的生活气息，抱团取暖也不一定是最合适的，能不能融入当地社区关键是自己想不想去做。

房价的话肯定是上东更坚挺呀，从长远投资的角度讲也是不错的选择。

上东住户二

4m老实说东区真的不好买，guide在4左右但4根本买不到。其实没太大可比性。

我觉得比较难思考的是，5-6m到底应该买东区还是北区。因为5-6m现在在东区还能买还行的房子的，从paddington，到woollahra，再到上东，都还算有选择。

从自住的角度去说，说实话大家都喜欢买习惯的区，习惯北区就买北区，习惯东区就买东区。那么5-6m预算，到底哪边的房子更抗跌？未来涨幅更好呢？

总结

你没有选上东，并不意味着上东涨得不好；

你选了上北，并不意味着上北永远涨。

以上两句话反着说也行。

所以，只有选择，没有对错！

一份新的调查

6m以上预算，选上东还是上北呢？欢迎留下你的答案。

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提到购房，很多人的心头难题就是：“100万在悉尼，是该选择近郊公寓还是远郊house？”

这个问题堪称悉尼低预算买家的一道难题，引起了众多购房者，包括首次置业者的广泛讨论。

有人还质疑凯文老师是否只关心高预算买家，但事实上，凯文老师绝不忽视低预算买家的需求。

今天，我们就专门为100万预算的买家探讨这一问题，以图文并茂的方式为你解开迷雾。

首先，让我们来看看100万在悉尼是否足够购买到house。

答案是肯定的，现在就有图有真相！

我们来看看2024年2月3日的两场拍卖。

拍卖一：

29，29a Hewitt St Colyton

房型：5卧3卫3车位

占地：695平方米

出租：500 + 450澳元/周

下图是位于该地址后院的奶奶房

拍卖现场热闹非凡，围观人群达40多人。竞拍记录依次是：

900, 910, 920, 930, 950, 960, 970, 975, 980, 985, 990,

直至100万零五千，被一位住Epping的华人投资者成功购入。

拍卖二：

34 Miller St Mount Druitt

房型：5卧2卫8车位

占地：1012平方米，20米宽

出租：700澳元/周

这场拍卖同样引来了大量竞拍者，有30多人围观。

出价记录如下：

900, 950, 975, 985, 990, 1m, 1015, 1020, 1025, 1030, 1035, 1040, 1045, 1050, 1055, 1060，

中介和拍卖师进入屋内讨论，出来后继续拍卖

1070，1075，1077500（仅加500澳币），1080,000，1.1m，1105，1110，1115（on the market），

1116，1120，1120 500（最终成交价），

112万零500成交。

赢家仅多500澳币成为赢家，令人印象深刻。

（从后院往前看的图片）

以上两个案例表明，100万-110万澳元在悉尼依然能够购买到符合预期的house。

以上两个house的拍卖现场视频已发布在小红书，请移步观看。

然而，远郊house的选择虽然在价格上有着一些优势，但也伴随着一些问题需要注意：

A. 通勤问题：如果你选择在远郊购房自住，就必须考虑到工作地点是否在附近，否则长时间的通勤将成为不可忽视的问题。

B. 维护成本：相较于公寓，远郊house的维护成本通常更高。这一点对于投资者来说需要有所考虑。

C. 租客素质：与近郊公寓相比，远郊house的租客素质可能相对较差，这也是需要权衡的一个方面。

然而，远郊house的优势同样明显：

资本增值：尽管维护成本可能较高，但远郊house在资本增值方面通常表现得更为出色，这是远郊house的一大亮点。

那么，我们再来看看选择近郊公寓的利弊：

优点：

A. 交通便利：近郊公寓通常地理位置较好，交通便利，对于上班族来说，这是一个非常实用的优势。

B. 舒适性：公寓的居住环境相对较好，生活更加便利舒适。

C. 租金收益：近郊公寓的租金相对过得去，对于投资者而言是一个吸引点。

D. 租客素质：一般来说，近郊公寓的租客素质相对较高，也是购房者需要考虑的因素之一。

缺点：

A. 物业费高：近郊公寓的物业管理费相对较高，这是一个需要购房者权衡的方面。

B. 资本增值：大部分情况下，近郊公寓的资本增值相对较差，这也是购房者需要考虑的一点。

综上所述，如果你手握100万澳元，究竟是选择近郊公寓还是远郊house呢？

这取决于你的个人需求和投资目标。如果追求舒适、交通便利，近郊公寓或许更适合；

而如果看重资本增值，愿意承担一些通勤和维护成本，那么远郊house可能更符合你的期待。

欢迎留下你的选择，有疑问，请私信。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

我每周会接待一些咨询，包括付费和免费的。

有一次，一位资深投资者兼朋友问我，对免费咨询和付费客户有何不同。

这的确是一个有挑战的问题，或许不便公开。

但我的确深入思考过这个问题，对我而言，最大的区别在于，我不会花太多时间去纠正免费客户的观点，而付费客户却会。

为什么呢？

因为纠正免费客户的时机未到，同时免费咨询的时间短，没有充分的时间展开解释。

在免费咨询阶段，部分客户会认为自己的投资非常成功，只是想找我确认一下。如果我在这时泼冷水，客户可能无法接受，因此我说时机未到。

说抽象一点，就是免费客户很多还处于“不知道自己不知道的阶段”，这个阶段输出有效知识的时机尚未成熟。

然而，一旦进入付费阶段，这意味着客户已经意识到自己的不足。在这个阶段，我说出观点和方法，对方接受起来也非常快。

让客户从“不知道自己不知道“ 进入 “知道自己不知道”的速度因人而异，有的人一点就通，有的人怎么点都不通。这个认知的转换并不是全是我的职责，要看缘分。缘分未到，在很多情况下会是自找麻烦。

最好的教育往往来自于买家经受挫折和自我觉醒。进入这个阶段，求知欲会变得尤为强烈。

我接待过一个客户，她拥有三个公寓，虽然没有怎么升值，但租金足以支付利息，而且维修少，易于管理。由于是免费咨询，我对她的看法并没有提出异议，但我提出一个问题，如果当时以同等价位当时买house呢？她没有去思考我提出的问题，因为她对自己目前的投资相当满意。

还有一位医生和我进行了一次免费咨询，她每年有30多万的收入，工作近三十年，但只有一套三房公寓，每年要交很多税。她说，“买房太麻烦，管理投资房太麻烦！”我说，“学习一下，总有办法，从今年开始，你可以立即开始行动！” 然后，就没有然后了。

我的付费客户做mortgage broker的比较多，想一想，原因其实很简单，他们因为工作关系，能够看到买家代理，特别是有经验的买家代理带给客户的价值。

如果你不想改变，我帮不到你。如果你真心想改变，我一定能帮到你。我能不能帮到你很大程度上取决于你是否真心想行动，还只是在想一想！

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