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22 Nottingham Avenue, Castle Hill：售价分析

成交价：$2,768,000

高出底价16.8万

成交日期：2025年7月12日
物业类型：独立住宅（House）
土地面积：935.8㎡
房屋格局：5房3卫2车位（含多功能空间）

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一、价格合理性评估

Castle Hill 是悉尼北区极具吸引力的成熟住宅区，拥有优质学区、完善配套与优越的通勤条件。2025年中，该区域优质独立住宅的市场中位价约在 $2.3M-$2.6M，而像22 Nottingham Avenue这样坐落于大地块、经高端翻新、步行可至优质公校的物业，售价略高于中位价是合理的。

二、房产亮点分析

1. 内部结构

• 双层布局，灵活分区，适合大家庭或多代同堂；
• 六间卧室，含一间带独立卫浴的老人房/客房（位于底层）；
• 三间现代浴室，主卫与套房均有落地瓷砖；
• 多功能生活空间，含家庭厅、影音室、正式会客厅等；
• 厨房升级：40mm 花岗岩台面、大储物空间、优质电器；
• 13.2kW太阳能系统和中央空调，具备长期节能潜力；
• CCTV安保系统，提升安全性。

2. 外部配套

• 度假式后院设计：大面积绿地+铺设景观+泳池+遮蔽式娱乐区；
• 双车库连室内通道；
• 几乎无明显修缮需求，拎包入住。

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三、地段优势

• 8分钟步行可至 Castle Hill High（排名靠前的公立中学）；
• 4分钟车程即达 Castle Towers 与 Metro 站；
• 附近配套完善：RSL会所、Knightbridge商圈、各类教会与私校；
• 属于The Hills Council，生活环境安静、治安良好；
• 土地大、街道安静，是Castle Hill稀缺的理想住宅区。

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四、适合人群

• 多子女家庭：6房+3卫满足生活所需；
• 多代同住：一楼房间带近卫浴，适合老人或访客；
• 看重教育资源者：步行可达名校；
• 喜欢娱乐生活者：泳池+大后院+室内影音空间；
• 投资视角：未来有一定升值潜力，地块也有长远再开发价值。

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五、此成交价是否合理？

综合房屋面积、装修标准、地块大小与地段来看，$2,768,000 是一个合理甚至略带吸引力的价格。Corelogic 估价为275万，成交价和这个估价非常接近。

当前Castle Hill高品质大宅的市场竞争激烈，类似house通常会吸引升级家庭的强烈兴趣。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

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用SMSF买房是否贷款有两种做法

一种是贷款，对于养老金存款不够的买家来说是非常有必要的，特别是针对年轻买家。

另外一种是不贷款，针对的是资金充裕和年龄偏长的买家。

你的情况估计是属于后一种情况，咱们来详细拆解你会计师建议的逻辑：

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✅ 背景：

你是资金充裕的买家，打算用 SMSF买房。
你会计师的建议是：

“别贷款，用自己的钱做contribution（缴款）进SMSF，再用这些钱全款买房。”

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🔍 会计师这样建议的原因，其实是出于税务优化 + 风险控制的双重考虑：

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1️⃣ 税务好处最大化：Contribution 可享税率优惠

澳洲的养老金制度允许你每年往SMSF里做contribution（缴款），这些缴款可能有税务减免：

🔸Concessional Contribution（税前缴款）

• 上限目前是 $30,000/年（2024-25财政年度）；
• 来自你的工资前税（employer SG）或你个人额外自愿缴款；
• 这些缴款只交15%养老金税，而不是你个人边际税率（通常高达32.5%-45%）；
• 你还可以用前几年的“未用额度”catch up，大额一次性contribution；

👉 所以：

• 比如你放 $100,000 进super，只交 $15,000 税；
• 如果你放同样的钱在自己账户投资房产，可能交 $32,500 或更多税；
• 这本身就是“以税换自由”的权衡，你会计师认为：既然你打算投房产，就先把这笔钱“洗”进super体系，用低税率处理。

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2️⃣ 避免SMSF贷款带来的高成本、复杂监管

你会计师不建议你贷款，是因为：

✅ SMSF贷款（LRBA）有明显缺点：

• 利率高（比个人房贷高1%-2%）；
• 要设立“裸信托”Bare Trust，结构复杂；
• 银行要求高，一般只批60%-70%贷款；
• 贷款用途受限，不能用于改善装修；
• 后续再融资非常麻烦，灵活性差；
• 会计和审计费用每年都会增加

👉 所以你会计师觉得：

既然你自己有现金，为什么还要为了房子多套一层高利率的结构？

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3️⃣ 结构更干净，长期合规风险更低

SMSF贷款结构涉及多个实体和文件：

• SMSF信托本身
• Bare Trust（持有房产的信托）
• 贷款文件、还款账户、现金流安排

而全款买房就简单得多：

• 没有债务；
• 没有交叉持有人；
• 后续审计、报税都更容易，降低风险；
• 更容易符合ATO监管要求。

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4️⃣ 控制权更强，回报路径更稳定

用自己的钱 contribution 进去：

• 房子完全归SMSF所有，没有银行介入；
• 租金收入直接进入SMSF账户；
• 无需担心加息或银行重新估值；
• 房产增长归养老金资产所有，将来可享 0%资本利得税（退休阶段）。
  
  

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✅ 总结你会计师的策略逻辑：

会计师建议你用自己的钱contribution买房的核心逻辑
🔹 利用super结构实现 低税环境投资
🔹 避免SMSF贷款带来的 成本、监管和不灵活
🔹 用你自己的现金获得 简洁结构 + 长期收益
🔹 最终目标是 “投资收益最大化 + 合规成本最小化”

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✅ 什么时候这种策略特别适合？

这种“全款买房+自己缴款”的策略适用于：

• 你已有足够资金、想长期持有房产；
• 你有高收入，可以做contribution抵税；
• 不喜欢复杂结构、不想承担贷款压力；
• 打算长期利用super作为低税的投资工具；
• 有退休打算，想未来以0%税率出售房产或享受租金。

我不是会计师，如果本文解释和你的会计师解释不一致，请以你会计师的解释为准。

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在澳洲，越来越多的人选择通过 SMSF（Self Managed Super Fund，自我管理退休基金）来购置房产。这不仅能将投资纳入退休体系，还有潜在的税务优势。

但在实际操作中，买方名称的写法是一个非常关键的法律与合规问题。写错买家名称，可能导致贷款受阻、合同无效、税务对不上等严重后果。

在我帮买客户用SMSF买房过程中，发现这个问题困扰了不少买家，特整理这篇文章。

📌 正确写法：标准 SMSF 买方名称格式举例

✅ Wang666 Pty Ltd (ACN 123 456 789) ATF Wang666 Superannuation Fund

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🔍 什么意思？逐步解释如下：

1️⃣ Wang666 Pty Ltd (ACN 123 456 789)

这是 SMSF 的 受托人（Trustee）公司名称。大多数 SMSF 设立时选择以公司作为受托人，这样更灵活、法律结构更清晰。

• Pty Ltd 表示是私人有限公司
• ACN 是公司在 ASIC 注册时的澳洲公司号码，必须写全。

2️⃣ ATF Wang666 Superannuation Fund

• ATF 是 “As Trustee For” 的缩写，意思是“作为…的受托人”
• Wang666 Superannuation Fund 是你的 SMSF 的正式信托名称

⚠️ 整体组合：公司作为受托人，为你的 Super Fund 进行购房。这个写法完整、合法、合规，是律师、银行、ATO（税务局）都认可的标准格式。

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🧾 正确示例（买方写法）：

Wang666 Pty Ltd (ACN 123 456 789) ATF Wang666 Superannuation Fund

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❌ 常见错误写法（一定要避免）

错误写法	问题说明
Wang666 Super Fund	❌ 没有指明受托人是谁，不具备法律主体资格
Wang666 Superannuation Fund	❌ 只写了信托，没有写谁是受托人
Wang666 Pty Ltd	❌ 公司名不完整，未说明其是信托受托人
Wang SMSF Pty Ltd	❌ 名称模糊，可能不符合 ASIC 注册及 SMSF 文件名称
Wang666 Pty Ltd ATF Wang Fund	⚠️ 部分正确，但“Wang Fund”并非完整注册信托名称，可能引起银行或律师质疑

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📄 在哪些文件中必须用完整写法？

请确保下列文件中，均使用完整标准格式：

• 房产合同（Contract for Sale）
• 贷款申请（Loan Application）
• 律师信函、文件
• 会计、税务申报文件
• 房产交割文件（Settlement Statement）
• 押金收据（Deposit receipt）

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✅ 总结：为什么要用标准格式？

使用完整的 SMSF 法律名称格式能确保：

• ✅ 产权登记正确
• ✅ 合同符合法律要求
• ✅ 银行能接受贷款申请
• ✅ 避免交易延期或失败
• ✅ 符合税务和审计要求

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📌 标准买方名称模板（可复制粘贴使用）

[公司名称] (ACN [公司号码]) ATF [信托名称]

示例：
Wang666 Pty Ltd (ACN 123 456 789) ATF Wang666 Superannuation Fund

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

在当前悉尼房市价格居高不下的背景下，185万的预算在一些主城区可能只够买一套三房的中等联排别墅或是一个面积尚可的高层公寓。

然而，就在悉尼第二CBD——Parramatta附近，一套拥有四房两卫四车位、占地594.4平方米的独立屋，7月2日以185.4万售出，不得不说是一个值得关注的机会。

9 Symonds Avenue, North Parramatta

原定于2025年7月5日拍卖，结果在拍卖前三天便被抢先售出，说明市场上对这类优质物业的需求依然旺盛。那么，对于预算有限的购房者而言，这样一笔交易到底值不值得？我们从以下几个角度来分析：

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一、地段价值

距离Parramatta CBD仅2公里

• ，步行可达大学、医院、商场和交通枢纽；
• 距西悉尼大学（Western Sydney University）仅900米，是投资者和学生群体的热门区域；
• 靠近大型公园、湖区（Parramatta Lake Reserve），适合家庭长期自住；
• 周边有多所优质学校，如Parramatta North Public School、Macarthur Girls High，以及悉尼知名私校The King’s School（2.6km）。

未来数年，随着Parramatta作为“悉尼第二CBD”持续发展，该区域将会迎来更多基建升级与人口流入，地段潜力巨大。

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二、物业条件：宜居宜租亦可重建

这套物业拥有四间明亮卧室、两间浴室及4个停车位（包括车库、车棚及额外空地），适合多口之家居住。此外还有以下亮点：

• 594.4平方米R3分区，具备开发潜力，可考虑日后建造双住户（duplex）或联排别墅（STCA）；
• 房屋为双砖结构，布局合理，厨房配备900mm燃气炉和强力抽油烟机，适合重视中餐烹饪的家庭；
• 有室内洗衣房、现代化浴室，三台分体式冷暖空调，满足居家舒适需求；
• 室外有大面积后院与户外平台，适合家庭聚会与孩子玩耍；
• 种植整齐的花园与雨水回收系统，环保且易打理。

这样的户型与配置，即便不考虑未来重建，也足以满足普通家庭居住、出租或升级装修使用的多重需求。

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三、价格对比：185万还能买到什么？

根据近半年North Parramatta及Parramatta周边的成交数据：

• 同区三房别墅均价已接近170万，四房物业普遍需190万以上；
• 相同地段、R3分区的双拼地块或开发潜力地块，有的甚至突破200万；
• Parramatta区域两房高层公寓均价已在90-110万之间，空间远不如独立屋。

换句话说，185万买下这套带潜力的独立屋，几乎是以稍超公寓的单价，买到了土地和发展权，性价比极高。

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四、潜在风险与注意事项

尽管这笔交易看上去颇具吸引力，但仍需注意以下几点：

• 虽为R3分区，但是否能建双住户住宅需申请DA并获批（STCA），建议在购买前找建筑师与市政咨询；
• 物业虽然内部条件良好，但建造年代较早（需进一步查证），后期或需维护；
• 未来开发需考量FAR（容积率）、后院深度等限制。

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凯文老王说

对于首次置业、华人家庭自住或具眼光的投资者而言，这套位于North Parramatta的四房独立屋无疑是185万预算下的“黄金选项”。它既可立刻入住或出租，也具备未来二次开发的潜力。

在悉尼房价仍处高位、土地供应紧张的环境下，“买地”远比“买房”更具长远价值。而9 Symonds Avenue，恰好兼具了土地、功能性和发展前景。此类房源可遇不可求，建议有类似预算的买家，把握这类低于预期价格的“拍前售出”机会。

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2025年7月5日，Cherrybrook一套位于10 Forest Close的四房独立屋在拍卖中以274.6万成交，价格超出不少买家的心理预期，也引发了热议。那么这套房子究竟值不值得？是不是买贵了？

🔍一、价格分析：确实高于预期，但并不离谱

本次成交价格为274.6万，拍卖过程中共吸引四组华人买家和一组印度买家激烈竞价，最终以略高于市场预估上限的价格成交。

回顾过往数据：

• 同街的14号房产在2023年底仅以227万成交，同为四房，仅仅半年价格差距达47万，涨幅达22%；
• 这套10号在2021年购入价为200万，仅持有4年便实现约75万的账面盈利，年化回报接近9%（未含交易成本）。

凯文王老师观点

确实比理性估值偏高，预估区间应为260–268万之间。但考虑到市场热度、房源稀缺、学区地段等因素，这属于“可理解的情绪型溢价”，而非不理智的盲抢。

🏡二、房屋本身：配置中上，空间偏紧凑

这是一套单层结构的四房两卫独立屋，土地面积574平方米，配置如下：

优点：

• 一层设计+书房，实用性强，适合老人和小孩；
• 厨卫为中高端装修，带40mm石英台面、燃气灶、太阳能系统；
• 带遮棚户外Alfresco区域，方便家庭聚会；
• 双车库+内通设计，适合日常生活；
• 地处cul-de-sac静街，安静安全。

️不足：

• 层高偏低，室内空间感不强；
• 后院略小，适合养花养草但不适合大面积活动；
• 土地大小在本区属中等偏小，不具备开发潜力。

凯文老王认为：是一套“拎包入住型”家用住宅，居住舒适度合格，但不具备大地块扩建或投资属性。

📍三、地段价值：Cherrybrook的黄金圈层

这套房子位于Cherrybrook Metro附近，是名副其实的地铁小跑房（900米），同时也属于Oakhill Drive小学 + Cherrybrook Technology High（CBTH）高中的学区房。

地段优势：

• 900米步行到地铁站，有地铁稀缺属性；
• 车程4分钟到Castle Towers，3分钟到Oakhill Village；
• 社区人口稳定，治安良好，中产氛围浓厚；
• Metro1公里圈内房源极为稀缺，买一套少一套。

凯文老王观点

Cherrybrook是典型的“抗跌型”区域，地铁+优质学区+宁静环境三重叠加，长期持有稳中有升，尤其受到华人买家的青睐。

📈四、市场情绪：典型“我再不买就买不到”心理推动

目前悉尼西北区域特别是Cherrybrook，2023-2025年已回补疫情期间价格回调，进入新一轮价格平稳增长阶段。

本场拍卖现场人气高，买家普遍为华人家庭，体现了地铁+学区房源的极度稀缺性。许多买家面临“买不到更合适的替代品”的现实，导致情绪化出价。

老王认为

价格被“恐错过心理（FOMO）”推高，但这也反映出市场对这类房源的真实需求强度。

✅最终结论：价格偏高但合理，自住型家庭值得考虑

买方类型	是否适合
自住型家庭，重视学区与地铁	✅非常适合
有孩家庭，想长持10年	✅建议上车
投资者寻求回报率	❌不建议短炒
希望扩建、开发土地者	❌地太小，不适合

✍️ 写在最后：

📌你问我值不值得买？
如果你预算在280万以内，目标锁定Cherrybrook地铁1公里范围内的四房学区房——这套房子，确实值得认真考虑。

但如果你更关注空间、开发潜力，或者愿意走远一点放弃地铁便利，可能还有更划算的选择。

🏡房子没有完美的，但对于“买来自住、追求安稳生活”的你来说，这样的选择，其实刚刚好。

📮欢迎关注我，有疑问请私信。

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本文根据2025年6月24日直播整理，完整内容请看以下直播回放。

，时长01:06:15

如果你正在用200万到250万预算在悉尼买房，并且目标明确是结构良好、无重大扣分项的独立屋（House），这篇文章可以帮你梳理思路、少走弯路。

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🧭 买房之前，先想清楚两个问题：

✅ 你的需求是什么？

你的需求，尤其是最核心的那个，必须被满足。
比如：

• 一定要靠近火车站？
• 一定要好学区？
• 一定要安静安全？
  明确这点，有助于你聚焦看房，不被花哨信息扰乱。

⚠️ 你可以接受哪些缺点？

预算有限，必须接受一定妥协！
200–250万买独立屋，在悉尼意味着：

• 不可能选地段最贵、房子最新的区域
• 很可能需要接受不是非常重大的但有扣分项的house

你必须在核心需求与可接受缺点之间找到平衡。

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📌 200–250万选房的基本假设：

• ❌ 不要 Townhouse（联排别墅）
• ❌ 不要 Duplex（一地两屋）
• ❌ 不接受需要“大翻新”的老屋
• ✅ 只考虑结构良好、维护好的独立屋（House）

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🚆 核心区域推荐：三大主力线路

① 西北 Metro 沿线（Tallawong – Cherrybrook）

代表区域：Kellyville、Bella Vista、Castle Hill、Cherrybrook

适合以下类型的买家：

1. 👨‍👩‍👧‍👦 年轻家庭，追求空间、社区新、生活设施配套
2. 💼 上班族，Metro通勤30–40分钟到Chatswood，避开M2高峰
3. 📈 看重增值潜力，新区规划清晰，土地比高
4. 🛠️ 设计现代，多为10–20年内房屋，少有大修需求

✅ 这个方向可以买到：

• 4房双车位独立屋（约$2.0M–$2.4M）
• 地块一般在450–600㎡
• 部分屋主已做内部翻新，拎包入住
  
  

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② 火车 T4 线南部（Hurstville – Kogarah）

代表区域：Carlton、Hurstville、Penshurst、Beverly Hills、Kogarah

适合以下类型的买家：

1. 🧧 华人多，语言、购物、诊所、中餐应有尽有
2. 🏫 好学校扎堆（如 Hurstville Public, Sydney Tech）
3. 👴👵 多为平层砖房，适合三代同堂，老人居住更方便
4. 🚆 火车30分钟内到City，通勤稳定
5. 📉 增值稳健，抗风险能力强，适合长期自住持有

✅ 这个方向可以买到：

• 结构良好3-4房砖屋（$2.0M–$2.5M）
• 多为80–90年代建成
• 步行可达火车站，配套完善
  
  

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③ 火车 T9 线北段（Epping – Hornsby）

代表区域：Normanhurst、Pennant Hills、Thornleigh、Hornsby

适合以下类型的买家：

1. 🌳 注重环境，绿化好、低密度、安静宜居
2. 🚆 通勤族，火车直通City/North Shore，交通可靠
3. 🛠️ 房屋多为结构稳固的传统独立屋，维护良好
4. 🏫 教育资源密集，学区竞争力强

✅ 这个方向可以买到：

• 独立屋或原砖老屋（$2.0M–$2.5M）
• 房龄偏长但保养好
• 地段安全，适合长住不动的家庭
  
  

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🔍 除主干线路外，还有哪些“合理绕道”？

如果你愿意接受“非火车站步行圈”，以下区域也是不错的补充选择：

Earlwood：我专门写过介绍文章，近City，生活便利，有公交直达

悉尼买house区域推荐：为什么你不知道离市区十公里的Earlwood？

Carlingford：已经接入Parramatta Light Rail，发展潜力可期

RP估价235万，为啥拍到284万？2 Kimberley Rd, Carlingford 高价成交的背后

6 Woodstock Rd, Carlingford 228万售出，185万买入，卖家赚了43万？

South Hurstville：地处静区，靠近Hurstville生活圈

Beverley Park：环境优雅，靠近Kogarah、生活便利

✅ 这些区域虽然不是“站点核心”，但可通过Bus接驳火车或地铁，适合追求地段与预算平衡的买家。

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❗ 三个关键提醒：别选错区！

❌ 不要选中价位太高的区

250万预算 → 避免中价位高于350万的区
200万预算 → 避免中价位高于300万的区

👉 在这些区你只能买到“硬伤房”：
临高压线、主干道、漏水老屋、狭小地块……
自寻烦恼，难以转手！

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❌ 不要选中价位太低的区

250万预算 → 避免中价位低于150万的区
200万预算 → 避免中价位低于100万的区

👉 虽然你可以买到“最靓的仔”，但：

• 房子明显溢价过高
• 地价占比低
• 未来增值空间受限，抗跌能力弱

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✅ 最后提醒

“如果你是我的学员，找错了我可以帮你纠正，

但如果你还不是，我将无法帮到你，也无法纠错！”

很多找我做VIP购房辅导的买家，就是不断提问、不怕找错，找着找着就找到了好deal。

📩 想进一步了解，私信我。

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2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

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说到悉尼上北（Upper North Shore），你是不是首先想到Killara、Gordon、Pymble这些“高大上”区名？

不少买家一听“上北”，脑子里直接浮现的就是“贵”。

但今天我们就来打破这个误区：上北不全是高不可攀的豪宅区，仍然有一批被低估的“价格洼地”，不仅适合刚需，也适合长线投资！

300万以下如何买上北？

请看凯文王老师2025年6月3日的直播回放

，时长58:19

根据2025年最新的销售数据，以下几个区域的房价中位数低于周边热门区，但却享有几乎相同的教育资源、环境与通勤条件。

数据参考自 CoreLogic、realestate.com.au、Domain 和 PropertyValue，截至2025年第一季度，不同渠道的统计数据或许有区别，如有不同，请理解。

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一、West Lindfield：被忽略的“Killara背后花园”

West Lindfield 归属于 Lindfield（邮编 2070），在新南威尔士州政府或Ku-ring-gai Council的地理信息系统中，West Lindfield 不是一个独立的 suburb。

非正式用法：当地居民和地产从业者常用 “West Lindfield” 来指代 Lindfield 西部，特别是靠近 Lane Cove National Park、远离 Lindfield 火车站的一片区域。

Lindfield 的房价中位数在 385万到400万 之间，具体取决于所参考的数据来源。

West Lindfield  房价没有找到官方的统计数字，但低于以上中位价。

这里绿树成荫、地势安静，是老悉尼人最爱的隐居地之一。虽然火车站没有在区内，但驾车10分钟可达Lindfield或Chatswood。
更重要的是，房子地大、街道宽敞，性价比极高，适合有孩子的家庭。

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二、West Pymble：中产家庭的实用选择

• 中位价：285万
• 对比：Pymble中位价 375万

West Pymble虽然离火车站远了点，但本区自带一整套生活设施：Bicentennial Park、Aquatic Centre、水上乐园、网球场、健身中心一应俱全。
而且区内小学West Pymble Public口碑极好，还在Gordon West PS、Killara High学区范围边缘。

近年来随着年轻家庭搬入，社区越来越有活力，对比Pymble主区，房价低近100万，值得重点关注！

链接：笔者写于2022年8月的介绍

你知道Pymble, 但是它的邻居West Pymble呢？自住占比高，house中位价265万

三、South Turramurra

• 中位价：246万
• 对比：Turramurra主区 306万

坐落在Lane Cove National Park边上，South Turramurra是全悉尼绿化覆盖率最高的城区之一。

虽然没有火车站，但驾车至Turramurra Station不过7分钟，且区内多为单层砖房，大多数土地面积超过900㎡，宜居度极高。

房价优势显著，不少老房可以翻建重建，非常适合投资客或自住升级。

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四  St Ives Chase（St Ives）

中位价：约310万

St Ives Chase 作为St Ives的北部延伸社区，常常被误解为“偏远”，但事实上：

✅ 被Ku-ring-gai Chase National Park环绕，环境极其宁静优美

✅ 教育资源不打折扣，St Ives North Public School、St Ives High School 同样覆盖

✅ 社区紧密、居民稳定，自住率高，适合长期居住

✅ 驾车10分钟可达St Ives Shopping Village 和Gordon Station，通勤不成问题

更关键的是，St Ives Chase的住宅多为大地块独立屋，有许多 backs onto bushland 的物业，私密性极高。不少买家一旦搬入后，就不再想换区。

📎 链接：笔者写于2022年8月的介绍
St Ives Chase，自住比例高、社区成熟，房价中位数与St Ives接近

St Ives，悉尼上北自住占比82.9%。中价位近300万

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五、North Wahroonga

• 中位价：254万，对比主区Wahroonga约低$500,000
• 安静、安全，环境极好，自驾族最爱
• 适合希望进入Wahroonga学区但预算有限的买家

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📈总结：2025年上北洼地一览

区域	中位价	对比热门区差价	亮点
West Lindfield		–	学区一致，环境清幽
West Pymble	2.85	-$90万（vs Pymble）	社区设施完备
South Turramurra	2.46	-$60万（vs Turramurra）	地块大，接近国家公园
St Ives Chase	3.10	-$73万（vs Killara）	教育资源好，环境静谧、生活便利
North Wahroonga	2.54	-$50万（vs Wahroonga）	靠近名校，环境优美

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凯文老王说：

真正的聪明买家，懂得在同样的教育资源、生活便利性前提下，寻找“价值洼地”，用更低的价格换来更大的生活空间和升值潜力。

📣2025年，买房有啥疑问，私信我！

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2024年1到12月凯文地产原创文章汇总

📍19 Alpha Road, Lane Cove NSW 2066
🛏 4房 🛁 2卫 🚗 1车位 | 🏡 土地面积：765.1㎡
🏷️ 成交价：$3,775,000
📅 拍卖时间：2025年6月28日（周六）
🔨 拍卖成交（Auction Sold）

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🌟 关键词：49年首售｜大地

这套房子自1976年建成以来首次公开出售，位于Lane Cove优质学区，步行到三所学校、Lane Cove Golf Club、Village商圈。

拍场三组买家举牌竞价，最终由一位本地家庭以$3.775M拍下！

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🏡 房屋亮点：复古韵味 + 家庭实用性兼备

• 宽敞四卧室 + 两卫浴，适合三代同堂
• 高天花板、原木地板，保留49年原汁原味的老屋格调
• 升级厨房，配备优质电器
• 独立书房
• 车库 + 地下储物间/工具间，空间利用率高
• 静街地段，宁静宜居，生活便利

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📉 房屋缺点｜买家需权衡考量

虽然成交价亮眼，但这套房子也存在一些不可忽视的缺点：

⚠️ 建于1912年，屋龄已有112年
⚠️ 地势有坡度，前低后高
⚠️ 阁楼层ceiling偏低

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参照物

同街道12号 2024年11月8日 408万售出，占地696平

附近的1 Delta road 2024年9月12日 385万售出，占地642平

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📝 写在最后：

19 Alpha Road 的成交再次证明：
📌 买房就是一个和扣分项不断博弈的过程，你能接纳什么样的扣分项，在买之前需要想清楚。

【历时四年写的原创长文】99个买房常见扣分项，附各个扣分项的详细链接和解释，值得收藏，欢迎转发！

你怎么看这套房的成交价？老屋VS地段，你更看重哪个？
欢迎在评论区一起讨论👇

该区相关链接

溢价多的house有哪九大特征？以50 Parklands Av, Lane Cove为例，5月11日售4.98m

Lane Cove离市区9公里，中价位300万 （写于2023年1月）

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2024年1到12月凯文地产原创文章汇总

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

最近一周，已经有两个客户咨询我要不要填掉后院泳池，可见有人是多么地不待见泳池。

我曾在XHS上做过一个调查，我的粉丝有一半左右不喜欢泳池。（我的粉丝主要集中在悉尼）

关于买house要不要游泳池，这绝对是一个“婆说婆有理，公说公有理”的问题，我们就来讨论一下。

说不要游泳池的理由有

A 打理起来很困难。

B 如果小孩要玩水，带他们去council的游泳馆就好，相对于打理游泳池的费用更便宜，澳洲几乎每个社区都有游泳馆，方便，省钱还省时。

C 游泳池对小孩来说是一个安全隐患，这也是为什么售房需要泳池安全证书的一个很重要的原因。

如果孩子想学游泳，建议直接送孩子去council的游泳馆开办的培训班。

D 每次看到有人买房要泳池，就想起4句话：有水淹死，没水摔死，弄干净累死，弄不干净罚死。

E 如果是在悉尼，墨尔本或阿德莱德，荷巴特之类的城市就最好不要泳池，费水费电费精力不说，一年也游不了几次，大部分华人同胞是这样，少部分人除外。

F 对于普通house，泳池往往是扣分项，因为泳池每年的打理费很高，利用率不高，是笔不小的开支。

G house销售时，泳池可能会让待售时间（on the market days）增长，成为鸡肋。

H 从投资的角度看带泳池或许并不明智，因为投资回报不确定，反而有很多确定和不确定的费用发生。如果买的是投资房，不带泳池通常好过带泳池。

I 如果带泳池，要在租赁合同里写明由谁负责打理。一般来说租客使用，由租客打理。

说要游泳池的，也有理由，这些理由是针对不要泳池的反驳

A 打理没有你想象的那么难，具备以下两个条件少了很多麻烦，第一，泳池必须有盖子，第二，泳池边上不能有大树。

B 安全不是问题，因为澳洲泳池规定要有围栏，小孩由大人带着进出。

C 在布里斯班、黄金海岸、凯恩斯、达尔文这些气温高的城市，泳池非常有吸引力，布里斯班和黄金海岸一年至少可以下水4个月，甚至更长的时间，对有孩子的家庭来说非常好。

D 具备两个条件可以要泳池，第一，家里有人打理，把打理泳池当乐趣；第二，泳池经常用。

E 很多local想买有游泳池的房子，因为澳洲靠海，水多，喜欢水上运动，孩子们爱玩水，家里有游泳池可以减少他们出外游泳的概率，从而减少事故的发生。另外让孩子们从小熟悉水，也可以减少意外的发生。

F 泳池的好处其实不少，有一个常人忽略的好处就是泳池在夏天可以降温，就好像住海边的房子会比离海远的温度低几度一样。

G 如果是豪宅，没有泳池会没档次，同时，你拥有随时想游就游的灵活性。

H 有游泳池的house西人买家喜欢的比较多，要注意华人移民和local对待泳池的态度有些不同。

I 如果是自住买家，请充分尊重自己的喜好。

结论：泳池是一个没有对错的问题，关键看自己的选择

如果不是特喜欢游泳，笔者建议还是别买带泳池的house。

如果想买带泳池的house，以下几条提醒注意。

熟悉澳洲和泳池相关的法律

泳池在没有建立法规前，淹死人的案例时有发生，所以，如果你打算买带泳池的house，先熟悉法律。

澳洲各州和领地针对私家游泳池的安全制定法律，对游泳围栏、门、锁都有规定，业主必须遵守这些规定，否则会被罚款。

购买有泳池的house时要看泳池是否合乎规范，不仅是围栏，还要检查泳池的池壁是否有裂缝或漏水，瓷砖是否破损。

泳池的维护费用，泳池的维护费用包括

A 定期清洁的费用

B 池水要保持稳定的酸碱度

C 泳池的围栏，门锁，机器维护等。

D 水费和电费

E 泳池发生漏水、堵塞等维修费用

F 更新设备的费用。

G 填平泳池的费用（如果不想要）

当然如果泳池状态良好，各种维护修理工作业主自己会动手，维护费用可以减少。

泳池，想说爱你并不容易，如果你不爱游泳，不要泳池是最佳选择！

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

5月7日，Craig正式委托我担任他们的买房VIP辅导老师；

上周，顺利在悉尼上北区买入优质独立屋，成交价370多，地价近300万。

从咨询到成功购入，不到一个月。

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✅买房起点：明确诉求是关键！

在接触我之前，他们已经完成了如下准备：

• 所有公寓已出售；
• 拥有约100万现金+再融资额度；
• 有孩子，计划长期定居，未来通勤City上班；
• 明确预算在350万左右，可以超一点，主要考虑：
  • 上北地区，不考虑西北；
  • Ryde Council 范围内可建Duplex的地段亦可；
  • 4房2卫以上，双车库优先；
  • 砖结构，拒绝板房；
  • 希望靠近火车站、好学校；
  • 楼下最好有房间，最好两层；
  • 房子可以旧，但最好实用，反而不希望是“刚完工”的新房。

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🔍精准筛选，极致效率

不同买家有不同的优势与痛点，买房前理清自身条件和目标是第一步。

我会在初步房源调查后，通过Zoom或电话会议与客户深度讨论每一套潜力房源，包括：

• 房源与客户需求的匹配度；
• 加分项和扣分项；
• 潜在风险和维护成本；
• 出价策略和时间窗口。

此次我们深入分析的房源是个位数，真正进入“出手”阶段的寥寥无几，包括：

Wahroonga 的 17 Kokoda Ave 上图

17 Kokoda Avenue, Wahroonga 355万成交，价格是否合理？

St Ives 的 15 Blackburn St

最终，在拍场买到house，过程一波三折

我们已经详细讨论过这个house，预算很可能够不着，只是抱着试试看的心态注册了拍卖。

五组买家注册，两组现场出价。

流拍后和卖家谈价，以保留价购入。

地址暂不公布，请读者理解

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🏡成交房产亮点一览

这套成交的独立屋，匹配了全部期待：

• 位于上北优质地段；
• 占地超900㎡，前宽大于22米；
• 建筑面积超过300㎡；
• 平地
• 可以拎包入住；
• 地价非常高

当然，房子也有缺点：房龄偏老，地基有些潮湿。但这些都在可接受范围内。

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🤔买房过程中的提问

17号门口那棵蓝桉树会不会影响地基？

地基潮湿怎么办？维修成本多少？

中介要求“拍卖前出价”，应该怎么定价？

泳池不合规，大概要修多少钱？

前院大、后院小，对日常生活有什么影响？

如何判断“路冲”的严重程度？

每一个问题，我都提供了专业建议，结合我过往大量验房报告评估经验与房屋翻新实际案例，帮助他们做出精准判断。

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🙌两点好评

在成功买到心仪房产后，他们特别提到了两点服务觉得物超所值：

1️⃣ 合同初审

“王老师在第一时间通过审查合同来筛掉不合适的房源，真正有成交可能的房源才找律师把关，省钱又省时间。”

2️⃣ 验房报告专业解读

“他帮我们识别验房报告是否客观公正，还帮忙估算维修成本，避免被动挨宰。”

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🧠买房是一门终身的学问

房产涉及几十个行业，没有人能懂全部，但我们可以站在买家的角度，一步步变得更专业、更明智。作为一名买房辅导老师，我乐于和客户共同成长。

如果你也想用更专业、更理性的方法买房，私信我，开启你的买房之旅！

备注：本文所配图片非最后成交

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎