5 Newton Parade, Forestville 在2024年11月27日以333.1万澳元的价格成交，而CoreLogic的估价为300万，成交价高于估价约11%。以下是对这一交易是否合理的分析。

---

市场表现与房源分析

1. 1. 房产基本情况
      该房产位于静街中的优质地段，占地917平方米，带有5间卧室、3间浴室和2个车位，并且房屋面积达到约409平方米。

      这类大面积、功能齐全的现代化家庭住宅非常适合大型或成长中的家庭需求。房屋结构现代，配备高级设施，如石材厨房台面、欧洲品牌电器、泳池和中央空调。优越的地理位置、临近学校及交通设施，也增加了其吸引力。

      

   2. 优劣势分析：

优点

静街位置，交通便利；

朝北后院，采光和庭院实用性优越；

土地面积宽敞，适合家庭生活；

进入备受欢迎的Killarney Heights High School学区。

缺点

泳池未达标准，可能需要买家后期改造；

房屋虽然现代，但仍可能需要一定个性化装修以满足买家需求。

1. 上市时间与市场需求
   此房产仅上市7天即售出，说明其在市场上的需求非常高。快速售出的情况通常表明房产定价接近市场预期，并且市场需求强劲。

---

估价与成交价比较

1. CoreLogic估价与市场实际成交价的偏差
   CoreLogic的300万估价通常基于历史销售数据、房屋属性及区域市场表现。然而，实际成交价达到333.1万，高出估价11%。这种偏差在高需求区域并不罕见，特别是在优质房源稀缺和竞争激烈的市场环境下。
2. 成交溢价的合理性
   该房产所在的Forestville区域近年来表现稳定，需求增长。结合房屋优越的地段、宽敞的面积及功能性来看，11%的溢价反映了市场对其价值的认可，尤其是考虑到它属于受欢迎的学区。

   此外，买家的心理因素，如对北向后院和优质生活环境的偏好，也会拉高成交价。

对比周边市场

根据Domain和其他平台的数据，Forestville区域近期成交的5卧室住宅价格多集中在280万-350万之间。考虑到这套房产的土地面积、建筑面积和学区优势，其333.1万的成交价在合理范围内，且稍偏高可能与竞价产生的溢价有关。

笔者在2022年9月专门介绍过该区，链接如下

Forestville 悉尼CBD以北 12 公里，中位价230万

免费答疑福利

如果你在买房过程中遇到任何疑问，欢迎整理出来。我会安排一次 Zoom 会议，为你解答问题，并将录制成视频。

时长约15-20分钟！

请提前整理好问题并发送给我，我将为你安排时间。

这是一个免费活动，但录制内容会公开发布，以帮到更多的买家！

每周只有两个名额，约满为止！

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

1. 
2. 一位墨尔本的买家Rachel提出如下问题
4.     父母刚拿到PR，我是买给父母做自住房，然后运用6年法则出租出去，还是买在family trust里面更划算？
5. ，时长06:39

回答如下

是买给父母自住后出租，还是放在 Family Trust？

买给父母自住并运用“6年法则”：

优点：

首次置业减免：如果父母首次购房，有可能享受印花税优惠或减免（视所在州的政策）。

“6年法则”减免资本利得税：在未来将房产出租后，只要父母在此期间不购买其他自住房，房产可视为自住资产，在6年内出售可免除资本利得税。

租金收入帮助还贷：6年内出租，租金可用作收入来源，缓解贷款压力。

缺点：

产权归属：如果将产权归父母名下，而您帮助支付贷款，未来财产分配可能较复杂。

租赁管理难度：如父母住后出租，可能需要对房产做小幅度改造以适应租赁需求。

通过 Family Trust 购买：

优点：

税务优化：租金收入可以在信托成员间分配，降低整体税率（尤其适用于家中有低税率的成员）。

资产保护：通过信托购买可有效隔离房产资产与个人资产，降低家庭资产风险。

灵活性：房产未来的处置更灵活，产权不需要过户即可更换信托受益人。

缺点：

额外管理成本：Family Trust 的设立、年审和管理需要支付一定费用。

资本利得税影响：Family Trust 不适用“6年法则”，未来出售房产时资本利得税可能较高。

笔者曾写过一篇文章专门谈家庭信托买房的利弊，链接如下：

回答提问：Family Trust家庭信托买房的优点和缺点？

建议：

如果父母计划长期自住，建议以父母个人名义购房。

Rachel还有一个问题：：

100万左右的预算，买投资房，希望有比较好的floor plan分租出去，以后略作修缮卖出去，即不考虑做开发。请问在墨尔本怎么买？

优选“地一两屋”布局的房产

“地一两屋”（dual occupancy）是您的最佳选择，因为这类房产可以提供两个独立租金来源，现金流稳定且回报较高。以下是具体建议：

关键要素：

两个独立的居住空间（可能是主屋+独立的Granny Flat，或两套相连但入口分开的住宅）；

各自配备独立的厨房、卫生间和居住空间；

独立的出入口和停车位更佳，可避免租客间的干扰。

区域选择：

选择房价在预算内，且租赁需求旺盛的地区，如靠近大学、医院、商业中心或交通枢纽的区域。

免费答疑福利

如果你在买房过程中遇到任何疑问，欢迎整理出来。我会安排一次 Zoom 会议，为你解答问题，并将录制成视频。

时长约15-20分钟！

请提前整理好问题并发送给我，我将为你安排时间。

这是一个免费活动，但录制内容会公开发布，以帮到更多的买家！

每周只有两个名额，约满为止！

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

交易概况

成交价格：382万
拍卖日期：2024年11月23日
房产特点：6房2卫3车位，占地600.7㎡，双层独立砖房。

 

以下将从房产优劣势、市场对比和投资潜力等方面分析这笔交易的合理性。

房产优点

1. 地理位置优越
   • 位于Concord中心地带，距离Majors Bay Road商业街、学校、公园仅步行距离，生活便利。
   • 靠近公共交通线路，便利性对家庭买家极具吸引力。
2. 房屋面积宽敞
   • 600.7㎡的地块在内城区属中等偏大，且房屋布局灵活，适合多代家庭居住。
   • 改建后的二层设计提供额外的生活空间，有宽敞的露台和多功能车库附带储物空间。
3. 保留了原有建筑特色
   • 高天花板、精致的原始细节和抛光木地板保留了历史建筑的质感。
   • 现代化的扩建设计（获得DA和CC许可），兼顾舒适与传统。
4. 社区氛围良好
   • 位于安静的街道，90%的居民为自住，社区稳定且适合长期生活。

房产缺点

1. 房龄较老，可能存在维修需求
   • 该房屋已有80年历史，窗户玻璃、老式窗户的拉绳等需要维修。
2. 缺少主人套房
   • 对于注重私人空间的买家，这一设计可能成为减分项。
3. 改建后的市场吸引力有限
   • 尽管增加了二层，但布局和设施和全新house相比还是有差距，可能对部分高预算买家（4M+）来说还有差距。

市场参照对比

1. 1. 相邻4号房产（对面）
      • 售价：2024年4月以382万售出，与3号成交价格相同。
      • 特点：旧房已经推倒，正在重建两个house
   2. 同街7号房产（已完成重建）
      • 售价：2022年以330万购入旧房，刚完成推倒重建完成（地块与3号相同）。
      • 推测重建价值：按当前地价，推倒重建成本可能在150万左右，表明全新独立屋的潜在价值在500万左右。

拍卖过程与价格分析

竞拍情况：

• 有四组买家注册
• 成交价高于保留价2万
• 获胜买家比第二名仅多5000澳币

成交价合理性：

• 与4号房产对比显示成交价一样，符合区域行情。
• 对比7号房产的重建增值潜力，3号也具备一定的长期投资价值。

综合评价：

这笔交易以当前市场行情来看，对自住买家而言，地段优越、空间宽敞，是一个好deal。

免费答疑福利

如果你在买房过程中遇到任何疑问，欢迎整理出来。我会安排一次 Zoom 会议，为你解答问题，并将录制成视频。

时长约15-20分钟！

请提前整理好问题并发送给我，我将为你安排时间。

这是一个免费活动，但录制内容会公开发布，以帮到更多的买家！

每周只有两个名额，约满为止！

 

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

在购买房产时，许多人被house的外观、位置或价格吸引，却可能忽略了土地本身的实际状况。

土地上的一些法律限制，例如污水管的存在和地役权（Easement），可能会对房产的长期使用、价值以及开发潜力造成巨大影响。

以下以林先生的案例为例，详细说明这类问题的风险以及为什么需要慎重考虑。

---

林先生的案例分析

林先生看中的house位于Newcastle周边的一个中心城区，就在一个大型购物中心旁边，R3用地。

该house占地800多平，房屋面积宽敞、位置优越，附近有便利的商场、学校。然而，这块土地存在两个明显的问题：

A 污水管横穿土地中央
这意味着地块的核心部分无法自由开发，任何建设都需要避开污水管。这种限制不仅影响土地的实际利用率，还可能导致高昂的维护费用，甚至在未来出现法律纠纷。

B 排水地役权（Easement to drain water）
这条1米宽的地役权意味着，土地的一部分被指定用于公共排水系统的通道。这可能进一步限制土地的可用面积，同时带来额外的责任，如需要维护排水设施或允许相关工作人员进入土地。

地役权（Easement）的类型及影响：它真的是硬伤吗？

此外，这套房屋的上市时间已超过50天，而该区域房产的平均上市天数为25天。长时间未能售出通常是市场对房产的负面反馈信号，很可能与土地问题直接相关。

---

污水管和地役权的具体影响

土地使用受限

污水管所在区域通常禁止建造任何永久性结构，例如扩建房屋或修建游泳池。

地役权涉及的区域需要为特定用途服务，例如为排水系统提供通道。

这些限制严重影响土地的可开发性和设计自由度。

降低转售价值

带有污水管或地役权的土地通常对潜在买家吸引力较低。许多人在购买房产时希望土地能有较大的开发潜力，而这些问题可能成为决定性障碍。

在转售时，房屋价值可能被潜在买家大幅压低，甚至可能很难找到合适的买家。

潜在的法律和维护责任

如果污水管或排水设施需要维修，相关部门可能进入土地施工，这不仅影响生活，也可能需要业主承担一部分维护费用。

对于涉及公共通行的地役权，还可能产生隐私和安全问题。

---

为什么这些问题尤为关键？

• 污水管的隐性风险污水管位于地块中央，表面看似问题不大，但它实际上对房屋布局和未来扩建产生了重大影响。无论是建造附加设施、重建房屋，还是设计花园，都必须避开这一区域，显著限制了业主的选择空间。此外，污水管一旦出现问题，其修复工作可能需要挖掘土地，影响正常生活。
• 地役权的持久性地役权是一项永久性的法律约束，不能随意取消。这意味着无论房产的拥有者如何更换，地役权的限制都会伴随土地本身。对于那些希望长久居住或者未来进行开发的买家来说，这无疑是一项长期负担。

  看house合同，发现后院有污水管横穿，能买吗？

总结：为什么不建议林先生购买这块土地？

综合考虑，这块土地的问题已经超出了普通house的风险范围：

1. 污水管和地役权限制了土地的开发潜力，使得这块地很难成为一块理想的自住房或投资资产。
2. 长时间未能售出表明市场对这套房产的接受度低，未来转售困难且可能产生价格损失。
3. 这些问题会对日常生活和财务状况带来潜在的负面影响，例如隐私、维护费用和开发限制。

尽管这套房产的地理位置和house构造看似吸引人，但土地本身的问题是不可忽视的。如果林先生购买此房，很可能会面临长远的经济损失。因此，这类带有重大土地限制的问题房产，在没有充分评估其风险前，建议尽量避免购买。

---

林先生在接受我的VIP辅导后还是对这个house恋恋不舍，经过我的再三提醒，他决定放弃。

这个案例提醒我们，在房产投资时，务必要深入了解土地上的法律状况，不能只看房，还得深入研究土地。

说明：图一图二摘自售房合同，图三非该house实景照片。

因为该house并未售出，所以，不公布该house地址，谢谢理解。

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎.

住在St Ives的Cassie提出了五个问题，标题是第一个问题，还有以下四个问题：

点击观看视频

，时长13:50

2.想要房产增值，要对房屋做哪些改善？比如我现在有一个60年的老房子，5房3卫，对内部做大装修或者加建会对以后的增值有帮助么？

3.对外州投资怎么看？有没有推荐的

4.用super投资有没有建议？

5.投资房组合，什么样的形式比较合理和健康，目前想要正现金流是不是不太可能？

回答如下

150万预算买投资房，想要现金流好，悉尼有推荐什么区，什么类型的房产？

推荐区域：

悉尼目前正现金流的房产较难找到，但以下地区可能更接近您的目标：

西南区：如Liverpool、Campbelltown 等，租金回报较高，且未来因基础设施建设有潜力。

远西区：如Blacktown、Penrith，适合投资入门者，价格相对较低，租赁需求旺盛。

偏远近郊：如 Blue Mountains 或 Central Coast，价格合理，部分地区的短租市场（如 Airbnb）可能实现现金流。

推荐房产类型：

房间多的独立屋：拥有土地价值，增值潜力大，尤其适合购买可分区或未来开发的土地。

双钥匙house：一处房产分为两套独立出租单元，主屋 + 奶奶房，有助于提高租金收益。

2. 想要房产增值，要对房屋做哪些改善？

内部大装修：

厨房和浴室翻新：这些区域的现代化升级对提升房产价值最直接。

增加功能性房间：如书房或家庭影院，迎合现代买家的需求。

外部加建：

如果有空间，可考虑加建独立小屋（Granny Flat），可出租增加现金流，同时提升吸引力。

户外娱乐区（如露台或烧烤区）的建造也对未来转售有帮助。

增值前景判断：

对60年的老房子，建议评估结构状态。如果基础设施仍可靠，则对内外翻新投资回报率较高；但若房屋问题较多，可能需要考量拆除重建。

笔者录制了一个旧房翻新课，通过大量案例详细讲解了旧房翻新过程中的酸甜苦辣，链接如下

想做旧房翻新？补课的机会来了，让你翻新不踩坑。赠送课程目录

3. 对外州投资怎么看？有没有推荐的？

最全贴：澳大利亚跨州买房100问（含答案），约五千字，建议收藏！

外州投资优势：

价格较悉尼便宜，门槛低。

一些州的租金回报率更高，尤其是昆士兰州和南澳。

4. 用 Super 投资有没有建议？

优点：

使用 Super 投资房产，可以通过 Self-Managed Super Fund (SMSF) 享受税务优惠（例如租金收入的税率较低）。

建议：

确保有足够的 Super余额作为首付，一般需要余额在 $200,000 以上才可操作。

投资目标应选择稳定现金流的房产，如商业地产或长期租赁市场的住宅房产。

避免过度借贷，留足资金应对维修和市场波动。

如何设立自管养老金SMSF？该注意什么？

5. 投资房组合，什么样的形式比较合理和健康，目前想要正现金流是不是不太可能？

看问题一的答案，所指出的区域和所选房型已经接近正现金流。

组合建议：

平衡型投资组合：将资产分为高增值潜力的房产和高租金回报的房产，规避单一市场风险。

地区分散化：在不同区域购买房产，降低因区域市场波动导致的风险。

结合住宅房产和商业房产，提高租金收益的稳定性。

正现金流的可能性：

在当前高利率环境下，正现金流的住宅投资较难实现，但通过选择高租金回报的地区和减少贷款比率（如提高首付款比例）可以更接近正现金流。

适当利用短租市场（如Airbnb），在旅游热门区域可提高租金收入。

如果您有具体地区或房产目标，欢迎提供更多信息，我可以为您进一步分析。

免费答疑福利

如果你在买房过程中遇到任何疑问，欢迎整理出来。我会安排一次 Zoom 会议，为你解答问题，并将录制成视频。

时长大约15-20分钟！

请提前整理好问题并发送给我，我会为你安排时间。

这是一个免费活动，但录制内容会公开发布，以帮到更多买家！

每周只有两个名额，约满为止！

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

编者按：此文在2022年发布过，2024年10月我重新进行了修改。

这次修改， 笔者增加了更多扣分项的详细解释，扣分项从80个增加到99个，写这篇文章，包括链接里的文章，我花的时间绝对超过了100小时，相信聪明的读者能看出来。

我们在买房过程中是不是会碰到这种情况？在预算有限的情况下，总能给房子挑出一些毛病，怎么看待和取舍这些扣分项？

今天我教给你一招，看是否管用。

今天这篇文章专门讨论房子的扣分项，如房子附近有繁忙公路，高压线，加油站，教会，庙宇，科研基地等。

提到以上事项不同的人反应是不一样的，有的买家认为房子已经比同类型的房子便宜不少，就冲着这个便宜，可以买。

但另外一些买家态度非常坚决，碰到这个（如高压线，加油站等）一票否决，再便宜也不能买。

以上两种情况是不是很常见？甚至在一个家庭，夫妻双方看法都不一样。

我在做买家代理和买房辅导时经常碰到这种情况，笔者推荐的做法是

实行一票否决，或者夫妻双方有一方不同意，建议不要再纠结这个房源，因为，这个看法一旦形成，是很难改变的，买房通常是长期持有，特别是自住房，一旦买了，会长期面临这个问题，而这个问题按照你的思维惯性是不可能短期内改变的。

如果你们没有否决，只是觉得不够好，但还是可以接受，那可以接着往前走。

千万不要勉强自己，比如，我真的不喜欢，但我喜欢占这个便宜，这种心态会在买后导致麻烦。

每个买家都有一个自己买房的禁忌和喜好，就像每个人吃菜有不同的禁忌和喜好一样，你有哪些禁忌呢？或许还不一定清楚，可以做一下自测。

自测的方法很简单，请看以下99条，每看完一条凭第一印象写Y（可以买）或者N（不能买），不要纠结和思前想后。

笔者搜集整理买家的反馈列了一张表， 不能说列出了所有的扣分项，但90%以上的扣分项基本包括了，你买房前不妨查一下。

刚才我说的方法可以称之为“第一印象排除法”，这个方法简单粗暴，但并不是最妥当的方法，最妥当的方法还是要去深入分析扣分的原因，会扣多少分，扣分和售价的比例等等，这样做很费时间，但很理性。笔者试着用理性分析法做了一些功课，链接附后。

1．治安差的区

回答提问：预算低的买家该怎么买房？

2．土地面积太小

3．三角地或地形不规则

4．板房

【答疑】华人好像挺介意买板房，我还是想问，板房能买吗？

5．前脸太窄

6．路冲

什么是路冲房？买还是不买？

怎么判断房子是否冲路? 路冲对住宅用和商用的影响是一样的吗？

7．房子低于街道

案例分析：买前高后低的house好不好？

8．有大树

在澳洲砍树比砍人难！亲身经历

砍树可以不报批？NSW的10/50法则

9．华人区 (太喜欢或不喜欢）

买房要不要买华人区？四种观点， 你选哪一个？

10. 靠近高压线，变电站

如何区分高压线和普通电线？距离高压线多远买房安全？

11.近发射塔

12.近坟场

13.近医院，急救站

14.靠近繁忙公路

繁忙街道上的house和静街上的house会有多大的差价？近期案例分析

15.house靠近公寓

16.离火车站太远

17.heritage

原创长文：排屋，文物保护区的房子和文物建筑能买吗？

18.靠近垃圾场

19.挨着学校，特别是小学

20.靠近监狱或管教所

21.房子很破

22.朝向不好

澳洲house 什么朝向最好？众说纷纭！

23.购物不方便（没有大的商铺，没有华人商铺等）

24.近悬崖的

25.靠近消防站

26.有游泳池或没有游泳池

【泳池利弊谈】想说爱你，并不是很容易的事，那需要太多的勇气！

27.凶宅

28.靠近公屋

靠近公屋的house一定不能买吗？

29.靠近老人院

30.有石棉

31.地不平

32.紧靠火车线或在飞机航线下

33.corner位置（很喜欢或很不喜欢）

原创：买街角位置的house好不好？该注意什么？你想到的问题这里全部有答案！

34.厕所没窗

35.门口有环形岛

36.不喜欢的邻居

37.远郊区（太喜欢或不喜欢）

38.靠近残疾人住房(NDIS)

39.house旁有排水渠

40.房子附近发生过车祸

41.光照不好

42.不喜欢内部布局

43.铁皮顶

思考题：屋顶究竟是用瓦还是铁皮Colorbond？

44.院子太小

45.接壤的邻居太多

46.门口有bus站

47.没有公共交通

48.有easement

地役权（Easement）的类型及影响：它真的是硬伤吗？

买房头痛系列：Easement（地役权）和Covenant(契约)究竟有什么不同

49.邻居可以看到后院

50.不喜欢该区的某些人

51.ceiling不够高

52.邻居正在建房或打算建房

53. 古迹保护区 heritage conservation area

原创长文：排屋，文物保护区的房子和文物建筑能买吗？

54. 工厂区或近工厂区

55. 近色情场所

56. 离婚房（特喜欢或特排斥）

57. 老人离世房（特喜欢或特排斥）

58. 转手频繁

房子交易频繁（13年换4手），能不能买？

59. 有过白蚁

60. 有裂缝

提问：有裂缝的house能买吗？举例说明

61. 离商业区太近（如近酒吧或餐馆）

62.山火区（靠近森林）

63.洪水区和洪水规划区

在洪水规划区建房如何核算成本？

house位于flood planning area， 能买吗？

2022专稿：洪水和长期雨水会给房价和房子带来什么样的影响？

64.某种建筑材料，如瓦顶，板房，轻钢等（特喜欢或特不喜欢）

Hebel与 Brick：哪一种更适合您的建筑项目？

65.朋友说该区不好

66.邻居的房子太破

67.不在好学区

68.山脚

69.法拍房（特喜欢或特不喜欢）

一个法拍房， 售房合同里有多个caveat, 请问会存在什么风险？

70.靠近寄宿公寓（boarding house)

71.公司title的房子

为什么公司title的物业尽量不要买？

72.进屋第一感觉不舒服

73.楼花

74. House Land（特喜欢或特不喜欢）

回答house and land package能否买？提醒：买房首先要分析的是自己， 而不是房子！

75.近期土地会被政府征用

76.离工作地点太远

77. 后院有污水管

看house合同，发现后院有污水管横穿，能买吗？

78.附近会加盖高楼

79.部分改建没有经过council批准

OC为什么重要？浅谈Occupation Certificate，房屋入住许可证

80.有漏水痕迹

81 生物多样性保护biodiversity certified land

碰到有生物多样性保护(Biodiversity certified land)的house可以买吗？

82 卖方不提供建筑证书

卖方不提供建筑证书building certificate 意味着什么？

83 有滑坡风险

北海滩Killarney Heights 某house有滑坡风险，能不能买？

84 特别新的房子

新房优点很多，这里吹毛求疵，专门谈谈新建房的缺点

85 卖家持有时间太短

卖家持有house 3年 和 30年 卖房心态有何不同？

在悉尼买house最大的风险不是买贵了，而是持有时间过短

86 在市场上停留很久的（ 很久卖不出去的）

为什么有些house很久卖不出去？真实案例分析

87 house靠近一个小型变电站

House临近一个小型变电站能不能买？举例说明Annadale 的一个house

88 duplex (特喜欢或特不喜欢）

你想买duplex吗？请看这篇，买duplex的利与弊？

Duplex开发用地，为什么买完后却不敢（愿意）建？

89 门牌号码后带ABCD的

6.18拍场：谈谈Pymble 一个门牌号码后带E的house

90 隧道上方

House下面有隧道，能买吗？该注意什么？

91 limited title

Limited Title的house能不能买？如果买，该注意什么？

92 位于死胡同

Cul-de-sac 聊聊house位于到死胡同的利弊

93 维护成本高的house

House，买你不容易，维护也不容易。house维护絮絮念

 

94 带奶奶房（特喜欢或特不喜欢）

【奶奶房利弊谈】Granny Flat奶奶房建还是不建，这是一个问题

95 作为投资房，地价特别高的house

呼吁地主们积极行动起来，反对土地价格暴涨【转发smh主流媒体文章】

如何减少土地税支出？澳洲各州土地税起征点

96 买的公寓不增值

回答提问：我手上有一套公寓，是该持有还是抛售呢？

回答提问：如何卖掉不赚钱的公寓？找谁卖？卖之前准备什么？

97 门牌号为14

house的门牌号码为14，比周边便宜10万，你愿意买吗？近期的五个案例。

98 不常见的噪音

买房避坑：警惕这些不常见的噪音，一旦买错损失惨重

99 E4 zone (也称C4，特喜欢或特不喜欢）

E4 zone是什么？位于E4的house能买吗？

这些扣分项无疑会增加购房的难度，如果你不知道如何应对以上风险，可以学习笔者的课程，或聘请笔者为买家代理，详情点击文末链接。

以上文章在2022年7月发布后，引起了广泛关注，公众号阅读量过千，小红书阅读量过万，近百条留言和评论。

笔者认真地阅读了留言，比较多的买家说，如果这99个扣分项都没有，几乎找不到house买。也有买家说，如果都没有，在悉尼至少要花300万。

笔者同意以上观点，其实，写这篇文章的目的不是让大家买完美无缺的house，而是要正确看待和评估各种扣分项，要有胆量买有扣分项的房子。

这种思维方式是反人性的，不见得你会认同，但无论从理论还是实践上讲，买完美无缺的投资房获利通常不佳，原因如下

理由A 

房子好，价格一定不便宜

如在中价位为200万的house区，你看上了一个什么都好的house，几乎找不到什么缺点，我相信200万绝对是买不到的，售价超过250万非常正常。比方说售价为300万，应该是该区价格偏高的房子之一，这样的房子，自住可以考虑，投资就没有必要了。租客会关心房子的新旧，但更关心付多少租金。

漂亮的house作为投资房不见得是好deal，作为买家，要深入研究投资回报。

理由B

依照理由A，我们来分析一下多付的100万最终买的是什么，我相信100万的溢价更多的是装修装潢这些东西，这些东西折旧会很快。

你有没有这样的疑问，300万的房子在10年后和200万的房子在看相上会好多少？这也是我的疑问。

理由C

好房子你舍不得租， 因为状况好，担心租客破坏，所以，有的人宁愿空着也不租给不放心的租客。

理由D

多付的溢价不见得多拿很多的租金，中价位200万买的house比如周租金1000澳币，300万买的house能多带来多少租金，通常就多三四百。我们要思考，多付一百万每周多拿300澳币的租金（一年1万5千澳币）到底值不值？

理由E

好房子折旧更快。我们所说的好房，通常所指的是新房或刚翻新过的，这两种房子无疑折旧损耗大。

那么，要买什么样的house作为投资房最好？特别好的不行，特别差的呢？

这里涉及到具体的投资策略，通常和投资人的财务状况有很大的关系，没有一成不变的策略，只有最合适你目前状况的策略。

其实，买投资房就是和扣分项博弈的过程，

A 如何看待扣分项，

B 如何改变某些扣分项，

C 如何有胆量买下有扣分项的房子，

这三个方面的能力决定了你的投资获利能力，而提升这三方面的能力是一个长期的过程，既要学习理论，更要勤于实践，任重而道远。

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

买房的目的是“自住”还是“投资”？ 很多人分不清，特别是买前两套的时候。

买房自住，需要看自己喜不喜欢，是否满意。

买房投资，看的是投入产出，核算投资回报率。

很多时候，自住的房子不是好的投资产品。打满分的物业对自住来非常不错，但给租客住，会有各种不愿意。

 

还有人说，“投资”和“自住”本来就分不开，房子除了居住属性，还有投资属性。

比如现在住着的房子，今后想换房改善居住，就可以转贷，或者卖掉变现，买一个更大的。

 

这听上去好有道理，但是“先自住再变为投资”买房的时候首先考虑的是“自住”，所以买房的时候就会从自住的需求去买房，投资会放在第二位。

自住，就会从如何解决自己的自住问题出发来考虑；

投资，首先想到的时能否实现投资回报最大化。

很多声称自己是投资买房的人，以为自己投资目的很明确，其实买房的时候带着自住情结，总想买到一套这样的房——既能自住，又能投资，两者兼得。

事实上，自住和投资，真的就是两种不同的投资逻辑，不是一回事儿。

买房的时候不把两个方向分开，两条船都想踩上，后果是什么？

要么，总是没法下手；

要么，买完后两头不讨好。

有什么办法兼顾吗？

有！

第一种方法，只买投资房，租住自己喜欢的区，喜欢的房子。

第二，降低需求，暂时住在投资房里，人的需求在不断改变，比如收入增加了，换工作了，添孩子了，孩子换学校了，等到你的需求相对稳定后，再买入一套可以长住的自住房。

第三，翻新或加建，改造位于你喜欢的区的投资房。

有人问我，做旧房翻新，最重要的是什么？是钱吗？

笔者回答：

钱很重要，但翻新成功最重要的不是钱，而是经验，没有经验，大概率会翻车，会走弯路，会亏钱。

笔者有一个8小时的旧房翻新课，讲我的翻新经验和案例，也讲了很多教训。

旧房翻新录播课，8小时，549澳币，赠送微信答疑。

想做旧房翻新？补课的机会来了，让你翻新不踩坑。赠送课程目录

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

Elise在今年10月6日委托我成为她的buyer’s agent , 在10月中旬成功买到，前后历时不到10天！

她家的买房需求

关于区域

因为未来工作地点未定，所以希望位置能尽可能位于悉尼中间一点的区，比如Ryde，Eastwood，Marsfield，West Ryde 等周边

自住

三房或以上（四房最好）

近火车站

院子不要太大

朝向好，光线充足

砖房

无孩

可能母亲会同住

平时很忙

目前住公寓

正在卖公寓

拟买duplex

南边离City不远的独立屋也可以考虑

需要车位

没有考虑山区，万一住山区但是将来在悉尼南边工作就很难受

购物和交通便利

希望是一个ready to move in，不需要太多装修

不希望修缮或将来要升级

不能太旧

为此，她找到了一个在今年6月份卖掉的在预算范围内可供参考的房源

101A Vimiera Road, Eastwood NSW 2122

Sold by private treaty 5 Jun 2024

优点

角落位置

前脸宽

双车库

缺点

地不平， 左高右低

后院小

位于街道低的一边

以220万的预算，想买在悉尼地理位置居中，同时屋况好，新的或近新的，要逃避各种大的扣分项，选择不是很多。

不同买家有不同的诉求，买房前要看清自己的诉求是什么，这很关键！

如果你不在乎的东西，刚好给房价带来了折扣，就有可能是一个好deal。比如你希望后院小，通常小院子房价会相对便宜。

这次我们到现场看了四个，分析了大约十多个，列举如下。

5 Adam st Ryde

斧头地，有建奶奶房的可能

31 Crowley cr Melrose park

14b Linley way Ryde

53A Lavarack Street, Ryde

Guide $2,150,000

10 Mavis Street, North Ryde

319.5m²

35B Hardie Street, Mascot NSW 2020

Auction – Buyers Guide $2,100,000

10 Mavis Street, North Ryde

319.5m²

3A Wolger Road Ryde

噪音，离大主路3A 不到100米

后院朝南

位于街道低的一边

她在10月中旬买到了满意的duplex，210多万，基本满足了当初的愿望，地址不公布，谢谢理解！

3年新

有后街出入

楼下ceiling2.8-2.9米

楼下双砖，楼上单砖

四房三个浴室一个车库

可以步行到火车站

地价121万

前脸超过14米

位于high side

静街

当然，吹毛求疵也有一些小缺憾，如后院小，土地不够规则，但已经满足了当初的购房愿望，同时没有超预算。

成交环节充满了惊险和惊喜，是一个暗拍出价的过程，差点买不到。我们已经做好了放弃的准备，最后一次小额加价，成功了！

她提过的问题有

地不平会带来什么问题？

板房有哪些缺点？

【答疑】华人好像挺介意买板房，我还是想问，板房能买吗？

有easement的house是不是最好不要， 还是要分析具体情况？

地役权（Easement）的类型及影响：它真的是硬伤吗？

Duplex 的OC是左右两边都要有，还是只有一个OC？

如何对比附近的成交价?

超过什么价位不值得买？

No cooling period document 66W什么时间点发给中介最好？

怎么确保空调在交割时能正常制热制冷？

签约后，银行转账有限额怎么办？

Ryde和Parramatta这两个council的差别大吗？

悉尼哪些suburb 由两个或以上的council 管辖？对买房会带来什么影响？

申请住宅建筑赔偿基金（Home Building Compensation Fund，HBCF）的建筑保险索赔难吗？

新建房保险索赔（Claim HBCF ）的难度有多大？

HBCF 文件缺失怎么办？

还有很多提问，无法一一列举。

卖家挣钱了吗？

我同时分析了建duplex卖家的盈利情况，没有任何利润，甚至亏了。也就是面粉比面包贵，你身边有这样的案例吗？欢迎讨论。

Duplex开发用地，为什么买完后却不敢（愿意）建？

说明，本文所配图片非最后成交。

笔者提供以下服务

凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明

2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总

2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎