我在一篇关于 ANZAC Day 长周末悉尼房市的文章底下，做了一个小调查：
2026 ANZAC Day周六悉尼拍场：今年比去年惨，数据已说明问题
你觉得明年此时悉尼房市如何？
结果共有26人参与投票：
更好：6票
和今年一样：3票
更糟：17票
也就是说，超过65%的人认为，明年此时悉尼房市会比现在更差。
这个结果并不意外。因为最近的市场气氛，确实偏冷。
拍卖数量减少，清空率回落，买家观望情绪浓厚。很多人开始担心：是不是房价还要继续跌？是不是市场已经进入下行周期？是不是明年会更难？
但说实话，当我看到多数人都悲观时，我反而开始认真思考另一件事：
市场会不会已经接近情绪低点？
过去三年数据说明：低于49%的时候并不多
很多人看到近期清空率回落，就觉得市场可能要进入长期低迷。
但如果把时间拉长，你会发现另一个事实：
根据 Domain 过去三年的公开拍卖数据，悉尼拍卖清空率跌破49%的时间点其实并不多。
主要只集中在：
2023年1月加息冲击后的低谷阶段
个别节假日低成交量周（如复活节、长周末）
2026年4月近期这一轮回落
也就是说，49%以下在过去三年属于少数极端情绪区间，而不是常态。
这很值得思考。
因为当市场一有压力，大家容易觉得“这次不一样”“还会更差”。
但数据告诉我们，悉尼市场过去几年虽然波动不断，真正跌入极弱区间的次数并不多。
换句话说：市场的情绪，经常比市场本身更悲观。
悲观情绪，往往出现在阶段底部附近
房地产市场和股市一样，价格走势不仅受经济影响，也受情绪影响。
当市场热的时候，人人看涨，买家追价，卖家强势，媒体天天讲新高纪录。
而当市场冷的时候，人人看空，买家犹豫，卖家焦虑，媒体不断放大负面消息。
真正值得注意的是：
大多数人的情绪，往往发生在趋势后段，而不是起点。
也就是说，当所有人都觉得还会更差时，市场未必真的会继续差很久。
为什么我认为明年大概率比今年好？
我不认为悉尼房市会暴涨，但我认为明年此时，大概率会比现在更健康。
第一，利率压力最重的时候，可能正在过去
过去几年，利率快速上升，直接打击借贷能力。
同样收入的人，可贷款额度下降，买家预算缩小，市场自然转弱。
但市场永远看未来。
只要利率停止上升，甚至开始进入下降预期，买家信心就会逐步恢复。
房市很多时候不是等降息后才涨，而是在市场预期政策转向时先动。
第二，悉尼的基本面没有改变
悉尼房价长期昂贵，不是偶然。
背后是几个长期因素：
土地供应有限
人口持续流入
就业机会集中
教育资源强势
海港城市属性明显
这些核心条件，并没有因为今年市场冷静而消失。
市场会调整情绪，但城市价值不会轻易改变。
第三，租赁市场仍然紧张
很多人暂时不买房，转去租房。
但租金持续高位，也会让部分家庭重新计算：
与其高价租房，不如开始买房。
这会在未来形成新的自住买盘支撑。
明年此时，我的判断是什么？
如果没有重大黑天鹅事件，我认为到2027年4月：
成交量会高于今年
拍卖清空率会高于今年
买家信心会明显改善
房价整体大概率高于今年
涨幅未必夸张，但方向更可能向上，而不是继续全面走弱。
哪类房产会先恢复？
通常最先回暖的，不是豪宅，而是刚需产品：
100万到180万预算段住宅
学区附近家庭房
火车站周边 house
土地稀缺的成熟区物业
因为这类产品买家基数最大，需求最真实。
为什么投票结果反而让我乐观？
因为市场最危险的时候，不是大家悲观。
而是大家亢奋。
当所有人都说：赶紧买，再不上车来不及了。
往往价格已经很高。
反而当多数人说：更糟、更差、再等等。
市场机会通常正在酝酿。
这也是买房最难的一点：
机会出现时，往往感觉并不像机会。
凯文老王说
我无法保证明年一定上涨。
但如果让我判断概率：
2027年4月底的悉尼房市，大概率会比2026年4月底更好。
也许一年后回头看，很多人会发现：
现在这个大家最悲观的时候，恰恰是最值得认真看房的时候。
笔者提供以下服务
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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