我看房有一个习惯：不管中介把房子介绍得多漂亮，我首先要做的，是先找它的扣分项。
房子的优点通常不难发现。装修新、采光好、厨房漂亮、后院宽敞，这些一进门就能看到，中介也一定会反复强调。真正需要经验的，是找出那些不容易被看到，却可能长期影响居住、价格和将来转售的问题。
我以前专门整理过一套买房评估标准，里面有99个扣分项。每看一套房子，我都会从位置、土地、建筑、环境、规划、居住体验和未来转售几个方面逐项检查。
【历时四年写的原创长文】99个买房常见扣分项，附各个扣分项的详细链接和解释，值得收藏，欢迎转发！
比如，你知道很多常见的扣分项。
房子是不是靠近主干道、铁路、高压线、变电站或者加油站？土地是不是位于Flood、Bushfire或者其他特殊风险区域？地块是否倾斜，前宽是否足够，后院有没有Easement、污水管道或者雨水管道？房屋有没有裂缝、沉降、白蚁、高湿度、漏水、违建和排水问题？附近将来会不会出现大规模公寓开发、道路扩建或者其他规划变化？
有些问题白天看房时根本发现不了。白天很安静，晚上可能有餐馆排风、酒吧噪音、摩托车和停车拥堵；地图上看起来距离车站很近，实际走过去却要爬坡、过主干道；后院看起来很大，真正可以使用或者开发的面积却很有限。
这些都是扣分项，但不同问题的严重程度完全不一样。
墙面需要重新刷漆，可能只扣一两分；后院紧贴主干道，可能要扣十几分。厨房旧了，可以花钱重新装修；土地位于严重的Flood风险区，却不是花几万元就能解决的。一个房间小一点，可能只是居住体验的问题；结构裂缝、严重排水不良或者未经批准的加建，则可能影响贷款、保险和将来的出售。
所以，真正专业的判断并不是发现房子有缺点，而是判断这个缺点到底有多严重，现在的价格有没有反映这个问题，将来出售时，下一个买家会不会同样介意。
买家最容易忽略问题的时候，往往不是刚开始看房，而是已经准备出价或者签合同的时候。
刚开始看房时，人一般比较理性。但看了二三十套以后，好不容易遇到一套自己和家人都喜欢的房子，再加上中介不断提醒“还有其他买家”“卖家今天可能接受报价”“喜欢就要尽快签合同”，买家的心态很容易发生变化。
到了这个阶段，很多人想的已经不是“这套房子有什么问题”，而是“我怎样才能把它买下来”。
马路有点吵，会告诉自己住久了就习惯了；土地有点斜，会觉得悉尼很多房子都这样；房间比较小，会安慰自己平时也用不到；价格贵了几万，会觉得过几年涨回来就没问题了。
这时候，你以为自己还在分析房子，实际上已经开始替房子辩护了。
如果你已经看中一套房，准备出价或者签约，却发现自己只找到了很少的扣分项，这不一定说明房子接近完美，也可能是因为你已经太喜欢它，很多问题看不见了。
这就是“买房挑刺门诊部”最适合介入的时候。
我会站在买方的角度，根据房源广告、地图、规划信息、周边环境、合同资料，以及你现场看房时拍摄的照片和视频，重新检查这套房子。重点不是重复中介已经告诉你的优点，而是继续寻找可能被忽略的扣分项，并判断这些问题属于哪一种情况：只是可以接受的小问题；可以通过价格补偿的问题；需要找律师、验房师或者其他专业人士进一步调查的问题；还是严重到应该在签约前踩下刹车的问题。
有时候，买家已经发现了问题，却低估了它的严重程度。比如知道房子后面有一条路，却不知道高峰时间的噪音会有多大；知道土地有Easement，却不知道它会怎样限制后院的扩建；知道附近准备建公寓，却没有意识到未来几年可能增加多少供应；知道房子有裂缝，却分不清只是表面裂纹，还是需要进一步做结构检查。
也有时候，房子虽然有几个扣分项，但问题并不致命，价格也已经反映出来。分析之后，仍然可以买。挑刺不是为了把每一套房子都说成不能买，而是为了让买家在签合同以前，清楚地知道自己买的到底是什么。
“买房挑刺门诊部”按照我目前的一对一VIP咨询标准收费：398澳元一小时，含GST。
这项服务比较适合已经找到目标房产、准备出价或者签约，但希望在最后关头再找人检查一次的买家。你可能暂时不需要完整的买方代理服务，只是担心自己因为太喜欢这套房而忽略问题；也可能已经找到了一些扣分项，却不知道这些问题究竟应该扣几分，会不会影响将来的转售。
需要说明的是，这项服务不能代替建筑验房、法律意见或者工程鉴定。如果涉及结构、白蚁、合同、规划、排水或者边界等专业问题，我会建议买家进一步咨询持牌验房师、律师、测量师或相关专业人士。
我能做的，是用多年替客户选房、看房和谈判的经验，帮你把容易忽略的问题找出来，把每一个扣分项的严重程度讲清楚，再从长期持有和未来转售的角度，判断这套房子到底值不值得买。
买一个几百元的电器，很多人会看几十条评价；但买一套一两百万澳元的房子，有时却会在中介的催促下，几个小时内作出决定。
花398澳元，并不能保证你买到一套没有缺点的房子，因为世界上本来就没有十全十美的房子。但在你签下一份一两百万的合同以前，它至少可以让你暂时从兴奋和紧张中退出来，再认真问自己一次：
这套房子的扣分项，我真的都看清楚了吗？
有疑问，私信我！
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