23/08/2026 悉尼房市观察：去年220万抢着买，今年200万却没人要：房价跌了，买家为什么反而不买了？ 最近在看悉尼房地产市场的时候，我一直觉得值得思考的一个现象。 去年这个时候，很多买家还在很积极地看房。碰到一套各方面比较合适的House，开放日人不少，拍卖的时候也经常有几组人竞争。那个时候大家虽然也觉得房价贵，但是买家的心态普遍是：如果今天不买，过几个月会不会更贵？ 所以一套自己本来觉得200万差不多的房子，最后别人出到210万、215万，甚至220万，有些买家咬咬牙也就跟上去了。 今年的情况却完全不一样。 尤其是最近几个月，市场明显冷了下来。不同区域、不同价位的房子表现当然不一样，不能简单地说“悉尼所有房子都跌了多少”。我自己的感觉是，这一轮调整中，总价比较低、刚性需求比较强的房子反而相对抗跌，越往中高端和高端走，价格调整往往越明显。有些去年220万左右成交的房子，今年200万左右可能就有机会；如果是300万、400万甚至更高价位的房子，有些调整幅度还会更大。 但值得思考的地方恰恰在这里。 去年220万的时候有人抢，今年200万了，买家反而不着急了。 按照我们平时买东西的逻辑，这好像很难理解。同样一件东西，去年卖220万，今年卖200万，便宜了20万，为什么去年敢买，今年反而不敢买？ 其实房地产市场很多时候不是按照这个逻辑运行的。因为大家买的并不只是今天这套房子值多少钱，还在买自己对未来的判断。 去年一个买家花220万买房的时候，他心里想的可能是：现在虽然贵一点，但如果明年涨到230万、240万呢？如果我今天不买，以后是不是要花更多的钱？ 今年同样一套房子到了200万，他想的问题却变成了：既然已经从220万跌到200万，会不会再跌到190万？ 房子便宜了，人的心态却变了。 上涨的时候，大家最怕的是错过；下跌的时候，大家最怕的是买早了。 我做买家中介、平时也经常接触买家，这种心理变化其实非常明显。市场好的时候，你带客户去看房，开放日十几组人，拍卖现场五六个人举牌，买家看到别人都在抢，心里面反而踏实。他会觉得这么多人都愿意出这个价格，这套房子应该不会有太大的问题。 甚至本来预算只有210万，看见别人出到212万，他可能会跟；别人出215万，他想一想又跟。最后220万成交，虽然觉得贵，但至少感觉自己“买到了”。 到了下跌市场，情况完全反过来。 一套房子开放日只有三四组人，拍卖现场只有一个人真正出价，甚至直接流拍，在网上挂了六个星期还没有卖掉。按道理说，这应该是买家最舒服的时候，因为没有人跟你抢，价格也可以慢慢谈。 但很多买家的第一反应不是高兴，而是怀疑：为什么别人都不买？是不是这个房子有问题？是不是这个区还要跌？ 这就是市场情绪对人的影响。 而且这一轮调整还有一个比较明显的特点，就是越贵的房子，受到的影响往往越大。 这其实也很好理解。 一个家庭从没有房子到买第一套房，很多时候是刚性需求。结婚了、生孩子了、租房不方便了，或者就是希望有一个自己的家。这些人即使市场不好，只要经济条件允许，还是会有人买。 但房子越贵，改善型需求的比例通常越高。 一个家庭已经住在200万的房子里面，想换到300万的房子；或者已经住300万的房子，想换一个400万、500万的房子，这种需求就没有那么迫切。 市场好的时候，他可能觉得再不换以后更贵，所以赶快换。 市场不好的时候，他完全可以说：算了，我现在这套房也能住，再等一年看看。 这样一来，越往高端走，真正必须马上买的人越少。买家减少以后，卖家如果急着成交，就必须在价格上做出更大的让步。这也是为什么同样是悉尼房地产市场，有些总价比较低的房子并没有跌多少，但是有些高价物业已经出现了比较明显的价格调整。 还有一个现实问题，就是房子跌了，并不代表买家的购买能力就提高了。 比如一套房从220万跌到了200万，看起来买家省了20万。但是大多数人买房并不是拿200万现金出来，而是要依靠银行贷款。银行能借多少钱、家庭每个月能够承担多少还款，同样重要。 特别是买300万、400万以上房子的家庭，换房以后增加的并不仅仅是房价差额。贷款增加了，印花税增加了，每个月的还款增加了，持有成本也增加了。 所以很多改善型买家最后算一算，觉得自己现在的房子也不错，为什么一定要在这个时候换？ 于是他选择不动。 但是我觉得，目前买家最主要的问题还不完全是购买能力，而是信心。 一个人今天200万买了一套房，如果十年以后这套房值300多万，那么中间它曾经跌到195万还是190万，其实没有那么重要。但人很难完全按照十年的时间跨度来看问题。 他更容易想到的是：如果我今天200万买了，下个月隔壁195万卖掉，我是不是买贵了？ 如果是一套400万的房子，跌5%就是20万；500万的房子跌5%就是25万。对任何一个家庭来说，这都不是一个小数字。 所以很多人宁愿等。 而当越来越多的人都选择等的时候，市场就会出现一个循环：买家减少，成交下降；成交下降以后，卖家开始降价；看到越来越多降价的房子，原来准备买的人又觉得还会继续跌，于是继续等待。 这也是为什么房地产市场在下跌的时候，有时候会出现一种很奇怪的局面：房子越便宜，买家越少。 但是从另外一个角度来看，这种市场其实也给真正准备买房的人带来了一些过去没有的机会。 去年市场好的时候，一套真正不错的房子出来，几个人同时竞争。你想谈价格，卖家不一定理你；你想延长Cooling-off，卖家未必同意；Settlement时间不合适，卖家也可能让你自己想办法。 现在市场冷下来以后，情况就不一样了。 尤其是一套房子上市几个星期没有卖掉，或者拍卖流拍以后，买家的谈判空间会明显增加。这个时候不只是价格可以谈，很多交易条件也可以谈。 所以我并不认为房价跌了就一定应该马上去“抄底”，因为没有任何人能够准确知道最低点在哪里。一套去年220万的房子，今年200万，也许过几个月真的可能195万。 但反过来，如果因为担心它可能再跌5万，就完全不去看那些已经调整了20万、30万甚至更多的房子，我觉得也未必理性。 买房真正应该看的，还是房子本身。 这个区未来还有没有人口增长？土地是不是稀缺？学校、交通、就业怎么样？这条街好不好？土地形状怎么样？房子有没有硬伤？如果是投资，租金怎么样？如果准备持有十年，这个价格到底贵不贵？ 这些问题，比猜下个月房价是涨2%还是跌2%重要得多。 我经历过几轮房地产市场以后，越来越觉得市场有一个规律： 市场好的时候，大家有勇气，但是没有好价格； 市场不好的时候，价格出来了，很多人的勇气却没有了。 笔者提供以下服务 凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明