一个老客户问我：“Kevin，你觉得澳洲真的缺房子吗？”

我第一反应当然是：缺啊。

这些年我们听得最多的就是“Housing Crisis”。政府要建120万套住房，租金不断上涨，年轻人买不起房。好像所有住房问题，最后都可以归结为一句话：

澳洲房子不够。

但他接着问了一句：

“如果真的这么缺房，为什么有些房子还是不好出租？你看看澳洲那么多四房、五房的大House，里面其实就住一两个人、两三个人。那么多卧室都是空的。澳洲到底是真的没房子，还是房子没有被有效利用？”

这个问题，值得我们深思。

2021年人口普查数据显示，澳洲平均每个家庭只有2.5个人，但每套住宅平均有3.1个卧室。34.8%的住宅拥有四个或以上卧室。

悉尼也差不多。Greater Sydney平均每户2.7个人，但平均每套住宅有3个卧室，超过三成住宅拥有四个或以上卧室。

这当然不能证明澳洲“不缺房”。

因为一个空卧室，不等于市场上多了一套房子。

一对退休夫妻住在四房House里，三个房间空着，他们没有义务把房间租出去；一个年轻家庭需要在悉尼上班，即使远郊区有大量空房，对他们也没有意义。

所以我觉得，澳洲现在面对的可能不只是Housing Shortage，还有一个经常被忽略的问题：

Housing Mismatch——住房错配。

我们缺的并不只是“砖头和屋顶”，而是在人们真正需要居住的地方，有足够数量、合适大小，而且普通收入家庭负担得起的住房。

这也解释了一个看起来很矛盾的现象：

为什么媒体天天说住房危机，但现实中有些出租房却需要降价才能找到租客？

因为“整个澳洲缺房”和“你的这套房有人租”，根本不是一回事。

年轻夫妻需要的，可能是一套靠近火车站、工作地点和学校的小住宅，而不是一套面积很大、但距离工作地点很远的房子。

所以，讨论住房危机，我觉得至少要把两个问题分开。

澳洲需不需要继续建房？

当然需要。

人口增长、家庭规模缩小、住房老化，以及就业和人口继续集中在大城市，都意味着未来仍然需要新增住房。

但更重要的问题是：我们到底应该建什么样的房子？

某些区域，如果不断增加四房、五房的大House，而越来越多家庭实际上只有一两个人；如果真正短缺的是交通方便、价格可以承担的一房、两房和三房住宅，那么单纯追求“建了多少套房”，未必能够真正解决住房问题。

房子不是造出来，就算完成了供应。

它必须出现在对的地方，以对的面积和对的价格，提供给真正需要的人。

这对房地产投资者其实也是一个提醒。

不要因为听到“澳洲缺房”，就认为买任何房子都一定好租。

未来真正值得问的，也许不是：“这个城市缺不缺房？”

而是：“这个区域，到底缺什么样的房？”

这两个问题看起来只差几个字，投资结果却可能完全不同。

所以现在再让我回答文章开头的问题，我会说：

澳洲的住房短缺是真的。

但与此同时，我们也存在大量没有被充分利用的住房空间，以及越来越明显的住房错配。

我们真正缺少的，也许从来不只是“更多的房子”。

而是在正确的地方，给正确的人，提供他们真正想要的房子！

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