9月12日，我关注了三场拍卖，分别位于Petersham、Lilyfield和Earlwood。最终两套售出，一套流拍，价格从163万至265万澳元不等。

从这三个案例可以看出，目前悉尼市场仍有购买力，但买家出价越来越理性。房屋类型、土地面积、停车条件和定价是否合理，都会直接影响拍卖结果，并不是所有房子都能随着市场热度上涨。

第一场：9 Fishers Reserve, Petersham

这是一套3房1卫的单层双砖住宅，土地约147平方米，面宽约6米，距离Petersham火车站约150米，由同一家族持有约60年。

现场约有30人围观，4组买家参与出价。开场冷了大约5分钟，随后从140万澳元起拍，经过145万、147.5万、149万、152.5万、155万、160万和162万。最后阶段竞价明显放慢，买家以每次约1,000澳元继续加价。价格达到163万时，中介宣布房屋on the market，随后成交。

网站此前显示的价格约为150万澳元，PropTrack估值中位数约167.8万，估值区间为155万至180万。最终成交价比模型中位估值低约4.8万，属于比较合理、甚至略偏买方的价格。

这套房的优势是靠近火车站、双砖单层、3房格局实用，厨房和卫生间已经更新，还有侧通道和后巷出入口。短板则是土地只有147平方米，没有车位，只有一个卫生间，而且处于Heritage Overlay。拍卖期间飞机经过较为频繁，对噪音敏感的买家也需要慎重考虑。

第二场：6 Paling Street, Lilyfield

这套房是3房2卫、无车位，土地约164平方米，室内面积约140平方米。现场没有买家达到业主底价，最后以220万澳元的vendor bid流拍。随后房屋转为私人出售，要价222.5万澳元。

这套房的装修完成度比较高，厨房、卫生间、地板和整体室内状态都不错，还有空调和太阳能，买下来可以直接入住。现有资料没有显示房屋受到洪水、山火或历史保护限制。

它在2019年以156.5万澳元成交，2024年6月又以240万成交。如今222.5万的要价，比两年前的成交价低17.5万，降幅约7.3%。

从附近成交看，7 Paling Street今年以225万售出；38 Maida Street成交220万；附近Leichhardt的8 Thorby Avenue成交222万。这些数据说明，同类小地块、无车位的3房2卫住宅，目前价格大致集中在220万至225万之间。

因此，这套房目前的要价并不算明显偏高。拍卖流拍，更可能反映出买家对164平方米的小地块和没有车位存在顾虑。两年前有人愿意支付240万，如今220万仍未能在拍卖现场成交，也说明Inner West并不是所有房子都在上涨。

这是一套4房2卫4车位住宅，土地约556平方米。拍卖当天有3组买家注册，现场竞价没有达到业主底价，但流拍后很快以265万澳元成交。

Earlwood过去12个月4房独立屋的中位价约为223万，这套房的成交价高出约42万，接近19%。不过，它的整体条件也明显好于普通4房住宅：土地面积较大，有side driveway和多个停车位，后院还有独立studio，室内维护和装修状况也比较好，买家不需要马上投入大笔资金翻新。

从附近成交看，4 Gretchen Avenue成交250.5万，15 Dawson Avenue成交290万，18 Waterside Crescent的265万正好处于两者之间。

综合土地面积、房屋状况、停车条件和后院附加空间，我认为它的合理价值大约在255万至270万之间。靠近Cooks River带来的潜在洪水风险，会对价格形成一定压制，但最终265万仍处于合理区间，属于正常偏强，并不算买贵。

三场拍卖放在一起看，目前市场并不缺少买家，真正影响结果的是房屋条件与价格能否匹配。

Petersham的房子价格适中，最终在4组买家的竞争下顺利成交；

Earlwood的房子虽然拍卖现场流拍，但土地、停车和房况较好，随后很快售出；

Lilyfield的房子装修不错，但小地块和无车位限制了买家的出更高价格的意愿。

现在的悉尼市场并不是简单的普涨或普跌，而是房屋之间的分化越来越明显。

Kevin王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au持牌买家代理，微信kevinwang117119 从零起步到悉尼持有十个house，课程有《house找deal》，《如何旧房翻新盈利》和《出租房的管理和维护》等

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