这是一套独立双面维多利亚式住宅，占地约264㎡，3房1卫，没有车位。Guide 280万，现场来了30多人。
拍卖开始后，一对年轻夫妻出价280万。之后没有第二个人跟。
拍卖师尝试了几次，现场还是没人举手。最后卖方直接出了310万的Vendor Bid，比Guide 高了30万，随后流拍。
当时我在现场的判断是：280万有真实买家，但卖家想要310万左右，双方差得比较远。
也就是说，拍卖当天310万的 Vendor Bid 没人接，流拍以后通过私下谈判，最后只比310万少了$22,500。
这个案例让我想到一个问题：现在有些房子，真的没有必要非走拍卖。
拍卖最重要的作用就是让买家竞争。三个买家同时想要一套房，价格可能从280万一路推到300万甚至更高。但如果真正准备出价的只有一个人，拍卖就失去了这个作用。
13 Terry St 当天就是这样。围观30多人，不代表有30个买家。真正出价的只有一个。
这种情况下，公开拍卖甚至可能对卖家不利。大家都看见只有一个人出价，也都知道310万没人接。买家回去以后反而更清楚：我并没有那么多竞争对手。
私卖则不同。
买家不知道其他人的底价，也不知道卖家到底会接受多少。中介可以一个一个谈，今天谈价格，明天谈条件，买卖双方都有时间消化和调整。
尤其是三百万以上的房子，买家多出十万、二十万，不是一个轻松的决定。拍卖要求几分钟内作决定，而私下谈判可以持续几天。对一些买家来说，后者更容易接受。
另外，Balmain这类房子本身差异就很大。有没有车位、地块大小、Heritage、装修状况、格局和加建潜力，都会影响买家的判断。这种物业有时候不需要五个人抢，只需要找到一个真正喜欢、同时又有支付能力的买家。
当然，好的房子、价格合适，而且有三四个强买家，拍卖仍然是很好的销售方式。竞争一旦形成，成交价可能超过卖家预期。
但如果前期open home 已经做了几周，中介手里真正有兴趣的买家只有一两个，还坚持拍卖，就要考虑一个问题：
拍卖是在制造竞争，还是把没有竞争这件事公开给所有人看？
13 Terry St 最后的结果是307.75万。
卖家没有在拍卖场上卖掉，却在拍卖结束后的谈判中，基本接近了自己310万的目标。
所以卖房不一定非要追求拍卖现场的热闹。
有人抢，拍卖。
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