反对党领袖 Angus Taylor 最近不断把矛头对准工党的两项房产税改革——Negative Gearing（负扣税）和 Capital Gains Tax（资本利得税，CGT）。
他的说法非常直接，把工党的这些改革称为“toxic taxes”，认为这些政策正在打击房地产投资、影响住房供应，并把近期房价下跌与政府政策联系起来。联盟党也已经公开承诺：如果未来重新执政，将废除工党这次针对住房和资本利得的税制改革。
那么问题来了：
这两个税改到底还能不能取消？如果能，什么时候最有可能取消？
这可能才是澳洲房东和房地产投资者最关心的问题。
先说一个很多人容易误解的地方。
第一，这已经不是“工党准备改革”，而是法律已经通过了
今年5月预算公布以后，关于负扣税和CGT的争论非常激烈。很多人当时还在想，反对党这么反对，最后会不会通不过？
现在这个问题已经没有悬念了。
相关核心法案已经在国会通过，并于2026年6月26日获得御准，正式成为澳洲法律。
所以今天Angus Taylor再猛烈批评，也不能简单理解成“反对党正在阻止这个法案”。
这个阶段已经过去了。
现在真正的问题是：以后有没有可能再立一个新法，把它改回来。
这两项改革中，对房地产投资者影响最大的，首先是负扣税。
按照现在的法律，从2027年7月1日开始，住宅投资负扣税将主要保留给新建住宅。
真正受到影响比较大的，是预算公布以后购买二手投资房的人。
这背后的政策目的其实很容易理解：工党希望投资者如果要享受税务优惠，就尽量把钱投向新房，增加住房供应，而不是大家一起去抢已经存在的二手房。
第二个变化，则是CGT
过去澳洲投资者非常熟悉一个规则：
资产持有超过12个月，符合条件的个人投资者出售时，资本收益通常可以享受50%的CGT discount。
现在这个制度也要改变。
从2027年7月1日开始，新的制度将以成本基础指数化取代原来的50%折扣，同时对相关资本收益引入30%的最低税率机制。重要的是，新制度针对的是2027年7月1日以后产生的资本增值，并不是把你过去几十年已经产生的升值全部按照新规则重新计算。
所以对于长期持有投资房的人来说，也没有必要看到新闻以后马上恐慌性卖房。
那么Angus Taylor到底有没有可能把它推翻？
我的判断是：
短期内全面推翻，概率比较低；长期来看，确实存在可能。
原因是，因为法律已经通过了。
Taylor现在是反对党领袖，不是总理。即使他每天在国会里批评这个政策，也不能自己把一部已经通过的法律取消。
真正能够出现全面逆转的情况，最可能发生在下一次联邦大选之后。
Taylor已经明确承诺，如果联盟党赢得大选重新执政，将废除工党的这些税改。
但即使联盟党赢了，也不是Taylor第二天走进总理府，签个字，负扣税和CGT就自动恢复原样。
政府仍然需要提出新的修改或废除法案，然后经过国会程序，特别还要考虑参议院的票数。
因此，对投资者来说，现在千万不要按照“Taylor反对得这么厉害，这个政策可能明年就取消”这样的假设来买房。
但是，Taylor的反对是不是完全没有作用？
也不是。
最近已经出现了一个例子。
原来的负扣税改革出现了一个很麻烦的问题：夫妻之间因为死亡继承、离婚或者关系破裂而发生投资物业产权转移时，有些情况下可能意外失去原来的grandfathering待遇。
这个问题后来被称为“widow tax”。
Taylor抓住这一点猛烈攻击工党，而政府现在已经提出修正方案，准备保护因为配偶死亡继承或者婚姻关系破裂而发生产权转移的人，使他们不至于因为这种非主动的产权变化失去原来的负扣税待遇。
它说明整个税改短期内很难被推翻，但是其中不合理的细节完全有可能继续修改。
真正决定这两个税改命运的，可能不是国会辩论，而是房价和租金
未来一两年，我觉得真正值得观察的是三个数字：
房价、租金、新房供应量。
如果房价变得更容易负担，新房建设增加，首次置业者进入市场的比例提高，那么工党就可以说：你看，我们的改革有效。
反过来，如果投资者明显撤离市场，新房供应没有增加多少，出租房却越来越少，最后租金继续大幅上涨，那么Taylor就会获得非常强的政治武器。
对普通投资者来说，现在应该怎么办？
如果有人问我：“现在买投资房，要不要赌Taylor以后把政策改回来？”
我的答案是“不要赌”。
做投资测算的时候，应该按照目前已经通过的法律来算，也就是说，先假设2027年7月1日改革正常实施。
买二手投资房，就按照新的负扣税规则计算现金流；准备长期持有，也要把新的CGT规则考虑进去。
如果几年以后联盟党真的重新执政，又把制度改回去了，那是额外的利好。
但是今天花一两百万澳元买房的时候，不能把未来一次还不知道结果的大选，当成自己投资模型里的基本假设。
从目前的政治形势来看，我个人的判断是：工党在本届任期内主动全面撤销这两项改革的概率很低，但针对“widow tax”这类明显不合理问题继续修补的概率很高。真正可能让整个制度发生逆转的时间点，是下一届联邦大选之后。
所以，澳洲房地产投资者接下来真正需要关注的，可能不是每天两党在国会里互相说了什么。
而是看看一年以后：
房价到底跌了多少？租金到底涨了多少？投资者到底走了多少？新房到底多建了多少？
如果这四个答案对工党不利，那么Angus Taylor今天喊出的“废除税改”，就有可能从一句反对党的政治口号，慢慢变成下一届联邦大选真正影响澳洲房地产市场的一张牌。