8月29日上午，我在悉尼内西区连续看了三场现场拍卖。
结果是
一套由三组买家持续竞争，顺利成交；
一套只有一名买家出价，最后流拍；
还有一套从头到尾无人举牌。
三场拍卖距离不太远，却走出了完全不同的行情，也更能说明眼下的市场并不是简单的“涨”或“跌”，而是买家选择明显增多，对价格和物业条件也更加挑剔。
第一场是66 Brighton Street, Petersham。
物业为3房1卫1车位，土地约244平方米，建筑面积约190平方米，距离Fort Street High School约200米。房屋整体状况较好，带Heritage Overlay。
拍卖指导价200万澳元，PropTrack拍卖前估值为213.2万，估值区间195万至231万。现场约50多人围观，共有3组买家实际出价。
拍卖开始后的前3分钟无人开价，随后从210万起拍。价格一路经过215万、220万、225万、230万、231万，到232.5万时宣布On the Market。此后三组买家继续竞争，报价从233万、235万、240万、242万、244万逐步抬高，后半段又以1万、5000甚至1000澳元的小幅加价推进，最终以246.1万成交。
成交价比200万指导价高46.1万，约23.1%；比213.2万的自动估值高32.9万，约15.4%，也超过估值上限15.1万。这套房2011年成交价为90万，15年后成交价达到246.1万。
第二场是2 William Street, Annandale。
物业为3房1卫1车位，土地约212平方米，建筑面积约125平方米，地块约8米宽、26米深。房屋位于坡地，整体左高右低，带车位和Heritage Overlay，资料显示已有DA。现场约30人围观，但出价非常冷清。
拍卖师原本建议从190万起拍，现场无人响应。之后一名买家报出180万，接下来约3分钟没有第二个报价。
拍卖师随后以190万Vendor Bid把价格拉回卖方预期，但仍无人跟进，最终流拍。该房2018年以170.1万成交，2013年为104.1万，目前自动估值约210万，区间192万至228万。
若按190万计算，土地单价约8960澳元/平方米，但现场买家的最高实际报价仍只有180万，反映买卖双方至少存在10万澳元的直接价差。
第三场是66 Mansfield Street, Rozelle。
这是一套单层住宅，2房1卫，另有约3.8米×5.5米的阁楼空间。土地面积估计约190平方米，室内建筑面积约90平方米；后院面积尚可，并带rear access。现场大约有十多人围观，但真正准备出手的买家很少。
拍卖过程中，拍卖师曾主动建议已经注册的买家从150万开始出价，但没有人响应，全场没有出现任何正式报价，最终零出价流拍。这个细节很值得注意：拍卖师已经给出了明确的起步价格，买家仍不愿举牌，说明他们要么认为价格还需要下调，要么对房屋面积、格局、后续改造成本等因素仍有顾虑。
同一个上午，三场拍卖分别出现三组竞争、一人出价和零出价。
Petersham的房子因为屋况、车位、面积和学校位置等条件获得追捧；
Annandale虽然有人感兴趣，但买家价格明显低于卖方预期；
Rozelle则连试探性报价都没有出现。
拍卖现场给我的感受是，市场里并不缺围观者，也不完全缺资金，但买家已经不再因为“拍卖”两个字就追价。
条件匹配、定价合理的房子仍可能形成竞争；有明显短板或价格预期偏高的房子，即使位于内西区，也可能在拍卖现场遭遇冷场。