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翻新房屋，一定无法回避的问题，就是房子每个部分有多长的使用年限。

虽然房子和房子不同，相同部位用料不同，导致使用年限也会有差别，没有一个绝对准确的使用寿命。

在此，我们只是探讨在正常情况下每个部分的大约使用年限，或许你碰到的案例比这个更长或更短，有个体的差异。

屋顶

石板、砖质屋顶可使用50年以上

木质屋顶约30年

沥青瓦大约可使用20年，

大雨，雪、霜和暴风等恶劣天气会缩短使用寿命。

空调系统

平均可使用10至15年，定期维护有助于延长使用期。

屋檐排水沟

铝质排水沟约可使用20年

窗户

木质窗户可使用30年以上

铝窗则使用15至20年

热水器

电热水器或gas热水器通常可使用10年，

家电用品

绝大多数的常用大型家电用品使用期不会超过15年。

冰箱6至15年、洗衣机及烘干机 8至12年、洗碗机8至10年，微波炉大约可使用9年

调查发现，消费者多半喜欢追逐最新潮流和功能，在家电用品用坏之前就先换新。

根据经验，家电系统已使用六、七年以上而且修护成本超过全新系统的一半以上，不如索性买新的。买新品往往也比较省电、耗能费用相对较低。

究竟该换新或者花钱修理？应根据平均修理费、维护费、换新费用及专家建议来衡量。

阳台

受气候影响，阳台或deck的使用寿命长短不一，木质阳台可使用20年，气候干燥的地区使用期长达25年，而在湿度大的地区只能使用10至15年。

门

外面的门如果采用钢或木材可使用几十年，使用年限甚至跟房子一样。

纱门约可使用40年，塑料门约20年。

地板

木质地板可使用至少100年

大理石和板岩地板如果维护得好也可100年

石砖地板可使用75至100年，

多数地毯每8至10年换新。

其他常见的部件还有

外墙涂料： 15年

厨房橱柜：30-50年

厨房水龙头：15年

厨房水槽：5-10年

厨房炉灶：13-15年

洗衣机：10年

烘干机：13年

洗碗机：9年

浴缸：20-50年

淋浴间：20-50年 看防水质量

为什么你买房获取的信息不对称？因为市面上绝大部分文章是“王婆”写的

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资

一般来说，如果您扩大现有房屋的面积，增加一扇可以看到邻居的窗户，这些需要Council（康嫂）批准。

如果您不确定您的项目是否需要批准，请访问房屋所在地council的网站并查找“development部分”，也可以带着你的计划和图纸直接到council询问。

如果您的项目完全是在室内，而您只是翻新厨房或浴室、刷油漆、换地板，那么这是一个灰色区域，一些council爱理不理，但有些康嫂却查得很严。

很多进行内部翻新的买家没有向康嫂申请，潜在规则虽然如此，但其实申请也有好处，那就是下一个买家可以在康嫂里查到翻新记录。

不申请的好处是可以不用等DA和CC（或者CDC），直接开工，同时省了PCA的检查。坏处是康嫂如果发现会上门检查，没有违规的可以继续，违规的会责令停工，严重的会让拆除违建部分。

如果您的翻新项目需要council批准，建议您在找builder之前找一个建筑师画图，确保让建筑师知道您想干什么，以便TA设计方案并递交申请。

笔者的旧房翻新课即将上线，通过大量案例详细讲解了旧房翻新过程中的酸甜苦辣，感兴趣的同学请私信。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

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你一定看到过内城区附近的排屋，看上去有点像townhouse，但和townhouse差异很大，排屋是澳洲最难买到的房产类型之一，其中还隐藏着一些局外人看不懂的秘密。

跨越新世纪后，排屋供不应求，价格一路攀升，原因是那个时期的房产根本就不再建造，随着时间的推移，且买且珍惜。

对于购买者来说，排屋是一个挑战，因为尽管多年来排屋一直在进行维护，但100年前的平面图通常不适合现代人的生活，那么精明的装修者如何在改造排屋的同时实现价值最大化呢？

改变原来的平面图

典型的排屋装修通常会看到卧室位于建筑物的前部或楼上，厕所洗衣房在后，翻新方案是拆除靠后院不符合新时代潮流的部分，以创建链接室内外的开放式空间。

新时代的浴室通常位于排屋的中心，靠近卧室。但在上世纪初，大多数排屋刚建成时，后院更像是一个公用的功能区，用来洗衣服和放厕所。在那些遥远的日子里，厕所在屋子的外面，浴室通常位于房屋的后面，而厨房在中间，卧室和起居室在前面。

没有谁想跑到后院上厕所，更希望厕所在室内，所以，这是翻新排屋的一个重要改变事项。将管道从房子后面连接到房子中间是一个巨大的成本，翻新买家要注意这一点。

改变原来的平面图，将通往后院的门改为一个宽敞的折叠门是排屋翻新的一个重要特征。

保持排屋原有结构

排屋是一个世纪老人，因此可能需要结构工程师参与以确保该物业在结构上完好无损。

请遗产保护专家指导一下，开始旧貌换新颜，包括很有特点的铁栏杆、拱门、线条、天花板和壁炉，应尽可能保留时代特征，这和council的要求一致。

尽可能做最少的改动是笔者的建议，原因有二

任何改动都是要花钱的。

改动太多，就会失掉其时代特征。

翻新者要把握少改动这个原则，尽量保持原样，这既是对自己钱包的尊重，也是对排屋历代主人的尊重。

巧用自然光

排屋的侧窗较少，所以，应尽可能安装天窗，并在后部使用双折门，这也可以改善通风。

如何使用自然光？

房屋开窗的方式通常是前后左右，但排屋有另外一个窗，那就是面向天上的窗。当觉得光线不够时，可以考虑开天窗。

尊重邻居并和其沟通

由于排屋都是老房子，而且房子挨着房子，寸土寸金，所以，排屋装修具有复杂性。

排屋通常有公用的的墙壁，你在自己家里敲敲打打，邻居听得清清楚楚。

在装修的每个阶段都应可能商量邻居，在公共墙上施工通常要征得他们的同意。

最后，想提醒你，排屋位于很昂贵的内城区，要考虑下一任买家最希望看到什么，但在装修上花钱太多会影响项目的盈利，要寻找好平衡点。

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今天来谈一谈为什么我要开地产投资课，相比大把的房产中介，地产培训真是小众行业，既不挣钱，也不热门，为什么呢？

我们先思考一个问题，究竟是你看中的房子重要，还是你对房子的认知重要？

如果你提升了认知，deal还会再找到，如果认知不足，买房就像撞大运。

古人云，千里马常有，而伯乐不常有。

套用到买房，就是，好deal常有，而识货者不常有。

我的存在就是教你寻找最佳deal，如果认知不足，就会一叶障目，不见泰山。

有些买家，以为找deal简单，其实，买家想要找到一个好的deal，需要满足三个条件

第一， 一定的资金，就是首期和贷款额度。记得小时候吵着爸爸妈妈买玩具吗？那就是资金要求，没有钱，再好的玩具（房子）也买不着。

第二， 掌握了足够的找deal方法和技巧，如果是地产小白，即使碰到好deal，也会视而不见，失之交臂。

第三， 在大量的的deal中训练眼光。每天上网搜一下房源，挑一个中意的房源做20个调查，眼光迟早会练出来。

澳洲House找deal课究竟教什么？课程目录剧透！

写到这里，买家已经知道笔者的良苦用心，我的存在就是授之以渔哦，掌握方法后，何愁找不到鱼（好deal）呢？

学习是一件苦差事，特别是那些刚入职场，又要养育下一代的中年人，能抽出时间来学习，太难了。也有人说，学习是一件反人性的事，就像逆流而上的三文鱼，太苦了，也太难！

花钱学习通常短期内看不到直接的功效，对于很多买家来说，能省就省哦，花1000澳币出去玩一趟是一个很容易的决定，而花1000澳币学习一个地产投资课却无比艰难。

但是，买房也是一件吃苦在前，享受在后的事情，不花时间学习，根本无法改变和提升认知。客观事实是，你永远买不到超越你认知的房，就像井底的青蛙一样，只有从井底跳出来，才发觉好大一片天。

一位买家本打算委托我帮她买二手房，找着找着，还是去买了一个新的。其实，这非常好理解，卖新房的sales会投入时间和精力给买家讲解新房的好处，而二手房中介通常是一副爱买不买的样子，没功夫培养买家对二手房的认知。当买家的认知偏向新房时，买的当然是新房哦。各种房源都有其特定的优势，新房也不例外，所以，或许她的决定是对的。这个例子只想说明，你的认知是什么，买的就是什么！

要想得到倍增的回报，在提高认知的路上就得付出倍增的努力。努力提升认知的人眼光会更独到，财富无疑会增长得更快，如果能帮到其中一些买家，对于笔者来说，是莫大的欣慰。

笔者目前只提供三种课程，找deal，旧房翻新和VIP辅导，想了解的请私信。

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Glebe 位于悉尼中央商务区西南 3公里处，是Sydney City Council的一部分。

Glebe 被悉尼港的Blackwattle Bay 和 Rozelle Bay 包围，Ultimo位于其东部，Forest Lodge 位于其西部。南部边界 是 Parramatta Road 和Broadway

房屋介绍

上世纪的房屋保存完好，建立了专门的Heritage Conservation Area, 由于靠近CBD及悉尼大学SYDU、悉尼科技大学UTS和澳大利亚圣母大学，它深受在市区工作的白领和学生的欢迎。Glebe 是背包客旅游的热门目的地，Glebe Point Road 的酒吧和咖啡馆深受他们的喜爱。

Glebe house中价位2.18M，周租金900澳币，中位土地面积145平米，Days on market 37天，十年平均增长率7%，

Unit中价位近90万，周租金500澳币，Days on market 50天，十年平均增长率4.76%，

名称由来

“The Glebe”是 1790 年总督亚瑟·菲利普授予第一舰队牧师理查德·约翰逊牧师的 162 公顷（400 英亩）土地。

历史遗迹

Glebe Town Hall

一座列入遗产名录的市政建筑，从 1880 年到 1948 年开放时用作 Glebe 市政厅的所在地。自当年与悉尼市议会合并以来，该建筑已被用作音乐会、排练、舞会、派对和会议。

Rozelle Tram Depot

从 1904 年开始分阶段建造，是悉尼现存最大的有轨电车车站，也是新南威尔士州剩余的五个有轨电车站之一。运营到1958 年 11 月 22 日停止。目前该车厂有六辆历史悠久的有轨电车，其中一些可以追溯到 1930 年代。

四邑庙(关帝庙）

位于爱德华街，始建于1898年，由来自中国广东四邑的华人移民建造。它为该地区早期的华人提供了一个聚会地点，并且今天仍在使用。

运动和休闲

温特沃斯公园 (Wentworth Park) 与 Ultimo 接壤，设有赛狗跑道。

Glebe 滑板坡道位于RozelleBay旁的 Bicentennial Park，在 Glebe和 Annandale 之间。

教育

学校包括

Glebe Public School（Glebe Point Road）

St James Catholic School（Woolley Street）

Forest Lodge Public School（Bridge Road）

St  Scholastica’sCollege（Avenue Road）

Sydney Secondary College(Blackwattle Bay）

交通

Transit Systems Sydney

Parramatta Road上有十个以上的巴士线路直通市区

431 路从 Martin Place出发，途经 Castlereagh Street、Broadway和 Glebe Point Road，终点为 GlebePoint。

433 路从中央火车站铁路广场出发，沿Glebe Point 路开往Balmain。

Glebe Point Road 有State Transit 的 370 号路线提供服务，该路线从 Leichhardt 经 Newtown、Alexandria 和新南威尔士大学到达 Coogee。

悉尼轻轨网络的 Dulwich Hill Line 在Glebe有两个车站，Glebe 和Jubilee Park，从 Glebe 到中央火车站的旅程只需不到 20 分钟, 但住在Glebe的人搭乘Bus的人远多过轻轨，因为巴士线路更多，直线距离更短，乘坐时间更短（大约十分钟）。

下图 Broadway Shopping Centre

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有一个刚从国内来澳洲的买家问我，“在澳洲，买房为什么一定要请律师呢？”

我明白他的意思，就是想知道律师能帮买家做什么？

在澳洲买房，律师的作用是确保物业产权从别人的名下转移到你的名下。买卖双方都有律师参与是澳洲房产买卖的一个重要特征。

今天只谈买方律师，他全权代表买房者的利益。记得第一次在澳洲买房时，律师意味深长地对我说，“在整个交易过程中，只有我是全心为你服务的。”

其实，还有一个人在全心全意为买家，那就是买家代理，但大部分人买家还没有认知到买家代理的价值，或者没有找到值得信任的买家代理。

揭秘—-澳洲地产买方代理中介靠什么吃饭？

回到正题，买方律师能为买家做什么？

澳洲购房有复杂的法律程序，只有专业的律师和产权转让师（conveyancer）才能担任。

1、买家律师通常会提供一份说明，告知买家和律师的关系，律师的收费标准和双方的权利义务。

2、一个律师只能为一方工作，除非特殊情况，买卖双方明确知情和同意，这样做是为了避免利益冲突。

3、买家律师职责包括：审查合同，解释合同，提供法律建议，核算settle时各种费用的金额，和卖家律师交涉settle具体时间等。

4，其他法律事宜

律师不为买家做什么？

律师只负责法律问题，不帮买家分析买价是否合理，不帮你分析投资回报、不帮你联系贷款。作为律师，只提供法律服务。

笔者不是专业律师，这里只是知识分享，碰到法律问题，请第一时间咨询您的律师。

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对买房人来说，判断房价涨跌是一件麻烦事，很多时候我们总在听这个说还要涨，那个说可能跌，让人不知所措, 不知道听谁的好！

有没有一个方法自己掌握了就可以查数据做出分析判断呢？

想预测哪个时间点房价达到最高是很困难的，但评估某区目前是否在高点区间并不难，王老师整理出以下四种数据帮你辅助决策

一   days  on market 待售天数 DOM

待售天数是房地产上市时间的度量。DOM统计数据定义为在接受报价或房地产经纪人与卖方之间达成协议之前，挂牌在市场上的总天数。通常，DOM值较大的房产的价格将低于DOM值较小的房产，买家会认为该房产可能定价过高或不太受欢迎。DOM也可以用作“温度计”来衡量房地产市场的温度。

如果你看到这个区的DOM在变大，说明有走出高点区间的趋势。

我教学员如何判断自己在某区买房的眼光是否成熟，那就是看中的房子有没有很快卖出去，很快卖出去，说明眼光成熟了，可以在该区真正下手买了。

二，拍卖清空率

拍卖清空率是指某一周或某一个月在拍卖中售出房产占参与拍卖房产总数的百分比：

计算公式为

拍卖售出物业 除以  参与拍卖房产 = 拍卖清空率

考虑到拍卖之前和之后的销售以及撤出拍卖的房产，清空率还可以有另外两种计算方式。所以，不同的统计方式，清空率数值稍有不同。

房产清空率是衡量市场好坏状态的指标。如果待售房产数量超过了买家数量，清空率就会下降。如果有很多买家，而只有少量房产待售，那么清空率可能会很高。

高清空率通常表明房地产市场很热，而低清空率则可能表明房地产市场在放缓。

如果一个市场的清空率低于60%，表明市场低迷，房价停滞或下降，这时候买家在市场上掌握更多的主动权。

如果清空率能够达到80%，则被视为高清空率，卖方在市场上掌握主动权。

房产清空率可以用来更好地分析目前是买方还是卖方市场。

2021年11月20日悉尼清空率71%，创20周新低，市场趋缓，但还是大于60%。

三  该区的三个月，一年，三年，五年和十年增长率

澳洲房市相对透明，买家很容易查到某区三个月，一年，三年，五年和十年的房价增长率的数据。

如果该区过去一年价格已增长20%以上， 并且还在增长中，谨慎购买。因为和一年前的买家相比，你已经多付20%的溢价。

如果该区过去一年增长10%，过去十年增长7%以上，说明该区过去十年价格涨了一倍，过去一年没有疯涨，可以研究一下。

四、房贷数据

房贷预批金额很大，说明市场很热，房贷预批金额很小，说明市场变冷。

不要以为我们是凭自己的实力在买房，绝大部分买家靠贷款买房，设想一下，这两年如果不是房贷放水，房价会涨得这么猛吗？

我们通常无法知道某个区的房贷预批金额，但整个国家或某个州的情况我们还是有办法知道的，凭房贷预批金额可以帮买家判断房价是否在高点区间。

房贷预批金额不断增加，说明买房热情依然强烈，在旺盛的需求下，房价短期不会下行。反正，如果贷款预批减少，房价会缓和或下调。

评估房价是否在高点还有别的指标，这里仅列举以上四种，根据笔者的经验，这四个指标可以帮买家做出判断。

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