有人说旧屋翻新吃力不讨好，有人说挣了好几十万甚至百万，他们究竟谁说得对呢？

也有人坦言，如果经验丰富，大部分情况下可以挣钱，但过程还是痛苦的。

 

旧房翻新的痛苦在哪儿呢？

 

好deal难找

 

请问市面上出售的房屋当中，需要翻新的多还是不需要翻新的多？

 

当然是不需要翻新的！

 

怎样从占比非常少的翻新deal中找到合适自己的deal？是不是很难呢？

 

一定，好deal难找。

 

即使你看中一个好的翻新房源，能否以合适的价格买到，也是一个大问题。

 

买房成本是翻新中最重要的一环，耗时耗力很难搞。

 

翻新过程很繁琐，容错率低

 

旧房翻新是一个非常繁琐的过程，要考虑从哪儿开始，到哪里结束，有点像写一个很难写的作业。

 

另外，在翻新过程中，买错材料，搞错工序都会导致或大或小的损失，如果这样的错误太多，翻新成本就会大增。

 

资金压力

 

旧房翻新需要大量的资金，在支付买房成本后，对于很多买家来说，后续的一系列工作都是在巨大的资金压力下开展的，盘算如何省成本是一定的。

 

需要很多经验

 

没有谁天生就会旧房翻新，笔者自己也是一路踩着坑走过来的。

 

回想我第一次做翻新，每晚躺在床上就想着那个杂乱的工地，装修工人不断要钱，工程又没有多大进展。

 

欣慰的是，经验靠一步一步积累。

 

翻新成本不断攀升

 

疫情下，材料，人工还有运费都在攀升。

 

时间成本的控制

 

做过翻新或建房的朋友有体会，为了等某一个材料，花几个星期甚至一个月。

 

有经验的施工人员同时占着几个工地，每周到你的工地干一天，本来一周的活干成了一个月。

 

完工的时间永远超出你的期望，这是我若干年的痛苦总结。

既然这么痛苦，旧房翻新还能做吗？笔者大声告诉你，能做！

过去十多年，我翻新了四个排屋和三个House，做过推倒重建。和专做建筑的相比，小巫见大巫。但作为一个建筑小白，敢于挑战自己未知的领域，也算迈出一大步！

 

大约统计了一下，我在翻新和建房方面花的冤枉钱不少，至少二十万。什么叫冤枉钱，就是如果拥有一定的经验，这个钱不该花。

 

换句话说，如果给我一个机会可以重做以前的作业，我至少可以省20万澳币，一笔不少的钱！

 

现在，我将自己的经验和教训和盘托出，就是想让翻新买家少走弯路。

说到这里，剧透一下授课内容。

 

刨根刨底讲解我做翻新当中的四个，既有失败案例（一个），也有成功典范（三个），从其中总结出翻新的重点和难点。

 

除实践总结外，还讲解翻新最关心的话题

 

旧房翻新难在哪儿？

翻新房源到哪里找？如何找？

旧房价格的选择

怎样做既有资本增值又有现金流？

 

哪些旧房适合翻新？

哪些旧房不合适翻新？

翻新之后是持有还是出售？

 

翻新和扩建，推倒重建的区别

翻新获利成功的条件

翻新的资金从哪里来？

 

如何估算翻新的费用（翻新预算）？

哪些地方最值得翻新？

哪些地方不值得翻新？

 

怎样挑选施工人员？选报价贵的还是便宜的？

发现要加活怎么办？

不得不增加预算该怎么办？

装修的顺序

 

如何管理contractor？

如何控制项目进程？

 

排屋翻新要注意什么？

翻新Before 和After对照

 

你也可以提出问题，如果带有普遍性，我会列入到课程的专题。

如果没有普遍性，我会单独回答你。

报读这个课程有哪些特殊的福利？

 

提供悉尼筛选过的华人建筑行业人员名录

怎样取得Bunnings Warehouse的折扣？

每个学员送一小时VIP，省了好几百澳币。

 

想报读这个课的同学可能会问到以下问题，一一解答如下

 

这个课程的价格？

这个课程限时优惠价1180澳币（9月30日之前），10月1日开始1280澳币

 

课程总共多少小时？

课程合计9小时，共五次课。前四次小班课，后一次为一小时VIP私人辅导。

 

小班教学吗？

限额招生8人，充分互动！

 

小班课起止时间

10月9日到10月30日，每周六晚7–9

 

两人同行，有优惠码？

两人同时付费，每人980澳币，合计1960澳币。

 

网络直播课吗？

对的，使用ZOOM作为教学平台。

 

房子不在悉尼也有用吗？

有用，房子地点不同，但翻新方法类似。

 

课后会答疑吗？

三言两语能解决的问题，会随时给你答复，不用付费。

在开课前和课程结束时都会提供答疑。

 

老师，我想进一步了解您的课，有免费试听吗？

今年已经讲过十堂免费课，提供免费课的视频链接。

 

老师提供免费咨询吗？

可以，手机0401-481-701

 

如何报名和支付学费？

接受澳币转账和人民微信支付，请私信支付方式。

 

提供Tax Invoice吗？

你付费后提供。

 

为什么你买房获取的信息不对称？因为市面上绝大部分文章是“王婆”写的

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。

讲完house找deal课之后，学员反馈收获很大，询问王老师的旧房翻新课什么时候开讲，我一直没有给肯定的答复。

除了忙之外，还有以下两点原因

 

第一，旧房翻新对于很多买家来讲是一个劳神费力的事情，我担心部分买家没有这个耐性。

 

第二，旧房翻新涉及到很多建筑材料和建筑施工的问题，我不是建筑专业背景，只是在翻新过程中不断犯错误不断成长，担心自己权威性不够。

 

但是，学员还是很期待，一位悉尼地产知名人士对我说，“王老师，我一直在等您的翻新课，以上两点担心是多余的！”

 

第一，对翻新没有耐心的买家不会来听这个课，来听的绝对掂量过。

 

第二，买家中建筑出身的毕竟是少数人，绝大部分买家也不是建筑背景，您来讲刚好合适，通俗易懂。我们要的是如何搞定翻新，不是干翻新！

 

过去十多年，我翻新了四个排屋和三个House，做过推倒重建。和专做建筑的相比，小巫见大巫。但作为一个建筑小白，敢于挑战自己未知的领域，也算迈出一大步！

 

大约统计了一下，我在翻新和建房方面花的冤枉钱不少，至少二十万。什么叫冤枉钱，就是如果拥有一定的经验，这个钱不该花。

 

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如何估算翻新的费用（翻新预算）？

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十几年前，笔者刚开始买房时，并不在乎找人验房并出一份验房报告。随着经验（JIAOXUN）的积累，对验房的认识逐步加深。

 

什么情况下需要找验房师验房？

第一，建筑小白，对建筑知识一无所知或知之甚少。

第二，发现有潜在问题，但不知道问题的严重程度。

第三，打算翻新，想找人确认翻新的细节。

 

什么情况下不需要找验房师？

第一，打算推倒重建。

第二，新房

第三，自己很懂建筑。

 

如何读验房报告？

验房报告很长，怎样快速读完又能抓住重点呢？

 

1   摘要部分要重点读

首先看摘要，在查看房屋详细信息之前，建议从摘要开始读。在这里，验房师为您提供引起关注的主要事项。这些信息可能是您和卖房中介在谈判中重点关注的内容。

 

2. 找到摘要对应的细节。

摘要后面会有对应的细节，在细节的页面会有详细的说明，验房师会注明需要维修，并会提供图片。

 

3. 估算维修的费用。

有经验的验房师会列出绝大部分需要维修的事项，你需要根据维修事项估算维修成本。估算维修成本的原因是为了估算购入价格。

 

不要一看到有维修就沮丧，其实，有些维修花钱不多，但因为卖相不好，可以找到一些under value的交易。

 

4. 再系统详细地读报告一遍。

在知道重点内容后，你既然已经花了好几百澳币，建议要从头到尾通读报告，以便最大程度了解房屋的状况。

 

5. 验房师是否有遗漏的地方？

因为你自己也看过房，对比一下你看到的房子和验房师笔下的房子有何不同，验房师是不是有遗漏的地方？ 如果您对验房报告有任何疑问，请进一步询问验房师。

 

6. 思考验房师是否客观公正？

验房报告有卖主提供的，也有买家请验房师做的，会有区别吗？ 不同验房师的报告当然会有区别，如果是卖主提供的验房报告，买家怀疑其客观公正性可以理解，但因为你自己也看过房，还是可以鉴别出验房师究竟有多大的客观度。

 

如果已经有卖家的验房报告，买家是否需要自己掏钱再做一次？ 还是回到上一个问题，如果你深度怀疑其客观性，可以和中介商量预约时间，中介是否同意也不确定。

 

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提到旧房翻新，很多人兴趣颇浓，但想到自己不懂建筑，不做装修，不是builder，就打起了退堂鼓。这种思维对不对呢？我们今天来聊一聊做装修和旧房翻新的关系。

和建筑沾边的行业挺挣钱的，做装修也不例外，但如果你打算买一个旧house翻新盈利，仅仅懂做装修是不够的，因为还有更复杂和投资金额更大的事在等着你。

 

首先，我们来算资金的投入。

 

假如在悉尼买一个破旧的house花100万（举例而已），花10万来翻新，翻新费用占比整个投入也就10%，做装修带来的优势从资金投入上讲也只有10%的优势，有人说，有的翻新比较贵，那我们多说一点，占20%，在总体资金投入中还是小头，左右不了整体局面。

 

其次，我们来思考，不会干装修会给翻新项目带来什么麻烦。

 

唯一的麻烦是在翻新过程中要找人来干活，可以找装修公司或builder来整体负责，也可以找一些熟手分项目包下去。总价10万的活，多花两万少花两万对整个项目不会产生大的影响。如果想自己省事，大可以找经验丰富收费稍微贵一点的人来做，多花10%的钱，省了很多的麻烦。10万的翻新费，多花一万，是一件很大的事情吗？不足挂齿吧！

 

最后，我们想一想，会装修给项目带来的好处是什么？

可以买到性价比不错的材料，可以省一些人工费，工程可以快一点完工，其他的方面并不多。其实，前面谈过了，省的还是10%之内的钱。

 

所以，笔者想阐述的意思是会干装修会在旧房翻新盈利中占有一小部分优势，但并不是压倒性的。

 

同时，笔者有一个很重要的提醒，不要因为自己不会装修就认为不可以做旧房翻新，其实，不会干装修也有好处，你可以将精力关注到更重要的事情上，比如这件事：

 

找到一个好的deal，笔者个人认为，找到好deal是旧房翻新中最重要的事情，没有之一。

 

你可以不懂怎么做一个浴室，但只要知道做浴室需要哪些材料，有哪些工序，难点在哪儿就够了，不需要成为一个做浴室的专家，也没有必要。

 

会做装修有点像一个人会做菜，是一个好厨师，但一个好厨师并不意味着就可以开好一个餐馆，餐馆越大厨师的功劳占比就越小。翻新项目越大，会干装修在整个事件中的功效占比就越小。

 

所以，不懂建筑的，不会干装修的，可以行动起来，研究一下旧房翻新盈利策略，到这个市场中分一杯羹。

 

文末告诉你，其实我就是一个不懂建筑，不干装修但从事旧房翻新十多年的人，打算开一个课，讲讲我的酸甜苦辣，同时将经验传授给你，链接如下

旧房翻新如何少花20万冤枉钱？终于有办法！

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

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发送一张森林小屋的名片给你

 

人口 4,583（2016 年人口普查）

 

密度 15,300/km2（40,000/平方英里）

 

邮政编码 2037（和Glebe共一个邮政编码）

 

面积 0.3 平方公里（0.1 平方英里）

 

她的邻居有Glebe(格利伯)  Annandale (安嫩代尔)  Camperdown (坎珀当)

 

Forest Lodge 位于悉尼中央商务区西南 4 公里处，是悉尼市政府辖区的一部分。

 

社区中心

Ross St (罗斯街)和相交的St Johns Road (圣约翰路)构成了社区的中心，这里有少量酒吧、咖啡馆和古董店。该地区深受附近悉尼大学和悉尼科技大学的学生欢迎。

 

Forest  Lodge被认为是比邻近的 Glebe 更安静，但和Glebe 具有许多相同的特征。house主要是terrace (排屋），原来跑马场的位置新建了大量公寓，楼层都在八层以下，并不高。

 

(Forest Lodge 排屋）

这里有一家华人开的咖啡馆叫Forest Lodge Cafe ，老板年轻有活力，不少悉尼大学的学生以此作为活动和聚会地点。

 

学校

Forest Lodge 公立学校位于 Pyrmont Bridge Road 和 Ross Street 的相交处。学校排名位于NSW前10%，综合评分96分（满分100分）。

 

该小学的家长委员会非常活跃，乐于参加学校的各项活动和管理，大约有三分之一的孩子参加了学校的乐队，课后活动丰富多彩。

 

带有地标性的地点

 

Forest Lodge 公立学校

 

Glebe Town Hall 位于森林小屋和Glebe边界上

（Mount Vernon Street 和 St Johns Road 交界）

 

Forest Lodge Hotel 不大，但在社区居民中很有名（通常称为“The Flodge”），吸引了众多学生和家庭。曾于 2015 年、2016 年获得 TimeOut 酒吧奖，并于 2017 年获得提名。

 

历史名人—世界网球冠军Lew Hoad

 

在Wigram Road 和 Minogue Crescent 的交汇处可以找到 Lew Hoad Reserve，这是一个以 Lew Hoad 命名的小公园。霍德出生于 1934 年，在威格拉姆路 43 号（43 Wigram Road)长大。他在该地区学会了打网球，从 9 岁起，他每天都会去保护区旁边的警察男孩俱乐部，在那里他参加了拳击、摔跤、体操、田径、板球和橄榄球联赛。1952 年至 1956 年，霍德继续成为澳大利亚四支戴维斯杯冠军球队的成员，两次赢得温布尔登网球公开赛冠军，并在 1956 年成为职业网球运动员之前成为世界排名第一的网球运动员。该保护区于 1965 年以他的名字命名。

 

人口构成

 

在 2016 年的人口普查中，Forest Lodge 有 4,583 人。37.7% 的为学生，在这当中有55.7% 在高等教育或技术机构。通俗解读一下这句话，就是大学生占比很大，这和悉尼大学近在咫尺有关系。

 

在Forest Lodge，49.6% 的人出生在澳大利亚。其次最常见的出生国家是中国11.4%、英国 5.0% 和新西兰2.6%。62.4% 的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话，占 11.4%。对宗教最常见的回答是无宗教51.8% 和天主教 14.5%。

 

在跑马场公寓建成之前，华人比例并不高，建成后，华人比例增加。

伴随公寓的建成，公立小学的人数也在增加。

（在原跑马场位置新建的公寓）

在Forest Lodge 的就业人员中，有 6.8% 的人在高等教育领域工作。其他主要就业行业包括计算机系统设计及相关服务4.0% 和医务人员4.0%。

 

汽车使用率低于平均水平，只有32.9%的人开车上班，而全国平均水平为64.6%，因为离City太近，而公共交通又很方便。

 

在Forest Lodge 的私人住宅中，41.6% 是排屋和house, 55.9% 是公寓，目前House中价位2M，house平均租金850PW

文末告诉你，10月9日kevin将开一个旧房翻新课，讲翻新故事和酸甜苦辣，同时将经验传授给你，链接如下

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疫情之下，很多人收入缩减了，在预算不够的情况下如何做装修呢？

 

现在的装修，无论是什么工种，少则两百多澳币一天，多则七八百澳币一天，还有更贵的。

 

澳洲一套房子的装修，单纯的人工费远大于材料费，其中包括拆除，清垃圾，水电工费用，泥工费用，木工费用，油漆工费用，还有杂工。

 

从装修省钱的角度来看，人工是硬成本，除非是自己亲自动手，否则这笔钱用不好省。

 

作为踩过坑的人，粗暴提示一下，人工这一块一定要看质量，千万不要只看价格。做工好的师傅，费用都不会太低，而且活好的人很忙，不接受讨价还价，你不愿意付到哪个价钱他也不会闲着。所以，识人很重要。

 

笔者曾找过一个工人翻新浴室，价格稍微便宜一点，但完工不多久就漏水，不得不重做，前后加起来，费用更贵，装修周期更长，还给租客造成不便，各种教训不少。

 

既然人工这一块省不了，而装修预算又有限的情况下，该怎么来省钱呢？

 

首先就是要选简单的，不要复杂的装修。

 

复杂的装修风格不仅人工更多，而且后期购买材料更是一笔高昂的开销。在资金有限的情况下，建议用市面上通用的风格，不仅材料好买，而且工人做得多，出错概率低。

 

其次就是材料，在资金有限的情况下，除了水电、防水、油漆这些材料不能省以外，其他的材料可以琢磨一下省钱方案。比如瓷砖不要选一线品牌，可以选一些不太知名的品牌，费用至少能省一半。家具和电器可以货比三家，总能找到性价比合适的。

 

如果是房主提供材料，一定要在施工前采购好，否则会导致停工待料。

 

还有就是有些简单的活可以自己动手，如油漆和清洁基本可以自己动手，不仅省钱，还锻炼了身体，特别是周一到周五干脑力活的白领人士，周末干一些体力活，有利于身体健康。周末你到bunnings warehouse 看看， 并不全是五大三粗干体力活的人，拖家带口，小两口也不少。

 

最后提醒大家，行动前要想好装修方案，一旦决定后就不要修改，改方案是非常耗钱的。

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本文所指的浴室，含有马桶，洗脸盆，淋浴或盆浴， 而不是一个只供洗澡的淋浴间。

 

所以，本文所指的浴室具有洗澡，刷牙，如厕之功能。

 

女人特别重视浴室，浴室清洁工作女人通常比男人做得多，目的是让家庭成员在厕所里呆得很舒服。其实，男人特别喜欢呆在厕所，一位妻子调侃自己的老公，“要么在厕所，要么在去厕所的路上。”

 

既然男女主人都重视浴室，那么，我们在装修时要注意什么呢？

 

1. 优先选择大块的瓷砖

 

小瓷砖不仅贴砖的人工费高了，缝隙还很容易藏污纳垢，而大瓷砖的缝隙少，后期打理起来也方便。

 

2、浴室的地砖要有小的坡度 ，地漏的位置应该是最低点

 

为了使浴室排水速度快，不留积水，做好地砖坡度是关键的一点，当卫生间的排水口在最低点时，水就会自动往处于最低点的排水口流动，水就能迅速排出，维持卫生间的干燥状态。

 

实际操作过程中，没有经验的工人忽略了这一点，导致整个卫生间地面是平的，这样水就流不下去，造成积水。

 

3. 翻新前，将马桶的孔洞封起来

 

由于马桶管道横截面比较大，如果不封起来，施工时候的一些小东西如石子可能会掉到管道里，造成堵塞。所以，工人在开工前就会把马桶管道给封起来。

 

4.选择吸水率低，防水性好的瓷砖

 

卫生间维持干燥的状态，可以有效的避免发霉、发黄、水垢等情况的发生，而选择一款吸水率低、防水效果佳的地砖及墙砖就比较关键。

 

吸水率低、防水效果佳的瓷砖一来干的比较快，二来水分也不容易渗透进去，发霉、发黄、水垢等问题的概率就大大降低了，可以通过将水泼洒到瓷砖上，观察水的状态来简单判断，如果水呈露珠状就说明防水性比较好。

5.马桶旁预留插座

 

智能马桶越来越普及，不管你在装修的时候是否选择了智能马桶，都建议在马桶后方预留一个插座。 原因有二

第一，将来想用智能马桶，可以立即实现。

第二，上厕所看手机，有插座充电。

 

6、安装带托盘的卷纸器

很多人上厕所会带手机，装一个带托盘的卷纸器，就可以用来放手机，很方便。

 

7、建议选择台下盆

台下盆的设计打理起来很方便，不容易藏污纳垢。

 

8、做整墙的防水

有的师傅说防水只要做三分之二的墙面就可以了，不需要做整墙，其实不然，洗澡的时候会出现水花洒到上面的墙面。而且浴室比较潮湿，长年累月，会有比较重的湿气。所以，整墙的防水很有必要。

 

9、选择防雾镜子

由于卫生间环境比较潮湿，普通镜子完全看不清，每次洗完澡还得把镜子擦拭干净，而防雾镜子就可以避免这个问题。也可以选择防雾镜柜，具有很强大的收纳功能。

 

10、选择双杆毛巾架或浴巾架

有很多小伙伴以为双杆毛巾架，是两条杆子都用来挂毛巾的，其实不然，双杆毛巾架是两杆同时搭一根毛巾的，这样可以使毛巾通风透气，防止细菌滋生。 所以说，毛巾架建议买双杆的。

 

11、选择四防地漏

四防地漏的主要功能：(1)防返水 (2)防返味 (3)防害虫 (4)防堵塞

 

12、小户型安装移动门

 

小户型的卫生间，本身空间就有限，建议装移动门，要比平开门省空间。

 

不同的用户有不同的体验，出租用和自主用也会有一些不同，各位业主可以根据以上12条删减或补充，注意这些细节，你的厕所时光会更美好。

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