Uncategorised – 第 49 页 – KE 凯文地产学院

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资

12/10/2022

Allambie Heights House中价位为270万澳币, 过去十年的平均增长率为12.74%

Kevin Education 2022-10-11 03:03

该区位于悉尼CBD东北17.5公里处，属于北海滩council管辖。

历史

Allambie 是一个土著词，意思是“和平的地方”。 1918 年，一个以该名称命名的庄园被拍卖。原住民很可能使用一条大致沿着今天现有的 Allambie 路的“山羊轨道”进入附近曼利的海滩。该区是在 1940 年代末和 1950 年代初开发的。Allambie Heights邮局于 1961 年 2 月 1 日开业。

Allambie Heights的许多街道都以著名的战斗（尤其是澳大利亚军队服役的地方）和二战著名的盟军政治领导人命名。这些包括莫尔斯比广场、欧文斯坦利大道、韦瓦克广场、基拉路、利比亚新月、德尔纳新月、托布鲁克大道、蒂亚德鲁游行、安齐奥大道、罗斯福大道和丘吉尔新月。

人口统计

根据 2016 年人口普查，Allambie Heights有7009 居民。 71.0% 的人出生在澳大利亚。最常见的出生国家是英格兰7.6%、新西兰 2.1%、中国 1.8% 和意大利 1.6%。

83.9%的人在家只说英语。在家使用的其他语言包括普通话 1.8% 和意大利语 1.6%。

对宗教信仰最常见的回答是无宗教信仰 33.7%、天主教 28.1% 和圣公会 18.1%。

商业区

Allambie Heights 的主要商业区包括 IGA 超市、报刊亭、咖啡店、Chubby Fish and Chip 店、披萨店、印度店、泰国店、礼品店、面包店、社区中心和当地小学。它也是 Warringah 水上运动中心的所在地。

该区有一些退休村，包括意大利斯卡拉布里尼村和德国路德会之家。还有一些残疾人护理中心，包括 Sunnyfield 协会、脑瘫联盟和 Allambie 特殊学校。

教育

Allambie Heights 拥有三所学校：

Allambie Heights小学

Arranounbai school

The beach school

公园

Allambie Heights 南部与曼利水坝保护区（也称为战争纪念保护区）接壤，这里是许多动植物物种的栖息地，该地区还拥有许多澳大利亚原住民岩刻。

在北部，Allambie Heights与艾伦比公园接壤，其中包括小片热带雨林，被小溪和瀑布一分为二。近年来，丛林大火摧毁了大部分丛林地区，但这是澳大利亚生态循环的一部分，森林的再生速度相当快。

房价

去年，Allambie Heights 的房地产投资与全国其他地区相比表现良好，房价中值上涨了39.35%。

根据该区当前的房价中值，房地产投资者可以获得每周 920澳币的租金收入，房产上市天数为22天。House中价位为270万澳币, 过去十年的平均增长率为12.74%。

Allambie Heights 在NSW出租物业收益最高的郊区名单中排名第 1000 位，回报率为 1.77%。

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12/10/2022

Rachel北海滩买房记：168万买到560平有景house

Kevin Wang Kevin Education 2022-10-11 03:03

Rachel北海滩买房记：168万买到560平有景house

Rachel在今年8月20日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在10月1日成功交换合同，前后历时40天，可谓速战速决，这是她首次买house，能有这样的结果她相当满意。

Rachel的学习能力特别强，在学完《找deal课程》后马上就能将目标房源的20个调查，共50个事项的调查结果一一列出来，速度和效率一流。

我对她找的第一个house房源印象深刻：大马路，斜坡的下方，板房还是破的，非常佩服她挑战扣分项的勇气，但只用勇气还不行，还得要看到扣分项带来的困难和麻烦，我逐一帮她分析。

她偏向找一些需要翻新的house，甚至是大翻新的house，但我知道她从来没有做过翻新，家庭成员里也没有这方面的背景和经验，就帮她修正这种想法。像她这样的非经验人士，想翻新只能从小翻新做起，先后帮她否了几个翻新成本无法精准预估的房源。

在她做完房源的基本调查后，我会在当晚或第二天晚上zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括房子的加分项，扣分项，出价策略等。经过学习，我感觉她的买房分析能力提升很快，已经超过市面上大部分买家。

她看过的房子列举如下（非全部），最后买到的house地址出于隐私考虑不公布。

45 Allambie Road, Allambie Heights

主路，大斜坡，非常旧的板房，我建议她放弃。

215 Headland Road North Curl Curl

这一笔好交易，但刚发现还来得及出价就被别人取消冷静期买走了。

14 Anzio Av Allambie Heights

12 Warrington Av Epping

9 Rounce Av Foreville

57 Wabash Av Cromer

10 Grayling Road West Pymble

Rachel最后买到的house土地价值94万，168万成交，卖家90岁，急于脱手这套house，要价很合理。House建于70年，砖房，但没有任何裂缝，可拎包入住，而且因为位置高，窗明几净并有景。

Rachel所购house的隔壁是去年成交的，土地面积和建筑面积差不多，但价格贵了20多万。

这条街的大部分house去年的估价基本在200万以上，并以自住为主。

Rachel提过的问题有（列举部分提问，非全部提问）

Easement 在driveway上，对房价有多大影响？

沿着fence 有Sydney Water 的排污管道对房价有何影响？

离医院600米好吗？

离小学直线距离100米有何利弊？

门牌号14的house可以买吗？

离墓区直线距离一公里有影响吗？

房子在flood Planning area是不是house在洪水区？

当然还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和学员一起探讨提升。

本文上方的录音是Rachel买房成功后为帮助更多买家所作的访谈，点击即可播放。

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12/10/2022

Concord 4房近600平，售价240万；Malabar靠海663平售价268万

Kevin Wang Kevin Education 2022-10-11 03:03

10月8日，200多万预算，悉尼本周house好deal

地址：7 Cross Street, Concord NSW 2137

成交价：240万澳元

地价占房价比：67.5%

这栋位于Concord、拥有两间浴室两个车位的四居室房产在10月8日的拍卖中售价240万澳元。

房产占地581.7平方米，宽度12.8米，深度45.72米，地处静街，自住率达78%，位于死胡同街道，拥有极佳的自然光线。

该房产有独立的生活、用餐和学习区，有带顶棚的露天甲板，并配有阳光花园和游泳池。

这里有四间宽敞的卧室，其中两间配有吊扇。不仅如此，还有carport和宽敞的储藏室，以及私密且安全的前花园和带顶棚的前廊，每季度council费仅396澳元。

该房产拥有超私密的户外区域，位于绿树成荫的街道，方便前往社区公园、购物、学校和前往CITY，离north Strathfield火车站770米。

而该房产的缺点是，前院稍低于街道，位于Concord但靠近North Strathfield的边界。

它入选上周好deal的原因有二：

原因一，土地价值162万澳元，地价占房价比67.5%。

原因二，同街道4号house今年5月6日售出，售价312.5万澳元，土地面积468.5平米（比本房源小113.3平米），土地价值125万澳元（比本房源低37万澳元），但4号比7号贵72.5万澳元。

10月1日，悉尼200多万预算，本周house好deal

地址：43 Lucas Avenue, Malabar NSW 2036

成交价：268.5万澳元

地价占房价比：71.14%

这栋位于Malabar的靠海房产，在10月1日的拍卖中以268.5万澳元售出。

房产占地663平方米，宽度12.8/15.24米，深度40.54/43.59米，拥有独立起居区和3房2浴3车位。厨房经过翻新，室外有棕榈树环绕的泳池。

同时，这个物业具有翻新、重建 (STCA)的潜力，在规划STCA的同时，现有的房子也可居住。

本街自住率高达85%，在理想的位置提供优质的生活方式。房产对面就是公园，步行即可到达海滩，同时靠近高尔夫俱乐部，可漫步至商店和巴士站。

而该房产的缺点是，寻求高标准的买家需要进行翻新，同时有买家会介意该区有一个监狱。

它入选上周好deal的原因有二：

原因一，土地价值191万澳元，售价268.5万澳元，地价占房价比71.14%。

原因二，此house背后的38 Nix Av去年11月的售价为360万澳元，土地价值相同，38号土地面积少30平米，但43号house便宜了360-268.5=91.5万澳元。

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29/09/2022

Curl Curl 悉尼CBD东北 18 公里处，北海滩council管辖，house中价位379万

Kevin Education 2022-09-22 16:40

Curl Curl位于悉尼CBD东北 18 公里处，属于北海滩council管辖，该区是北部海滩地区的一部分。

地点

Curl Curl Lagoon 和Greendale Creek，将 Curl Curl 与North Curl Curl 分开。邻近郊区包括Freshwater（沿布莱顿街的边界）Brookvale 布鲁克维尔（沿哈伯德路的边界），温加拉是相邻的地方。 Curl Curl 海滩沿着东部边界延伸，一直延伸到 North Curl Curl 海滩。

海滩

Curl Curl 的海滩分为北和南两部分，Curl Curl 以北部海滩的冲浪运动而闻名。

Curl Curl 海滩有两个志愿冲浪救生俱乐部，South Curl Curl SLSC 成立于 1918 年，North Curl Curl SLSC 成立于 1922 年。从 9 月底到澳新军团日，北部海滩委员会雇用专业救生员在这片海滩巡逻。海滩的两端都有咸水岩池。

历史

Curl Curl 这个名字可能来源于达鲁克土著短语 curial curial，意思是生命之河。

Curl Curl Lagoon 这个名字最初是用于 Manly Lagoon，它在 Queenscliff 流入大海。在 Curl Curl 海滩排入大海的泻湖被命名为 Harbourd Lagoon，直到在 1980 年代作为更名计划的一部分更名为 Curl Curl Lagoon。 Manly Creek 最初被命名为 Curl Curl Creek，Queenscliff Headland 被称为 Curl Curl Headland。

1858 年，塞缪尔·贝内特（Samuel Bennett）（死于 1903 年）以 600 英镑的价格购买了位于格林代尔溪以南的 Curl Curl/Brookvale 地区的一处 80 英亩（32 公顷）的土地，直到1870 年代中期一直由 Bennett 耕种。这个地区后来被称为布莱顿公园。

人口

在 2016 年人口普查中，Curl Curl 有 2414 名居民。 70.1%的人出生在澳大利亚。下一个最常见的出生国家是英格兰，占 6.2%。 83.0% 的人在家只说英语。对宗教最常见的回答是无宗教 34.2%、天主教 27.4% 和圣公会 15.5%。

家庭住户占78.2%，是主要住户类型，单人住户占16.8%。每月抵押贷款支付中位数为 3100 澳币，远高于全国中位数 1755 澳币

环境

Curl Curl南靠砂岩山丘，东靠海洋，北靠 Greendale Creek / Curl Curl Lagoon。 1980 年，当地社区成立了 Curl Curl Lagoon Friends 以使泻湖及其集水区恢复正常。

从淡水海滩到 South Curl Curl 铺有木板路。

运动和休闲

公园和运动场位于 Curl Curl Lagoon 和 Greendale Creek 的两侧。

Curl Curl 青年俱乐部自1958 年以来一直组织足球和无挡板篮球运动。

Curl Curl 业余游泳俱乐部在春季和夏季期间在 South Curl Curl 岩石游泳池定期举办周六下午的游泳活动。该俱乐部成立于1966 年，每年都为所有年龄和能力的游泳运动员举办游泳赛事，从学习者到竞技运动员。

公共交通

Curl Curl 有 6 条巴士路线提供服务，

136 Manly 到Chatswood

139 Manly 到 Warringah Mall，

E65 South Curl Curl 到悉尼 CBD，

E76 Dee Why 到Wynyard，

E77 Dee Why 到Wynyard，

159 Manly 到 Dee Why。

学校

Freshwater Senior Campus 是 Northern Beaches 中学的一部分，面向 11 年级和 12 年级的学生，位于 Curl Curl 的 Harbourd Road 和 Brighton Street 的拐角处。

Manly Campus 是 Northern Beaches 中学的一部分，面向 7 至 12 年级的学生，位于 Abbott Road 和 Harbord Road 的拐角处，Curl Curl。

Stewart House 位于South Curl Curl 海滩的马路对面，斯图尔特之家于 1935 年 3 月开业，超过 150,000 名儿童受益于斯图尔特之家的住宿。

Curl Curl North Public School 是一所小学，位于 Playfair 路，靠近 Abbott 路。

房价

基于过去三个月房价中值的上涨，CURL CURL 上涨了 0.86%。

该区房价中位数上涨至379万澳币，三年平均年利润为 20.35%。

该区平均租金1597澳币每周，总租金收益率为 2.19%。

笔者在今年8月27日评论过North Curl Curl的一笔交易，链接如下

【8月27日本周好deal】北海滩靠海2公里3房占地645平米190万；Epping 4房占地651平米195万

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29/09/2022

House，买你不容易，维护也不容易。house维护絮絮念

Kevin Wang Kevin Education 2022-09-22 16:40

在悉尼买一个称心如意的house很难，维护一个house也不容易。

如果你家住的是自购的house，建议你养成以下习惯。

如果你是住的是租来的house，也请养成以下习惯，因为良好的习惯会伴您一生，不好的习惯也陪伴您一生，要知道，从租住变成自住，有些习惯可能变不回来。

以下是笔者近二十年来养护house的一点小总结，如果您能逐条看完，我必须为您点赞，因为读完已不易。

如果你已经这么做了，我愿意和你成为朋友，交流心得，因为做到太难。

维护一个house保持正常的状态，你需要当好一名清洁工，水管工，电工，油漆工，维修工，花园工，杀虫人员等等，下面请看你的职责

和清洁工相关的工作如下

清洁厨房抽油烟机过滤器

清洁空调的排风口过滤网

定期倾倒吸尘器内的垃圾

清洁洗衣机干衣机的过滤器

清理每个房间，防止堆积任何垃圾

不要将食物残渣留在水槽中或灶台上

清洁炉灶和厨房水槽边缘

每天花15 分钟整理日常用品

将任何障碍物或物品移离门口和楼梯

将遗漏在地板上的小物件还到原位

每年蒸汽清洁地毯

每年清洁内外墙壁

和电工相关的工作如下

熟悉各种电器的基本使用方法和原理，并教授给家庭成员

确保所有烟雾报警器的安全运行，并定期更换电池

如果不用，确保洗碗机、微波炉、烤箱和电热板以及洗衣机和烘干机处于关闭状态

检查排气扇的运行情况

考虑是否装太阳能

和水管工相关的工作如下

检查淋浴屏的底部是否出现水渍或霉菌污渍

检查淋浴间的相邻墙壁是否有水或霉菌（黑色斑点）

检查洗衣盆、梳妆台和厨房排水管的底部架子上是否有霉斑

检查水管头是否有滴漏

定期更换所有水龙头的水龙头垫圈，包括花园水龙头

定期更换滤水器、滤芯

定期更换淋浴水龙头的硅胶密封圈

定期更换梳妆台和厨房台面的周边密封剂

检查所有马桶的冲水按钮是否符合预期

运行热水装置上的泄压阀大约 5 秒钟，检查其是否正常工作

空调溢流管和热水器溢流管，要引流并保持干燥

和花园工相关的工作如下

定期割草

确保住宅周边的地表水能顺利排干净

定期清理屋顶树叶

定期修理树的枝条

去掉大树枯萎的枝条，防止伤人

定期清理排水沟

和油漆工相关的工作如下

检查房屋内外油漆是否有剥落，需要及时修补

定期给deck刷油漆

每隔几年做内外油漆

检查油漆剥落是否由于漏水导致，如果是，先要做防水

和杀虫人员相关的工作如下

发现白蚁隐患，定期排除

白蚁通常出现在非常狭窄和潮湿的区域，要注意通风防潮

不要将木材或建筑材料存放在您家的外部或地基下，因为这有利于白蚁的活动

每年进行一次针对蜘蛛和蟑螂的杀虫

根据需要进行年度白蚁检查

如果您的电表箱中没有白蚁处理通知，则说明没有处理。

想做旧房翻新？补课的机会来了，让你翻新不踩坑。赠送课程目录

和维修工相关的工作如下

检查屋檐是否生锈，是否滴漏

检查排水管是否衔接好

检查所有地砖是否开裂或鼓声

监测住宅旁边是否有积水

看地基是否开裂

检查墙壁和天花板是否有任何裂缝

定期检查屋顶瓦脊和瓦片

打开和关闭所有门窗，确保顺利开关

定期润滑门锁和合页

检查窗玻璃是否有裂缝

检查窗台内部是否有外部来的水渍

检查天花板与墙壁连接处是否有缝隙

检查墙壁是否开裂

衡量裂缝的标准，开裂分为以下 5 级

第一级：小于 0.1 毫米的细线裂纹

第二级：1mm 以下不需要修复的细纹

第三级：1mm -5.0mm的裂缝，但容易填补

第四级：5mm-15mm可以修复的裂缝，可能部分墙壁需要更换。

第五级：15mm -25mm的裂缝，需要进行大量维修工作，包括拆除和更换部分墙体。

特别大的裂缝需要咨询结构工程师。

爱什么就会为什么所累，当然有的人说找人做就是了，以上这么多条，有的合适找人做，有的不合适，自己能动手还是有优势。

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29/09/2022

9月17日悉尼house好deal：Summer Hill 6房需翻新house190万售出

Kevin Wang Kevin Education 2022-09-22 16:40

本周悉尼house好deal点评

房源一

地址：2 Bogan Street, Summer Hill NSW 2130

成交价：190万澳元

地价占房价比：98.95%

这栋拥有六间卧室、六个卫生间以及五个车位的房产占地557平方米，宽度12.19米，深度45.72米，位于安静的死胡同，有238平方米的内部空间。

该房产地理位置不错，步行五分钟即可到火车站。

不过该房产有一个重大缺点，即不能住人，需要翻新改造。

它入选上周好deal的原因有二：

理由一，557平米的土地在summer hill算大面积，土地价值188万澳元。

理由二，地价占房价比188/190=98.95%，接近100%，即以地价购入。

提示：本物业属于有建筑背景或有翻新经验的买家，新手请远离！！

房源二

地址：36 Plunkett Street, Drummoyne NSW 2047

成交价：231.2万澳元

地价占房价比：79.58%

这栋拥有三间卧室、三个卫生间和两个车位的单层独立屋占地505.8平方米，宽度10.06米，深度50.29米，有经典特色和华丽细节。

该房产有高天花板和装饰楣梁，抛光地板和壁炉。拥有505.8平方米的大地和广阔的花园。

该房产有带顶棚的大露台、凉棚、棚子、车棚，有足够的空间重新配置或添加第四卧房。

地理位置同样优越，靠近学校以及安静适合家庭居住的街道，并靠近Bay Run和海滨公园。

不过该房产有缺点，是一栋板房，并且需要看合同和验房报告来排除重大扣分项。

它入选好deal的原因有三：

理由一，超过500平米的土地面积，土地价值184万澳元。

理由二，地价占房价比1.84/2.312=79.58%。

理由三，同街道22号今年1月21日出售，售价283万澳元，土地面积334.4平米，土地价值135万澳元。

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29/09/2022

【答疑】华人好像挺介意买板房，我还是想问，板房能买吗？

Kevin Education 2022-09-29 14:56

我们华人看房有一个习惯，就是喜欢敲墙壁，看是砖还是板，为什么敲呢？说直白一点，觉得板房档次低，有的人甚至一见是板房就走开了。

板房能不能买，这是一个可以讨论（争论）的话题，我们今天就分为支持方和反对方来看一下各自的观点。

支持买板房的理由如下

A 通常比砖房便宜

B 好的板房和单砖相比成本并不低，而且有的很漂亮。

C 板房通常是靠桩子架起来的，防裂防地震。

D 如果是大地破房，推倒重盖省成本。

E 方便改门窗，方便修理。

F 方便改变颜色

反对买板房

A 保温隔热效果差，要花更多的电费。

B 觉得板房更容易惹白蚁。

C 双砖房看上去更气派结实。

D 板房使用寿命短。

E 住板房觉得没有面子。

F 租金比砖房低。

G 板房隔音差。

当然，也有客观派，一分为二地看问题

A 板房也有好房子，砖房也有差房子。

B 砖房一样有白蚁，单砖房子里面结构也是木的。

C 板房的外墙板是防火防白蚁的，白蚁最喜欢吃的是内部木板。

D 单砖房，出白蚁的概率不比板房低。

E 很多看似砖房的其实是单砖，就是把一层砖当作外墙，骨架还是木头的。

F 有的板房很贵，而且里面的装修很现代化，住着也舒适。

结论

A 如果你发自内心不喜欢板房，不要改变内心的想法，走自己的路，不买板房就好。

B 如果你喜欢板房，也大可不必在乎别人七嘴八舌，因为钱出自你的口袋，嘴长在别人脸上。

C 如果你正在犹豫纠结，就好好读读这篇文章，沉思一下自己究竟想要什么。

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29/09/2022

【奶奶房利弊谈】Granny Flat奶奶房建还是不建，这是一个问题

Kevin Wang Kevin Education 2022-09-29 14:56

在房市里溜达的买家，一定知道这个名词，granny flat，中文翻译成奶奶房。

笔者的理解是，年纪大的奶奶住在后院，既有独立空间，也方便和住在前院的孩子联系，典型的符合中国人理解的“一碗汤的距离”。

奶奶房里一定住的是奶奶吗？当然不是，NSW的奶奶房是可以单独出租的，其他州有自己独特的法律的，有的可以出租，有的不行。

奶奶房有以下特点

有自己单独的入口

有独立的厨房厕所和房间

没有独立地契约，不能单独出售

但在您开始计划建造奶奶房之前，要向当地议会查询您所在地区的法律法规。

同时，你需要核算一下在独立屋后面建造一套奶奶房的价值所在，这些就是您需要考虑的利弊。

优点有以下五个

优点一，创造一个多功能的空间。

在您的家中创建一个单独的区域可以有很多用途，比如

给老人用

给teenage用

作为客房

作为办公室

优点二，建奶奶房有许多经济实惠的选择方案

因为奶奶房变得很流行，所以有很多成熟方案可以选择。

优点三，可以单独出租

你也可以通过出租来增加一些额外的收入。并非所有州都允许出租奶奶房，要核查当地的规定。

优点四，可以短时间收回投资

在允许建造的情况下，奶奶房可以短期收回投资。比如每周租金为350澳币，建造成本为13万澳币，可以在七年多的时间收回投资。

优点五：提高了房产价值

一套奶奶房大约花13万澳币（不同大小或不同地区价格不同），大部分情况下，很容易帮助提高该house的房产价值。

事情总是利弊兼顾的，建奶奶房也会带来一些问题。

缺点一：资本所得税

很多奶奶房的业主往往忘记考虑一件事情，尤其是那些在自己的主要住宅上建奶奶房，用于出租要交资本所得税。如果您要出租主要居住house上的奶奶房以赚取收入，那么在出售该house时，需要交资本所得税。

同样的情况也可能适用于用作家庭办公室的奶奶房，这就是为什么在建造之前和开始出租之前需要和会计师咨询税务问题。

缺点二，出租奶奶房的一些潜在问题，如

额外的停车位

分摊水电费

开party等

缺点三，可能会降低house的价值。

一些质量差的奶奶房可能会影响整个house的价值，另外，有些潜在买家并不想要奶奶房只想要一个大草坪，可能会导致掉价。

同时，笔者发现，在有些地区，奶奶房并不流行，如果你非要建一个，可能会对您的house价值带来负面的影响。这就是为什么在考虑是否建奶奶房时，值得考虑您目前房产的风格和地域特点。

缺点四，审批流程

业主需要通过审批程序才能建造奶奶房。法律因州而异，如果您的房产属于好审批的，那么该过程会相对简单，只需要按照程序递交材料审批即可。

但是，对于不好批的，业主可能需要好事多磨，这将费时费力，要提前有心理准备。

虽然有以上四个缺点，但在笔者看来，大部分情况下奶奶房对house的影响是积极的。

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29/09/2022

Carlingford 4房900多平米大地只卖205万，兼论后院污水管问题

Kevin Wang Kevin Education 2022-09-29 14:56

9月24日，悉尼的华人学区Carlingford 一个四房900多平米的house拍场售出，吸引了部分买家的注意。

地址：54 Raimonde Road, Carlingford NSW 2118

成交价：205.7万澳元

地价占房价比：84.1%

这栋拥有四间卧室、两个卫生间以及三个车位的房产占地929平方米，宽度20.12/16.76米，深度48.51/48.46米，地处街道自住率90%，屋主为builder，盖给自己住，地比较平且无大树。

该房产有正式起居室+家庭区/日光室，带烧烤区的带顶棚露台，有私人后院以及维护良好的花园。

该房产的厨房整洁，带早餐吧。拥有四间卧室和一个家庭办公室，主卧室带入墙柜和卫浴套房。还配有挑高天花板。

不仅如此，这里有空调，安全车库和车棚，后方邻近Terry Creek公园，靠近保护区和Carlingford Court，由一个家庭持有60多年。

不过该房产有缺点，Sewerage从后院横穿，东西朝向，离繁忙路比较近，背靠reserve有排水沟。

它入选好deal的原因有三：

理由一，土地面积大，929平米。

理由二，土地价值173万澳元，地价占房价比为84.1%。

理由三，对于只有200万澳元预算的买家来说，虽然有以上四个缺点，但从性价比的角度看，是一个好deal。

有买家问，此house后院有排污管（如上图），能买吗?

如果污水管是在后院靠围墙的附近，这非常普遍，house一定要有污水管，不然厨房用水，厕所用水，这些污水怎么排走呢？

如果污水管离后面围墙几米到十米的距离，大概率也没关系，因为，你总得留一个后院，上面不会建房子。

污水管从house正中或偏中穿过的案例有，但不多，因为水务局（Sydney Water）也知道，这样会对屋主造成不便。

这里要提醒买家，万一碰到污水管，想在上面建房也是有办法的。污水管可以找人做concrete encase，做完后就可以在上面盖房，施工成本大约1500澳币一米，这只是参考价格，不同地区，不同施工难度，价格会有区别，或许更便宜或更贵。

下图由Sydney Water提供，有Conc Encased的标识

一位经验人士说，一般污水管是150MM的，主要要看污水管埋的深度，还要看有没有窨井，污水管如果埋深在2.6米以下，以污水管为中心线，1.2米（左右各0.6米）一般不允许建房子。如果污水管埋深超过2.6米，1.8米范围内（左右各0.9米）最好不要造房子。如果有窨井，以窨井为圆心，两米为半径的范围内不要建房子。

如果涉及到house加建或者推倒重建，通常是房主找到建筑设计师，设计师会按照房主的要求画图申请，画图前需要测量。

房主如果想DIY，非常难，作者曾经询问过水务局，回复如下

All applications to build must be made through our onlineservice Sydney Water Tap in.

Once you’ve registered, select Building Plan Approval’ andfollow the instructions to complete your application.

在申请过程中，可能会涉及到以下资料或其他资料

Storm water drainage plan（雨水排放计划）

Waste management plan（废物管理计划）

Structural engineers plan（结构工程师计划）

Basix certificate （Basix证书）

准备好以上材料送水务局审批，水务局会仔细审阅，根据图纸来推算新建筑会对水务局的设施（包括水管和其他设施）造成多大的的影响，所以，在买地时，能不碰水务局的设施是最佳选择，万一要碰，一定要找专业人士为你把关。

作者不是水务方面的专家，以上只是知识分享，供大家参考。

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