2023年12月16日悉尼的拍卖清空率全年表现最差，这在你的意料之外吗？

悉尼清空率12月16日下降了5.5个百分点，至57%，为2023年最低。

相信这在大部分买家的意料之中，也在笔者的意料之中。

有人说是因为RBA 2023年11月加息0.25%而导致的，只能说是原因之一，不能说全是。

我们不去探讨这其中的深层次原因，那将是一篇大文章。

笔者思考的问题是

据我观察，有一部分买家，钱已经ready，找房也有一阵子，为什么没有能在这个2023最低潮成功捡漏？

原因A

买家自己已进入圣诞休假状态。

原因B

担心银行休假影响交割时间。

原因C

觉得明年价格会更低。

原因D

觉得明年初价格短期至少不会涨。

原因E

这段时期已经盯着一两个房源了，但最后成交价格还是高于自己的期望。

我个人觉得，以上原因除了原因E之外，其他的四个原因都很牵强。

原因A 

自己已经进入圣诞休假状态。

如果真心买房，休假时间是可以调整的。

原因B

担心银行休假影响交割时间。

可以和银行确认，适当延长交割时间，卖家通常会同意，大家都要过节，不算什么问题。

原因C

觉得明年价格会更低。

不排除这种可能，但我个人觉得，下跌空间有限。

原因D

觉得明年初价格短期至少不会涨。

不排除这种可能，但我个人觉得，如果不涨，现在如果有合适的交易，提前出手也是可以的。

笔者经过近二十年的观察，发现绝大部分买家是买涨不买跌，不信你观察，大部分买家还是会在下一次房价涨的时候买，特别是在开始大幅上涨的时候买入，而不会在房价低潮的时期买入。

这是人性，真的很难改。

笔者一直想在这方面做点什么，拟振臂一呼，但响应者寥寥，所以，我已经放低心态，不干着急谈操心了。

庆幸的是，还有寥寥的响应者，那就和这些响应者深入聊聊吧！

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

随着建筑成本的上涨，建筑人工极度短缺，很多买家不喜欢买破房了，提到破房子就摇头。

但近一个月，笔者观摩了悉尼市区附近三场排屋的拍卖，这三个排屋都破得惨不忍睹，甚至无法进入，但拍卖现场用疯抢来形容一点都不夸张。

先说说12月16日的一场拍卖

14 Burton St Glebe

土地133平

非常破，中介为安全起见，被禁止上楼。

有后街出入

Land value 1.16m

三卧室，由NSW Trustee and Guardian代售，共25组买家注册

有六位买家参与出价，拍到1.7m后，仅剩两位买家，最终以181万成交。

成功买家建筑商Karl Dickey说，他计划翻新这处有白蚁的排屋，翻新后，他将根据市场形势，出售或出租。

笔者在现场看到，想注册的买家排成长队，原计划9点开始拍卖，导致推迟到9:20才开始。

拍场记录  （上图）

60多人围观, 拍卖出价记录如下

1300, 1400, 1500,  1550, 1575, 1600

1625, 1650 on the market

1660, 1670, 1680, 1690, 1700，

1720, 1730，

1735, 1740, 1745, 1755, 1760,

1770, 1780, 1785, 1790, 1800,

1810 sold

第二场拍卖

11月25日

14 Albert st Forest Lodge

3房2卫

有后街出入，可以加车位

占地149平

拍场情况

指导价180万，

约20多人围观，五组买家出价，出价记录如下

1800, 1820, 1840, 1850, 1860, 1870, 1900

1940, 1960, 1970, 1975, 1985，1990，

2000 on the market

2010, 2011, 2021, 2030

2031, 2040, 2050, 2060, 2070

2080 sold

至少需要50万翻新

第三场拍卖

11月19日

135 Pitt Street Redfern NSW 2016

4 Beds，2 Baths，占地200m², 无后街进入。

6米前宽，很破，至少需要50万翻新

拍场情况

50多人围观，共5组买家出价，激烈非常竞争

出价记录如下

2000， 2025， 2050， 2075，

2100， 2150， 2175，2200，

2225， 2230， 2240， 2250，

2260， 2270，

227万还没有达到保留价

出价最高的西人胖叔被请进屋谈价。

在等待宣布结果的过程中，一个买家公开质问中介，你们的指导价为170万，现在已经227万，为什么还没有on the market?

中介报以沉默！

当晚，我看到了成交结果—-230万！

思考

现阶段，为什么绝大部分买家不愿意入手破房，但City附近的排屋依然这么抢手？

原因如下：

排屋区几乎没有新房，全是百年老房，翻新后它就是这条街最靓的仔！

这三个排屋离市区仅三公里，房源有限，且买且珍惜！

你怎么看以上三笔交易l ， 欢迎留言!

笔者关于排屋区和古迹保护区的文章汇总如下，并有《旧房翻新课》，汇总如下。

原创长文：排屋，文物保护区的房子和文物建筑能买吗？

想做旧房翻新？补课的机会来了，让你翻新不踩坑。赠送课程目录

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

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假如您是一位业主，想给奶奶房装独立电表吗？

如果想装，很简单，找一个二级电工，可以通过安装电表并对现有电表箱进行必要的更改就可以。

什么是辅助住房电表？

辅助住房电表（如奶奶房）是一种将电力消耗与其他居民分开的电表。这使得居住者可以收到单独的电费账单。这可以避免账单分摊的争论。

您可能认为连接辅助住房时安装分开的电力表不重要，但有几点重要的事项需要考虑：

A 这会让事情变得更简单。

B 根据您的辅助住房建筑流程，这可能是法律所必需的。

C 不会有任何争论。

D 它可以让您脱离较高的消耗档位并节省费用。

花钱分电表是否值得？

我们经常听到客户说分开电表不值得，这是不正确的。分开电力表并添加辅助住房电表可以节省费用。

通常，房东将水电费包含在租金中。如果租户不负责他们的电力使用，他们更有可能在不必要时开灯和使用电力设备。

将您的电表与租户的电表分开也可能通过使您脱离较高的消耗档位来降低您的账单。

拥有单独的电表还将消除在账单分摊方面带来的麻烦，并防止产生分歧和诉讼。

您可能需要分电表的原因

如果您是一位拥有额外空间的业主，将住宅分成两户、将车库改建为居住空间或在后院增建辅助住房可能是非常有利可图的投资。

但当您分割空间或增建附属建筑时，您还需要确保所有电气线路已分开，以便安装单独的电力表或辅助住房电表。

辅助住房可以是附属的或独立的。它们已经成为家庭带来额外收入以及安置年迈父母的流行方式。

奶奶房提供了很多好处

A 提供额外的居住空间。

B 增加了更多人员在财产上的安全性。

C 提升了财产价值。

D 提供额外收入。

【奶奶房利弊谈】Granny Flat奶奶房建还是不建，这是一个问题

不仅安装单独的电表可以让收租金变得更轻松，当连接电力到奶奶房时，这可能也是法律要求的。

一些地区要求必须有独立电表, 但即使在您居住的地方不是法律规定，也建议您安一个以防止未来产生的问题。

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12月9日，是悉尼入夏以来最热的一天，我冒着44度的高温，看了五场拍卖。

天气很热，但拍场冷清清，看五场仅一场成交。

先说成交的一场

5 Holden st Redfern

2-1-0

占地108m2

3.81/3.05m frontage

地价55.1万

近火车线和火车站

近学生宿舍 scape

要翻新

拍场情况

Guide 1m

50多人在烈日下围观

有三组买家现场出价，出价记录如下

1100，1150，1200，1250，1275

1285，1295，1300 ，1310，1320

1330，1340，1350，1360，1375

1390，1400 on the market

1405，1410 sold

一个年轻local 获胜

你怎么看这笔交易，欢迎留言！

流拍的四场

流拍一

97 Derwent st Glebe
4-2-2
已翻新
12人围观
仅一组买家注册
拍卖师建议出价2.3 或2.4
唯一注册的买家只想出1.9

流拍二

75 Wilson st Newtown

3-2-1

排屋布局

四层，三房

地下层: 洗衣房 + 小厅 + 浴室

Ground: living dinning

level 1，2 rooms + 1 bath

level 2, attic room

拍场情况

2.2 guide

围观十多人，只有一组买家注册，

Vendor bid 2275,  流拍

流拍三

166 Baptist street Redfern

3-2-1

139 m2

Re built 2022/23

Corner position

卖家于2019年9月 $1.33m购入

Land value $1.15m

拍卖指导价$2.3m

租金Rental 1600pw（from agent ad)

感觉这个租金价格有点飘

20多人围观，无人注册

 

流拍四

2 Princes Street, Marrickville NSW 2204

5Beds 1Bath

很旧

拍场情况

15人围观

有3组买家注册

220万起拍，

然后无人出价

2500 vendor bid 流拍

总结：

有人说这是圣诞节前夕的短暂性冷清，但有人说这预示着明年的房市上涨乏力，你怎么看，欢迎留言。

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2022年悉尼原创地产文章138篇汇总

你知道有多少澳大利亚人拥有投资房产吗？

最新ATO统计数据

在澳洲税务局2023年6月份公布的数据显示

在2020到2021年, 纳税人数为1140万（11.4million）

拥有投资房总人数为2,245,539人

只有约20%的纳税人有投资房

71.48%的投资者拥有一套投资房（1,605,111人）
18.86%的投资者拥有两套投资房 (423,508人）
5.81%的投资者拥有三套投资房 （130，466人）
2.11%的投资者拥有四套投资房 （47,380人）
0.87%的投资者拥有五套投资房 (19,536人）
0.89%的投资者拥有六套或者更多的投资房 （19,985）

54%的房产投资者申报有投资损失(negative geared)

如果你有投资房，请仔细阅读以上数据，看看你的投资表现。

我们原以为自己身边遍布拥有众多投资房的地主，其实更多人只是拥有一到两个投资房，只有不到两万人拥有六个或更多的投资房。

为了进一步深挖，笔者还找到了2015年的数据进行对比

根据2015年澳洲税务局的数据，澳大利亚约有 205 万人有投资房，约占 2500 万人口的 8%。

数据显示，在这 205 万人中，大约 71% 的人只拥有一处投资房产。

澳洲税务局在2014–15统计数据显示

总计2,051,534人有投资房

1,468,949（约150万）人有一处投资房

383,505（约40万）人拥有两处

118,412（约12万）人拥有三处

43,239（约4.3万）人拥有四处

18,231(不到两万)人拥有五处

19,198（不到两万）人拥有六处

我们思考一个问题，为什么只有不到两万人有六处以上投资房？笔者分析如下

原因一

本来挣得不多，买自住房已经气喘吁吁，哪有钱买投资房？这一条不多解释，很好懂。

原因二

自住房买得太贵，将自己套住了。

有的买家有一些储蓄，但用力过猛，将资金全部砸到了自住房。自住房不能产生租金，越贵的自住房，越占用资金，如果通过贷款购买，利息不能抵税，所以，从某种程度上讲，自住房不能归类为资产，而是负债。

有专家指出，有贷款的自住房是一笔坏的债务，买得越贵，债务越重。

原因三

有的人挣得不少，但舍不得交税。

银行贷款是要看投资者的报税收入，如果舍不得交税，那么税务报表必然难看，这影响到购房者的贷款能力。也就是说，表面上看是“省了”税，但影响自己购房的美好前程。

原因四

听到一点负面消息，就开始怀疑房市

纵观房市，我们会发现，大多数投资者并没有将买房作为一个坚定的目标，而是一个随时可以松动的目标。

在买房和持有房产过程中，最不缺的就是负面消息，如加息，大选，建材涨价等等，想找一个理由不买房真的很容易。但是，精明且目标明确的投资者会忽略这些，知道自己的目标是什么，最终要什么。

原因五

很多投资者知道投资房产可以赚钱，但他们不知道哪些房产可以帮助他们实现这一目标。所以，部分投资者买错了房，导致卡住不能动弹甚至卖掉房产。

还有人会一时冲动买豪宅，但没有考虑到持有成本，导致没过几年就抛售。

原创：我们已经很小心，但为什么买房还是会出错？

原因六

短期思维，没有周全考虑

大多数投资者会在头五年内出售投资房，因为他们买错了房，或者他们觉得房市不好玩，打算离场。其实，卖得快的主要原因是没有考虑到房产必须长期持有。

笔者总结了以上六点，欢迎各位买家补充。想长期持有六处以上投资房，特别是增值好的投资房是一件技术活，既要有挣钱的能力，又要有延迟满足的决心，还要有对房产的正确认知，不是容易事，让我们共同努力。

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笔者2023年11月19日在小红书上进行了一个调查

调查内容为

你拍卖出价超过了原定最高出价吗？

居然有65%的人超了原定最高价！

附图

我的粉丝80%以上是悉尼的，所以，这个调查是否暗示今年下半年悉尼拍卖胜出的买家大部分超过原定预算？

我结合自己的观察，在对这个调查震惊的同时，同时也感到这个调查是无比的真实！

举两个例子

11月18日，Redfern一个非常破的排屋（135 Pitt St）拍卖指导价为170万，五组买家拍场竞争到227万流拍，当晚公布230万成交。

这个胜出者超过了原定预算吗？绝对超了！因为当场最高出价为227万！

11月中旬，笔者又买了一个投资房，我出了一个offer，卖家在我的offer基础上加了6万，否则不卖！我纠结了一晚，妥协了，加了这6万。

在悉尼房产市场，买家超过原定最高出价的现象有多种原因。

首先，由于市场供需不平衡所致。如果房源供应稀缺，而需求持续旺盛，买家可能感受到了竞争压力，因此会被迫提高出价以确保成功购房。在2023年下半年，悉尼房产市场可能经历了供应不足的情况，推动了竞争激烈的拍卖场景。

其次，自身财务状况和购房动机也是影响买家超出预算的因素。

一些买家具有更强的财力，能够承担更高的出价。

此外，购房者可能被个人情感或投资考量驱使，导致他们愿意超出原定预算来获得特定的房产。例如，某个地段或区域特别受欢迎，或房屋有独特特征，这些因素可能激发买家愿意支付更高的价格。

请留心悉尼热门地区的房产拍卖。

举例来说，上个月，悉尼上东区，一栋稀缺的house推向市场，指导价1370万，引发了四位买家的兴趣。这四位买家或许原本打算以某个固定价格参与竞拍，但由于他们都对该house很喜欢，所以引发了强烈竞争，他们不得不调整策略，超出原定预算进行竞拍，结果2100万成交，超过原定指导价700万。

只要你留心观察悉尼的拍卖，不难发现这样的案例，只不过贵的区溢价金额更大，便宜的区溢价金额相对小一些而已！

总的来说，供需关系、个人财务状况和购房动机是推动今年买家超出原定最高出价的主要原因。这些因素可能相互交织，导致了买家在竞拍过程中愿意支付高于预期的价格。

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如果您是我的老客户，邀请您参加12月6日晚，VIP客户年终总结会！

尊敬的客户，

您好！

感谢您对我的信任和支持。我诚挚地邀请您参加我们定于2023年12月6日（周三）晚8点举行的特别活动——“VIP客户年终总结会”。

举办这场活动的一个重要原因是，您在完成买房之旅后，或许产生了很多新的疑问，但碍于我的工作繁忙，您不好意思打扰，所以，特地安排这个总结会。

在这场Zoom会议中，我将讲解找deal的八点提醒，为您总结当前的房产形势，并提供答疑互动环节。

这是我特意为您这些年来的支持和信任而准备的特别福利。只要您是我们的付费客户，即可免费参加此次活动。

为了确保良好的互动和质量，这次活动限定名额为18人。

如果参与人数超出限额，我们将另行安排另一场活动，以满足所有客户的需求。

会议内容涵盖以下重点：

A 找deal的八点提醒

B 当前房产形势综述

C 答疑环节：您的疑问我来解答

为了确保您能顺利参加此次活动，请在看到此通知后尽早确认您的参与意向。在确认后为您发送Zoom会议链接及详细信息。

请注意，此次活动仅限凯文地产学院已经付过学费或买家代理费的老客户参加，不限付费金额为多少，包括仅预付定金的客户。

我真诚期待与您共享这个专属的交流时刻，并为您解答各种关于房产的问题。

如果您暂时还不是我们的付费客户，不用着急，我在明年会继续安排一些面向公众的免费课，期待您的参与。

当然， 也欢迎您突击成为我的付费客户！

谢谢！期待您的回复。

回复确认超级简单，私信三个数字“126”即可，节省您的宝贵时间！

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