作者： admin1234overseasoriental

8月16日，位于Concord区的4 Cormiston Avenue以288万售出。作为一套四居室的单层house，这个价格是否物有所值？让我们从优缺点的角度来分析这套房产的价值。

优点

1. 四间卧室，适合家庭居住

这套房产最显著的优势之一是有四间卧室，对于那些需要多间卧室来容纳家庭成员或需要额外空间用作办公室的买家来说，这是一个吸引力。

2. 区域环境优越

Concord区一直以其宜居性和便利性而闻名。这条街道被树木环绕，环境优美，非常适合自住。据统计，居住在本街道的住户中，约有85%为自住业主，这意味着社区氛围浓厚，治安环境也相对较好。

此外，该房产距离Majors Bay Road的购物村仅几分钟路程，周边还有多个公园，如伊丽莎白女王公园（Queen Elizabeth Park）、亨利公园（Henley Park）和罗斯韦尔公园（Rothwell Park），这些都为家庭生活提供了便利和舒适。

3. 宽敞的户外空间

该房产占地455.3平方米，前后花园面积宽敞，适合儿童游戏或家庭聚会。后院不仅有平整的草坪，还有一个带遮蔽的用餐露台，适合举办户外聚会。此外，房产还配备了双车位车库和额外的停车空间，这对于多车家庭或喜欢招待客人的住户来说是一个不错的配置。

房产缺点

1. 房屋面积偏小

尽管这套房产拥有四间卧室，但其整体内部面积较为紧凑，对于一些需要更多生活空间的家庭来说，可能显得稍显局促。

2. 内部设计需要调整

虽然经过了一定程度的现代化改造，但其内部设计可能并不符合所有买家的需求。尤其是在厨房和浴室的布局方面，可能需要进一步的调整和改造。对于那些不介意投入额外资金进行装修的买家来说，这并不是一个重大问题，但对于希望买房即入住的买家来说，可能会带来一定的困扰。

结论：值不值？

综合来看，4 Cormiston Avenue的售价是否值得取决于买家的需求和预算。如果您是一位注重家庭居住环境、需要多间卧室且看重社区氛围的买家，这套房产无疑具备很高的吸引力。Concord区一直是一个热门的宜居区，未来的升值潜力也相对较大。此外，房产优越的地理位置和周边设施也为其增色不少。

然而，如果您更倾向于宽敞的居住空间或对房屋的内部设计有较高要求，这套房产可能并不完全符合您的需求。在这种情况下，尽管288万的价格在Concord区并非天价，您可能需要考虑是否愿意在未来投入额外的资金进行改造。

我之所以分析这套房源，是因为我辅导的买家也参与了该house的竞价，她的出价是281万，她对这套的喜欢程度不是很高，还有别的选择。所以，她非常平静地说，“没有买到不遗憾！”

总的来说，288万的价格对这套house来说在当前市场中具有一定的合理性，但最终的决定仍然取决于买家的个人需求和预期。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

儒雅在今年6月26日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在8月初成功买到自己满意的house，历时一个多月！

她家的具体情况

预算250万
目前住悉尼西边
有一个孩子

买双学区house

土地希望在500平以上

不能有高压线，主路等硬伤

不同买家有不同的预算和诉求，买房前要看清自己的诉求和优势是什么，这是关键！

在做完房源的基本调查后，我会在当晚或第二天zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括该house和需求的配比度，房子的加分项，扣分项，出价策略等。

她这次找我分析的house不多，只有三个，可能她还关注了其他几个，但最终没有进入我们的讨论范围。

我们讨论过的房源部分列举如下，

16 Patricia Place Cherrybrook

4-3-2 , 7月18日 250万售出

5 Kanangra crescent Cherrybrook

4-2-2 ， 747平，内部旧，7月30日售出

她家在新买的house基本满足了当初的愿望，土地面积超过1000平，内部170平，建于70年代，土地价值199万。以她的预算现在还能在圣城顺利上车她自己都很吃惊！她原以为在St Ives难有机会。

当然，吹毛求疵也有一些缺憾，如离森林只隔着一排房子和一条街，内部面积偏小。我们详细讨论过这些缺点，以这个预算，属于可以接受的缺憾。回头再看，买房前想要的东西都凑齐了！

另外，只花一个多月的时间就买到了她自己很吃惊，原以为需要半年以上才能够找到满意的！

她提过的问题有

靠近森林的house能买吗？

怎样从保险费判断山火的严重程度？

离高压线多远比较安全？

如何区分高压线和普通电线？距离高压线多远买房安全？

怎么为流拍后的house出价？

换downpipe贵吗？

能推荐靠谱的水管工和地板工人吗？

后院有石头，如果将来推倒重建，如何核算成本？

首付的钱不在我名下的帐户，需要转到我名下吗？

什么样的扣分项是可以接受的？

扣分项如何影响售价，不同扣分项都有怎样的折扣比例？

原创长文：在预算有限的情况下，买房碰到一些扣分项该怎么取舍？附80个买房常见扣分项

如何对比周边成交来为我找的目标房源定价？

离森林只隔了一栋房子和一条街，安全吗？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

相关链接，请看笔者写于2022年8月的圣城介绍

St Ives，悉尼上北自住占比82.9%。中价位近300万

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2024年8月10日下午，Strathfield的7 Newton Road 被人群包围，至少150人亲临拍场，最终这座豪华别墅以高达1225万澳元的价格成交，远超拍卖指导价900万。

这次拍卖不仅标志着该区豪宅市场的又一里程碑，也再次证明了Strathfield作为传统好区的吸引力。

激烈的竞拍现场

拍卖一开始，竞拍者便以强势姿态出价，开场的起拍价为888万澳元，随后迅速跃升至900万以上。竞争激烈的氛围让人紧张，拍卖师在场上掌控节奏，引导买家们进行激烈的竞价。出价以10万或20万的价格跃升，从930万、950万到980万，不到10分钟便已突破一千万大关。

当价格突破一千万时，竞拍者之间的心理博弈更加白热化。几位主要竞标者互不相让，每一次出价都引起全场的关注，拍卖师不断煽动气氛，将拍卖推向高潮。当出价到12M时，全场爆发出热烈的掌声！

最终，在经过数十轮的激烈角逐后，拍卖价格定格在1225万澳元，竞标者通过坚决的一击赢得了这座顶级豪宅。

笔者在现场看到这位赢得拍卖的买家戴着一个巨大的黑色口罩，几乎遮住了整个脸部，看不到真容。估计别人想低调，但为了心仪的house，不得不高调！

现场氛围

当天的拍卖现场不仅仅是一个竞价的舞台，更是豪宅市场的缩影。观众中不仅有潜在买家，还有许多地产投资者和邻里居民。拍卖师的专业技巧和幽默感调动了全场气氛，每次出价后都伴随着人群中的低声讨论和紧张期待。

许多围观者在竞拍结束后继续停留在现场，彼此交流对该区豪宅市场的看法。有些人对拍卖结果表示惊叹，认为这个价格超出了自己的想象。

Strathfield的豪宅市场

7 Newton Road的成功拍卖不仅仅是该区一座豪宅的交易，更是该区高价房升温的体现。

到写稿当日止，该区有四处豪宅过千万。

楼王是17 Firth Avenue, Strathfield

2024年8月9日，以1660万澳元成交，尽管尚未完工，已显现出巨大的投资潜力。

还有两处分别是

26 South Street, Strathfield

2022年10月27日，通过私人协议以1210万澳元售出

14-16 Strathfield Avenue, Strathfield

2021年12月15日拍卖成交价为1090万澳元

7 Newton Road 的拍卖无疑成为了近期strathefiekd高价房的的一个亮点，也会成为众多买家的一个热点谈资。

有人说，该区过千万的豪宅岂止四个，很多没有上市而已！

最后留给大家一个思考题，如果你有一千万的预算，是买这儿还是上东，上北或下北呢？留给大家思考！

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Jessy在今年6月9日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在8月9日成功买到一个大house，历时两个月！

她家的具体要求

city上班

预算4m，可以超一点

一个孩子，准备读Knox

拟在Knox附近或 West Pennant Hills 找

要求

位置好

地800 以上

房子旧的可以翻新

但要拆墙，大翻新的不要

4房或以上（四房+ 书房）

泳池不必须

15分钟车程到Knox

不介意台阶

不要大树

不同买家有不同的诉求和优势，买房前要看清自己的诉求和优势是什么，这是关键！

她和他先生思维敏捷，在和他们的沟通中，他们能迅速找到关键点。

在做完房源的基本调查后，我会在当晚或第二天zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括该house和需求的配比度，房子的加分项，扣分项，出价策略等。

她这次找我分析的house约十个，可能她还关注了其他几个，但最终没有进入我们的讨论范围。

我们讨论过的房源部分列举如下

21 Macquarie Rd Pymble

25 Woodlands Avenue Pymble

71 Kintore Street Wahroonga

7 Coolabah Avenue Turramurra

40 Alice St Turramurra

3 Avalon turramurra 上图

38 Water Street  Wahroonga,

她家新买的house基本满足了当初的愿望，土地面积超过1000平，20多年新，建筑面积400平，价格428万，比原计划多了一点，不过可以承受。

本文没有公布最后成交的地址，谢谢理解。

他们提过的问题有

洪水控制区的house能买吗？

house位于flood planning area， 能买吗？

如何核算洪水控制区重建house的建筑成本？

中介说有买家出了430万的offer，我怎么判断是否属实？

中介降低了指导价，说明了什么？

5%deposite,中介的意思要release给房东，他们急用钱，可以吗？

有个终极的问题：这两套应该选哪套，您能给您的看法吗？

E4的房子是不是重建改建有比较大的限制？

E4 zone是什么？位于E4的house能买吗？

估计有十多组买家竞争，上拍场该注意什么？

3 Avalon门口的街道一直比较潮湿，为什么?

这个house中间几年交易频繁，会有什么问题吗？

房子交易频繁（13年换4手），能不能买？

PR data里有两次交易记录写着advise by government，这是什么意思，是正常现象吗？

一个house的售价下调了50多万，正常吗？

拍卖取消意味着什么？

还有很多提问，无法一一列举。

买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。

本文所附照片非最后成交照片，谢谢理解！

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在悉尼的房地产市场中，一些卖家在几个月前曾拒绝以某一个还不错的价格售出，而现在却不得不以较低的价格成交。

本文以Strathfield的6 Woodward Avenue这个house为例，来探讨一下。

市场环境的变化

市场环境的变化是导致价格差异的重要因素。半年前，悉尼的房地产市场仍然相对强劲，尤其是在某些高需求区域，买家的竞争较为激烈，这使得卖家对售价的预期较高。

然而，随着持续的利息高企，以及购房者信心的变化，某些细分市场逐渐降温。某些有缺陷的房产在市场上滞留的时间变长，买家也更加谨慎。因此，原本还不错的价格在经历了较长时间的市场消化后，如果卖家缺钱用，最终只能以较低的价格成交。

房产自身的因素

具体到6 Woodward Avenue这个house，其自身条件也影响了成交价格。

虽然这栋维多利亚风格的住宅经过了精心翻新，拥有现代化的内部设计和高质量的装修，但因为位于古迹保护区，限制了进一步的开发。

泳池不合格这一因素可能会对潜在买家的购买决策产生负面影响。

此外，合同显示Vendor对builder有欠款，可能在一定程度上影响了买家的吸引力。

尽管这些问题并不会直接导致house价格的巨大贬损，但它们会对竞拍者的出价产生心理影响，进而压低期望值，最终成交价格受到影响。

市场需求的变化

过去几个月，买家的需求也发生了变化。随着一直的高利率，购房成本增加，一些原本计划购买高价房产的买家可能选择观望或降低预算。而那些仍然活跃在市场上的买家，出价也趋于保守。因此，卖家在面对较少的竞拍者时，很难再期待出现半年前的高价情况。

在6 Woodward Avenue的拍卖过程中，尽管有四个竞拍者参与，但出价都很谨慎，并没有出现激烈的价格竞争。最后的赢家是在拍卖接近尾声时临时注册加入，进而赢得了拍卖。

最后的售价为3.295M，离330万只差5千，为方便表述，笔者直接写成了3.3m

案例对比与趋势预测

无独有偶，位于Concord的39 Brays Road也经历了类似的情况。去年该房产以430万流拍，而今年8月以416万成交，价格下降了14万。这种情况表明，目前的市场并非个例。

从以上两个案例中可以看出，针对部分房产，近期买家的议价能力增强，而卖家的心理价位却难以持续维持在高位。这种买卖双方的博弈，导致了近期房价的调整。

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近期，一位买家拟购买上北Turramarra一个位于洪水规划区的house，咨询council后的答复是

flood planing zone区域建房要建在freeboard 0.5m以上，推到重建在蓝色的区域必须申请DA

同时，他向笔者提出了标题中的问题。

解答如下，欢迎与此话题有关联的专业人士补充。

位于洪水规划区的house重建，确实会增加一定的难度和成本。以下是一些关键点和影响因素：

1. 申请开发许可 (DA)

复杂性：

由于在洪水规划区内，DA的审批过程会比一般情况更复杂。需要满足更多的规定和标准，可能还需要提交额外的报告，如洪水风险评估报告。

时间：

审批时间可能会延长，因为需要进行更详细的审查。

2. 建筑成本增加

地基提升：

为了达到freeboard 0.5米的要求，需要将地基抬高。这通常意味着需要额外的填土和更坚固的基础结构。

防水措施：

需要增加防水和排水措施，以确保房屋在洪水期间的安全。这可能包括防水墙、防水门和排水系统等。

保险费用：

在洪水区内建房，保险费用可能会更高，因为风险增加了。

3. 具体成本估算

地基和基础工程：

根据工程的复杂程度，成本可能增加10%到20%。

防水和排水系统：

这部分可能增加5%到15%的建筑成本。

专业报告和审批费用：

额外的报告和审批费用可能在几千到几万澳元不等。

具体的增加成本还取决于建筑的规模、设计复杂度以及具体的地理条件。为了获得更精确的估算，建议咨询专业的建筑师或工程师，他们可以根据具体的地理位置和设计方案提供详细的成本分析。

笔者还写过另外一篇文章和这个话题密切相关，链接如下

house位于flood planning area， 能买吗？

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我发现一个现象，部分房产投资者重视购买，但轻视租赁管理。具体表现就是对挑选房产很上心，但对出租管理不太重视。

作为一个持有多套房产的投资者，我发自内心地提醒房主们：一定要重视出租管理和房产维护。

如果你经营过或者购买过一个生意，一定知道生意日常管理的重要性，我们的出租管理和生意的日常管理是一样一样的。

部分投资者对买房兴致很高，但不愿意管理房产，将房产交给租赁经理，然后基本处于零管理的状态，租赁经理说啥就是啥。

部分投资者缺乏基本的租赁管理常识，对房屋维护也几乎处于一窍不通的状态，如果是这样，很容易导致租金上不去，房屋维护出问题。最终导致很难在地产投资路上走得久，走得远。

悉尼的房价越来越高，house维护也变得越来越重要, 您意识到了吗？

对于几十万澳元的房产，你可能不太担心，但如果是几百万的house呢？你肯定会更加重视！

我想提醒大家的是，一些买家对house的维护不够重视，特别是用于投资的house。

有些房产的持有者可能会说：“我把房子租出去了，有中介帮我管理，我不需要操心。”

然而，中介和租客关注的事情和房东关注的可能会有所不同，举三个例子。

例子一：

屋顶长时间受到风雨的影响，瓦片有些松动，尽管还没有漏水，但天花板上已经有少许水渍！

如果你是房东，看到这些迹象，你可能会派人来检查一下。但如果是租客，可能会等到屋顶漏水才向中介报告。

租客心里想，反正这不是我的房子。

例子二：

一个热水器一直在滴水，但因为热水器在一个隐蔽的角落，租客不会看到。如果你是房东，你会去检查这个角落，看到滴水后，安排维修是理所当然的。

这个滴水问题已经持续半年，已经导致地基潮湿。

例子三：

house的屋顶一侧有一个废弃的卫星电视锅，租客和中介都不太关心，但房东发现后，安排人员拆除。拆除人员说，这个天线的部件已经松动了，如果哪一天突然掉下来，可能会发生安全事故。

以上三个案例都是我亲身经历的。

你可以委托中介管理投资房产，但绝不能当成甩手掌柜，至少每年要亲自去看一次。

此外，你需要了解一些house维护的基本方法和技巧。如果你一窍不通，或者了解甚少，那么在投资房产的道路上会花很多冤枉钱。

例子一导致的冤枉钱是大修屋顶和ceiling。

例子二导致的冤枉钱是可能要修基地，还会导致白蚁。

例子三 会有人身安全问题，隐患更大。

甚至可以说，如果你不懂维护house，又想投资house，会导致你的投资之路走不远。

我今年4月录制了一个关于出租管理和house维护的课程，

链接如下

出租房怎么招租怎么管？house怎么维护？8小时全方位教你怎么做，赠送VIP辅导！目录如下

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近期，我重温了《沃伦·巴菲特在佛罗里达大学商学院演讲》。这次演讲被认为是他一生中最精彩的演讲之一。

尽管巴菲特主要以股票投资闻名，但他的许多投资原则同样适用于房地产投资。通过学习巴菲特的投资哲学，我们房地产投资者可以获得宝贵的指导，从而在市场中取得成功。

以下是笔者的学习心得，供您参考。

寻找内在价值

巴菲特强调价值投资，即购买那些价格低于其内在价值的资产。这一原则在房地产投资中尤为重要。

投资者应评估物业的内在价值，包括其地理位置、建筑质量、周边设施以及未来的升值潜力。购买价格低于市场价值的优质物业，可以在未来获得可观的回报。

在澳洲买房子，估价真的很重要！

案例分析

例如，巴菲特的成功投资案例之一——可口可乐，公司具有强大的品牌和稳定的市场需求。

类似地，房地产投资者应寻找土地价值高，但估价偏低并具有独特优势的物业，如增值稳定的蓝筹区，教育资源丰富的自住区，这些因素会增强物业的长期价值。

耐心是关键

巴菲特以长期投资而闻名，他强调耐心等待市场价格回归内在价值的重要性。

对于房地产投资者来说，持有优质物业并不急于出售，可以通过时间的推移获得更大的升值空间和稳定的租金收入。这种长期持有策略有助于降低市场波动带来的风险。

你买一个house时，打算持有多久呢？

在市场波动中找机会

在房地产市场低迷时期，许多优质物业的价格可能会大幅下跌，此时正是投资者入手的好时机。巴菲特的“别人恐惧时我贪婪，别人贪婪时我恐惧”的名言同样适用于房地产市场。

避免过度杠杆

巴菲特警告投资者不要过度使用杠杆，因为这会增加财务风险。

同样，在房地产投资中，过度借贷可能导致在市场波动时难以偿还贷款。投资者应确保他们的债务水平在可控范围内，并保持充足的现金流以应对可能的市场变化。

多样化投资组合

尽管巴菲特并不是多样化的狂热推崇者，但他也认识到分散投资的重要性。在房地产投资中，拥有不同类型和位置的物业可以有效分散风险，避免将所有资金投入到单一项目中，从而降低整体风险。

与可靠的合作伙伴合作

巴菲特强调诚信和与值得信赖的人合作的重要性。

房地产投资通常涉及多个合作伙伴，包括开发商、建筑商、物业管理公司等。选择有良好声誉和可靠记录的合作伙伴，可以降低投资风险，确保项目顺利进行。

遵守法律法规

巴菲特始终坚持合法合规的投资原则。

我们房地产投资者应确保所有操作符合当地的法律法规，避免任何法律纠纷。我们需要了解并遵守房地产市场的相关政策和规定，有助于保护自己的利益。

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2024年7月27日，位于悉尼Haberfield的59 Ramsay Street以327.2万澳元的价格成交。

这栋house 4间卧室、3间浴室和2个停车位，占地1043平方米，吸引了40多人围观，三组买家出价，经过激烈竞拍后成交。

让我们来详细分析一下这笔交易是否值得。

竞拍过程与成交价格

中介为McGrath，价格从280万澳元开始，最终在327.2万澳元成交。竞拍过程中，三方激烈竞争，最终以一个加价步伐较小的竞标者胜出。

优点：

地大：1043平方米的大块土地在悉尼内西区相当罕见，有开发和改建潜力。

好区：Haberfield是悉尼著名的传统富人区，环境优美，设施齐全，交通便利。

历史价值：这是一栋有着百年历史的联邦风格砖房，拥有高高的装饰天花板和传统的彩色玻璃窗，增添了独特的历史魅力。

便利位置：房产位置优越，步行即可到达当地商店、餐馆以及公交设施。

缺点：

主路位置：位于Ramsay Street主路，可能带来噪音和交通压力。

古迹保护区：作为古迹保护区的一部分，房屋改建和翻新可能受到限制。

地势前高后低：地势前高后低，坡度不大，但可能影响建筑设计和使用。

飞机航线：房屋位于飞机航线下方，起飞的飞机噪音影响可能会较大。笔者观察到，在拍卖现场的20分钟内就有五趟飞机飞过。

潜力

虽然存在一些缺点，但该房产的优势和潜力仍然不容忽视。

改建潜力：目前这栋房屋分为两部分，分别设有独立的生活区域和办公空间，未来可以整合为一栋豪华单体住宅。大块土地提供了扩建和加建的可能性，充分利用宽敞的后院，可以增加更多的生活和娱乐空间。古迹保护区，只要不改动前脸，获批的可能性很大。

增值潜力：Haberfield作为悉尼内西区的一个传统富人区，房产市场稳定且增值潜力大。随着悉尼房价的整体上涨，持有该房产的长期增值潜力可观。

市场对比

根据Domain的数据，同地区近期有22套类似房产出售，显示出该区域的房产市场活跃且需求旺盛。考虑到其地块面积、位置和历史价值，3.272m这样的价格在未来具有良好的增值潜力。

结论

尽管存在一些缺点，但其巨大的土地面积、便利的位置、独特的历史价值以及未来改建潜力，使得这笔交易对于购房者来说是值得的。

重要补充

该house的土地价值为287万，如作为投资房，每年必将支付高额的土地税，所以，该house合适自住买家购买，投资买家建议绕行。

笔者在2022年6月写过一篇文章介绍该区，链接如下

Haberfield 距离悉尼CBD 6.5公里的花园区，大宅大地房价高

免费直播预告：

2024年8月6日周二晚 8点—9点 （澳洲东部时间）

如果你想参加，请私信求Zoom链接。

如果你想在直播上回答提问或分析房源，请私信。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎

地址：47 Ormond Street, Ashfield NSW 2131
价格：2,675,000澳元
土地面积：657.6平
房产类型：包含三套独立单元
建造年份：1910年
租金收入：2020澳元/周
土地估值：2,130,000澳元
前脸宽度：15米
房屋状况：building report显示主要缺陷、次要缺陷皆为典型/高

房产描述

该房产位于Ashfield公园对面，包含一个四卧两卫的主要单元及两个分别为两卧和一卧的独立单元。目前所有单元均已出租，提供即时租金收入。房产地势略低于街道，土地划分为R3区域，可进行双拼开发（需市政审批）。该房产临近主干道，交通便利，周围有Summer Hill火车站和Haberfield公立学校。

优点分析

即时租金收入：

目前三套单元均已出租，每周总租金收入为2020澳元，提供了稳定的现金流。这对于投资者来说是一个重要的吸引力。

土地面积与开发潜力：

657.6平方米的土地面积以及15米的前脸宽度，使该物业具备进一步开发的潜力。尤其是在R3区域，可以考虑双拼开发（需市政审批），从而增加物业价值。

位置优越：

房产位于Ashfield公园对面，周围环境良好，绿化充足。临近Summer Hill火车站和Haberfield公立学校，交通便利，适合出租市场需求。

基础设施：该物业已接入nbn®混合光纤同轴（HFC），可提供高速互联网服务。

缺点分析

房屋状况较差：

根据验房报告显示，该物业存在主要缺陷和次要缺陷都很多，维修需求较高。这意味着买家需要投入额外资金进行翻新和维护。

地势略低：

地势略低于街道，后院很潮湿，可能在暴雨天气下存在排水问题，需要额外关注并进行改善。

距离主路较近：

虽然临近主干道有助于交通便利，但也可能带来一定的噪音和空气污染，影响居住体验，不适合自住。

适合的买家

投资买家：

由于该物业提供了稳定的租金收入，且具备开发潜力，适合以长期投资为目的的买家。

有翻新能力的买家：

房屋状况较差，需要进行大规模翻新和维护。因此，有翻新经验和能力的买家可以通过改善房屋状况来提升物业价值。

市场情况分析

交易记录：根据交易记录，47 Ormond Street, Ashfield上一次出售是在1997年，57.5万购入。

本次以2,675,000澳元成交，略高于2,600,000澳元的指导价。

竞价情况：在本次交易过程中，共有20人围观，只有两名买家进行竞价。经过四轮竞价，成交价为2.675m。

结论

综合以上分析，47 Ormond Street, Ashfield作为投资物业具有一定的吸引力。其即时租金收入和开发潜力是主要优点。

然而，房屋状况较差需要进行翻新，对于有翻新经验的投资者来说，该物业具备提升和增值的空间，适合作为长期投资。

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2024年8月6日周二晚 8点—9点 （澳洲东部时间）

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

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