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随着新南威尔士州（NSW）放宽建造双拼别墅（duplex）政策的实施，许多投资者跃跃欲试，想建duplex。然而，对于那些位于古迹保护区的土地，尽管政策放宽，但要建duplex仍需经过地方议会的审批，不能直接通过CDC。
今天，我分享一下我在古迹保护区建duplex的经历。这段经历发生在11年前，即2013年，它既是我房产生涯中一段艰难的历程，也是一段充满教训与收获的经历。尽管最终成功建成，但过程中遇到的挑战让我不禁感慨，这样的经历，不愿再来一次。
在古迹保护区推倒重建的难度
难度一，要有充分的理由证明为什么这个房子不得不拆？
难度二，要有充分的材料证明重建后的房子和整个街道的风貌保持一致。
提供这些材料必须要Heritage Consultant的参与。
图片如下: 刚买入时的旧house
一个房子要建五年吗？
首先，让我们回顾一下整个建造过程。这栋位于悉尼内西区Rozelle（靠近Balmain的一个区）的house。2013年，我以110万澳币的价格购入。时光荏苒，2024年，单独一个duplex RP评估价格达到了325万。因为我最终建了两套独立的双拼别墅，总评估价值为650万。这看似是一个非常成功的投资，但背后的曲折经历让我想起来后怕。
买房的过程
在2013年，我希望找到一栋很旧，还拥有多个房间的house。选择为旧，是因为旧的价格通常会便宜；选择房间多，是因为房多租金通常会高一些。最终，这栋旧house进入了我的视野。
拍卖的地点位于Balmain East码头公园，那里可以看到悉尼大桥。当时的拍卖气氛紧张而激烈，当有人出价100万时，我直接加价到110万。拍卖时间是周六中午12点，风和日丽，艳阳高照，我的出价最终赢得了拍卖。
五年后的成果
经过五年的艰苦努力，我终于成功将这块地开发成了两套独立的双拼别墅。每个单独的duplex有四间卧室和两间浴室（两套共8间卧室，4个浴室），租金每套1450澳币每周（两套合计2900澳币每周）。最终的成果令人欣慰，但在此之前，我不得不经历一系列令人头疼的挑战和意想不到的困难。
购入价格: 110万澳币
建造和其他成本: 110万澳币
下图，建成后图片
教训
然而，这一成功背后隐藏着许多教训：
翻新变成重建：
我在购买前原本打算进行翻新,但最终演变成了一个推倒重建项目。这不仅增加了成本，还延长了工期。
拍卖时一次加价过高：
当时我在拍卖中一次性加价10万澳币，这种做法见仁见智，某些买家会认为这是一个冲动的决定。尽管最终赢得了竞标，但回头看，我或许加5万也能赢得拍卖。
旧房装修五万打水漂：
在我决定重建之前，已经投入了五万澳币用于旧房的翻新，然而随着重建计划的启动，这笔费用是肉包子打狗，有去无回。
邻居投诉耽误工期：
建房期间，周围的邻居不断提出投诉，这个house位于该街最后一个号码，右侧有另外一个街道的四个邻居，左侧一个邻居，后面两个邻居，所以共有7个邻居。其中包括好几位退休人士！（你懂的，退休人士超级闲。）
Builder突发疾病去世导致工期延误：
原本聘请的西人老builder我们相处融洽，沟通愉快，但突发脑溢血去世，我不得不更换新的builder。然而，这一变动导致了工期的再次延误。
PCA 过于严格苦不堪言：
在这个项目中，私人认证机构（PCA）的审核标准比local council还要严格。每一个细节都被放大审查，让我在应对过程中感到筋疲力尽。
施工的同时要搜集Paperwork：
最后出OC需要各个工序的paperwork，这个工作给我带来了巨大的压力。所以，提醒正在建房的朋友，每个工序完工，马上请这个工种出证明，并妥善保管。
以下这些故事让我记忆犹新
在这五年的建造过程中，许多故事至今仍让我记忆犹新。甚至让我有种写一本书的冲动，以便分享给更多的投资者和建房爱好者，让他们少走弯路。
拍卖一次加价十万澳币：
正如前文提到的，我在拍卖时一口气加价十万。这一举动肯定会有人说不对，但回头再看，或许正面的意义大于负面的意义！
距离房址500米发生爆炸案：
买到后不久，距离我们建房地点仅500米远的地方发生了一起人为爆炸刑事案件，虽然没有直接影响到施工，但这一事件引发了周边居民的恐慌。
设计DA的人突然消失，原来是重病住院了！
原本负责设计开发申请（DA）的设计师突然失联，这让整个项目陷入了困境。几周后，当我终于联系到他时，才得知他因为重病住院了。这一突发事件打乱了原本的施工进度，要知道，换设计师是一件很麻烦的事情，只能熬着。
左侧邻居到council meeting现场反对：
因为我的DA需要council meeting通过，我左侧的邻居亲自到场表达他们对项目的反对。那一刻，我感受到了前所未有的压力。好在council一一解释了她们关注的点，DA顺利通过！
长期停工，院子长草一人高：
由于各种问题导致的停工，施工现场一度荒废，院子里的杂草甚至长到了一人高，典型的烂尾迹象！
拆迁现场左侧邻居call警察：
在房屋拆除的过程中，左侧邻居报警，试图阻止拆除一段已经摇摇欲坠的公共围墙，警察到场后暂停了施工。
左侧邻居不让拆的围墙在几天暴雨后倒了：
左侧邻居坚决反对拆除公共围墙，但在一场暴雨过后，这段围墙突然倒塌，这解决了一个大麻烦，感谢老天支持了一把！
这段围墙是我出钱建的，包括挡土墙，没有让邻居出一分钱。
怎么搞定Fence围墙纠纷？我的几个小故事
拆房子时发现了石棉：
在拆除旧房子时，施工队发现了石棉。这一发现不仅增加了施工难度，也大幅提高了处理成本。
清理垃圾的人坐地起价：
负责清理施工垃圾的公司坐地起价，要求额外支付一笔费用。
被邻居投诉已经是家常便饭：
在整个施工过程中，邻居的投诉几乎成了家常便饭。我不得不频繁地与Local Council(地方议会)沟通，以确保项目不被叫停。
邻居投诉内容包括噪音，停车，垃圾，施工标准等等，五花八门。十多年后回头再看，或许觉得云淡风轻，但当时觉得火烧眉毛。（提醒建房者，我们在实现一个大目标时，不要被这些小问题难住和困扰，要盯着大目标。）
投诉多的一个重要原因是，邻居中有好几位是退休人士，她们有的是时间！
右侧有一个邻居是退休的builder：
最具挑战性的是，邻居中有一位是退休的builder，他对我项目的每一个细节都进行严格审查，并频频提出质疑，让我和我的builder压力倍增。
11年后回头再看，他就是一个免费的监工，不是坏事哦！
发现地基比原计划矮了十厘米：
在房屋建成后，右侧builder邻居说图纸上原计划要建挡土墙，怎么没有建？
经过核对发现地基整体比最初递交的申请图纸降低（矮了）十厘米，刚好和左侧邻居院子平齐，不用建挡土墙。
至于为什么地基整体调低了10厘米？是测量时的误差？还是builder为了施工的方便？还是设计师的失误？当时我很有些困惑，但问题不久就圆满解决，不涉及质量问题，邻居也不纠缠，化险为夷！
一个负责管道的工人滑雪摔断了脊柱：
一个负责管道安装的工人在施工期间去滑雪度假，结果不幸摔断了脊柱，这让施工进度再次陷入停滞。
Builder突然病故，找谁接手？
最为严重的突发情况是，老builder突发疾病去世了。我不得不迅速寻找新的builder，以防项目搁浅。
谁来回复council的询问？
builder去世后，我面临的另一个问题是，谁来回复council的询问？我赶鸭子上架，查阅大量的文件，累计写了几千字，一一回复council的提问。
不到十米fence 花了2000澳币：
右侧四个邻居中有一个邻居对fence不满意，投诉到council，当时已经到拿OC的关口，我主动和他商议，能否给他2000澳币，让他找人建他满意的fence。
他同意了，并向council撤诉。
邻居收到2000澳币后更换fence了吗？留给读者去思考！
PCA 比 council 还严格：
这次找的PCA（私人认证机构）非常严格，让我感到比与council打交道还难。
找新builder路漫漫：
老builder突然去世后，我寻找新builder的过程也是一波三折，耗费了大量时间和精力，好在运气不错，终于有builder愿意出手援助！
因为邻居的投诉，给空调加一个罩子：
为了满足邻居的要求，我不得不在空调外机上加装了一个隔音罩，这虽然是一个小事，但也是事儿。
新屋顶居然漏雨了：
新建的屋顶在完工后竟然出现了漏水的情况，赶紧找建roof的人修。
下图，建成后图片
庆幸的地方
尽管在建造过程中遇到了诸多挑战，我仍然感到在某些方面是幸运的。这些幸运的因素帮助我在最终取得了成功，并且回过头来看，这些因素在整个项目的成功中起到了至关重要的作用。
运气很重要：
在购房和建造过程中，运气一直在我身边。比如，拍卖时正值房价低点（2013年5月），这让我以相对较低的价格购得了这块地，为后续的投资打下了良好的基础。
Builder只收管理费，builder和房主很少起冲突：
在整个建造过程中，我与builder的关系非常融洽。builder只收取管理费，我支付全部账单，双方没有因为费用或其他问题发生过冲突。这使得项目在早期阶段得以顺利推进。
刚好可以建两套：
当初选择这块地时，我并未预料到它能建两套独立的双拼别墅。这个意外的发现无疑提升了物业的最终价值，也为我带来了更高的回报。
因为是这条街的最后一个号码，所以，建成后不用命名为72，72A，而是命名为72和74号，这样更好，看门牌号感觉不像duplex。
基建成本和现在比还算便宜：
2013年的建筑成本相比如今要低得多，这使得整个项目的总成本在可控范围内。尽管过程中出现了不少额外支出，但与今天的建筑成本相比，我仍然算是幸运的。
据说，目前的建筑成本和11年前相比，差不多已经翻倍！
下图，建成后图片
启示
通过这次在古迹保护区建duplex的经历，我学到了很多宝贵的教训和经验，也有了一些深刻的启示：
能分地，能多建面积是关键：
在选购地块时，能够分割土地并建造更多面积是提升投资回报率的关键因素。即便过程艰辛，但最终的收益是值得的。
建筑成本偏高一点不是问题：
与项目的长期回报相比，当时的建房成本即便偏高一点也不必过于担心。重要的是，最终的物业是否能带来可观的收益。
错误在合理的范围内要宽恕自己：
在整个项目中，我基本是摸着石头过河，尤其是在拍卖和早期的规划阶段。然而，这些错误在项目的整体框架内并未造成不可挽回的损失。回顾这段经历，我学会了对自己宽容，并接受犯错是成长的一部分。
这是我第一次建新房，虽然以前做过很多翻新，但建新房和翻新不是一个难度级别。
建房要一不怕苦，二不怕烦：
建房过程中的困难和挑战是不可避免的，尤其是在像古迹保护区这样建房非常严苛的区域。要想成功完成项目，必须做好面对各种困境的准备，并在每一个问题出现时勇敢地解决它。
面对困难时要挺一挺：
这个项目让我认识到，无论多么困难，都要坚持下去。只要坚定信念，最终的成果往往比想象中更为丰厚。面对重重困难，挺过去，便能见到曙光。
总结
十一年前的这段建房经历，身在其中时苦不堪言，回首再看觉得不枉此行。在这五年建房的煎熬中，我不断面对各种挑战，也不断地在成长。
换句话说，如果没有这次建duplex的煎熬，没有我翻新其他house带给我的困难，我也不可能有现在娴熟地帮到投资者，得到很多买家的信任。
在古迹保护区建duplex比普通的duplex的设计成本高，审批难度大，建筑成本也高，各位老板要做好心理准备！
和这次建duplex相关的文章链接如下，希望能帮到你。
原创长文：作为一个过来人，劝你不要自建房，九大难关等你闯！
古迹保护区（heritage conservation area）里的房子能买吗？
举例说明如何给自己的出租房合理定价？以Rozelle的house为例
补充：关于邻里关系
没有永远的朋友，只有永远的利益。
借用到邻里关系也一样，“没有永远的好邻居，没有利益冲突永远是好邻居。”
当年邻居反对是因为涉及到对方的利益，当你不涉及到对方利益时，啥事没有。
Rozelle的duplex已经建成6年了，邻里和睦，相处融洽。
所以，一位builder意味深长地说，“测试你的邻居到底好不好，申请一个DA看看！”
打算建房，想想你的邻居缺什么，只要成本不高，就大胆地给，相信我，投入会大于产出！这是我的一个提醒和忠告！
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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