有人问我：“房贷利率都6.5%了，房价一年涨不到6.5%，是不是就亏了？”
这个问题不能只看两个百分比。贷款利息按你欠银行的钱算，房价涨幅按整套房子的价值算，两者的基数不同。
举个例子：你买了一套150万澳元的房子，首付20%，也就是30万，向银行贷款120万。为方便计算，先不把印花税等买入费用算进首付。
假设贷款利率是6.5%，暂时只算利息，一年要付：
120万×6.5%＝7.8万。
这套房子如果涨5.2%，增值也是7.8万。单看房价增值和贷款利息，这两笔钱就相等了。
如果房价涨6.5%，增值是9.75万，比贷款利息多出1.95万。
不过，这并不意味着房价涨5.2%，你就一定不亏。
房子还有保险、市政费、水费、维修费，投资房可能还有管理费和土地税。买入时有印花税，将来卖出也有费用，都得算进去。
如果房子出租，租金收入也不能漏掉。判断投资回报，要把收入和支出放在一起算。
还有一笔容易忽略的账，就是你自己投入的30万。
这笔钱虽然不用付银行利息，但如果不买房，你可以拿去还其他贷款、存款，或者做别的投资。买房占用了这笔资金，就放弃了其他可能的收益，这叫机会成本。
假设你希望自己的30万，每年也能获得6.5%的回报，那就是1.95万。加上银行利息7.8万，合计9.75万，正好是150万房价的6.5%。
你可能会问：“这样算下来，房价不还是要涨6.5%？”
别忘了，投资房还有租金。你要求的回报，可以由租金和房价增值共同组成。
还是这套150万的房子。假设一年涨5%，账面增值7.5万；全年租金扣掉保险、市政费、管理费、维修等持有费用后，剩下3万，这里还没有扣贷款利息。
增值加上净租金，一共是10.5万。再扣掉7.8万利息，剩下2.7万，相当于30万首付的9%。
在这个例子里，房价只涨了5%，首付资金的回报却达到9%。这是贷款放大收益的结果，但如果房价下跌，损失同样会被放大。
而且，这个9%只是简化计算，还没考虑税务和买卖成本。实际投入也不止30万首付，加上印花税等费用，回报率会有所降低。房子没卖，增值仍然只是账面收益。
再看现金流：净租金3万，银行利息7.8万，一年还要自己补4.8万。如果贷款需要同时偿还本金，实际要掏的钱还会更多，不过还本金是在减少欠款，不能全部当作投资费用。
这就解释了为什么有些房子账面上赚钱，房东却仍然觉得压力很大：增值暂时拿不到手，利息却要按时付。
所以，“不亏”要说清楚。你是希望租金足够支付日常开支，还是希望卖房后收回全部成本，或者要求自己的本金达到某个回报水平？不同的目标，算法也不同。
房贷利率6.5%，并不等于房价每年必须涨6.5%。把首付、贷款、租金、费用和增值都换成实际金额，才知道这套房赚了多少，以及自己能不能承担持有期间的现金压力。