2026年还没过完，如果站在澳洲房地产投资者的角度看，尤其是贷款较多、主要投资二手房的人，今年确实是坏消息一个接一个。
前九个月，我总结了八件事。
第一，2月1日，高DTI贷款限制实施。
APRA开始限制银行发放债务收入比6倍以上的高DTI贷款。对于已经有多套投资房的人来说，继续加杠杆更难了。
第二，2月第一次加息。
2月3日，RBA加息0.25%，现金利率从3.60%升至3.85%。
第三，2月28日，中东战争爆发。
战争推高能源价格，增加通胀压力，也打乱了市场原来对降息的期待。
第四，3月第二次加息。
3月17日，RBA再次加息，现金利率升至4.10%。高贷款投资者的现金流压力进一步增加。
第五，5月第三次加息。
5月5日，现金利率升至4.35%。几个月连续三次加息，对拥有几百万贷款的投资者影响非常明显。
第六，5月12日，房地产税改公布。
政府宣布改革Negative Gearing和CGT。新购买的二手住宅投资房，未来负扣税受到限制，长期实行的50% CGT discount也将改变。
过去大家熟悉的“贷款买房—亏损抵税—等待升值—卖房享受CGT优惠”的投资逻辑开始发生变化。
第七，6月，税改正式成为法律。
6月25日法案通过国会，26日获得御准。同时，未来SMSF通过借款购买普通住宅投资物业也受到限制。
第八，9月第四次加息。
9月29日，RBA再次加息0.25%，现金利率达到4.60%。
从年初3.60%到现在4.60%，九个月时间，现金利率整整提高了1个百分点。
把这八件事情放在一起看，2026年的变化非常明显：
钱更贵了，贷款更难了，税务优惠减少了。
这并不意味着澳洲房地产不能投资，但过去很多投资者熟悉的“高杠杆＋负扣税＋长期资本增值”模式，正在面临越来越大的挑战。
2026年，可能会成为澳洲房地产投资的一个重要分水岭。
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