最近看悉尼一些传统好区的成交数据，会发现一个现象。有些区的House中位价本来就在300万、400万甚至500万以上，市场转弱以后，过去一个月或者一个季度的数据显示，中位价可能一下跌了5%，有些甚至接近10%。
看到这样的数字，很多人的第一反应就是：豪宅区也扛不住了。原来500万的房子，现在是不是只值450万了？
但如果把最近的成交一套一套打开来看，有时候会发现，中位价下跌并不完全等于“同一套房子跌了这么多”。这里面还有一个经常被忽略的因素：最近拿出来卖的，到底是什么样的房子？
中位价其实很好理解。假设一个区三个月成交了21套房子，把价格从低到高排列，第11套房子的价格附近，就是这个阶段的中位价。但问题是，房产和股票不一样。股票今天和昨天交易的是同一个东西，而房子每一套都不同。土地大小、街道、朝向、坡度、装修、噪音、景观甚至学区位置稍微不同，价格都可能差几十万甚至上百万。
所以，一个区中位价从450万变成410万，并不能简单理解为“这里所有房子都跌了9%”。
尤其是在悉尼一些三四百万以上的传统好区，这种情况可能更加明显。
能够长期持有这个价位自住房的家庭，相当一部分人的财务状况比较稳定。很多人卖房并不是因为急着用钱，而是换房、缩小住房、搬去其他地方，或者觉得市场不错，想试试价格。
市场好的时候，500万、600万的好房子比较容易出来；但市场一旦转弱，情况就不一样了。
假设一位业主原本觉得自己的房子能卖500万，结果市场转冷以后，买家的价格只有460万、470万。如果他并不急着卖，一个很自然的选择就是：算了，先不卖了，再等一年看看。
而且越是条件好的房子，业主有时候越愿意等。
真正安静的街道、规整的土地、好的朝向、不错的装修，本来就是稀缺资源。房东没有资金压力的话，没有必要为了赶上某个月的市场行情便宜几十万出售。
但是市场再差，也总有人必须卖房。
可能是已经买了下一套房，需要完成结算；也可能是工作调动、遗产处理、家庭变化，或者资金安排发生变化。对于这些卖家来说，市场好坏不是最重要的，重要的是房子必须在一定时间内成交。
于是一个有意思的现象就出现了：市场越弱，好房子的业主越容易惜售，而那些必须卖的房子仍然会留在市场上。
而必须出售的物业里面，又可能有相当一部分本身条件没有那么完美。比如靠近主路、土地偏小、坡度比较大、房屋老旧需要装修，或者虽然属于同一个区，但街道位置明显弱一些。
举个非常简单的例子。
假设某个好区正常市场里，好房子大约500万，普通房子430万，条件稍差的房子380万。市场活跃的时候，一个季度成交10套，其中4套好房、4套普通房、2套条件稍弱的房子，中位价自然会比较高。
市场转弱以后，那4套好房子里面有3个业主觉得价格不合适，干脆撤盘了。但那些因为各种原因必须出售的房子还是继续成交。
结果下一个季度同样成交10套，却只有1套真正意义上的好房子，其余大部分都是普通房或者存在一些明显缺点的房子。
这时候整个区的成交中位价完全可能从450万掉到410万，看起来跌了接近9%。
但是三个月前价值500万的那套好房子，现在是不是一定只能卖455万？
未必。
它可能确实跌了，也许跌了3%，也许5%，甚至更多，但不能仅仅根据整个区中位价下降9%，就认为每一套房子都跌了9%。因为这里面同时发生了两件事：市场本身在调整，同时成交房屋的结构也发生了变化。
这也是为什么看豪宅区房价，我觉得单看一个月甚至一个季度的中位价，经常是不够的。
如果一个区中位价突然下降8%，真正值得看的，是最近到底成交了哪20套。土地面积多少？在哪条街？是不是主路？房屋状况如何？有没有景观？是装修好的还是需要重新装修？再把这些房子和三个月、六个月以前真正类似的成交放在一起比较。
这样的结果，往往比一个简单的“中位价同比上涨7%”或者“季度下跌8%”更接近真实市场。
当然，这并不是说豪宅区不会跌。市场转弱的时候，好区一样会调整，真正的好房子如果一定要在弱市出售，也必须接受市场现实。
只是我们需要把两个问题分开来看：
一个是，同样一套房子的市场价值究竟下降了多少；
另一个是，最近成交的房子是不是整体比以前差了。
这两个因素最后都会反映在中位价里面。
所以以后看到一个中位价四五百万的区，一个季度突然跌了5%甚至10%，先别急着说“豪宅区崩了”。不妨先把最近的成交记录打开看看。
也许市场真的跌了。
但也有可能，还有一部分原因非常简单：
好房子，暂时不卖了。
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