今天唯一成交的是Croydon的49 Wetherill Street。现场来了大约50位买家和邻居，是今天人气最高的一场。房子其实不算大，只有两房，占地约360平方米，属于Croydon比较成熟的住宅街区，步行可以到火车站和商业街，生活便利，而且未来还有翻建、扩建的空间。拍卖开始后，很快进入竞争。价格一路从180万附近开始往上走，176.5万、177.5万、178万、179.2万、180万……随后突破181万，最后两组买家一路竞争到183.2万才落槌。Property估值约171万，上限约184万，最终成交价基本接近估值上限。这也是今天唯一一场真正意义上的公开拍卖成交。说明一个问题：真正位置不错、价格合理的房子，买家还是愿意竞争。下面说说流拍的四套让我印象很深的是Drummoyne的41 Tranmere Street这是一套品质非常高的家庭住宅。430平方米土地，五房两卫，全屋翻新，可以直接入住，租金潜力超过每周2100澳元。现场来了二十多人。拍卖师开场后，没有收到任何报价，只能自己建议：”350万，有没有人愿意开始？”现场一片安静，没有人回应，最后直接宣布Passed In。如果放在前几年，这种品质的房子多少都会有人先试探性出价。而今天，大家宁愿继续观望。Ashfield的24 Milton Street North是另一种情况。这是一个住宅加修车厂的Mixed Use物业。住宅租金约950澳元一周，后面的Workshop每月租金约5700澳元，全年租金收入接近12.4万澳元，现金流其实相当不错。另外，它还是双街临街，未来还有一定规划调整的想象空间。拍卖时终于有人举牌。240万。245万。然后，全场安静下来。由于没有达到卖家的底价，最终流拍。这类物业的问题并不是不好，而是适合买的人并不多。真正感兴趣的，通常只有投资者、开发商，或者自己经营生意的人，因此竞争人数自然有限。17 Bay Street Croydon697平方米土地，六房住宅，土地规整，没有Flood、Bushfire、Heritage等限制。指导价280万，现场约20人围观，结果还是没有任何人举牌。值得注意的是，这套房位于WestConnex隧道上方。虽然是否影响居住，每个人看法不同，但至少现场不少买家对此有所顾虑。很多时候，一项看似不大的因素，就足以让部分买家放弃举牌。4 Robert Street Petersham这是一栋老房重建项目。四房四卫，带独立Studio、泳池和户外娱乐区，装修规格很高。Property估值约274万，而指导价290万。现场十多人围观，拍卖师介绍完房子，等待报价。一分钟，两分钟，依旧没有任何人举牌，最后流拍。跑完今天五场拍卖，我最大的感受有三点。第一，现场的人不少，但真正愿意举牌的人越来越少。今天五场拍卖加起来，现场超过100人。说明大家仍然关注市场，也愿意来看房。但很多买家都把举牌留到了最后，甚至根本不举牌，而是等拍卖结束以后再私下谈。这种情况，今年我观察到越来越常见。第二，好房子依然有人抢。今天唯一成交的Croydon，就是一个典型例子。位置成熟、价格合理、有改善空间。即使只是两房，也依然能吸引多组买家竞争。说明真正有竞争力的房源，并不缺买家。第三，高价房比想象中更难卖。今天流拍的四套，大多在250万到350万之间。房子本身都不差，问题更多出在买卖双方对价格的理解。卖家仍然希望按照过去两年的市场预期出售，而买家已经开始重新计算价值。双方心理价位无法重合，拍卖自然很难成功。很多人问我，现在悉尼市场到底冷不冷？如果今天只看数据，会觉得成交率不高。但如果站在拍卖现场，你会发现，市场并不是没人，而是买家越来越谨慎。大家不再轻易举牌，不再因为害怕错过而追价，而是更愿意等待、更愿意谈判，也更关注每一个影响价值的细节。对于卖家来说，未来真正决定能否成交的，已经不只是房子本身，而是定价是否贴近市场；对于买家来说，现在反而可能是一个拥有更多谈判空间的阶段。