7月18日（周六）我看了五场拍卖，一个感觉特别明显：市场并不冷清，但成交越来越挑房子。

有的拍卖现场站着二三十个人，有的甚至五十多人围观，可真正举牌的人却寥寥无几。拍卖师喊了半天，没有人回应，最后只能宣布流拍，这已经成了最近比较常见的画面。

不过，Croydon 的49 Wetherill Street却是个例外。

现场大约来了50位买家和邻居，最终两组买家一路竞争，成交价183.2万，成为当天少量拍卖成交的房子。

有买家问我，现在市场这么弱，这套房子为什么还能卖掉？

我觉得原因并不复杂。

首先，它没有明显的硬伤。

很多人第一眼看到这套房子，会觉得土地只有360平方米，两房，好像没有什么特别吸引人的地方。

但真正去现场看，你会发现，它的位置确实不错。

街道安静，周边都是成熟住宅，走路可以到Croydon火车站，也能走到The Strand商业街，生活非常方便。

现在的买家越来越现实。

房子可以旧一点，装修可以慢慢做，但位置很难改变。

相比买一套装修漂亮、却离车站很远的房子，不少家庭更愿意选择这种地段成熟、以后还能自己慢慢升级的物业。

另外，这套房子还有一个特点，就是买回去还有开发空间。

房子本身维护得不错，可以直接入住，但未来无论翻新还是扩建，都还有发挥空间。

现在内西区很多预算180万左右的家庭，其实很难买到已经全部翻新的House。

与其为了漂亮装修多花几十万，不如把预算放在土地和位置上，装修以后再慢慢完成。

不少自住买家现在都是这种思路。

还有一点，我觉得也很关键。

卖家的价格预期比较符合市场。

最近很多流拍，我发现一个共同点，就是卖家还停留在前两年的市场，希望有人继续追高。

但买家已经不是那个买家了。

贷款利率高了，持有成本高了，大家出价也更加谨慎。

这套房子拍卖开始以后，价格一路慢慢往上走，从176万多一直加到183.2万，中间没有特别大的跳价，而是两组买家一点一点往上加。

这种竞价过程，其实很健康。

Property的估值上限大约184万，最后183.2万成交，基本就在合理范围内。

买家觉得值得，卖家也愿意接受，所以最终顺利成交。

反过来看另外几场流拍，其实并不是没人喜欢。

有几套房子现场围观人数一点都不少，但就是没有第二个买家愿意继续往上追。

拍卖市场有一句话：”一个买家决定能不能卖，两组买家决定卖多少钱。”

这套房子，最后正是因为形成了两组买家的竞争，价格才一路推到了183万以上。

如果只有一组买家，很可能也是Pass In。

最近连续看了这么多场拍卖，我越来越觉得，现在的市场已经不是普涨行情，而是明显开始分化。

位置好的、没有明显缺点的、价格合理的房子，还是有人愿意买。

反过来，如果位置一般、产品普通、卖家价格又高，那成交难度就会明显增加。

所以，现在不能简单地说市场好或者不好。

更准确地说，是买家越来越挑了。

关于这个house，XHS有读者提问, 我的回答如下

Q1：房子背后紧邻一条小溪（或者更像人工排水渠），会对房产有什么影响？

这套房子后方确实紧邻一条人工排水渠（stormwater channel），属于市政雨水排放系统，并非天然河流。

首先查看官方规划资料，Flood Overlay（洪水影响层）显示 Not Found

不过，靠近排水渠仍然有几点需要留意：

是否存在较大的高差或挡土墙，未来维护成本如何；

雨季排水情况是否正常，有没有积水或倒灌记录；

是否容易出现蚊虫、潮湿等问题；

后院的隐私性及景观是否受到影响；

将来出售时，部分买家可能会介意这一因素，因此对买家群体会有一定影响。

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Q2：土地不足450平方米，原则上不能建 Granny Flat，还有哪些方法可以提高租金？

对于内西区的小地块 House，提升租金的方法其实还有不少：

扩建（Extension），增加第三个卧室，提升家庭租客需求；

增加一个卫生间，，改善居住体验，通常也能提高租金；

向 Council 咨询是否有机会在后院建设Studio，部分地块在符合规划要求的情况下仍有可能实现；

如果屋顶高度允许，可考虑改造Attic（阁楼），增加可使用空间；

升级厨房、浴室、空调、地板等，提高整体出租竞争力；

完善户外娱乐空间（Deck、Pergola 等），对内西区家庭租客也有吸引力。

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