6月13日，澳洲拍卖市场继续呈现分化格局。

根据Domain截至6月13日18:00公布的数据，本周悉尼共录得1033套拍卖结果，初步清空率为51%，较历史平均水平明显偏低；而墨尔本清空率则为56%，虽然略高于悉尼，但整体仍处于买方市场特征明显的阶段。

从表面上看，51%的清空率似乎意味着市场“冷了”。但如果把我最近连续三周在悉尼拍卖现场观察到的真实情况结合起来，会发现：这并不是2008年式的恐慌，也不是疫情时期的全面下跌，而是一个典型的“捡漏时代”。

真正准备充分的买家，机会正在增加。

本周主要城市拍卖表现

城市	中位价	拍卖结果	清空率
悉尼	142万	1033	51%
墨尔本	91.5万	921	56%
布里斯班	152万	137	28%
阿德莱德	100万	103	44%
堪培拉	–	92	41%

数据来源：Domain（截至2026年6月13日18:00）

很多人看到51%，第一反应就是：“悉尼房价是不是要崩了？”

但答案可能并不是。

清空率低，不等于房价崩盘

如果把时间拉长来看，悉尼长期正常的拍卖清空率大约在60%至70%之间。

当清空率超过75%，往往意味着卖方市场，买家竞争激烈；

跌至50%左右，则意味着市场进入博弈阶段。

卖家依然坚持心理价位，而买家开始变得更加谨慎。

最近几周我连续参加多场悉尼拍卖，感受非常明显：

不是没人看房，而是很多人在看；

不是没人有钱，而是大家不愿意冲动出价。

优质物业依然抢手，但普通物业必须降价。

三周拍卖观察：真正的市场是什么样？

第一类：优质资产依然受追捧

6月初，我在Haberfield观摩了一套超大地块豪宅拍卖。

262 Hawthorne Parade，占地约1239平方米，建筑面积超过450平方米，7房3卫2车位。

现场超过50人围观。

最终成交价达到520万澳元。

这样的房子：土地稀缺；学区优秀；家庭改善型需求稳定；几乎没有替代品。

即使市场降温，依然有人愿意买单。

说明什么？

真正稀缺的优质资产，并没有因为清空率下降而失去价值。

第二类：普通产品开始出现议价空间

同一天，在Leichhardt的一套老旧维多利亚住宅拍卖中，却是另一番景象。

57 Marion Street：土地278平方米；需要全面翻新；持有34年未更新。

最终仅两组买家竞争，以157.5万成交。

与两年前相比，这类产品已经明显失去溢价能力。

买家开始计算：装修成本是多少？利率压力有多大？未来增值空间够不够？

如果答案不够吸引人，他们宁可放弃。

这类物业，正在成为“捡漏区”。

6月13日：真正的捡漏机会在哪里？

很多人理解的捡漏，是“等房价暴跌”。

但现实中，很少有人能准确抄到底部。

真正的捡漏，其实是：

在别人犹豫的时候，用合理价格买到原本买不到的好房子。

目前悉尼出现机会的区域主要集中在以下几类：

1、需要翻新的老房子

由于建筑成本高企，不少家庭望而却步。

但对于有装修经验、现金充足的买家而言：

议价空间明显增加。

过去需要十组买家竞争的房子，现在可能只剩两三组。

2、改善型换房市场

预算在200万至350万之间的家庭住宅。

这一群体受利率影响最大。很多家庭需要先卖再买。导致成交周期拉长。

如果买家资金已经准备好，反而拥有更多谈判优势。

3、位置优秀但存在“小缺点”的物业

例如：靠近roundabout；地势略有坡度；靠近航线；装修风格老旧；花园维护欠佳。

这些缺点不会影响长期居住价值，但会减少竞争者数量。

往往能够比周边成交价便宜10%至15%。

为什么现在反而容易买到好房？

过去几年，很多买家最大的痛苦是：“根本抢不到。”

参加十场拍卖，十场陪跑。

但现在不同了。

目前市场存在三个变化：

第一，投资客明显减少

税务政策变化、贷款成本提高，让部分投资者退出观望。

第二，情绪买家减少

大家开始精打细算，很少再出现“非理性追价”。

第三，卖家预期正在调整

越来越多卖家发现：2024年的价格，不一定能够在2026年复制。

如果挂牌数持续增加，他们也必须接受现实。

于是，谈判空间自然出现。

等待更低点，会不会更划算？

很多人都在问：“要不要再等等？”

这个问题，其实没有标准答案。

如果是投资目的，现金流紧张，那么谨慎一点无可厚非。

但如果是长期自住，准备持有10年以上，试图精准预测最低点，往往意义不大。

因为：真正的底部，通常是在大家最没有信心的时候形成。

而等到媒体开始报道“市场回暖”，最好的机会往往已经过去。

回顾过去二十年的悉尼房地产市场，每一次调整之后，优质资产最终都创出了新高。

问题从来不是：“最低点在哪里？” 而是,“当机会出现时，你有没有准备好？”

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