6月6日周六上午，我观摩了两场拍卖，分别位于 Haberfield 和 Leichhardt，两套物业最终均成功成交，成交价格分别为520万澳元和157.5万澳元。
虽然结果同样是“Sold”，但两场拍卖所反映出的市场逻辑却不同。一套是占地超过1200平方米的豪宅级家庭住宅，另一套则是需要全面翻新的老式维多利亚砖房。两个不同层级的产品，同时折射出当前悉尼市场最真实的状态——优质资产依然受追捧，但买家出价正变得越来越理性。
第一场：262 Hawthorne Parade, Haberfield
超大地块豪宅520万成交
这是一套极具代表性的 Dobroyd Point 大宅，占地约1239平方米，建筑面积约452平方米，拥有7房3卫2车位配置。
在土地资源极为稀缺的悉尼内西区，如此规模的住宅并不常见。无论土地面积、建筑体量还是家庭居住功能，都已经超越普通家庭住宅范畴，更接近庄园式家庭大宅。
现场约有50多人围观，共有三组买家参与竞争。
拍卖开始后，竞价节奏非常流畅：
480万，490万，495万，500万，505万，510万
随后进入拉锯阶段：
512万，513万，514万，516万
之后价格继续被推高：
517万，518万，519万，520万
最终由一位约40多岁的买家成功竞得物业。
从现场感受来看，虽然竞价过程不算疯狂，但买家的购买决心非常明确。特别是在510万之后，三组买家都没有轻易放弃，说明市场对于稀缺型家庭住宅依然保持较高认可度。
该物业最大的优势在于其稀缺性。
后院纵深接近80米，拥有大面积草坪及独立Studio，步行即可抵达著名的 Bay Run 滨水步道，同时邻近 Haberfield 意大利餐饮区、优质学校及公园。
不过，这个house位于 Haberfield Heritage Conservation Area 古迹保护区内。
从价格来看，Property 估值约526万澳元，本次成交价520万澳元仅低约6万澳元，基本与市场估值吻合。
如果单纯按照土地面积计算，成交土地价格约为每平方米4200澳元左右。
考虑到其超大土地规模、7房配置以及 Dobroyd Point 的稀缺位置，520万并不算高估。
当然，拍卖期间不时有飞机从上空经过，虽然有一定高度，也可能对部分潜在买家的购买意愿产生一定影响。
总体而言，这是一场典型的“合理成交”。
卖家持有物业约35年，实现了丰厚的资本增值；买家则以接近市场估值的价格获得一套长期难以复制的大型家庭住宅。
第二场：57 Marion Street, Leichhardt
老旧需要翻新 157.5万成交
57 Marion Street 是一套维多利亚风格砖房，占地约278平方米，三房一卫，没有停车位，需要全面翻新。
广告中甚至直接使用了 “Renovator’s Dream” 作为卖点。
房屋内部已经相当老旧，未来买家很可能需要投入30万至60万澳元甚至更多资金才能达到目前 Leichhardt 主流家庭住宅标准。
该物业由业主持有超过34年后首次上市。
现场约十人围观，拍卖从150万开始：
152万，152.5万，152.55万，153万，153.05万
153.55万，153.6万，154万，154.55万，155万，155.05万
随后进入最有意思的阶段。
两位买家开始以500元、1000元的幅度持续加价：
156万，156.05万，156.5万，156.55万
157.3万，157.5万
最终由一组印度家庭买家成功购入。
整场拍卖最大的特点就是“谨慎”。
虽然两组买家都希望获得物业，但每一步出价都经过仔细计算。
这种情况在近几个月的市场中越来越常见。
从价格来看，本次157.5万的成交价低于Property估值172.1万澳元，估值区间约159万至185万澳元。
如果只看估值数字，157.5万似乎偏低。
但如果结合物业现状分析，这个价格其实并不意外。
首先，土地面积278平方米。
其次，没有停车位。
第三，也是最重要的一点——需要全面翻新。
因此，虽然近市区，但市场给予的折扣也相当明显。
按照目前 Leichhardt 市场水平，翻新完成后的同类住宅普遍成交价在220万至260万澳元以上。
如果未来投入40万至50万澳元完成升级，总成本仍有机会控制在200万左右，对于具备装修经验的买家而言仍具有一定增值空间。
凯文老王说
两场拍卖最后成交价相差超过360万澳元，属于不同购买人群，但反映出一个趋势：
悉尼市场并没有缺少买家，真正发生变化的是买家的判断标准。
对于262 Hawthorne Parade这类稀缺家庭住宅，市场仍愿意给予接近估值的价格。
对于57 Marion Street这类需要大量后续投入的翻新项目，买家则明显更加谨慎。
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