这几年，悉尼不少投资房业主都遇到了同一个问题：房子确实涨了，但一到出售，资本增值税也跟着来了。
有位客户今年55岁，十多年前买入一套投资房，如今增值100万澳元。原本以为卖掉后可以轻松一点，结果会计粗略一算，可能要交十几万甚至更多的税。这时候，他才开始认真问：“能不能把钱放进养老金，来减少CGT？”
答案是：可以，但要用对方法。
首先要明白，100万增值，并不等于100万全部纳税。
假设这套投资房持有超过12个月，并且在个人名下，澳洲目前通常可以享受50%的CGT Discount。也就是说，100万的资本增值，真正计入应税收入的是50万。
问题在于，这50万不是单独算税，而是会加到你当年的工资、生意收入、租金收入里。如果你本身收入已经不低，这笔资本增值很可能一下把你推到最高税率区间。按最高边际税率加 Medicare Levy 来看，税率可接近47%。所以，50万的 taxable gain，最后税可能达到20万左右。
这也是为什么，很多人卖完投资房后，突然开始重视养老金。
真正有效的方法，通常不是普通往Super里放钱，而是做Concessional Contribution，也就是税前养老金供款，或可抵税养老金供款。
简单说，你把钱放进Super后，可以申请 tax deduction，从而降低当年的 taxable income。
先做 50% CGT Discount，再用养老金供款（concessional contribution）去降低最终应税收入
这招有效，是因为个人税率和养老金税率差距很大。
个人最高税率可能接近47%，而进入Super的 concessional contribution，通常只按15%征税。也就是说，原本可能按47%交税的一部分收入，通过合规安排后，变成在Super里按15%缴税，中间的差额就是节税空间。
对55岁左右的人来说，更重要的是“追补额度”，也就是Carry Forward Concessional Contribution。很多人年轻时忙着供房、养孩子、做投资，并没有把每年的养老金税前供款额度用满。如果过去几年有未使用的额度，并且符合条件，就可能在卖房这一年一次性补用。
现实中，50多岁的人经常出现这种情况：
过去5年没有放满Super，Super余额又低于50万。这样一来，有些人可能一次性补进去8万、12万、15万，甚至20多万。这部分如果符合抵扣要求，就可以大幅降低卖房当年的 taxable income。
不过，这里也有一个常见误区。
很多人听说 Downsizer Contribution，以为55岁后卖房放进Super就一定能减CGT。
其实并不是。Downsizer 的作用，是允许符合条件的人把卖房资金转入Super，但它本身通常不能作为 tax deduction，所以不能直接降低CGT。
真正能减少应税收入的，主要还是 concessional contribution。
还有一个关键点：时间。
很多人是卖完房后才想起养老金规划，但这类安排最好在签合同前就开始设计。供款、额度、申报、Notice of Intent 等文件，都有严格要求。尤其是已经设立SMSF的人，更不能以为有了SMSF就自动省税，真正重要的是结构、时间点和申报是否正确。
55岁以后，房产投资的逻辑会慢慢变化。
年轻时大家关心的是怎么买、怎么涨；
到了接近退休阶段，更重要的问题变成：怎样卖、怎样交更少的税、怎样把资产逐步转进更稳定、更低税的退休结构里。
所以，卖投资房赚100万，不只是一个“赚了多少”的问题，更是一个“最后能留下多少”的问题。
真正聪明的做法，不是卖完之后才找办法，而是在出售前，就把CGT、Super和退休规划一起考虑。
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